Договор купли-продажи недвижимости

Автор работы: Пользователь скрыл имя, 14 Января 2013 в 09:28, курсовая работа

Краткое описание

Целью данной работы является всестороннее рассмотрение содержания института продажи недвижимости, специфики субъектного состава.
В соответствии с данной целью были поставлены следующие задачи:
1. Рассмотреть общие положения договора продажи недвижимости
1.1. Дать понятие, рассмотреть форму и содержание договора продажи недвижимости
1.2. Охарактеризовать правовое регулирование института продажи недвижимости по действующему законодательству
2. Выделить особенности договора продажи недвижимости в зависимости от субъектного состава:
2.1. Рассмотреть особенности продажи недвижимости частными лицами
2.2.Рассмотреть особенности продажи недвижимости индивидуальными предпринимателями и юридическими лицами
2.3 Рассмотреть особенности продажи недвижимости специализированными фирмами

Содержание

Введение 3
Глава 1. Общие положения договора продажи недвижимости 5
1.1 Понятие, форма и содержание договора продажи недвижимости 5
1.2 Правовое регулирование института продажи недвижимости по действующему законодательству 16
Глава 2. Особенности договора продажи недвижимости в зависимости от субъектного состава 20
2.1 Договор продажи недвижимости частными лицами 20
2.2 Договор продажи недвижимости индивидуальными предпринимателями и юридическими лицами 21
2.3 Договор продажи недвижимости специализированными фирмами 23
Заключение 29
Список использованной литературы 31

Вложенные файлы: 1 файл

гражданское право.doc

— 190.50 Кб (Скачать файл)

ГК РФ содержит четкие правила, регулирующие такого рода изменения (ст. 552-553): покупатель здания, сооружения или иной недвижимости одновременно с передачей ему права собственности на указанные объекты получает права и на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Природа таких прав зависит от того, является ли продавец недвижимости собственником соответствующего земельного участка. В данном случае передаваемое покупателю право на земельный участок определяется договором (право собственности, право аренды и т.п.). Если же в договоре отсутствует условие о передаваемом покупателю праве на земельный участок, он становится собственником той части земельного участка, которая занята проданной ему недвижимостью и необходима для ее использования.

При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель недвижимости получает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Правда, следует иметь в виду, что законом или договором между продавцом и собственником земли могут быть предусмотрены условия пользования земельным участком, не позволяющие продажу находящейся на земельном участке недвижимости либо допускающие это только с согласия собственника земли10. Таким образом, условие договора продажи недвижимости, продавец по которому одновременно является собственником земельного участка, о передаваемых покупателю правах на соответствующий земельный участок относится к существенным условиям такого договора, определенным диспозитивной нормой. При отсутствии в тексте договора соответствующего пункта договор тем не менее должен считаться заключенным, поскольку необходимое существенное условие содержится в договоре в том виде, как оно определено диспозитивной нормой (п. 2 ст. 552 ГК РФ).

В тех случаях, когда  продавец недвижимости не является собственником земельного участка, условие о правах на земельный участок не относится к существенным условиям договора, а правило о правах на земельный участок, которые переходят к покупателю недвижимости, определено императивной нормой и находится за рамками договора продажи недвижимости.

Когда предметом договора купли-продажи недвижимости, напротив, является земельный участок, а находящаяся на нем недвижимость остается в собственности у продавца, условия пользования продавцом частью земельного участка, занятой недвижимостью, определяются договором купли-продажи. Если договор не содержит таких условий, продавец получает право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее пользования11.

Значительно отличается от общих положений о договорах  и такое существенное условие договора продажи недвижимости, как цена (ст. 555 ГК РФ). Во-первых, положение о том, что исполнение договора, в котором не определена цена, должно быть оплачено по цене, обычно взимаемой при сравнимых обстоятельствах за аналогичные товары, не подлежит применению к договорам продажи недвижимости (ст. 424, 485 ГК РФ). Здесь действует иное правило: при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже признается незаключенным. Во-вторых, цена на здание, сооружение или иной объект недвижимости, находящийся на земельном участке, должна включать и цену передаваемой с этим объектом части земельного участка или права 
на нее.

