Договор купли-продажи недвижимости

Содержание

 

Введение

Институт продажи недвижимости известен еще в римскому праву, однако только сейчас можно говорить о его становлении в Российской Федерации (далее – РФ). Совсем недавно продажа недвижимости применялась лишь в отношении ограниченного круга объектов: индивидуальных жилых домов, принадлежащих гражданам на праве личной собственности, кооперативных квартир, некоторых объектов так называемой колхозно-кооперативной собственности, и только к настоящему времени сформирована надлежащая правовая база института продажи недвижимости, сложилась судебно-арбитражная практика, написаны десятки трудов и исследований.

В 2001 году было закончено  формирование механизма регистрации  перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являющего важным элементом института продажи недвижимости.

Данная тема актуальна  для исследования, во-первых потому, что вызывает интерес рассмотрение особенностей правового регулирования купли-продажи недвижимого имущества в зависимости от субъектного состава. В частности, в настоящее время все более актуальными становятся вопросы продажи недвижимости через специализированные фирмы.

Во-вторых, актуальным является рассмотрение правовой базы и механизма регистрации перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним, так как в Гражданском кодексе РФ (далее – ГК РФ) введена обязательная государственная регистрация перехода прав собственности на недвижимость.

Говоря о степени  проработанности данной темы в юридических  трудах, необходимо отметить: несмотря на то, что договор купли-продажи недвижимости достаточно исследован в юридических трудах многих авторов, в реальных гражданско-правовых отношениях этот материал оказывается малопрактичным.

В научных трудах мало внимания уделяется именно продаже недвижимости. Теоретические основы, раскрываемые исследователями, нередко имеют расхождения с юридической практикой (например, в вопросах регистрации перехода прав на недвижимость). Как показывает практика, данный вид гражданско-правового договора имеет свою специфику, которая раскрывается только в практических примерах, которые либо не анализируются в науке, либо их очень мало. В виду постоянного обновления нормативной базы, даже самые современные юридические исследования, не могут охватить все вопросы института продажи недвижимости.

Целью данной работы является всестороннее рассмотрение содержания института продажи недвижимости, специфики субъектного состава.

В соответствии с данной целью были поставлены следующие задачи:

1. Рассмотреть общие положения договора продажи недвижимости

1.1. Дать понятие, рассмотреть форму и содержание договора продажи недвижимости

1.2. Охарактеризовать правовое регулирование института продажи недвижимости  по действующему законодательству

2. Выделить особенности  договора продажи недвижимости в зависимости от субъектного состава:

2.1. Рассмотреть особенности продажи недвижимости частными лицами

2.2.Рассмотреть особенности продажи недвижимости индивидуальными  предпринимателями и юридическими лицами

2.3 Рассмотреть особенности продажи недвижимости специализированными фирмами

Исследование  темы договора продажи недвижимости проводились на основе анализа статей ГК РФ, действующего законодательства РФ, регулирующего общественные отношения в области купли-продажи недвижимости, а также научной литературы.

 

Глава 1. Общие положения договора продажи недвижимости

1.1 Понятие, форма и содержание  договора продажи недвижимости

Понятие недвижимости дается в п.1 ч. 1 ст.130 ГК РФ: К недвижимым вещам (недвижимости) ГК РФ (п.1 ст. 130) относит земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся  также подлежащие государственной  регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

При этом выделяются следующие  признаки¹:

Во-первых, недвижимость (недвижимое имущество) – это вещь, т. е. предмет материального мира, который предназначен удовлетворять  определенные потребности и могущий быть в обладании человека. Иные виды имущества, включая имущественные права, недвижимыми быть не могут ни по своей природе, ни в силу указания закона.

Во-вторых, недвижимостью  являются земельные участки и  все, что прочно связано с землей.

В-третьих, перемещение  объекта недвижимости без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

Рассмотрение признаков  недвижимых вещей позволяет понять не только текст, но и подтекст закона. Так, понятно, что нельзя располагать в одном логическом ряду земельный участок или здание и садовую скамейку, даже если она весьма прочно связана с землей и перемещение ее невозможно без несоразмерного ущерба ее назначению. Садовая скамейка, несмотря на наличие этих обстоятельств, недвижимостью не признается.

Таким образом, ГК РФ четко  определяет признаки отнесения объектов к недвижимости, однако на практике все равно возникают затруднения при решении вопроса о признании недвижимостью конкретного объекта. Это объясняется тем, что такие категории как «прочная связь с землей», «несоразмерный ущерб» являются оценочными.

В юридической литературе высказывается мнение, в соответствии с которым недвижимое имущество в ст. 130 ГК РФ - это понятие юридическое, а не фактическое. В качестве обоснования этой позиции указывается, что недвижимостью может признаваться лишь имущество, на которое может быть установлено право собственности и иные права, а для возникновения таких прав необходима соответствующая государственная регистрация².

Вряд ли такой подход можно признать правильным, деление вещей на движимые и недвижимые обусловлено объективно существующими различиями между этими двумя видами вещей (природой этих вещей). Неподвижность недвижимого имущества противопоставляется мобильности движимого, и такое различие имеет, несомненно, правовые последствия³.

