Ипотека в различных странах мира

следующих предпосылок:

1) средний размер домохозяйства  – 3 человека;

2) при расчете среднегодового  дохода домохозяйст-

ва учитываются номинальные  среднедушевые среднеме-

сячные доходы населения  в определенном году; годовой

доход домохозяйства определяется как произведение

среднедушевого дохода одного человека (среднемесяч-

ный доход, умноженный на 12) на 3 (число членов семьи – 

домохозяйства);

3) в качестве стандартной  квартиры для данного

домохозяйства принята квартира площадью 54 кв. м (со-

циальная норма 18 кв. м  на чел.)». (С. 41).

Но мы не получаем приведенных  в таблице итого-

вых данных и при делении  средней цены квартиры на

годовой доход семьи, что  к тому же мы не можем на-

звать коэффициентом доступностижилья.

Попробуем посчитать.

Т а б л и ц а 2

Соотношение средней цены квартиры и среднедушевого годового дохода населения

1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005

Средняя цена квартиры, руб.

(до 1998 г. тыс. руб.) 178756 184210 272673 377957 468612 570064 698728 817754 1046002 1284104

Среднегодовой доход семьи

(до 1998 г. тыс. руб.) 27691 50873 54648 59720 82120 110232 142099 186134 229799 281610

Число лет «накопления» 6,46 3,62 4,99 6,33 5,71 5,17 4,92 4,39 4,55 4,56

Во-первых, сравнивая итоги  двух таблиц, мы видим,

что «число лет накопления»  у авторов совпадает с на-

шими расчетами, проведенными по их методике, только

за последние три из десяти лет. Откуда у авторов первой

таблицы получились другие результаты за первые семь

лет, читателю не ясно.

Во-вторых, и это самое  главное, авторы определяют

коэффициент доступности  жилья путем деления цены

стандартной квартиры (54 кв. м) на весь годовой доход

семьи, что совершенно недопустимо.

Видимо, для подтверждения  убедительности своей

позиции авторы апеллируют к  мировой практике, в том

числе к жилищной Программе  ООН (Хабитат): показа-

тель доступности жилья  – один из ключевых индикато-

ров в этой области, широко используемый в мировой

практике. В частности, он используется в межстрано-

вых сравнениях в Программе  ООН по развитию населен-

ных пунктов.

Мы уже неоднократно отмечали, недопустимость

такого определения коэффициента доступности жилья

1

.

Представленное в обеих  рассматриваемых здесь книгах

определение коэффициента доступности  жилья страдает,

как минимум, двумяметодологическими погрешностями:

1. Теоретически несостоятельно  и противоречит

здравому смыслу определение  данного коэффициента

как отношение стоимости  квартиры к совокупному до-

ходу семьи. Как показывает статистика, свыше 70% всех

расходов население России тратит на удовлетворение

основных потребностей семьи  и 8 – 9% – на обязатель-

1

См.: Куликов А.Г. Деньги, кредит, банки: учебник. М.:

КНОРУС, 2009. С. 346–350; Деньги и  кредит. 2010. № 11.

ные платежи и взносы. А  в низкодоходных группах на-

селения эта доля может  составлять все 100% расходов,

для них коэффициент доступностижилья будет равен 0.

Поэтому при определении  коэффициента доступно-

сти жилья необходимо стоимость  квартиры соотносить

не с валовым доходом  семьи, а с ее инвестиционным

потенциалом, т. е. той долей  доходов, которую семья

может накапливать для  покупки жилья

1

. Только опира-

ясь на такую необоснованно  расширенную методологию

определения коэффициента доступности  жилья, авторы

могли прийти к «решительному» выводу, что доступ-

ность жилья в России выше, чем в США и странах За-

падной Европы (где средняя  обеспеченность жильем в 3 – 

3,5 раза выше, чем в РоссийскойФедерации), а в Москве – 

выше, чем в Сиднее, Нью-Йорке, Мюнхене, Страсбурге,

и даже выше, чем в остальной  России2

.

В другой работе Н. Косарева и А. Туманов пишут:

«За рубежом, например в США  или в рамках жилищной

программы ООН (Хабитат), при  расчете данного показа-

теля используются значения…  медианной рыночной цены

жилья и медианного годового дохода домохозяйства.

В России в связи с отсутствием  данных о медиан-

ных доходах и медианных  ценах на жилье, – продолжа-

ют авторы, – коэффициент  доступности жилья в соответ-

ствии с методикой ФЦП  «Жилище» рассчитывается на

основе значений следующих  показателей: средней цены

1 кв. м жилья, среднедушевых  денежных доходов, ум-

ноженных на 3 (семья из трех человек), и соответствую-

1

Куликов А. Г. Деньги, кредит, банки: учебник // Деньги и

кредит. 2010. № 11.