Согласно ст. 8 ФЗ от 29 июля1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», для определения цены продаваемого объекта недвижимости, с учетом цены земельного участка или права на него, стороны могут прибегнуть к услугам профессиональных оценщиков, действующих на основе закона.

Цена недвижимости может  быть установлена в договоре продажи  недвижимости на единицу ее площади или иного показателя ее размера. В этом случае общая цена продаваемого недвижимого имущества, подлежащая уплате покупателем, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (п. 3 ст. 555 ГК РФ).

Момент вступления в  силу договора продажи недвижимости определяется в соответствии с общими правилами, предусмотренными п. 1 ст. 425 и п. 1 ст.433 ГК РФ: договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, каковым признается момент подписания договора продавцом и покупателем. Исключение составляет лишь договор продажи жилых помещений.

Следует обратить особое внимание на то, что договор продажи  недвижимости (за исключением продажи жилых помещений) считается заключенным и вступает в силу именно с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности к покупателю12.

ГК РФ предусматривает обязательную государственную регистрацию договора о продаже жилых помещений. В п.2 ст. 558 ГК РФ указано: «договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации». Также обязательной государственной регистрации подлежит и договор купли-продажи предприятия (ст. 560 ГК РФ).

Регистрация перехода права  собственности не означает регистрации самого договора купли-продажи (ст. 551 ГК РФ). В связи с этим ВАС РФ в информационном письме от 13 ноября 1997г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» указал, что договор купли-продажи здания следует считать заключенным с момента его подписания согласно п. 1 ст. 433 ГК РФ, а не с момента государственной регистрации.

Нужно обратить внимание на то, что государственной регистрации  подлежит не сам договор продажи недвижимости, а переход права собственности на недвижимость по такому договору от продавца к покупателю (ст. 551 ГК РФ). Для сторон договор вступает в силу с момента его подписания. Роль же государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю заключается в том, что только после такой регистрации покупатель становится собственником недвижимого имущества перед третьими лицами13.

Как следует из действующего гражданского законодательства (ст. 550 ГК РФ), договор продажи недвижимости не нуждается в нотариальном удостоверении. По законодательству, действовавшему ранее, некоторые договоры купли-продажи недвижимого имущества, в частности жилого дома или его части, требовали нотариальной формы14. Однако введение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью делает излишним нотариальное удостоверение таких сделок.

Определенными особенностями, требующими специального регулирования, отличается и исполнение договора продажи недвижимости. Передача проданного объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами (ст. 556 ГК РФ). До фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта или иного документа договор продажи недвижимости не может считаться исполненным. Более того, уклонение одной из сторон от передачи имущества или подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора продажи недвижимости.

Неисполнение продавцом обязательств по передаче покупателю проданного недвижимого имущества может повлечь для продавца различные неблагоприятные последствия помимо обязанности возместить покупателю причиненные убытки. В частности, в подобных случаях возможно применение статьи 398 ГК РФ, согласно которой в случае неисполнения обязательства передать индивидуальную вещь кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков. Специальное правило применительно к договору продажи недвижимости установлено ГК РФ лишь в отношении последствий передачи недвижимости ненадлежащего качества15.

В случае передачи продавцом  покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, покупатель наделяется всеми правомочиями покупателя, получившего по договору купли-продажи товар с недостатками (ст. 475 ГК РФ), за исключением права потребовать от продавца замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Неисполнение покупателем  обязательства по принятию от продавца проданного ему объекта недвижимости также влечет для него, помимо обязанности возместить продавцу причиненные убытки, определенные последствия. В частности, в силу отсутствия какого-либо специального правила в параграфе 7 гл. 30 ГК РФ в подобной ситуации, когда покупатель в нарушение закона, иных правовых актов или договора купли-продажи не принимает товар или отказывается его принять, продавец вправе потребовать от покупателя принять товар или отказаться от исполнения договора.

