Ипотека в различных странах мира

Кроме того, при применении Ипотечным банком льготного жилищного  ипотечного кредитовании своего капитала целесообразно ввести для него благоприятный  налоговый режим[49] . С целью защиты кредитных ресурсов от инфляции, потери из-за разницы между обычной и пониженной процентной ставкой могли бы возмещаться из государственных резервов в централизованном порядке. Использование бюджетных средств, предоставленных в качестве бесплатного ресурса Государственному жилищному ипотечному банку, должно напрямую отражаться на выдаче кредитов по жилищной ипотеке по нерыночным процентным ставкам. Другими словами, социальную ипотеку жилища необходимо применять воедино с льготным ипотечным кредитом и различными видами субсидирования, исходя из доходов граждан и социальных норм жилья. Например, Будапешт выдал ипотечных кредитов в 100 раз больше, чем Москва. Среди всех программ целевой поддержки учителей, врачей и малообеспеченных граждан наиболее эффективной оказалась программа субсидирования процентной ставки.

Целесообразно установление особого статуса указанного банка  как активного участника договорных отношений с возложением на него дополнительных обязанностей в интересах  залогодателей[50] . В частности, минимизация риска с помощью изучения строительной компании или инвестора, с которым заключает договор клиент, равно как упорядочение отношений последних с иными участниками ипотечных отношений.

В свою очередь, залогодатели должны иметь возможность быстро и по доступным ценам получать достоверную информацию по недвижимости, обладать всей информацией об условиях кредита на всем ипотечном рынке(для  сравнения и выбора), знать свои права и обязанности, иметь представление  о последствиях невыполнения обязательств сторон по договорным жилищно-ипотечным  отношениям. Все это будет способствовать упорядочению названных отношений.

Для обеспечения надежного, конкурентоспособного, доступного и  дешевого источника долгосрочных кредитов для ипотеки жилища целесообразно  ввести для Государственного жилищного  ипотечного банка, функционирующего в  сфере жилищного ипотечного кредитования, благоприятный налоговый режим[51] .

При этом вполне реально  закрепление пониженной учетной  ставки на кредитные ресурсы Центробанка, выделенные на развитие ипотеки жилища, либо ограничение уровней максимальных размеров дивидендов для Государственного жилищного ипотечного банка, которому предоставлена лицензия на осуществление  ипотечных операций, как это практикуется в США. С целью защиты кредитных  ресурсов от инфляции потери (из-за разницы  между обычной и пониженной процентной ставкой) могли бы возмещаться из государственных резервов в централизованном порядке.

На первоначальном этапе  развития системы ипотечного жилищного  кредитования в России государство  должно проводить интегрированную  политику по решению жилищной проблемы различных категорий залогодателей.

Без государственной поддержки (бюджетных средств и поддержки  властей) эту проблему не решить. Однако анализ принятого пакета законов  о создании рынка доступного жилья  рассеяли сомнения в том, какую роль отводит себе государство на самом  важном этапе становления ипотеки. В наблюдательном совете АИЖК речь идет лишь о сохранении государственной  поддержки деятельности АИЖК по рефинансированию ипотечных кредитов, предоставленных  банками населению, на период становления  в России рынка ипотечных ценных бумаг. Государственная поддержка  ипотеке выражается сейчас, например, в предоставлении АИЖК государственных  гарантий при выпуске облигаций. Привлеченные с рынка деньги Агентство  направляет на выкуп у банков закладных  по ипотечным кредитам. Подобный механизм позволяет банкам выдавать кредиты  на достаточно привлекательных, по мнению АИЖК, для клиентов условиях – срок – 20 лет, ставка – 15% годовых, без учета  «накруток». По данным агентства, такой  кредит доступен для семей с ежемесячным  доходом от 14 тыс. руб. На Всероссийской  конференции «Инвестиции в недвижимость»  отмечалось, что в 2005 году указанная  система рефинансирования будет  охватывать всю территорию страны. Механизм рефинансирования АИЖК применим только ко вторичному рынку недвижимости. Что же касается рисков по строящемуся  жилью, АИЖК на себя не принимает.

