Ипотека в различных странах мира

– наличие судебного спора по поводу обращения взыскания на недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки.

Государственная регистрация  может возобновиться до окончания  срока отложения в случае прекращения  причин, послуживших основанием для  ее отложения, в частности, после:

– получения дополнительных доказательств (сведений, документов), устраняющих сомнения регистратора в наличии оснований для государственной регистрации;

– получения сведений, подтверждающих подлинность документов или достоверность указанных в них сведений;

– представления правообладателем, стороной (сторонами) или уполномоченным лицом заявления с просьбой возобновить государственную регистрацию, ранее отложенную на основании его заявления.

Основания для отказа в  государственной регистрации установлены  законом, и перечень их носит исчерпывающий  характер (п. 1 ст. 20 Закона о регистрации). Частные основания для отказа в государственной регистрации  ипотеки указаны в ст. 21 Закона об ипотеке.

В соответствии со статьей 25 Закона об ипотеке, п. 4 ст. 29 Закона о  регистрации (в ред. от 29 декабря 2004 г. № 196-ФЗ) регистрационная запись об ипотеке погашается на основании  заявления законного владельца  закладной, совместного заявления  залогодателя и залогодержателя  либо на основании вступившего в  законную силу решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении  ипотеки. При погашении регистрационной  записи об ипотеке в связи с  прекращением ипотеки закладная аннулируется в порядке, установленном настоящим Федеральным законом. Аннулированная закладная передается ранее обязанному по ней лицу по его требованию.

Все изложенное позволяет  сделать вывод, что система государственной  регистрации ипотеки жилища в  рамках залогового законодательства имеет  первостепенное значение.

ТОЧКА ЗРЕНИЯ

24 ДЕНЬГИ И КРЕДИТ · 12/2011

Актуальные вопросы развития ипотеки

и решения жилищной проблемы

А. Г. Куликов,

доктор экономических  наук, профессор Российской академии народного хозяйства

и государственной службыпри  ПрезидентеРоссийской Федерации, заслуженный  деятель науки,

почетный работник высшего  профессионального образования  Российской Федерации

В. С. Янин,

председатель правления  Московского областного банка, кандидат экономических наук

беспеченность жильем является одной из самых

насущных социально-экономических  проблем

нашего общества, а жилищная ипотека – одним

из основных путейфинансирования  приобретенияжилья.

В предыдущей статье на эту  тему

1

были проанали-

зированы ключевые проблемы развития ипотечного жи-

лищного кредитования и обеспечения  населения России

жильем.

Прошел год. Пересматривается «Стратегия-2020», в

которой жилищной политике посвящена  специальная

глава. Что изменилось в  теории и практике жилищной

ипотеки, какие перспективыожидают нас?

На первый взгляд, не все  уже так и плохо. Послед-

ние два года показывают солидный рост ипотечных кре-

дитов. Кризисное падение  ипотечного кредитования бы-

ло значительно компенсировано. Объем выданных ипо-

течных кредитов увеличился со 153 млрд руб. в 2009 г.

до 380 млрд руб. в 2010 и 650 – 680 млрд руб. (прогноз) в

2011 году

2

.

Хотя развитие жилищной ипотеки  в России провоз-

глашено актуальной задачей, обнародована Стратегия

развития ипотечного жилищного  кредитования в Рос-

сийской Федерации до 2030 года

3

и «Стратегия-2020»,

на наш взгляд, настоящей  глубокой разработки страте-

гии развития ипотечного кредитования и решения жи-

лищной проблемы у нас  в стране пока не существует. А

имеющиеся теоретические  разработки страдают серьез-

ными изъянами.

Весомый вклад в формирование системы ипотечно-

го жилищного кредитования вносит коллектив Фонда

«Институт экономики города». В предыдущей статье мы

уже упоминали об одной  из наиболее значимых работ

авторского коллектива этого  института «Основы ипо-

течного кредитования». (Науч. ред. и рук. авт. кол. Н. Б.

Косарева. М.: ИНФРА–М, 2007). В  конце 2010 г. в изда-

тельстве «Дело» вышла  в свет новая книга коллектива

авторов этого института

4

.

1

Куликов А. Г. Ипотека и  жилищный вопрос в России //

Деньги и кредит. 2010. № 11.

2

Эксперт. 2011. № 40. С. 106.

3

Более подробный анализ указанного документа см.:

Деньги и кредит. 2010. № 11.

4

Развитие ипотечного кредитования в Российской Феде-

рации. Н. Б. Косарева, А. Б. Копейкин, Н. Н. Рогожина, А. А.

