Договор купли-продажи недвижимости

Проверить самого продавца и убедиться в том, что  продавец является тем, за кого себя выдает. Для проверки личности продавца можно, например, обратиться к соседям данной квартиры и показать фотографию продавца, обратиться в организацию по управлению дома, в чьем ведении находится данная жилплощадь, зайти в паспортный стол и бухгалтерию.

Узнать количество зарегистрированных на конкретной жилплощади лиц. На основании этого вы можно сделать вывод о количестве лиц, не обладающих правом собственности. На рынке жилья бывают случаи, когда после покупки жилья оказывалось, что в данной квартире прописаны (зарегистрированы) другие лица.

По выписке из домовой книги можно судить о наличии несовершеннолетних детей, проживающих на конкретной жилплощади. В том случае, если таковые имеются, для продажи квартиры необходимо получить справку из органов опеки и попечительства с разрешением на такую продажу. Если такая справка имеется на руках у продавца, необходимо ее проверить в указанных органах. На практике бывает так, что продавцом представляется подложное разрешение на продажу квартиры.

В паспортном столе  можно узнать о временно отсутствующих  гражданах, за которыми забронировано право проживания на данной жилплощади (служба в армии, командировка и т.д.).

Не менее  важным моментом является выяснение  дееспособности продавца. Сведения о признании гражданина недееспособным или ограничении в дееспособности можно получить в суде и органах опеки и попечительства. Необходимо проверить, не состоит ли продавец на учете в психоневрологическом (далее - ПНД) и наркологическом диспансерах (далее - НД). Как показывает практика, иски о расторжении договора купли-продажи квартиры, исходящие от такой категории граждан, в большинстве случаев удовлетворяются. Причин тому несколько, но главная - то, что продавец может заявить, что на момент сделки он не отдавал себе отчет в своих действиях, представив при этом справку из медицинского учреждения. Такая справка вкупе с учетом в ПНД или НД является веским доказательством его правоты. В результате возникает большая вероятность того, что сделка купли-продажи квартиры может быть признана недействительной (ст. 177 ГК РФ).

В практике бывают случаи, когда регистрирующий орган  требует согласие супруга на продажу квартиры, с которым продавец в настоящее время находится в разводе ст. 35 Семейного кодекса РФ (далее – СК РФ). Данное требование необходимо расценивать как защиту права бывшего супруга продавца квартиры, поскольку брак уже расторгнут, но раздел имущества может быть еще не произведен либо произведен не до конца. Здесь действует общий срок исковой давности – 3 года, по истечении которого требование о согласии супруга на продажу не обязательно.

В 5 процентах случаев государственная регистрация приостанавливается из-за несоответствия в документах кадастрового номера квартиры, здесь необходима дополнительная проверка (возможны и технические ошибки)²³.

Как правило, риелтор  принимает на себя обязательства  подобрать подходящий клиенту вариант сделки, помочь с ее оформлением и государственной регистрацией. Подбор вариантов не является бесконечной обязанностью риелтора: услуга считается исполненной надлежащим образом и подлежит оплате после предложения клиенту-покупателю пяти вариантов жилья, удовлетворяющего его заявке, подбор и показ каждого последующего варианта осуществляются за отдельную плату.

Риелторы отчасти  избегают договоров о юридическом  посредничестве (поручения, комиссии), в том числе по причине наличия  в ГК РФ полноценного регулирования данных договорных отношений (п. 1 ст. 993 ГК РФ об ответственности комиссионера, не проявившего необходимой осмотрительности в выборе контрагента для комитента).

Предусмотренный ГК РФ принцип  безвиновной ответственности лица, не исполнившего обязательство в  связи с осуществлением предпринимательской деятельности (п. 3 ст. 401 ГК РФ), распространяется и на представителей либеральных профессий, исключение составляет лишь адвокатская деятельность. Относительно риелторской деятельности законодательство подобной оговорки не содержит, следовательно, риелтор несет ответственность перед клиентом на началах риска.

Таким образом, наиболее действенным можно признать введение обязательного лицензирования для риэлтерских компаний, повышение ответственности посредников (риэлтеров), путем закрепления норм об имущественных санкциях по агентскому договору, ужесточения контроля со стороны соответствующих государственных органов. Возможно, один из вариантов – страхование ответственности риэлтеров по типу страхования профессиональной деятельности нотариусов.

 

 

Заключение

В условиях перехода к  рыночной экономике институт продажи  недвижимости получил мощное развитие, вступают в оборот купли-продажи и земельные участки. Рассмотрев всю совокупность теоретического и практического материала, затрагивающего данный вопрос, автор сформулировал следующие обобщающие вводы.

По договору купли-продажи  недвижимого имущества одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороне недвижимое имущество другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять эту недвижимость и уплатить за нее определенную денежную сумму. Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются предмет и цена. Сторонами в договоре купли-продажи недвижимости – продавцом и покупателем – могут выступать любые субъекты гражданского права: граждане, юридические лица, государство.