Остается только позавидовать жителям Ставропольского края. По сообщению пресс-службы губернатора, подписано соглашение о намерениях между краевым правительством и  компанией U.A.P.E.-Holding (Франция). Согласно документу, французская компания готова в ближайшие пять лет инвестировать  в экономику Ставрополя не менее 1,387 млрд. Euro. Эти деньги планируется  направить на реализацию ипотечных  программ, реконструкцию городов, развитие туристической и энергетической отраслей. Из них на программу ипотечного строительства в Ставрополе, Невинномысске, Пятигорске и Кисловодске планируется  направить 500 млн. Euro. В дальнейшем аналогичные  документы должны подписать и  главы других субъектов, входящих в  Южный федеральный округ. Об этом с французской компанией договорились в полпредстве президента при  посредничестве Международного бизнес-клуба (МБК, Ростов-на-Дону). В пресс-службе отметили, что эти договоренности закреплены в соответствующих соглашениях, ранее заключенных руководством МБК и представителями U.A.P.E.-Holding. Срок освоения выделяемых средств –  пять лет. Ожидается, что эти средства будут выделяться на 7 – 15 лет с  процентной ставкой 3 – 4% годовых (ипотека  – 20 – 25 лет под 2 – 3% годовых).

Краткий анализ возвращения  России к ипотечному кредитованию жилища свидетельствует о том, что и  в России имеется положительный  опыт некоторых регионов участия  в решении государственной задачи, в частности, финансирования, применения дифференцированных схем ипотечного кредитования жилища, рассчитанные для разных категорий  залогодателей и т.п.

Между тем основой нормального  функционирования системы ипотечного кредитования жилища должна быть активизация  государственной политики, через  широкое применение государственного или муниципального жилищного фонда. Естественно, совершенствование данного  комплексного правового института  должно осуществляться с помощью  системы норм как материальных, так  и процессуальных, для установления реальных гарантий соблюдения договорных условий.

Поскольку ипотека жилища имеет особую конституционную, социальную значимость, крайне необходима активизация  государства в реализации государственных  программ финансовой поддержки освоения ипотечного механизма, включающих льготную политику, в первую очередь для  залогодателей.

Нормативное закрепление  и применение продуманных средств  правового и организационного механизма  ипотеки жилища, системы ипотечного кредитования жилища будут способствовать решению целого комплекса финансовых и социальных проблем для политической и экономической стабилизации в  обществе (см. следующий раздел работы).

§ 3. Правовое регулирование  договорных отношений, связанных с  ипотечным кредитованием

В системе ипотеки жилища, жилищного ипотечного кредитования применяются многочисленные виды договоров, соглашений. К числу основных договоров, которые заключают субъекты ипотечного жилищного кредитования, наряду с  договором ипотеки, можно отнести  договоры кредитования, купли-продажи  жилого помещения (договор купли-продажи  квартиры (жилого дома) с оплатой  за счет кредита банка), договор участия  в долевом строительстве, различные  виды страхования, договоры с риэлторами, по оказанию ими услуг, залог инвестиционных договоров, договоры уступки требования (цессии) и др. Пакет договоров  и их субъектный состав зависят от отношений, которые они устанавливают (упорядочивают), а также от предмета залога – жилища, имеющегося в наличии  или которое необходимо построить. В настоящем исследовании анализируется  лишь некоторые из них.

Данные отношения регулируются многочисленными нормативными правовым актами, основными из которых являются Гражданский кодекс РФ, Федеральные  законы РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «Об участии в долевом строительстве  многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные  акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ, «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ (последняя  ред. от 29 декабря 2004 г. № 196-ФЗ) и другие[52] .

Во всех схемах жилищного  ипотечного кредитования основным договором  является договор кредитования. Согласно ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор)[53] обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за нее.

По действующему законодательству на первичном рынке по жилищному  кредиту (займу) обеспечением может  являться только жилая недвижимость, приобретаемая на средства ипотечного кредита (займа).

Существуют системы ипотечного кредита, которые предусматривают  наряду с банковским кредитом под  закладную использование ряда дополнительных источников финансирования, в частности  приватизационных сертификатов, дотаций  муниципалитетов, финансовых средств  предприятий и граждан, дополнительных кредитов банков под дополнительные закладные, под земельный участок, дачу, гараж и другую недвижимость (см. подробнее Шевчук Д.А., Шевчук В.А. Деньги. Кредит. Банки. Курс лекций в  конспективном изложении: Учеб-метод. пособ. – М: Финансы и статистика, 2006).