Туманов. М.: Издательство «Дело» РАНХ, 2010. 256 с.

Во введении книги отмечается, что авторы исследо-

вания принимали участие  в подготовке Стратегии разви-

тия ипотечного жилищного  кредитования в Российской

Федерации до 2030 года и многие отраженные в ней

предложения были использованы в обсуждаемом сего-

дня проекте стратегии

1

.

Поскольку узким местом на рынке жилья является

предложение последнего, интересным представляется

анализ авторами источников финансирования жилищно-

го строительства. Показано, что основным источником

финансирования жилищного  строительства в России до

начала кризиса являлись средства населения, в том числе

предоставленные гражданам  кредиты на строительство

жилья. Так, 43% площади жилья, введенного в эксплуа-

тацию в 2008 г., было построено  населением за свой счет

и с помощью кредитов (индивидуальное жилищное

строительство), а 19% профинансировано населением в

рамках Федерального закона № 214 об участии в доле-

вом строительстве многоквартирных  домов. 38% жилья

было построено за счет средств инвесторов – юридиче-

ских лиц; привлеченных застройщиками  кредитных

средств; бюджетных средств  и опять же средств граж-

дан, только привлеченных застройщиками  в обход упо-

мянутого Федерального закона. При этом доля средств

населения увеличилась как  минимум с 60% в 2007 г. до

62% в 2008 г. (эта доля не  включает средства населения, 

привлеченные застройщиками  по серым схемам в обход

федерального законодательства, поскольку размер таких

средств трудно поддается  оценке).

В I квартале 2009 г. по сравнению  с соответствую-

щим периодом 2008 г. практически  в 1,5 раза выросла

доля общей площади  жилья, построенного с привлече-

нием средств дольщиков  в соответствии с Федеральным

законом об участии в долевом  строительстве многоквар-

тирных домов, а доля других схем финансирования жи-

лья уменьшилась с 25 до 10%2

.

В работе дается довольно детальный  анализ и оцен-

ка государственной политики по поддержке развития

ипотечного жилищного  кредитования в докризисный

период, с началом кризиса  и выдвигаются предложения

по дальнейшему развитию ипотечного жилищного кре-

1

Развитие ипотечного кредитования в Российской Феде-

рации. С. 8.

2

Тамже. С. 28 – 29.

ОТОЧКА ЗРЕНИЯ

ДЕНЬГИ И КРЕДИТ · 12/2011 25

дитования и повышению  доступности ипотечных креди-

тов для населения. Показано, что государственная поли-

тика поддержки ипотечного жилищного кредитования

обеспечила на конец 2008 г. существенные положитель-

ные сдвиги в ипотечном  жилищном кредитовании. Объ-

ем рынка ипотеки увеличился с 0,1% ВВП в 2004 г. до

2,7% в 2008 г.

1

Предложения по дальнейшему  развитию рыночных

механизмов в сфере  ипотечного кредитования включа-

ют: 1) предложения по развитию ипотечного кредитова-

ния и повышению доступности  ипотечных кредитов для

населения; 2) создание наиболее эффективных дополни-

тельных рыночных и государственных  институтов и ме-

ханизмов в сфере ипотечногожилищного  кредитования.

В свою очередь, первое направление  подразделяет-

ся на предложения по увеличению спроса на ипотечные

кредиты, по развитию первичного рынка ипотечного

кредитования и по развитию вторичного рынка ипотеч-

ного кредитования.

По второму направлению  авторы выделяют наибо-

лее актуальные направления  дальнейшего развития ипо-

течногожилищного кредитования:

· создание условий для внедрения в банковскую

деятельность накопительныхжилищных  вкладов;

· развитие системы государственной поддержки

граждан на рынке ипотеки;

· внедрение и развитие системы ипотечного страхо-

вания;

· формирование сбалансированного первичного

рынка ипотечных кредитов, обеспечение банками инте-

ресов кредиторов и заемщиков;

· обеспечение возможностей для рефинансирования

ипотечных кредитов и развитие рынка ипотечных цен-

ных бумаг.

Поскольку важнейшим фактором развития ипотеч-

ного кредитования и повышения  обеспеченности наем-

ным жильем является прорыв в жилищном строительст-

ве в количественном и  качественном измерениях, вполне

логично, что специальная  глава книги посвящена анали-

зу моделей и разработки предложений по совершенство-

ванию существующих и развитию новых форм органи-

зации финансирования жилищного  строительства, среди

которых:

· кредитование физических лиц для индивиду-

альногожилищного строительства;

· модельжилищного микрофинансирования;

· модель строительства жилья для коммерческого

найма;

· модель долевого участия граждан в строитель-

ствежилья;

· развитиежилищно-строительных кооперативов.

