Автор работы: Пользователь скрыл имя, 14 Января 2013 в 09:28, курсовая работа
Целью данной работы является всестороннее рассмотрение содержания института продажи недвижимости, специфики субъектного состава.
В соответствии с данной целью были поставлены следующие задачи:
1. Рассмотреть общие положения договора продажи недвижимости
1.1. Дать понятие, рассмотреть форму и содержание договора продажи недвижимости
1.2. Охарактеризовать правовое регулирование института продажи недвижимости по действующему законодательству
2. Выделить особенности договора продажи недвижимости в зависимости от субъектного состава:
2.1. Рассмотреть особенности продажи недвижимости частными лицами
2.2.Рассмотреть особенности продажи недвижимости индивидуальными предпринимателями и юридическими лицами
2.3 Рассмотреть особенности продажи недвижимости специализированными фирмами
Введение 3
Глава 1. Общие положения договора продажи недвижимости 5
1.1 Понятие, форма и содержание договора продажи недвижимости 5
1.2 Правовое регулирование института продажи недвижимости по действующему законодательству 16
Глава 2. Особенности договора продажи недвижимости в зависимости от субъектного состава 20
2.1 Договор продажи недвижимости частными лицами 20
2.2 Договор продажи недвижимости индивидуальными предпринимателями и юридическими лицами 21
2.3 Договор продажи недвижимости специализированными фирмами 23
Заключение 29
Список использованной литературы 31
Как закреплено в ст. 3 вышеназванного закона, законодательство РФ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним состоит из ГК РФ, указанного ФЗ, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов РФ.
Субъекты РФ принимают нормативные правовые акты о поэтапном создании органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Таким образом, отношения по поводу государственной регистрации на федеральном уровне наряду с законодательными актами могут регулироваться указами Президента РФ, которые не должны противоречить вышеназванному закону и иным федеральным законам. Правительство РФ вправе принимать постановления, содержащие нормы, посвященные государственной регистрации, но только в случаях, прямо предусмотренных федеральными законами либо указами Президента РФ18.
На Министерство юстиции РФ возложена задача по разработке методических материалов по вопросам практики ведения государственной регистрации прав. К таким актам относятся:
Наряду с вышеназванными законами и подзаконными актами, в качестве источников правового регулирования необходимо выделить и материалы судебно-арбитражной практики в РФ. Несмотря на то, что в нашей стране судебная практика не является источником права и тем самым не обязательна в правоприменении, тем не менее, в РФ нижестоящие суды зачастую пользуются обзорами судебной практики для разбирательств дел. Поэтому важно обозначить обзоры арбитражной практики по делам, связанным с куплей-продажей зданий, сооружений. Так, например, следует выделить информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости».
При возникновении споров по договору купли-продажи между сторонами, которые являются частными лицами, разногласия могут быть устранены в судебном порядке после подачи иска к контрагенту по договору. Стороны несут ответственность перед друг другом за надлежащее исполнение своих обязанностей по договору купли-продажи недвижимости. О сказанном свидетельствует следующий пример.
«Ш. и Г. продали принадлежащую им трехкомнатную квартиру П. У последней Ш. купила однокомнатную квартиру, а Г. купил двухкомнатную квартиру у Т. Впоследствии оказалось, что в квартире, купленной Г., прописаны другие лица. Решением суда удовлетворены требования Ш. и Г. к П. к Т. о признании недействительными договоров купли-продажи квартир. Последующими судебными инстанциями решение оставлено без изменения.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ удовлетворила протест, внесенный в порядке надзора: отменила судебные постановления и направила дело на новое судебное рассмотрение, что удовлетворяя иск, суд указал, что сделки совершены под влиянием заблуждения со стороны истцов, при заключении договоров купли-продажи подразумевался договор мены. Однако в нарушение требований ст. 197 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее – ГПК РФ) этот вывод суда не мотивирован; доказательств, подтверждающих это обстоятельство, в деле нет.
