Договор ренты и его виды в гражданском праве Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации

 

(Извлечение)

 

7 декабря 2004 г.Видновский городской суд Московской  области в составе…

 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску 3. к У. о признании недействительным договора пожизненного содержания,

 

УСТАНОВИЛ:

 

3. обратилась  в суд с иском к У. о признании  недействительным договора пожизненного  содержания, заключенного ею с У. 11 июня 2002 г.

 

Согласно п. 5 данного договора У. обязалась пожизненно содержать 3., обеспечивая питанием, одеждой, уходом и необходимой помощью. Стоимость ежемесячного материального обеспечения (питания, одежды, ухода и необходимой помощи), как следует из п. 6 указанного договора, определена сторонами в размере 10 установленных законом МРОТ.

 

На момент регистрации указанного договора минимальный размер оплаты труда согласно Федеральному закону от 19 июня 2002 г. № 82-ФЗ составлял 450 руб. в месяц. Таким образом, в соответствии с п. 5 рассматриваемого договора стоимость питания, одежды, ухода и необходимой помощи с июля 2002 г. ежемесячно должна была составляв 4500 руб., а с 1 октября 2003 г., исходя из размера МРОТ, установленного Федеральным законом от 1 октября 2003 г. N' 127-ФЗ, - 6000руб.

 

У. систематически уклоняется от выполнения п. п. 5 и 6 договорa и не обеспечивает 3. питанием, одеждой и необходимой помощью в оговоренном в договоре размере.

 

3. просит  расторгнуть договор пожизненного  содержания, заключенный 11 июня 2002 г. между ней и У., зарегистрированный в Московской oбластной регистрационной палате 23 июля 2002 г., № регистрации 50-01-21 02-02-2002-632.2, а также признать недействительным свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру №... по адресу... за № 50-01-21-02-02-2002-632.2 с рия 50 АГ № 924125 от 23 июля 2002 г , выданное на имя У.

 

В судебном заседании 3. поддержала свои требования в полном объеме, дополнив, что ответчицей ни разу не был сделан косметический ремонт в квартире: ответчица ей поясняла, что у нее нет денег на эти цели. Белье У. за ней не стирала, и медицинская сестра делала 3. замечания по поводу несвежего постельного белья. Кормила ее ответчица нерегулярно, продукты не приносила. На всю неделю приносила только 1 литр супа и кашу, фрукты и мясо совсем не приносила. Из одежды купила за весь период только халат, полотенце и колготки. Ухода за 3. ответчица не осуществляла, квартплату оплачивала нерегулярно. В квартире постоянно был беспорядок. Когда 3. с инфарктом находилась в больнице в течение целого месяца, ответчица ее даже не навещала.

 

У. иск не признала, сказав, что уход за истицей осуществляла. Она осознавала, что в квартире необходимо сделать косметический ремонт, однако не сделала его. Из одежды действительно куплены только халат, полотенце и колготки. В месяц У. тратила на истицу, включая квартплату, всего 1700 рублей. Понимает, что этого недостаточно. Имеет задолженности по квартплате. Питание приносила 3. два раза в неделю.

 

Суд, заслушав стороны свидетелей, исследовав письменные материалы дела, пришел к выводу об удовлетворении заявленного 3. требования.

 

Судом установлены следующие фактические обстоятельства дела.

 

Истица 3. имела на праве личной собственности квартиру. Указанная квартира принадлежала истице на основании регистрационного удостоверения за № 12385 от 9 декабря 1994 г., выданного Видновским БТИ Московской области.

 

11 июня 2002 г. между истицей 3. и ответчицей  У. был заключен договор пожизненного  содержания с иждивением.

 

 

В п. 5 указанного договора указано, что У. обязуется пожизненно полностью содержать 3., обеспечивая ее питанием, одеждой, уходом и необходимой помощью и сохранив за ней право бесплатного пользования указанной квартирой.

 

В п. 6 данного договора указано, что стоимость ежемесячного материального обеспечения (питания, одежды, ухода и необходимой помощи) определена сторонами в размере 10 установленных законом минимальных заработных плат.

 

Согласно ответу Московской областной регистрационной палаты (отдел в Ленинском районе) регистрация данного договора произведена и ответчица приобрела право собственности с иждивением.

 

В судебном заседании установлено, что ответчица У. не выполняла возложенных на нее договором пожизненного содержания с иждивением обязательств.

 

По признанию самой ответчицы, стоимость ежемесячного материального обеспечения (питания, одежды, ухода и необходимой помощи) была ею определена с учетом уплаты квартплаты и коммунальных услуг в размере 1700 руб., что действительно противоречит в этой части заключенному договору. Также признает, что из одежды ею были приобретены только халат, полотенце, колготки, что значительно меньше, чем обозначено в договоре.

