Ипотека в различных странах мира

В классическом двухуровневом  варианте (с включением в систему  вторичного рынка ценных бумаг) система  ипотечного кредитования для внедрения  в России имеет ряд принципиальных сложностей, таких как:

– отсутствие развитого рынка ценных бумаг;

– проблема ликвидности ипотечных обязательств на вторичном рынке;

– обеспечение банков долгосрочными дешевыми кредитными ресурсами;

– проблема организации механизма рефинансирования, при котором обеспечивались бы минимальные ставки по кредитам для населения и экономически привлекательные для инвесторов процентные ставки по ипотечным ценным бумагам, которые обеспечены, в свою очередь, низкопроцентными кредитами.

На основании изложенного, делается вывод: двухуровневая модель рынка ипотечного кредитования, используемая в странах англо-саксонской системы  права, не может в чистом виде применяться  в России по целому ряду причин. Во-первых, принципиальная разница в концепции  прав собственности. Во-вторых, невозможность  в российских условиях решения важнейшей  задачи – перераспределения рисков. В-третьих, американская модель основывается на предоставлении регулятивных и контрольных  публичных полномочий отдельным  операторам вторичного ипотечного рынка, которыми являются созданные государством лица: государственная корпорация Джинни Мэй (Government National Mortgage Association – GNMA), по обязательствам которой правительство США несет  ответственность всеми имеющимися в его распоряжении средствами, и  так называемые «псевдогосударственные»  корпорации – Фэнни Мэй и Фрэдди Мак, по обязательствам которых правительство  США хотя ответственности и не несет, но чью деятельность регулирует и контролирует. Организация вторичного рынка ипотечного кредитования в  России требует принципиально иных подходов, основывающихся на континентальной  системе права.

Современные российские социально-экономические  условия делают проблематичной реализацию англо-саксонского варианта залога, предпочтительнее более надежный для  кредитора, инвестора, страховой компании и прочих субъектов жилищного  рынка способ в соответствии с  романо-германской (европейской) традицией.

В России сегодня отсутствуют  важнейшие инструменты, на которых  стоит вся западная ипотека. «Длинные»  деньги на 60% обеспечиваются акциями, муниципальными и корпоративными облигациями. Швейцарцам, например, именно благодаря наличию  такого ассортимента инструментов удалось  создать крайне дешевую систему  кредитования.

Ипотечные облигации и  институт вторичного ипотечного рынка  – это именно те механизмы, которые  позволяют операторам первичного ипотечного рынка привлекать дешевые и долгосрочные ресурсы. Сегодня банки, реализующие  ипотечные программы, ориентируются  на свои средства, бюджетные деньги либо на средства международных инвесторов.

Система ипотечного жилищного  кредитования в России, это система, включающая в себя несколько сегментов:

– рынок недвижимости, обладающий необходимыми характеристиками для участия в ипотечном кредитовании;

– первичный рынок ипотечных кредитов, охватывающий всю совокупность деятельности кредиторов и должников, вступающих между собой в соответствующие обязательственные отношения, при которых должник (залогодатель) в качестве способа исполнения предоставляет, а кредитор (залогодержатель) принимает в залог недвижимое имущество. Чем стабильнее рынок недвижимости, тем охотнее банки берут недвижимость в залог, расширяя оборот и снижая процентные ставки по кредиту;

– вторичный рынок ипотечных кредитов, обеспечивающий передачу прав по закладным и ипотечным кредитам (продажа уже выданных ипотечных кредитов), а также реинвестирование выданных ипотечных кредитов. Вторичный рынок является связующим звеном между кредиторами на первичном ипотечном рынке и инвесторами на рынке ипотечных ценных бумаг, обеспечивая аккумуляцию денежных средств инвесторов и направляя финансовые потоки (через выпуск облигаций и их размещение на фондовом рынке) в ипотечные кредиты. Вторичный рынок ипотечного кредитования – явление сложное и многоплановое, обладающее большой спецификой. Система вторичного рынка в России, по мнению Дениса Александровича Шевчука, внешне очень похожа на американскую: банки выдают кредиты, продают их агентствам, агентства получают средства от инвесторов. Но внутренне она принципиально другая, ибо в отличие от американской, перекачивающей на ипотечный рынок сбережения граждан, хранимые у институциональных инвесторов, наша перекачивает на этот рынок бюджетные средства. Однако если на этих принципах будет создана развитая система, то жилищный рынок России окажется полностью зависимым от притока бюджетных средств.

