Договор купли-продажи жилых помещений

Министерство образования и науки Российской Федерации

Государственное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«Нижегородский государственный университет им. Н.И. Лобачевского»

Факультет подготовки региональных кадров

Специальность «Юриспруденция»

Специализация «Гражданско-правовая»

 

 

 

 

ДИПЛОМНАЯ РАБОТА

 

На тему: «Договор купли-продажи жилых помещений»

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

г. Нижний Новгород 2011 г.

 

Рецензия

 

На дипломную работу студента VI курса, группы 4-26 Ю/11 Орешиной Екатерины Александровны по теме: «Договор купли-продажи жилых помещений»

Предлагаемая дипломная  работы посвящена договору купли-продажи  жилых помещений.

Автором раскрыто понятие договора купли-продажи жилых помещений.

Изучены элементы данного договора:

1. рассказано о сторонах договора купли-продажи жилых помещений, охарактеризованы права и обязанности сторон;

2. обращено особое  внимание на существенные условия договора (содержание): охарактеризован предмет договора купли-продажи жилых помещений, определена цена договора купли-продажи данного вида недвижимости, выявлен перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением;

3. описана форма договора  купли-продажи жилых помещений, охарактеризована процедура государственной регистрации.

Автором обращено внимание на процедуру заключения договора.

Также студентом описана  процедура исполнения и расторжения договора купли-продажи жилых помещений.

В дипломной работе выявлены отличия договора купли-продажи  жилых помещений от иных договоров  продажи недвижимости.

Автором охарактеризованы виды договоров купли-продажи жилых помещений.

Структура дипломной  работы Орешиной Екатерины Александровны полностью соответствует заданию по подготовке дипломного проекта.

Автором приведены конкретные предложения по совершенствованию  действующего законодательства, регулирующего куплю-продажу жилых помещений.

Решение поставленных автором  задач проходило на высоком теоретическом  уровне и сопровождалось анализом судебной практики, действующего законодательства, литературы, научных и учебных статей правовой тематики, а также рядом других достоверных источников.

Работа аккуратно оформлена, написана грамотным языком, хорошо читается и воспринимается.

Тема дипломной работы актуальна, раскрыта выпускником полностью, соответствует требованиям, предъявляемым к студентам, обучающимся по специальности «юриспруденция», квалификации «юрист» и заслуживает высокой положительной оценки.

 

 

Речь

 

Здравствуйте уважаемые  члены государственной аттестационной комиссии и здесь присутствующие. Дипломная работа написана на тему: «Договор купли-продажи жилых помещений» и является одной из самых важных и актуальных в курсе ГП РФ. Ст. 40 Конституции РФ гласит: «Каждый имеет право на жилище». Само государство, РФ, выделило данное право в разряд важных и приоритетных.

Основу правового регулирования оборота жилых помещений на сегодняшний день составляют нормы ГК РФ, специальные ФЗ: ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», Градостроительный кодекс, обширное жилищное законодательство, разъяснения высших судебных органов (Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ).

В начале 90-х годов была развернута приватизация жилищного фонда, многие граждане стали собственниками жилья и начали свободно продавать и покупать жилые помещения.

Жилищный бизнес в данный момент является одним из самых высокодоходных, чем непременно воспользовались мошенники. Так, на долю договоров купли-продажи жилых  помещений приходится наибольшее количество правонарушений, часто совершаемых с определенным умыслом. Используя юридическую неграмотность граждан, криминальные элементы добиваются заключения с гражданами соглашений об отчуждении жилых помещений на крайне невыгодных для них условиях, нередко с помощью махинаций лишают их законного жилища.

Решение проблемы злоупотреблений на рынке недвижимости мы видим в принятии законопроекта, предусматривающего возможность передачи в ведение нотариусов документов для регистрации прав на недвижимость. Нотариус обеспечивает юридическую защиту прав граждан и организаций при заключении договоров, соглашений и иных документов, предупреждает участников договора о смысле и значении совершаемого действия, о возможных последствиях, которые могут наступить для клиента в результате тех или иных положений документа, нотариус обязан проверить дееспособность гражданина и правоспособность юридического лица.

По договору купли-продажи жилого помещения продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество (квартиру, жилой дом, часть жилого дома или квартиры), а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму (п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 549 ГК).

Договор продажи жилого помещения является консенсуальным, но эта консенсуальность сопряжена с государственной регистрацией, возмездным и взаимным.

Стороны по договору купли-продажи жилого помещения - продавец и покупатель, ими могут быть как юридические, так и физические лица. В качестве продавца обычно выступает собственник недвижимого имущества, однако им также может быть лицо, уполномоченное собственником в силу закона или договора.

