Ипотека в различных странах мира

право их долговых обязательств служит гарантией общественных депозитов;

право на продажу их ценных бумаг через Федеральный Резервный  открытый рынок;

освобождение от государственных  и местных налогов (кроме налога на собственность и федеральных  налогов на прибыль);

освобождение от регистрационных  требований по ценным бумагам и Биржевых комиссионных;

полномочие использовать федеральные резервные банки  в качестве финансовых агентов.

Несмотря на эти привилегии, в современных условиях обязательства  «Фэнни Мэй» и «Фрэдди Мак» не являются обязательствами Правительства, и  они не гарантируются Казначейством  США. Корпорации также не принадлежат  государству. Тем не менее тот  факт, что Правительство поддерживает их, показывает, что Правительство  не допустит провала ни одной из этих компаний. Наконец, инвесторы всегда требуют с корпораций меньшие  проценты, чем с остальных предприятий. Из-за своего особенного статуса и  предположения, что обязанности  этих компаний могут, в какой-то степени, считаться обязательствами Федерального Правительства, в 1992 году были предприняты  меры по созданию официальной системы  регулирования безопасности и стабильности деятельности.

Департамент Жилищного и Городского Развития .

Регулирование деятельности и политика наблюдения осуществляется Департаментом Жилищного и Городского Развития. В настоящее время этот контроль, в основном, выражается в наблюдении руководящих органов. Регулирование Безопасности и Стабильности Деятельности и мониторинг ведутся Офисом по Надзору за Федеральными Жилищными Предприятиями - OFHEO - независимым агентством, работающим с HUD, но не находящимся у него в подчинении.

В настоящее время в  США существует большое количество ипотечных структур. Это как частные  участники рынка, так и разного  уровня агентства. Особое место среди  них занимают такие организации, как Департамент жилищного строительства  и Городского - HUD. Основной целью  деятельности HUD является:

достижение наилучших  форм выполнения основных правительственных  программ, которые предусматривают  оказание помощи городскому строительству и развитию других населенных пунктов;

оказание помощи Президенту в достижении максимальной координации  различных форм деятельности на федеральном уровне.

HUD является федеральным  агентством, в его состав входят  Федеральная Жилищная Администрация  и «Джинни Мэй».

§1.5. Развитие инструментов рынка капитала .

В последние годы закладной  лист переживает в Европе эпоху ренессанса. Ещё 10-20 лет тому назад он и в  Германии не представлял для инвесторов особого интереса из-за небольшого объёма многочисленных эмиссий и  низкой ликвидности. Сейчас рынок закладных  листов находится на подъёме не только в Германии, но и в большинстве  европейских стран, что находит  своё выражение не только в более  частых эмиссиях, но — и прежде всего  — в их объёмах. Растущее признание  закладного листа особенно ярко проявляется  в том, что в целом ряде европейских  стран приняты новые законы о  закладных листах и деятельности ипотечных банков. Именно там, где  решено не просто дополнить действующее  законодательство, а заменить его  новым специальным законом о  деятельности ипотечных банков и  закладных листах, велись глубокие и принципиальные дискуссии, позволившие  точнее определить потребность и  лучше понять смысл нововведений. Сказанное в ещё большей мере относится к тем государствам, в которых такое законодательство создаётся впервые.

Поиск новых подходов и  моделей рефинансирования ипотечных  кредитов шел по-разному:

в Западной Европе:

различные системы ипотечных  банков и закладных листов;

введение евро – единой европейской валюты;

совершенствовать системы  или вводить заново;

в Центральной и Восточной  Европе

проблемы жилищного строительства;

исторический путь и современная  ситуация в Европе;

необходимость ипотечных  банков и закладных листов.

Центральная и Восточная Европа .

В начале 90-х годов 20-го века страны Восточной и Центральной  Европы, реформирующие свою экономику, начали поиск новых схем, пригодных  для финансирования жилищного строительства  на рыночной основе. Это стремление диктовалось необходимостью быстро решить важный политический вопрос и  в достаточной мере обеспечить населения  жильём, отвечающим современным стандартам. Раньше или позже должен был встать вопрос о рефинансировании кредитов, выдаваемых под залог недвижимости. В ходе поиска новых подходов и  моделей анализировалась не только современная ситуация в Европе, но и собственные, национальные традиции, имеющие глубокие исторические корни. В результате во всех центрально-европейских  странах законодатели остановили свой выбор на закладном листе и  высказались против введения американской системы MBS.

Страны  Европейского союза .