2

См.: Основыипотечного кредитования. С. 42. ТОЧКА ЗРЕНИЯ

ДЕНЬГИ И КРЕДИТ · 12/2011 27

щего данному размеру  семьи социального стандарта

площадижилья 54 кв. метра.

Примечательно, что в 1998 г. до экономического

кризиса семья из трех человек  должна была отклады-

вать все свои денежные доходы для приобретения стан-

дартного жилья по средним  ценам в течение 4,9 года, а

после кризиса – более 7,3 года. Начиная с 1999 г. данный

показатель имел положительную  динамику (рис.). К

2006 г. коэффициент доступности  жилья увеличился и

составил около 4,7 года. При  этом необходимо напом-

нить, что ФЦП «Жилище» на 2010 г. предусмотрено це-

левое значение данного показателя, равное трем годам»

1

.

И далее приводится следующий  рисунок.

7,4

5,9

5 4,8 4,7

4,1 4,3 4,2 4,7

3

0

2

4

6

8

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2010

Примечание. 2010 г. – целевойиндикаторФЦП  «Жилище».

Источник: 1998 – 2006 гг. – расчеты  Института экономики

города по данным Росстата.

Рис. Коэффициент доступностижилья в России,

1998 – 2006 гг. (чем меньше  коэффициент, тем лучше) 

Итак, в 2010 г. по расчетам авторов  и целевому ин-

дикатору ФЦП «Жилище» доступность жилья в России

должна была составить 3 года.

И, как мы уже отмечали, видимо, сознавая противо-

речие своих выводов реальной действительности, авторы

методики придумывают  противоречие между высокой

будто бы доступностью жилья  и трудностями получения

финансовых ресурсов для  его приобретения в России.

«По показателю доступности  жилья (4,56 года) на-

ша страна находится на среднем европейском уровне... В

Европе этот показатель варьируется  от трех-четырех до

пяти-шести лет.

Однако при оценке возможностей граждан приоб-

ретать жилье следует  иметь в виду совершенно разные

условия доступности для  населения финансовых ресур-

сов для приобретения жилья. Чтобы приобрести жилье,

необходимо осуществлять предварительные накопления,

а также иметь возможность  получения долгосрочных

ипотечных кредитов. Следует  отметить, что существует

значительная разница  между Россией и развитыми  стра-

нами с точки зрения условий осуществления накопления

для решения жилищной проблемы, а также доступа к

кредитным ресурсам»

2

.

В переводе на доступный язык это означает: дос-

тупность жилья в России высокая, только денег на его

покупку нет. Ни собственных, ни заемных.

1

Косарева Н. и Туманов  А. Доступно ли россиянам жи-

лье? – http://demoscope.ru/weekly/2007/0307/tema03/php

2

Основыипотечного кредитования. С. 40.

Вместо того чтобы признать некорректность данной

методики расчета коэффициента доступности жилья, в

новой книге авторы решили искать выход из создавше-

гося тупика в том, чтобы  предложить читателю «инте-

гральный показатель»  возможности приобретения жилья

с помощью собственных  и заемных средств, и, на наш

взгляд, окончательно запутались.

«В качестве интегрального  показателя, учитываю-

щего как влияние на доступность доходов и цен  на жи-

лье, так и условий ипотечного кредитования, можно ис-

пользовать показатель «доля  семей, имеющих возмож-

ность приобрести жилье, соответствующее  стандартам

обеспечения жилыми помещениями, с помощью собст-

венных и заемных средств»

1

.

Данный показатель, как  заявляют авторы, «даст

возможность более точно  и комплексно оценить доступ-

ность приобретения жилья  с помощью собственных и

заемных средств на основе данных о распределении на-

селения по уровню доходов  и параметров предлагаемых

на рынке ипотечных  кредитов. Рассчитывается он путем

определения минимального совокупного  среднемесячно-

го дохода семьи из трех человек, необходимого для при-

обретения стандартного жилья  за счет собственных и

заемных средств, и последующего сравнения полученно-

го результата с данными  о распределении домохозяйств

по уровню среднемесячного  дохода»

2

.