Стремление расширить  узкий рынок вынуждает агентов  прибегать к поддержке государства. Потраченные ресурсы не приносят должных результатов, как следствие, федеральному и региональным правительствам приходится искать иные пути решения  проблемы.

Практика отечественных  и зарубежных кредитных организаций  применения ипотечного кредитования, ее законодательное регулирование  привлекают сегодня внимание многих. Между тем адаптация правового  зарубежного опыта ни в коей мере не предполагает его прямого заимствования  без учета отечественной специфики  формирования смешанной экономики. Такой подход тем более неправомерен, так как у России имеется и  свой собственный богатый опыт ипотечного кредитования жилищного строительства, получившего свое наибольшее развитие в XIX и начале XX веков.

Однако необходимо решение  вопросов организации целостной  системы ипотечного кредитования, включающей рефинансирование ипотечных кредитов и механизмы регулирования вторичного рынка ипотечного кредитования. Создание массового рынка жилья в России должно опираться на самые простые  формы ипотечных институтов, например развитие первичного рынка. Привлекая  кредитные ресурсы для ипотечных  ссуд, кредитные организации в  качестве обеспечения под эти  ресурсы могут использовать собственный  капитал или заемные средства.

Бесспорно, в России сегодня  необходима система ипотечного жилищного  кредитования, состоящая из системообразующих  элементов. В частности, сторонам еще  предстоит разработать четкие инвестиционные проекты, концепцию ипотечного кредитования и строительства жилья. Только тогда  можно рассчитывать на ее эффективность.

§ 2. Становление  ипотечного кредитования на российском рынке жилья

По действующему законодательству ипотечное кредитование – это  кредитование под залог недвижимости, служащей обеспечением исполнения основного  денежного обязательства должником-залогодателем  перед кредитором-залогодержателем, который приобретает право в  случае неисполнения должником основного  обязательства получить удовлетворение за счет заложенного недвижимого  имущества, собственником (владельцем) которого остается залогодатель.

Практика не только зарубежных, но и отечественных участников применения ипотечного кредитования, ее законодательное  регулирование на современном этапе  привлекают внимание многих (историю  ипотечного кредитования до 1990 года см. § 2 «Фрагменты истории развития ипотеки» главы 2).

Особое внимание следует  уделить Международной Ассоциация Ипотечных Фондов (далее – МАИФ) – некоммерческой саморегулируемой организации. Учредителями МАИФ являются более 60 отраслевых, региональных и  муниципальных фондов из 40 регионов России, находящихся в 7 федеральных  округах, а также фонды Белоруссии[47] , Украины[48] и Киргизии. Членами Ассоциации являются также региональные ипотечные агентства и корпорации, а также строительно-сберегательные кассы. Одним из инициаторов создания МАИФ являлся первый в России Отраслевой фонд жилищного ипотечного кредитования, объединяющий более 40 предприятий и городов системы Минатома и созданный в соответствии с Указом Президента РФ от 24.12.1993 № 2281 «О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы».

Следует отметить, что фонды  являются основными исполнителями  федеральных и региональных программ жилищного строительства для  военнослужащих, переселенцев, чернобыльцев, ветеранов ВОВ и других категорий  граждан.

В обращении Президента РФ В.В. Путина к Федеральному собранию сказано, что на условиях ипотеки  гражданам предоставлено 40000 квартир (5000 квартир с помощью кредитов, 15000 с помощью займов и 25000 по договорам  с рассрочкой платежа). Проведенный  анализ показал, что 80% этих квартир  были предоставлены организациями, входящими в МАИФ. Подавляющее  количество этих квартир реализованы  на условиях социальной ипотеки под 5 – 10% годовых в рублях на срок 5 – 20 лет. Эти условия существенно  отличаются от коммерческой ипотеки. МАИФ впервые ввела понятие социальной и коммерческой ипотеки как взаимодополняющих  систем, предназначенных для различных  групп населения, различающихся  по жилищным условиям и семейному  доходу. Фондами – членами МАИФ впервые в послереволюционной России проведена и зарегистрирована в  ФКЦБ (сейчас ФСФР) эмиссия ценных бумаг, обеспеченных закладными. По принятым правилам участник Программы, имеющий  менее 18 кв. м жилой площади, может  получить кредит (заем, рассрочку) под 5 – 7% годовых в рублях на срок от 7 до 15 лет, первоначальный взнос составляет не менее 10% от стоимости квартиры, в  оплату нового жилья принимается  старая квартира, субсидия или сертификат. Выплаты по кредиту не должны превышать 20 – 30% семейного дохода. Списки очередности  на получение жилья по системе  формируются с учетом экономических, жилищных и социальных критериев. Приоритет  имеют муниципальные очередники.