П. участвовала лишь в двух договорах купли-продажи: она купила у Ш. и Г. их трехкомнатную квартиру и продала Ш. свою квартиру. Из жалобы П. в порядке надзора следует, что эти договоры не связаны с договором купли-продажи квартиры, заключенным между Г. и Т., об обстоятельствах покупки Г. двухкомнатной квартиры у Т. она ничего не знала и не могла никого ввести в заблуждение по поводу этой квартиры. Эти обстоятельства судом исследованы не были. Более того, дело рассмотрено в отсутствие П., причины ее неявки в судебное заседание не обсуждались.
Кроме того, суд нарушил требование п. 2 ст. 178 и п. 2 ст. 167 ГК РФ, в силу которых при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. Судом не определены конкретные меры, необходимые для приведения сторон в первоначальное положение: кто, какие конкретно действия и в чью пользу должен произвести, о возврате денежных сумм, выселении.
Указание президиума областного суда на то, что эти вопросы могут быть решены путем предъявления в суд самостоятельных требований, нельзя признать законным. Этот вопрос должен решаться одновременно с признанием договоров недействительными с тем, чтобы решение не вызывало споров при исполнении.
Как разъяснено в п. 7 постановления Пленума Верховного Суда РФ «Обзор судебной практики Верховного суда РФ за третий и четвертый кварталы 1996 года (по гражданским делам)» от 15 января 1997 г решение является актом правосудия, окончательно разрешающим дело, и его резолютивная часть должна содержать исчерпывающие выводы, вытекающие из установленных в мотивировочной части фактических обстоятельств»19.
ЗАО «Экотранссистема» обратилось в арбитражный суд города Москвы с иском к ЗАО «Гермес-Репо» о признании недействительным заключенного между товариществом с ограниченной ответственностью (далее – ТОО) «Люсин» (продавцом) и ЗАО «Гермес-Репо» (покупателем) договора от 24 января 2005г. купли-продажи нежилого помещения.
Исковые требования мотивированы тем, что ЗАО «Экотранссистема» является одним из учредителей ТОО «Люсин». Продажа товариществом спорного имущества произведена на основании неправомочного решения общего собрания его учредителей от 6 октября 2004 г. Присутствовавшие на этом собрании представители истца, имеющего долю в уставном капитале товарищества в размере 49 процентов, не обладали полномочиями на участие в собрании и решение вопроса о продаже спорного имущества.
Определением Арбитражного суда г. Москвы от 31 января 2006 г. по ходатайству истца к участию в деле в качестве второго ответчика привлечено ТОО «Люсин».
Решением от 23 апреля 2006 г. иск удовлетворен, договор купли-продажи признан недействительным со ссылками на нарушение товариществом порядка принятия решения об отчуждении его основных средств и на отсутствие регистрации перехода права собственности по оспариваемой сделке.
В апелляционной и кассационной инстанциях дело не рассматривалось.
В протесте заместителя Председателя ВАС РФ предлагается решение суда отменить и дело направить в Арбитражный суд г. Москвы на новое рассмотрение. Президиум считает, что протест подлежит удовлетворению последующим основаниям.
ЗАО «Экотранссистема» предъявило иск о признании недействительным указанного договора купли-продажи на основании ст. 174 ГК РФ.
Согласно ст. 174 ГК РФ, если полномочия органа юридического лица ограничены его учредительными документами и при совершении сделки такой орган вышел за пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения, лишь в случаях, когда будет доказано, что другая сторона по сделке знала или заведомо должна была знать об указанных ограничениях.
В процессе рассмотрения дел суд не выяснил вопрос о том, является ли ЗАО «Экотранссистема» надлежащим истцом по делу исходя из приведенной законодательной нормы, и не рассмотрел по существу спор с исследованием оснований, указанных в этой норме закона.
Рассмотрение судом вопроса о недействительности совершенной сделки ввиду отсутствия регистрации перехода по ней права собственности нельзя признать обоснованным, поскольку по такому основанию иск не заявлялся.