 

Из показаний свидетеля А. следует, что истица часто ей жаловалась на ответчицу и говорила, что последняя не ухаживает за ней, не делает в доме уборку, везде грязь. Квартира истицы и в самом деле находится в антисанитарном состоянии, на балконе горы мусора, везде тараканы, грязь. Кроме того, квартира нуждается в ремонте. Истица также говорила, что ответчица не платит за квартиру и у нее имеется большая задолженность. По словам истицы, ответчица кормила ее раз в неделю.

 

Свидетель Г. также знает о том, что ответчица не убирается в квартире, не ремонтирует ее, краны текут, везде тараканы, в ванной комнате гниют тряпки, Г. лично убирала квартиру истице.

 

То, что ответчица не производила оплату квартплаты и коммунальных услуг и имеет задолженность за несколько месяцев, подтверждается представленным в суд предупреждением.

 

Таким образом, У. по договору пожизненного содержания с иждивением приняла на себя обязательства, изложенные в договоре, однако данные обязательства не исполнила. Об этом свидетельствует анализ перечисленных выше доказательств, а именно показания свидетелей, письменные материалы дела.

 

Со своей стороны 3. полностью выполнила условия договора, передала в собственность У. квартиру, принадлежавшую 3. на праве собственности.

 

Согласно ст. 605 ГК РФ при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязанностей получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему покупной цены на условиях, установленных ст. 594 ГК РФ. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.

 

При изложенных выше обстоятельствах суд пришел к выводу об удовлетворении заявленных требований. Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

 

РЕШИЛ:

 

Исковые требования 3. - удовлетворить.

 

Расторгнуть договор пожизненного содержания с иждивением, заключенный 11 июня 2002 г. между 3. и У., зарегистрированный в Московской областной регистрационной палате 23 июля 2002 г., № регистрации 50-01-21-02-02-2002-632.2.

 

Признать недействительным свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру, выданное на имя У., за № 50.01.21 -02-2002-632.3 серия 50 АГ № 924125 от 23 июля 2002 г.

 

Восстановить право собственности 3. на указанную квартиру.

 

Данное решение суда вступило в законную силу.

 

Риски для рентополучателей тоже велики. Например, бабушка подписывает договор ренты и через полгода скоропостижно умирает... Сегодняшняя практика такова, что зачастую экспертизу умерших стариков не проводят, а в заключении пишут, что человек умер от старости. Договор ренты с пожизненным содержанием и иждивением в первую очередь предполагает доверие друг к другу, а Гражданский кодекс патроната правоохранительных органов над договором ренты не предусматривает.

 

Как отмечает А.А. Проничев, «в других странах договор ренты работает цивилизованней и проще. В договоре прописывается каждый час, и за его исполнением следит специальная служба. У нас этого звена нет. Им должно стать государство или муниципалитет. Власть будет контролировать и решать, достаточно ли престарелый гражданин получает внимания и ухода, чтобы ухаживающий получил квартиру. В случае криминала будет кого привлечь к ответу».

 

Очень большой риск для плательщика ренты кроется в том, что через несколько лет может объявиться сирый или бездомный родственник старика, отбывавший наказание в тюрьме, отрочество в детском доме или службу в дисциплинарном батальоне, по закону сохраняющий право на жилплощадь. Для того чтобы обезопасить себя от таких и других неприятных инцидентов, рентоплательщику перед заключением договора необходимо тщательно проверить историю квартиры, получить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров о том, что будущий рентополучатель квартиры не состоит в этих учреждениях на учете.

 

Несмотря на все риски, договор ренты сегодня заключается достаточно часто. Правда, из 100% подобных договоров, проходящих через Мосрегистрацию, 80% - договоры, заключенные между родственниками. Полякова О. Рента - испытание на прочность. // Домашний адвокат - №18 - 2004.

Заключение

 

Среди всех договоров, регламентирующих передачу права собственности: купли-продажи, дарения, мены и других - договор ренты занимает особое место. По мнению аналитиков рынка недвижимости, договор ренты в ближайшем будущем будет одним из самых распространенных способов отчуждения жилых помещений. Это связано, прежде всего, с тем, что гарантирует постоянный доход на длительное время нетрудоспособному человеку взамен квартиры.

 

Договора ренты являются новеллой ныне действующего Гражданского кодекса РФ. До 1996 г., в ГК РСФСР 1964 г., были предусмотрены договора купли-продажи жилого дома с пожизненным содержанием. То есть это были рассроченные договора с условием. В новом Кодексе впервые были представлены все виде ренты: постоянная рента, пожизненная рента и разновидность пожизненной ренты - пожизненное содержание с иждивением. Было дано и четкое определение ренты: рента - это правоотношение сторон, при которых одна сторона (рентополучатель) платно или бесплатно передает другой стороне (рентоплательщику) свое имущество в обмен на получение ренты, а именно гарантированного рассроченного дохода в денежной сумме либо предоставления платежей в натуральной форме или в виде ухода, работы, услуг, оплаты ритуальных услуг. Особенностью этих договоров является неопределенность срока действия и некоторый риск досрочного прекращения этого договора при существенном нарушении рентоплательщиком исполнения своих обязательств.