Основной обязанностью продавца является передача жилого помещения  покупателю и перенос на покупателя права собственности на жилое помещение. Передача жилого помещения осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче, который служит доказательством состоявшейся передачи и исключает возможные споры, связанные с установлением этого юридически значимого факта. Подписание акта о передаче жилого помещения имеет значение для определения момента, когда риск случайной гибели переходит к покупателю. Обязанности покупателя - принять недвижимое имущество по передаточному акту, оплатить его и зарегистрировать переход права собственности в соответствии со ст. 551 ГК РФ.

Существуют  особые правила, касающиеся одновременно и продавцов, и покупателей недвижимости. Так, для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью  и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки (п. 3. ст. 35 СК РФ; п. 2 ст. 181 ГК РФ).

Существенные условия договора: предмет, цена, перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением.

Предмет данного договора - жилые помещения, обладающего признаком оборотоспособности (ст. 129 ГК РФ). Жилое помещение независимо от того, в чьей собственности оно находится, может быть использовано только по целевому назначению - для проживания граждан. В ст. 15 ЖК РФ дано определение жилого помещения, им признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Ст. 558 ГК РФ к  жилым помещениям относит жилой  дом, квартиру, часть жилого дома или  квартиры, а ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям относит следующие виды жилых помещений: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната.

В договоре купли-продажи  недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить жилое помещение (жилой дом, часть  жилого дома; квартира, часть квартиры; комната), подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие местонахождение жилого помещения. При отсутствии этих данных в договоре условие о жилом помещении, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

По договору купли-продажи жилых помещений покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (п. 2 ст. 552 ГК РФ).

При приобретении в собственность помещения в многоквартирном жилом доме к приобретателю переходит доля в праве обще собственности на общее имущество в доме (лестницы, лифты, чердаки, подвалы, земельный участок с элементами озеленения и благоустройства и др.).

Может ли самовольная постройка жилого помещения быть предметом данного договора? В ст. 222 ГК РФ дано определение самовольной постройки, которой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Возможно ли заключение договора купли-продажи не завершенного строительством жилого объекта? Арбитражная  практика отвечает на поставленные вопросы  положительно: 1) данный объект обладает свойствами, присущими объектам недвижимости в силу прочной связи с землей и невозможностью перемещения без несоразмерного ущерба его назначению; 2) гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на объекты, не завершенные строительством. Вовлечение в гражданский оборот не завершенных строительством объектов на первый взгляд противоречат ст. 219 ГК, которая возникновение права собственности на вновь создаваемые объекты недвижимости связывает с моментом их государственной регистрации. Хотя ст. 219 ГК и сформулирована императивно, толкование ее в сочетании с п. 2 ст. 8 ГК (права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом) позволяет сделать вывод о возможных исключениях из общего правила, что и сделано ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В соответствии с п. 2 ст. 25 данного ФЗ допускается регистрация права на указанный объект недвижимого имущества в случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства. Кроме того, нет препятствий к установлению на уровне закона требования о регистрации строящихся объектов на определенных этапах строительства. Регистрация самих объектов недвижимости носит учетный характер.

Что касается цены. Оценка жилых помещений - это процедура, сутью которой является расчет вероятной  рыночной цены, по которой это жилое  помещение может быть реализовано  в условиях открытого рынка. Оценка жилых помещений регулируется № 135-ФЗ от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности в РФ», ч. 2 ГК РФ, № 102-ФЗ от 16.07.1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Договор купли-продажи  жилых помещений должен содержать  в себе согласованное сторонами в письменной форме условие о цене недвижимости. При отсутствии условия о цене договор продажи недвижимости считается незаключенным (п. 1 ст. 555 ГК РФ).

Установленная цена жилого помещения, находящегося на земельном участке, если иное не предусмотрено ФЗ или договором, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

После установления цены в договоре продажи жилого помещения  и исполнения договора стороны не вправе изменять цену продаваемого имущества.

Согласно п. 1 ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части  жилого дома или квартиры, в которых  проживают лица, сохраняющие в  соответствии с законом право  пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. При несоблюдении данного требования договор считается незаключенным. Итак, закон и практика относят к ним следующих лиц: 1) лица, отказавшиеся от участия в приватизации; 2) лица, которые были включены в ордер на квартиру; 3) отказополучатели по завещательному отказу; 4) получатель ренты; 5) наниматель жилого помещения.

Договор купли-продажи  жилого помещения должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. В подтверждение факта заключения договора купли-продажи жилого помещения сторона по сделке не вправе ссылаться на свидетельские показания. Несоблюдение установленной формы согласно ст. 550 ГК РФ влечет его недействительность.

Договор купли-продажи жилых помещений согласно п. 2 ст. 558 ГК РФ считается заключенным с момента государственной регистрации - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Так и согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на жилое помещение от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации. Договор купли-продажи жилого помещения юридически связывает продавца и покупателя с момента заключения.