Дело разрешено судом без участия ответчиков. Определение суда о времени и месте проведения заседания ответчикам не вручено в связи с отсутствием их по указанным адресам. При этом в деле не имеется учредительных документов ЗАО «Гермес-Репо», подтверждающих его местонахождение.
Президиум ВАС ПФ постановил: решение Арбитражного суда г. Москвы от 23 апреля 2006 г. по делу № 3-2 отменить. Дело направить в тот же арбитражный суд на новое рассмотрение20.
Таким образом, можно сделать вывод, что сделка по продаже недвижимости с участием юридических лиц может состояться вследствие неправомерных действий исполнительного органа юридического лица. В этом случае сделка может быть признана недействительной только если противоположная сторона по договору знала о данном нарушении.
В настоящее время для совершения сделки купли-продажи недвижимого имущества, подготовки проекта договора требуются достаточная юридическая квалификация, знание основных положений гражданского права, особенностей правового режима недвижимого имущества, ряда положений жилищного и семейного законодательства.
Средства массовой информации, в том числе печатная пресса, телевидение, Интернет, настойчиво рекомендуют гражданам пользоваться услугами опытных профессионалов, в частности, к таковым относятся риэлторские фирмы.
Единственное нормативное закрепление содержалось в п. 2 Положения «О лицензировании риэлтерской деятельности», утвержденном Постановлением Правительства РФ от 23 ноября 1996 г. № 1407 . Согласно этому документу под риэлтерской деятельностью понималась осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) деятельность по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них.
Данное постановление утратило силу в связи с принятием Постановления Правительства РФ от 08 мая 2002 г. № 302 «Об изменении и признании утратившими силу некоторых решений Правительства России РФ по вопросам лицензирования отдельных видов деятельности». В ГК РФ такой термин не используется.
Действующий сегодня ФЗ РФ от 8 августа 2001 г. №128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» не предусматривает лицензирования риэлтерской деятельности, что позволяет заниматься достаточно доходным делом фактически любым юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям.
Свои правоотношения с клиентами риэлтеры оформляют, как правило, в виде агентского договора с минимизированной ответственностью, где предусматриваются следующие юридические конструкции:
- по сделке,
совершенной агентом с
- по сделке,
совершенной агентом с третьим
лицом от имени и за счет
принципала, права и обязанности
возникают непосредственно у
принципала, что не соответствует фактической
действительности – риэлтерские фирмы
никогда не выступают в качестве агента,
как это понимается в ст. 1005
ГК РФ21.
Основной практической деятельностью риэлтерских фирм является консультирование сторон по подготовке сделки и физическое сопровождение сторон собственно во время заключения сделки, государственной регистрации прав, а также расчетов между сторонами.
Стороны вступают в правоотношения самостоятельно, и соответственно при возникновении дальнейших разногласий у продавца и покупателя риэлтеры остаются в стороне. Их нельзя привлечь к судебной ответственности в качестве третьей стороны.
Чтобы обезопасить свои права на недвижимость, необходимо обращаться в уполномоченный орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним с заявлением о том, чтобы любые сделки с недвижимостью обратившегося продавца не регистрировались по доверенности, а только при личной явке, с представлением своего паспорта22. Кроме того, продавец не должен оставлять свой паспорт в агентстве риэлторов, без паспорта сделки с его недвижимостью будет осуществить сложнее.
Во избежание проблем на рынке продажи вторичного жилья можно сформулировать следующие выводы:
В первую очередь необходимо удостовериться в том, что квартира принадлежит этому продавцу. Для этого необходимо проверить его паспортные данные и документы на квартиру в органе, регистрирующем права на жилые помещения. Следует сделать соответствующий запрос в регистрирующий орган, где имеются последние точные данные о том, кому и на основании чего принадлежит конкретная жилплощадь и какие имеются ограничения на продажу квартиры.