В изменившихся условиях государство  попыталось определить свою жилищную политику. На свет появилась Правительственная  программа на 1993 – 1995 годы, названная  коротко и ясно – «Жилище». За три года реализации Программы было построено 125 миллионов квадратных метров, а число очередников сократилось  на 2,5 миллиона человек. Результат, в  принципе, неплохой. Однако, по мнению Дениса Александровича Шевчука, доля жилья, вводимого государственными и муниципальными организациями, неумолимо убывала. Другими словами, существенно изменились отношения в сфере жилищного  строительства и источники финансирования. Дома стали строить преимущественно  на коммерческой основе, а механизмов, которые сделали бы жилье доступным  не только для состоятельных людей, не появилось.

Для изменения сложившейся  тенденции была принята Программа  «Жилье-2000», но уже без обещаний отдельных  квартир к назначенному сроку.

С принятием Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»  к осени 1998 г. практически во всех крупнейших банках были созданы специализированные подразделения по долгосрочному  жилищному кредитованию населения.

Например, распоряжением  мэра Москвы от 7 сентября 1998 г. № 915-РМ определен состав коммерческих банков Москвы, привлекаемых для выдачи ипотечных  сертификатов и кредитов залогодателям  в рамках пилотного проекта: Московский банк Сбербанка РФ, Московский муниципальный  банк – Банк Москвы, Мосстройэкономбанк, Инвестсбербанк.

Принята Концепция развития ипотечного жилищного кредитования в г. Москве, проведены организационные  мероприятия по учреждению открытого  акционерного общества «Московское  ипотечное агентство», предусматривающего долю участия города Москвы не менее 51%. Постановлением Правительства Москвы от 16 марта 1999 г. № 194 было учреждено  открытое акционерное общество «Московское  ипотечное агентство». Распоряжением  премьера Правительства Москвы от 26 августа 1998 г. № 970-РП ОАО «Московское  страховое строительное общество» (МОССО) утверждено в качестве страховой  компании, уполномоченной для осуществления  страховой деятельности на рынке  ипотечного кредитования в г. Москве.

Во исполнение поручения  Президента РФ Постановлением Правительства  Российской Федерации от 11 января 2000 года № 28 была утверждена Концепция  развития ипотечного жилищного кредитования. Госстрой России стал проводить целенаправленную работу по формированию в субъектах  Российской Федерации структур, обеспечивающих реализацию принимаемых региональных программ ипотечного жилищного кредитования (региональные ипотечные операторы  – ипотечные агентства или  компании).

По общему правилу кредитная  организация не отвечает по обязательствам государства, а государство не отвечает по обязательствам кредитной организации. Действия же представителя создают, изменяют и прекращают гражданские  права и обязанности непосредственно  представляемого (ст. 182 ГК РФ). Таким  образом, в последнем случае ответственность  по сделкам и обязательствам, в  которые Ипотечный банк вступает от имени Российской Федерации, наряду с Ипотечным банком могут нести  Российская Федерация и Банк России. Например, с целью защиты кредитных  ресурсов от инфляции, потери из-за разницы  между обычной и пониженной процентной ставкой могли бы возмещаться  из государственных резервов в централизованном порядке. Данное положение корреспондируется  со статьей 9 Закона о банках, которая  не исключает случаи, когда государство  либо Банк России сами приняли на себя такие обязательства.

Органы законодательной  и исполнительной власти и органы местного самоуправления не вправе вмешиваться  в деятельность кредитных организаций, за исключением случаев, предусмотренных  федеральными законами. Социальное жилищное ипотечное кредитование относится  к таким случаям, когда деятельность Ипотечного банка должна быть под  постоянным контролем со стороны  государства, с применением соответствующих  мер, для защиты прав граждан-залогодателей (Шевчук Д.А. Банковские операции. Учебное  пособие. – Ростов-на-дону: Феникс, 2006).

Главными целями Ипотечного банка могли бы быть, например, поддержание  стабильности жилищной ипотечной системы  Российской Федерации, повышение ее эффективности и надежности. Перечисленные  цели Ипотечного банка, безусловно, включают: строго целевое использование бюджетных  средств на социальную ипотеку жилища с льготным ипотечным кредитом и  различными видами субсидирования (исходя из доходов граждан и социальных норм жилья); равенство субъектов  жилищной ипотечной системы; защиту и охрану прав и законных интересов  всех участников экономических отношений.