Совершенно другой была и  остаётся ситуация в странах Европейского Союза. Во всех странах Евросоюза  имеется развитая и хорошо работающая система выдачи ипотечных кредитов и схема их рефинансирования. Создана  и в различных формах функционирует  система ипотечных банков и закладных  листов. Поэтому дискуссия по принципиальным вопросам не представлялась, на первый взгляд, необходимой. Однако, банковские специалисты, работающие на рынке капитала, уже в течение многих лет пытаются понять, как введение евро повлияет на источники рефинансирования банков. Национальная валюта средств перестаёт  существовать как критерий успешности инвестирования средств. Поэтому решающим критерием — прежде всего, для  иностранных инвесторов — становится оценка надёжности и ликвидности  финансового инструмента. Банки  задались вопросом, смогут ли их бумаги, предназначенные для рынка капитала, конкурировать с немецким закладным  листом, взлёт которого они наблюдают  в течение последних лет на своих мониторах.

Выводы, сделанные после  проработки вопроса, были быстро воплощены  в жизнь. Появились новые законы о закладных листах и деятельности ипотечных банков, в действующее  законодательство были внесены соответствующие  изменения. Эти изменения в большинстве случаев касались приоритетных прав владельцев закладных листов на удовлетворение их требований. После того, как соответствующие изменения были внесены в законодательство Германии, и покрытие закладных листов приобрело статус обособленного имущества, Люксембург и Финляндия внесли соответствующие дополнения в свои законы.

Макроэкономические  эталоны.

Если страны с реформируемой  экономикой зачастую ориентируются  на немецкий закладной лист в его  классической форме, то страны, входящие в Европейский союз, ставят перед  собой цель перейти к мега-эмиссиям закладных листов. По-разному шла  эволюция макроэкономических аспектов:

в Западной Европе:

европейский рынок капитала – национальная валюта больше не определяет место размещения капитала;

потребность в конкурентоспособных  продуктах;

немецкие мега-эмисии закладных  листов

в Центральной и Восточной  Европе

исторический опыт;

опыт США  и Европы;

немецкие закладные листы.

Юридические эталоны.

И на Западе, и на Востоке, и в центре Европы считается обязательным включение в национальное законодательство всех норм Европейского Союза. Поскольку  для закладного листа не существует специальной директивы ЕС, европейские  страны исходят из критериев, изложенных в статье 22, абзац 4 Директивы ЕС «О координации правовых и нормативных  актов, касающихся деятельности структур для совместных вложений в ценные бумаги», больше известной как Директива  об инвестировании. Требования этой Директивы  рассматриваются как минимальный  стандарт для европейских закладных  листов. Не в последнюю очередь  это объясняется тем, что эти  критерии включены в шесть других директив ЕС, а также в список требований, которые Европейский  центральный банк предъявляет к  ломбардным бумагам. В нескольких европейских  странах положение о приоритетных правах владельцев закладных листов было включено в национальное законодательство лишь после ссылки на нормативы, установленные  вышеперечисленными документами.

Эволюция юридических  аспектов ипотечного кредитования шла  следующим образом:

минимальные требования ЕС по вложениям в закладные листы  согласно ст.  22 (часть 4) Директивы ЕС «О деятельности ССВЦБ» и другим условиям инвестирования;

общие критерии:

долговые обязательства;

законодательные предписания;

законодательно  закрепленный принцип покрытия;

кредитное учреждение;

особый надзор со стороны государства;

преимущественное  право при банкротстве;

обеспечения соответствия новых законов об ипотечных банках и закладных листах общим критериям.

Список  литературы

Для подготовки данной работы были использованы материалы  с сайтаhttp://www.park.ru/

Дата добавления: 30.01.2005

 

 

 

Глава 3. Ипотечное  кредитование как способ обеспечения  физических лиц жилищем

§ 1. Зарубежный опыт ипотечного кредитования жилья

Ипотечное кредитование широко известно в иностранной практике. Это сложная, многогранная система, которая может быть связующим  звеном между ограниченными финансовыми  возможностями граждан и потребностью в самом насущном – жилище.

В свое время развитые страны использовали свои программы ипотечного кредитования в качестве толчкового инструмента в преодолении экономической  депрессии и дальнейшего развития через запуск финансовых рынков. Последствия  великой депрессии 1930-х годов  в США, Второй мировой войны в  Европе привели к тому, что правительства  большинства стран осознали важность решения жилищных проблем населения  в качестве стимулирующего воздействия, влекущего экономическое возрождение  страны. Формирование рынка долгосрочных ипотечных кредитов являлось основной ролью и задачей государства.