При автономной модели (то есть закрытой модели, или модели депозитного  института)[54]привлекаются свободные  денежные средства населения через  целевые накопительные вклады в  специализированные кредитные институты  с последующим их размещением  в качестве целевых кредитов на строительство  или приобретение жилища. При данной системе технологический процесс  разбивается на два взаимосвязанных  периода:

– накопление личных средств до оговоренного объема, получение кредита вместе с суммой накопленных сбережений;

– возвращение полученного ипотечного кредита. При данной коллективной форме сбережений коллектив людей не прибегает к взаимодействию с внешней средой. Во всем мире подобные объединения имеют давние традиции и получили название «Ротационные кредитно-сберегательные ассоциации» (RoSCA's). Например, в Великобритании первое известное строительное общество было образовано в 1775 г. в Бирмингеме и называлось «Kettley Building Society». На протяжении двух столетий английские строительные общества представляли собой закрытую модель финансирования жилищного строительства. В настоящее время, в результате расширения спектра разрешенных операций строительные общества по роду операций в значительной степени уже переплетаются с банками, то есть все больше превращаются в открытую модель жилищного финансирования.

В соответствии с Положением о жилищных кредитах, утвержденным Указом Президента РФ от 10 июня 1994 г. № 1180[55] , в кредитном договоре определяются следующие условия: цель получения ссуды, срок и размеры кредита, порядок выдачи и погашения кредита, инструмент кредитования (процентная ставка, условия и периодичность ее изменения), обеспечение кредитного обязательства заемщика, условия страхования ссуды, способ и формы проверки обеспеченности и целевого использования кредита, санкции за нецелевое использование и несвоевременный возврат ссуды, размеры и порядок уплаты штрафов, порядок расторжения договора, другие условия по соглашению кредитора и заемщика (п. 12 Положения).

Конкретные условия жилищного  кредитования также устанавливаются  банком по согласованию с заемщиком. В качестве инструмента кредитования возможны использование переменной процентной ставки, индексирование суммы  основного долга, отсрочка платежей заемщика. Например, величина процентной ставки по кредиту, выданному на покупку  новостройки, разная на этапе строительства (инвестирования) и этапе «собственности». При покупке квартиры в строящемся объекте залогодатель-заемщик выступает  инвестором и приобретает право  требования доли в этом доме. Банк на этапе инвестирования подстраховывает  себя завышенной процентной ставкой. Как  только дом сдается и залогодатель становится собственником квартиры в нем, процентная ставка снижается  до обычного уровня.

Кредитный договор является консенсуальным, возмездным. Так же как и договор займа, кредитный  договор является каузальной сделкой (см. подробнее Шевчук Д.А. Экономика  недвижимости: Конспект лекций. – Ростов-на-дону: Феникс, 2007).

Гарантией исполнения договорных обязательств по жилищному ипотечному кредитованию является заложенное жилище, предназначенное для постоянного  проживания и принадлежащее на праве  собственности залогодателю[56] . То есть, предоставляя кредит, банк, помимо кредитного договора, в его обеспечение заключает с должником обеспечительный договор, в частности договор ипотеки (подробнее см. § 4 «Правовые аспекты ипотеки жилища»)[57] .

Кредитором по кредитному договору (при ипотечном кредитовании) может выступать только кредитная  организация, то есть юридическое лицо, имеющее лицензию на совершение банковских операций. При нарушении указанного требования закона договор признается недействительным.

Статья 820 ГК РФ регламентирует письменную форму кредитного договора. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность кредитного договора, такой договор считается ничтожным, не порождающим у сторон каких-либо прав и обязанностей с момента  его заключения. Кредитный договор  является двусторонним (двусторонне  обязывающим), то есть каждая сторона  имеет права и обязанности, которым  корреспондируются права и обязанности  другой стороны. Кредитная организация  обязана предоставить кредит и имеет  право требовать его возврата и уплаты по нему процентов. Получатель кредита имеет право требовать  предоставления кредита и обязан возвратить кредит и уплатить проценты.

К основным началам гражданского законодательства (ст. 1 ГК РФ) относится, в частности, свобода договора. Граждане (физические лица) и юридические  лица свободны в установлении своих  прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству, условий договора.