В юридической науке  распространена концепция, в соответствии с которой отрицается факт существования в качестве недвижимости самовольно построенных помещений, реально существующих зданий, сооружений до момента государственной регистрации этих объектов. Такое обстоятельство, не должно влечь вывода о том, что они не считаются недвижимостью, т.е. являются движимым имуществом.

В ч. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ предусматривается, что к недвижимым вещам относятся  также подлежащие государственной  регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Кроме того, установлена возможность отнесения к недвижимым вещам иного имущества.

Объявление этих вещей  недвижимыми во многом обусловлено  их высокой стоимостью, экономической значимостью, а также стремлением обеспечить публичный интерес. В частности, в силу специфики этих вещей существует необходимость повышенного в сравнении с иными объектами гражданского права контроля за владением, пользованием и распоряжением ими.

В ст.1 ФЗ РФ от 21 июля 1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» дан более широкий перечень объектов недвижимости по сравнению с перечнем, содержащимся в п.1 ст.130 ГК РФ. Наряду с объектами, указанными в названной статье ГК РФ, в указанном законе упоминаются жилые и нежилые помещения, кондоминиумы, предприятия.

Параграф 7 главы 30 ГК РФ посвящён продаже недвижимости, в  нём содержатся специальные правила, регламентирующие заключение договора продажи недвижимости, его форму, а также действия сторон по исполнению договора продажи недвижимости. Указанные правила сформулированы в качестве специфических норм, исключающих действие соответствующих общих положений о купле-продаже товаров (параграф 1 гл. 30 ГК РФ).

Под договором купли-продажи  недвижимости понимается соглашение, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороне (покупателю) определенное договором недвижимое имущество, а покупатель в свою очередь обязан заплатить за это недвижимое имущество согласованную сторонами плату⁴.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст.550 ГК РФ).

Необходимо отметить, что положения о письменной форме  сделки (п. 1 ст. 160 ГК РФ) и о письменной форме договора (п. 2 ст. 434 ГК РФ) имеют серьезные отличия. В первом случае (письменная форма сделки) законодатель требует от сторон совершения сделки путем составления документа, выражающего его содержание и подписанного лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами, допуская одновременно совершение двусторонних или многосторонних сделок (договоров) иными способами, установленными ГК РФ⁵.

Применительно же к письменной форме договора законодатель отходит  от общего правила и допускает  заключение договора не только путем составления одного документа, подписанного сторонами, но и путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. Требования же к форме договора продажи недвижимости сводятся к тому, что такой договор должен быть  
заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного  
сторонами.

В отличие от общих правил, регламентирующих последствия несоблюдения простой письменной формы сделки, нарушение требований, предъявляемых к форме договора продажи недвижимости, влечет его недействительность (ст.550 ГК РФ).

При заключении договора продажи недвижимости важное значение для его действительности имеет  продавец. В тех случаях, когда в качестве продавца по договору выступает не собственник недвижимого имущества, а обладатель иного ограниченного вещного права на недвижимость (унитарное государственное или муниципальное предприятие, учреждение), значительно повышается риск возможного признания такого договора недействительной сделкой. Здесь необходимо учитывать ограниченный характер правомочий указанных субъектов на распоряжение недвижимым имуществом⁶.

В частности, государственное  или муниципальное предприятие, как субъект права хозяйственного ведения (п. 2 ст. 295 ГК РФ), так и субъект права оперативного управления - казенное предприятие (п. 1 ст. 297 ГК РФ), не вправе продавать принадлежащее ему недвижимое имущество без согласия его собственника. Нарушение этого требования влечет недействительность договора продажи недвижимости.

Примером к сказанному может служить разъяснение, содержащееся в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ (далее – ВАС РФ) от 28 апреля 1997 № 13 «Обзор практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно данному разъяснению при разрешении споров, связанных с осуществлением государственными и муниципальными предприятиями права хозяйственного ведения или оперативного управления, следует учитывать установленные статьями 295 и 296 ГК РФ ограничения прав предприятий по распоряжению закрепленным за ними имуществом. Сделки, совершенные предприятиями по отчуждению имущества вопреки названным ограничениям, являются ничтожными.

Существенными условиями  договора признаются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Предмет всякого договора продажи недвижимости включает в себя два рода объектов: во-первых, продаваемое недвижимое имущество, во-вторых, действия продавца и покупателя соответственно по передаче недвижимости, ее принятию и оплате⁷.

В тех случаях, когда  продается здание, сооружение или иной объект недвижимости, определяемый по признакам неразрывной связи с землей и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба его назначению, и продавец является собственником земельного участка, предмет договора включает в себя и объект третьего рода: права на земельный участок, передаваемые покупателю вместе с объектом недвижимости⁸.

По сравнению с общими положениями о купле-продаже товаров, законодатель ужесточает требование относительно условия договора о продаваемом объекте недвижимости. В договоре продажи недвижимого имущества должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект недвижимости, подлежащий передаче покупателю по договору, в том числе сведения, определяющие расположение указанного объекта недвижимости на соответствующем участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии таких  данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а договор продажи недвижимости – незаключенным.

Как уже отмечалось, недвижимость – это прежде всего земельные участки и то, что неразрывно связано с землей. Переход в результате исполнения договора купли-продажи здания, строения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, неизбежно влечет изменение правоотношений и по поводу земельного участка, а, соответственно, если продается земельный участок, изменяются правоотношения по поводу находящегося на нем недвижимого имущества⁹.