 

К сожалению, между нормами гл. 33 ГК РФ, регулирующей отношения ренты, и практикой много расхождений. Так, согласно ГК РФ все обязательства рентоплательщика должны быть выражены в договоре ренты в денежном эквиваленте, но на практике это требование редко выполняется: в договорах обычно оговариваются качество оказываемых услуг (в том числе ритуальных) и частота их оказания.

 

В § 3 гл. 33 ГК РФ («Пожизненная рента») предусматривается, что на передачу обремененного рентой имущества новому приобретателю не требуется согласия получателя рентных платежей. Это условие на практике тоже не выполняется, и если рентоплательщик захочет продать квартиру вместе со своими обязанностями другому лицу, ему будет необходимо получить письменное согласие рентополучателя. Кроме того, ГК РФ предусматривает в случае нарушения договора возможность выкупа ренты. На практике же эта норма фактически не применяется.

 

Договор пожизненного содержания с иждивением заключают, как правило, люди преклонного возраста. В круг рентоплательщиков зачастую попадают и потенциальные наследники. Перспектива уладить вопрос с передачей собственности еще при жизни наследодателя устраивает обе стороны договора. Для одной из них это возможность приобрести полноценное содержание и уход, а для другой - предпочтительнее приобрести в собственность жилое помещение еще при жизни родственника, не надеясь на завещание (кто знает, как долго продлится его жизненный путь и какова будет его последняя воля?).

 

О том, что эти ожидания не всегда оправдываются и что договоры ренты расторгаются и перезаключаются некоторыми гражданами примерно с той же частотой, что другими переписываются завещания, а заманчивые условия по содержанию оказываются не под силу их исполнителям по договору, - это, к сожалению, не редкость. Однако, если правильно составить договор ренты и следовать определенным правилам поведения, о которых говорилось в работе (проверить историю квартиры, фиксировать документально платежи и оказание услуг и проч.), то практически все риски договора можно свести к минимуму.

Список литературы:

1. Гражданский  кодекс РФ. Официальный текст  с изменениями и дополнениями. - М., Элит, 2004.

2. Комментарий  к Гражданскому кодексу РФ Части второй (постатейный). Под ред. проф. О.Н. Садикова. Электронный вариант

3. Гражданское  право России. Курс лекций. Часть  первая. Под ред. О.Н. Садикова. - М.: Юрид. лит., 1996.

4. Гражданское  право. В 2-х тт. Том 2. Под ред. Е.А. Суханова. - М., Бек, 1994.

5. Гуев А.Н. Гражданское право. В 3-х тт. Том 2. - М., Инфра-М, 2003.

6. Хохлов  С.А. Рента и пожизненное содержание  с иждивением //Гражданский кодекс  РФ. Часть вторая. Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель /Под  ред. О.М. Козырь, А.Л. Маковского, С.А. Хохлова. М., 1996

7. Морандьер  Л.Ж. Гражданское право Франции: Книга 1. М., 1961. С.253, 254.

Судебная практика:

8. Решение .Видновского городского суда  Московской области от 7 декабря 2004 года.

9. Договор  пожизненного содержания с иждивением // Типовые договоры http://www.businesspravo.ru

10. Договор  пожизненной ренты // Типовые договоры http://www.businesspravo.ru

11. Договор  постоянной ренты // Типовые договоры http://www.businesspravo.ru

12. Материалы  судебной практики // пожизненное содержание: проблемы исполнения // Домашний адвокат - №14 - 2005

13. Полякова  О. Рента - испытание на прочность. // Домашний адвокат - №18 - 2004

14. По материалам  сайта http://law.rambler.ru

15. Рента http://renta2004.ru/info.htm

16. Юридическое бюро «Стоик» http://www.stoik-spb.ru/ru/renta

17.Информационно- правовая система “Гарант” версия  на январь 2006 г.

Приложение 1

ДОГОВОР ПОСТОЯННОЙ РЕНТЫ Договор постоянной ренты // Типовые договоры http://www.businesspravo.ru

г. Красногорск Московской области «25» декабря 2005г.

Задубровская Клавдия Федоровна проживающий по адресу, Московская область, Красногорский район, п.Истра дом20 кв.11 паспорт серии 46 01№ 456783 выдан `10” июня 2001 г.Ильинским отделением милиции Красногорского района Московской области, именуемый в дальнейшем “Получатель ренты”, и Дорохов Игорь Александрович проживающий по адресу Московская область Красногорский район п. Истра д.18 кв.20.паспорт серии 46 01 № 233456, выдан “12” августа 1999г. Ильинским отделением милиции Красногорского района Московской области, именуемый в дальнейшем “Плательщик ренты”, заключили настоящий договор о нижеследующем.