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный ему в соответствии с договором объект недвижимости, продавец получает право требовать оплаты недвижимого имущества и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ (п. 3 ст. 486 ГК РФ). Невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором продажи недвижимого имущества, может также служить основанием к расторжению договора.

Согласно п. 59 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ» отказ покупателя от внесения платежа за приобретенный им объект приватизации не может рассматриваться в качестве основания для признания сделки недействительной, поскольку он не мог иметь место при ее совершении, а в силу п. 2 ст. 450 ГК РФ должен признаваться основанием для расторжения договора купли-продажи приватизированного объекта.

ФЗ от 21 декабря 2001 г. №178-ФЗ «О приватизации государственного и  муниципального имущества» в ст. 32 предусматривает право продавцов в случае нарушения покупателями условий договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества предъявлять иски о расторжении сделок приватизации. Поскольку покупатель существенно нарушил условия договора, суд вынес решение о расторжении заключенного договора.

 

1.2 Правовое регулирование института продажи недвижимости  
по действующему законодательству

Основным источником правового регулирования института  продажи недвижимости является ГК РФ, и, в первую очередь, к рассматриваемому договору применимы нормы, которые объединены в ГК РФ в отдельном параграфе 7 (ст. 549 – 558 ГК РФ).

Наряду с ГК РФ к данным правоотношениям применимы нормы Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) от 25 октября 2001г., устанавливающего правовые основы использования и охраны земель в РФ. Так, например, ст. 15 ЗК РФ закрепляет, что граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с ЗК РФ, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Ст. 130 ГК РФ к недвижимому имуществу, помимо земельных участков, а также иных объектов, прочно связанных с ними, отнесены подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Однако согласно п.1 ст.4 ФЗ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» данный закон к правам на воздушные и морские суда, суда внутреннего водного транспорта и космические объекты не применяется. Порядок регистрации предусмотрен:

  1. для судов внутреннего плавания (ст.15-25 Кодекса внутреннего водного транспорта в РФ);
  2. для морских судов (ст. 24-27 Кодекса торгового мореплавания РФ);
  3. для воздушных судов (ст.33 Воздушного кодекса РФ);
  4. для космических объектов (ст. 17 ФЗ РФ от 20 августа 1993 г. № 5663-1 «О космической деятельности».

Таким образом, при продаже  этих объектов необходимо руководствоваться не только общими нормами ГК РФ о продаже недвижимости, но и правилами, содержащимися в указанных актах.

Кроме того, отдельно следует выделить правовое регулирование продажи нежилых объектов государственной и муниципальной собственности, которая находится вне пределов гражданского законодательства и регулируется законодательством РФ о приватизации. Основными источниками правового регулирования в данном случае являются: ФЗ РФ от 21 декабря 2001г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», «Государственная программа приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ», утвержденная Указом Президента от 22 июля 1994 г. №1535, а также ряд других нормативных актов.

Специфические черты недвижимости – прочная связь с землей, особая ценность, непотребляемость в процессе использования– диктуют необходимость определения специальных правил, регулирующих участие таких объектов в имущественном обороте. Уже в части первой ГК РФ предусмотрен ряд таких правил в отношении обязательной государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, а также возникновения, ограничения и перехода таких прав16.

Прежде всего, хотелось бы обратить внимание на абсолютный приоритет ГК РФ над актами, регулирующими регистрацию прав, из чего следует, что при расхождении ГК РФ с другими актами следует руководствоваться  
нормами ГК РФ17.

Основным же нормативным актом, регулирующим порядок государственной регистрации прав на недвижимость, является ФЗ РФ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Информация о работе Договор купли-продажи недвижимости