Такой договор должен быть заключен в письменной форме  в виде единого документа, подписанного сторонами. Кроме того, ГК РФ предусмотрена обязательная регистрация перехода прав по договору купли-продажи недвижимости. Государственной регистрации подлежит не сам договор продажи недвижимого имущества, а переход права собственности на здание (сооружение) по такому договору от продавца к покупателю.

Договор купли-продажи  недвижимости считается заключенным  с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности. До государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на объект недвижимости он не вправе совершать сделки по его отчуждению. Договор продажи недвижимого имущества не нуждается в нотариальном удостоверении.

Передача проданного объекта недвижимости продавцом  и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом  или иным документом, подписанным обеими сторонами. До фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта или иного документа договор продажи недвижимого имущества не может считаться исполненным.

Следует выделить особенности  ответственности по договору продажи  недвижимости в зависимости от субъектного состава. При возникновении споров по договору купли-продажи между сторонами, которые являются частными лицами, разногласия могут быть устранены в судебном порядке после подачи иска к контрагенту по договору. Стороны несут ответственность перед друг другом за надлежащее исполнение своих обязанностей по договору купли-продажи недвижимости.

В сделках с участием юридических лиц особенностью является то, что сделка может быть признана недействительной только если противоположная сторона по договору знала о пороке действий исполнительного органа юридического лица.

При продаже недвижимости через специализированные фирмы  сторонами по договору являются непосредственно продавец и покупатель, следовательно, именно эти субъекты несут ответственность по договору перед друг другом. Риэлтерская фирма выступает в качестве посредника и действует на основании отдельного обязательства. В последующих спорах сторон относительно объекта недвижимости они участия не принимают и ответственности не несут.

 

Список использованной литературы

I. Нормативные  правовые акты

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (Части I, II, и III): федеральный закон РФ от 20 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (в ред. 29.06.2009), от 26 января 1996 г. №14-ФЗ (в ред. 9.05.2009), от 26 ноября 2001 г. № 146-ФЗ (в ред. 30.06.2008). – М.: «Эксмо», 2008. – 486 с.
2. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации: федеральный закон № 138 - ФЗ от 14 ноября 2002 г. (в ред. 28.06.2009). – М.: «РИОР», 2008. – 267 с.
3. Кодекс внутреннего водного транспорта Российской Федерации: федер. закон от 7 марта 2001 г. № 24-ФЗ / СПС «Консультант плюс»
4. О лицензировании отдельных видов деятельности: федер. закон от 8 августа 2001 г. №128-ФЗ / СПС «Консультант плюс»
5. Земельный кодекс Российской Федерации: федер. закон от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ / СПС «Консультант плюс»
6. О приватизации государственного и муниципального имущества: федер. закон от 21 декабря 2001 г. №178-ФЗ / СПС «Консультант плюс»
7. Кодекса торгового мореплавания Российской Федерации: федер. закон от 30 апреля 1999 г. № 81-ФЗ / СПС «Консультант плюс»
8. Об оценочной деятельности в Российской Федерации: федер. закон от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ / СПС «Консультант плюс»
9. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: федер. закон от 21 июля 1997 №122-ФЗ / СПС «Консультант плюс»
10. Семейный Кодекс Российской Федерации: федер. закон № 223-ФЗ от 29 декабря 1995 г. / СПС «Консультант плюс»
11. О космической деятельности: федер. закон от 20 августа 1993 г. № 5663-1 / СПС «Консультант плюс»
12. Государственная программа приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации: Указ Президента РФ от 22 июля 1994 г. №1535 / СПС «Консультант плюс»
13. Об изменении и признании утратившими силу некоторых решений Правительства России по вопросам лицензирования отдельных видов деятельности: постановление Правительства РФ от 08 мая 2002 г. № 302 / СПС «Консультант плюс»
14. Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним: постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 / СПС «Консультант плюс»
15. Положение о лицензировании риэлтерской деятельности: постановление Правительства РФ от 23 ноября 1996 г. № 1407 / СПС «Консультант плюс»

II. Судебная практика

16. Постановление Президиума ВАС РФ от 28 апреля 2008 г. № 6960/08 / Вестник ВАС РФ. - 2008. - № 8.
17. Обзор судебной практики Верховного суда РФ за третий и четвертый кварталы 1996 года (по гражданским делам): постановление Пленума ВС РФ от 15 января 1997 г. / Бюллетень ВС РФ. - 1997. - № 4.
18. Обзор практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав: постановлении Пленума ВАС РФ от 28 апреля 1997 № 13 / СПС «Консультант плюс»
19. Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости: информационное письмо ВАС РФ от 13 ноября 1997г. № 21 / СПС «Консультант плюс»
20. О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ: постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 / СПС «Консультант плюс»