Большое место в книге  занимает анализ опыта реа-

лизации антикризисных мер  в сфере ипотечного жилищ-

ного кредитования в США  и странах ЕС. Полагаем, что

книга представляет интерес  для интересующихся вопро-

сами обеспечения населения  жильем и ипотечным жи-

лищным кредитованием.

1

Развитие ипотечного кредитования в Российской Феде-

рации. С. 43.

Вместе с тем бросается  в глаза некоторая небреж-

ность: во-первых, почему в  названии книги отсутствует

слово «жилищного», ведь о  других сферах ипотечного

кредитования в ней  не упоминается. И, во-вторых, поче-

му-то во введении говорится  о проекте «Стратегии раз-

вития ипотечного жилищного  кредитования в Россий-

ской Федерации до 2030 года», которая была утверждена

19 июля 2010 г., т. е. тремя  с лишним месяцами раньше

подписания рукописи в  печать.

В работе имеется ряд дискуссионных  положений по

принципиальным вопросам ипотечного кредитования и

обеспечения населения жильем, которые дают пищу для

размышлений и дальнейшей разработки теории и прак-

тики ипотечногожилищного  кредитования.

Прежде всего это вопрос о доступности жилья и по-

казателях его измерения.

О доступности жилья в  России. Доступность жи-

лья – это фундаментальная  категория, основа основ жи-

лищной политики любого государства  и прежде всего

нашей страны, которая отстала  в этом отношении не

только от развитых, но и  от стран с переходной эконо-

микой. Доступность жилья  – это способность семьи при-

обрести жилье. Формальное определение  этого термина

мы встречаем не только в научных публикациях, но и в

официальных документах. В  качестве оценочного пока-

зателя выступает коэффициент  доступности жилья,

который определяется как  количество лет, необходимых

для накопления суммы равной стоимости соответст-

вующей квартиры. Однако определяется он, мягко гово-

ря, некорректно даже в  упомянутом выше учебнике по

ипотечному кредитованию. «Доступность жилья, т. е.

способность граждан приобретать  жилье в соответствии

со своими потребностями  и доходами, в значительной

степени характеризует уровень  развития общества (что,

безусловно, верно. – Авт.). Для оценки соотношения

доходов населения и цен  на рынке жилья часто исполь-

зуется коэффициент доступности  жилья – средняя цена

стандартной жилой единицы  делится на среднегодовой

семейный доход. Этот коэффициент  показывает, сколько

лет нужно копить семье  свои доходы, чтобы приобрести

стандартную квартиру»

1

. На стр. 41 указанного издания

приводится таблица.

Попробуем еще раз внимательно  прочитать итого-

вую строку приведенной там  таблицы. Она гласит: «Со-

отношение цены стандартной  квартиры и годового дохо-

да домохозяйства, лет». Но выше в таблице мы не видим

ни цены стандартной квартиры, ни годового дохода

домохозяйства. Они остались за кадром приведенной

таблицы. А приведенные  в итоговой строке данные, по-

казывающие число лет  накопления денег на квартиру,

непонятно откуда упали в  таблицу. В самом деле, нера-

зумно делить среднюю цену квадратного метра жилья

(строка 2 таблицы) на среднедушевой  доход в месяц

(строка 1). Тогда не понятно,  зачем она приводится в

таблице и зачем вся  эта таблица?

1

Основыипотечного кредитования. С. 39. ТОЧКА ЗРЕНИЯ

26 ДЕНЬГИ И КРЕДИТ · 12/2011

Т а б л и ц а 1

Доступность жилья в Российской Федерации в 1996–2005 гг. (на конец года)

1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005

Среднедушевые денежные доходы

в месяц, руб. (до 1998 г. тыс. руб.) 769,2 942,1 1 012,0 1 658,9 2 281,1 3 062,0 3 947,2 5 170,4 6 383,3 7 822,3

Средняя цена на рынке жилья, руб.

за 1 кв. м (до 1998 г. тыс. руб.) 3 310,3 3 411,3 5 049,5 6 999,2 8678 10

567,4

12

939,4

15

143,6

19

370,4

23

779,7

Соотношение цены стандартной

квартиры и годового дохода домо-

хозяйства, лет

5,71 4,87 7,40 5,95 5,02 4,81 4,65 4,39 4,53 4,56

А дальше авторы приводят пояснения  к таблице:

«Расчет доступности жилья  осуществляется на основе