Роль и масштабы участия  государства в развитии системы  жилищного кредитования каждой страны зависят от степени зрелости используемой ипотечной модели и от подхода, примененного к ее построению. Так, в США на этапе становления современной  ипотечной системы (с 1930-х по конец 1970-х гг.) государство не только формировало  законодательные основы функционирования ипотечной системы, но и непосредственно  создавало специализированные институты  вторичного ипотечного рынка, отвечающие за эффективное функционирование всей ипотечной системы страны, ее унификацию, а также за достижение стратегических целей экономического развития государства (Шевчук Д.А. Стратегический менеджмент. Учебное пособие.– Ростов-на-дону: Феникс, 2006), обусловленных развитием  системы ипотечного кредитования.

На сегодняшний день в  США, благодаря эффективному использованию  государством механизмов ипотечного кредитования в качестве инструментов макроэкономической политики, почти 18% общенационального  продукта формируется под воздействием строительства недвижимости, продажи  коммерческого жилья, развития рынка  недвижимости, продажи и развития различных залогов, связанных с  недвижимостью, а также перепродажи  средств, которые используют для  строительства. Только численность  персонала, связанного с обслуживанием  рынка недвижимости, составляет примерно 6,9 млн. человек (5,3% от всего работающего  населения в США). Ежегодный оборот финансирования жилья составляет 300 – 400 млрд. долл., а общая сумма  неоплаченного кредита на эти  цели в конце 1999 года достигала примерно 3 триллионов долларов.

В США эти функции выполняют  в основном государственные организации  или организации, пользующиеся поддержкой федерального правительства. Основными  финансовыми учреждениями в США, инициирующими ссуды под залог  недвижимого имущества, являются: ссудо-сберегательные ассоциации (ССА); ипотечные банки, действующие  как отделения коммерческих банков; коммерческие банки; взаимосберегающие (кооперативные) банки, формирующие  свои депозиты из временно свободных  средств населения; кредитные союзы (специализированные сберегательные учреждения).

Рынок жилья в США обслуживают  в основном 2 вида кредита: строительный заем и ипотечный кредит. Обычная  схема финансирования жилья через строительный заем организована следующим образом. Подрядная фирма берет в коммерческом банке строительный заем. На эти деньги выполняются проектные и строительные работы. Покупатель для приобретения дома (квартиры) получает в финансовом учреждении ипотечную ссуду, обеспечением которой служит недвижимое имущество, включая покупаемый дом. Ипотечный кредит оформляется закладной или актом передачи в опеку – документами, по которым в случае неуплаты долга по ссуде право собственности на недвижимость переходит к кредитору. Заемщик в течение 6 – 24 месяцев сохраняет право выкупа имущества при условии полной оплаты долга (подробнее на сайте www.deniskredit.ru).

Система социальной поддержки  заемщиков наиболее отрегулирована в Германии. Идея создания ипотечного кредитования как системы государственного масштаба зародилась в этой стране еще в средние века. Земля в  ту пору представляла собой надежнейший  из всех возможных залогов, поскольку  не могла ни пропасть, ни быть уничтоженной во время военных сражений (Шевчук Д.А., Шевчук В.А. Деньги. Кредит. Банки. Курс лекций в конспективном изложении: Учеб-метод. пособ. – М: Финансы и статистика, 2006).

Вкладчики стройсберкасс  Германии получают ежегодные премии за свои сбережения (до 10% к накопленной  сумме). После получения жилищного  кредита государство использует прямые (денежные дотации при погашении  процентов), например погашение части  кредита при рождении в семье  заемщика ребенка, и непрямые (налоговые  льготы) формы помощи заемщику, в  зависимости от имущественного состояния, состава его семьи и т.п.

В ряде других стран субсидии определяются целевыми государственными и муниципальными программами для  различных категорий заемщиков. В Великобритании[40] , Германии, Франции, характерна большая активность частных корпораций в качестве посредников на рынке ипотечных облигаций. Причина в том, что в Европе государственное регулирование ипотечного рынка направлено в большей степени на поддержку кредитующих организаций (предоставление налоговых льгот, льготных кредитов), а в США оно в основном концентрируется на развитии рынка ипотечных бумаг и поддерживает организации, обеспечивающие его инфраструктуру.

В Великобритании[41] еще с прошлого столетия успешно функционирует система строительных обществ[42] . Механизм их работы немного похож на деятельность немецких, но для получения жилищного кредита не обязательно быть вкладчиком строительного общества. В последние годы в результате либерализации банковского законодательства Соединенного Королевства деятельность строительных обществ все больше пересекается с деятельностью коммерческих банков. Строительные общества в Англии служили массовым ипотечным институтом 70 лет. Затем они в 1845 году были преобразованы в розничные банки, специализирующиеся на жилищном кредите.