III. Литература

21. Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М., 2006. – 436 с.
22. Витрянский В. В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. - М., 2004. – 276 с.
23. Гонгало Б. М., Крашенинников П. В. Сделки с недвижимостью. - М., 2003. – 145 с.
24. Гражданское право: Учебное пособие / под. ред. А.М. Гатина. – М.: «Дашков и К», 2007. – 184 с.
25. Гражданское право РФ (Общая часть): Учебное пособие / под ред. В.В. Диаконова [Электронный ресурс] // Allpravo.Ru. - 2003. – Режим доступа: http://www.allpravo.ru/library/doc99p0/instrum959/item1242.html
26. Гражданское право. Часть вторая: Учебник / Под общей ред. А.Г. Калпина. - М., 2005. – 491 с.
27. Гражданское право: Учебник (том 1) / под ред. О.Н. Садикова. – М: ИНФРА-М, 2006. – 309 с.
28. Гражданское право: Учебник для студентов образовательных учреждений среднего профессионального образования / под ред. О.А. Чаусской. – М.: «Дашков и К», 2007. – 167 с.
29. Завьялов А., Коновалов В. Государственная регистрация прав на недвижимость // Российская юстиция. – 1998. - №6. - С. 34-35.
30. Козырь, О. М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика. / Отв. ред. А. Л. Маковский. - М., 2000. – 324 с.
31. Крашенинников П. В. Постатейный комментарий к ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». - М., 2005. – 69 с.
32. Макаров Г.А. Правовые способы защиты граждан от посягательств на их права при совершении жилищных сделок // Хозяйство и право. - 2004. - № 5. - С. 29-33.
33. Российское гражданское право: Учебник . В 2 т / Под ред. О. А. Красавчикова. - М., 2007. Т. 1. – 463 с.
34. Саватье, Р. Теория обязательств. - М., 1997. – 147 с.
35. Шабалин В.Г. Сделки с недвижимостью в вопросах и ответах. - М., 2000. – 90 с.
36. Шаклеина Е.В. К вопросу о сделках с жильем через посредников и поверенных // Бизнес-адвокат. – 2005. - №7. - С. 32-35.

¹ Российское гражданское право: Учебник . В 2 т / Под ред. О. А. Красавчикова. - М., 2007.  Т. 1. - С. 180-181.

² Козырь, О. М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика. / Отв. ред. А. Л. Маковский. - М., 2000. - С. 276.

³ Саватье, Р. Теория обязательств. - М., 1997. - С. 57.

⁴ Гражданское право: учеб.: в 3 т. Т.1. / Н.Д. Егоров, И.В. Елисеев [и др.]; отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. – М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2006. – С. 323.

⁵ Гражданское право. Часть вторая: Учебник / Под общей ред. А.Г. Калпина. - М., 2005. - С. 376.

⁶ Гражданское право: Учебное пособие / под. ред. А.М. Гатина. – М.: «Дашков и К», 2007. – С. 57.

⁷ Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М., 2006. С. 289.

⁸ Там же. С. 290.

⁹ Гражданское право: Учебник (том 1) / под ред. О.Н. Садикова. – М: ИНФРА-М, 2006. – С.178.

¹⁰ Витрянский В. В. Договор купли-продажи и его отдельные виды.  - М., 2004. -С. 167-168.

¹¹ Там же. -  С. 168.

¹² Гонгало Б. М., Крашенинников П. В. Сделки с недвижимостью. - М., 2003. - С. 216.

¹³ Витрянский В. В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. - М., 2004. - С. 171.

¹⁴ Завьялов А., Коновалов В. Государственная регистрация прав на недвижимость // Российская юстиция. 1998.- №6. - С. 34-35.

¹⁵ Гражданское право РФ (Общая часть): Учебное пособие / под ред. В.В. Диаконова [Электронный ресурс] // Allpravo.Ru. - 2003. – Режим доступа: http://www.allpravo.ru/library/doc99p0/instrum959/item1242.html

¹⁶ Гражданское право: Учебник для студентов образовательных учреждений среднего профессионального образования / под ред. О.А. Чаусской. – М.: «Дашков и К», 2007. – С. 79.

¹⁷ Крашенинников П. В. Постатейный комментарий к ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». - М., 2005. - С.9.

¹⁸ Шабалин В.Г. Сделки с недвижимостью в вопросах и ответах. - М., 2000. - С. 52.

¹⁹ Постановление Пленума ВС РФ «Обзор судебной практики Верховного суда РФ за третий и четвертый кварталы 1996 года (по гражданским делам)» от 15.01.1997 / Бюллетень ВС РФ. 1997, № 4. Извлечение.

²⁰ Постановление Президиума ВАС РФ от 28.04.2008 г. № 6960/97 / Вестник ВАС РФ, 2008, № 8. Извлечение.

²¹ Шаклеина Е.В. К вопросу о сделках с жильем через посредников и поверенных // Бизнес-адвокат, 2005, №7. С. 32-35.

²² Шабалин В.Г. Сделки с недвижимостью в вопросах и ответах. М., 2000. С. 52.

²³ Макаров Г.А. Правовые способы защиты граждан от посягательств на их права при совершении жилищных сделок // Хозяйство и право. 2004. № 5. С. 29-33.