И далее: «минимальный совокупный доход семьи,

необходимый для приобретения жилья, соответствующе-

го стандартам обеспечения  жилыми помещениями (54 м

2

для семьи из трех человек), за счет собственных и заем-

ных средств, – утверждают авторы, – определяется по

формуле:

,

%100

12)

%10012

1(1

100% %10012

PI t

i

i

P

LTV

TI ´

´-

´

+-

´

´´

=

где TI – минимальный совокупный доход семьи из трех

человек (руб. в месяц);

LTV – доля заемных средств  в стоимости приобре-

таемогожилья (%);

Р – средняя рыночная стоимость 1 м

2

жилья (руб. в

среднем за год);

i – процентная ставка  по ипотечному кредиту или

займу (% в год);

t – срок кредита или  займа (годы);

PI – доля платежа по  ипотечному жилищному кре-

диту (займу) в доходах  семьи (%)»3

.

Авторы могли бы подтвердить  правильность пред-

ложенной ими формулы  расчетами на конкретном при-

мере. Но они этого не делают и не могут сделать, по-

скольку они не вводят в  расчет цену приобретаемой

квартиры, без чего нельзя рассчитать «минимальный» 

совокупный доход семьи  из трех человек, необходимый

для приобретенияжилья.

1

Развитие ипотечного кредитования в Российской Феде-

рации. С. 60.

2

Тамже.

3

Тамже. С. 60–61. ТОЧКА ЗРЕНИЯ

В-третьих, не приводят примера  конкретного рас-

чета этого «минимального» совокупного дохода. А если

бы попытались произвести такой расчет, получили бы

удивительный для себя результат.

Попробуеммысделать такой  расчет, при условии, что:

LTV – 70%;

Р – 140 тыс. руб.;

i – 15% годовых; 

t – 20 лет; 

PI – 30%.

Дополним от себя, что площадь  квартиры – 54 м

2

,

следовательно, цена квартиры равна 54Р, чего в автор-

ской формуле нет.

Подставив эти значения в  формулу, получаем: «ми-

нимальный» совокупный доход  семьи из трех человек

194 232 руб. в месяц или  64 744 руб. на душу населения, 

и ежемесячный платеж по кредиту 58 269,5 руб. А сред-

ний уровень дохода в Москве в 2011 г., по данным мэра

столицы С. Собянина, – 43 тыс. руб. Значит, средний

совокупный доход семьи  в Москве – 129 тыс. руб., а

«необходимый минимальный» – 194 232 руб. Ничего

себе «минимальный» совокупный доход, который в пол-

тора раза превышает средний  совокупный доход «стан-

дартной» семьи.

Поэтому, в-четвертых, вряд ли корректно называть

данный показатель «минимальным совокупным доходом

семьи». Мы называем эту величину «входным порогом в

жилищную ипотеку».

В-пятых, авторы противоречат сами себе. С одной

стороны, они определяют коэффициент  доступности

жилья путем деления цены стандартной квартиры на

весь совокупный годовой  доход семьи, а с другой – в  рас-

чет «минимального» совокупного  дохода семьи из трех

человек включают PI – долю платежа по ипотечному

жилищному кредиту в доходах  семьи, т. е. признают, что

не весь доход семьи  должен расходоваться на погашение

ипотечного долга по покупкежилья, а только часть его.

В-шестых, авторы исходят  из предположения, что

ипотечное кредитование повышает доступность жилья.

Поэтому в работе появился специальный параграф «Ин-

тегральный показатель возможности  приобретения жи-

лья с помощью собственных  и заемных средств». Безуслов-

но, что ипотечный кредит облегчает и приближает по-

купку жилья. Но не повышает его доступность для на-

селения с точки зрения его стоимости. Напротив, это

приближение приобретения жилья  оплачивается заем-

щиком в виде уплаты процентов  за кредит. Кредит уве-

личивает текущую платежеспособность заемщика, за

счет ее сокращения в будущем.

В-седьмых, никакого нового, тем более интеграль-

ного показателя доступности  и приобретения жилья с

помощью собственных и  заемных средств авторы чита-

телю не предложили.

В конечном итоге авторы получили два показателя – 

минимальный совокупный доход  семьи, необходимый для

приобретения стандартного жилья, и долю домохозяйств

с совокупным доходом выше минимального для покупки

такого жилья. И ни один из них не является ни новым,

ни показателем доступностижилья.

В самом деле, доступность  жилья, как уже отмеча-

лось выше, – это способность  граждан приобретать не-

обходимое жилье. Коэффициент  доступности жилья вы-

ражается количеством  лет, необходимых семье для на-

копления денег на покупку  стандартной квартиры, и

рассчитывается как отношение  цены такой квартиры к

годовому инвестиционному  потенциалу семьи.

Разумеется, два упомянутых авторами показателя ис-

пользуются при анализе  жилищной ипотеки и доступности

жилья. Но сами по себе они  не выражают доступности жи-

лья и тем более не является интегральным показателем.