Ипотека в различных странах мира

1938 г.  Федеральная Ассоциация ипотечного  кредитования («Фэнни Мэй») .

Последним и главным звеном в развитии политики системы ипотечного кредитования в Соединенных Штатах было создание в 1938 г. Конгрессом США  Федеральной национальной ассоциации ипотечного кредитования - FNMA (сокращенно – «Фэнни Мэй»). Появление централизованной структуры вторичного рынка ипотек определило начало следующего этапа  государственного регулирования национальной системы ипотечного кредитования.

«Фэнни Мэй» первоначально  была создана как филиал Агентства  финансирования работ по реконструкции. Она сотрудничала с РФК с целью  развития вторичных ипотечных рынков. «Фэнни Мэй» смогла создать вторичный  рынок ипотечного кредитования в  Соединенных Штатах. В конце 1938 г. «Фэнни Мэй» имела в своем портфеле застрахованных Федеральной Жилищной Администрацией ипотечных кредитов на сумму более чем 80 млн долларов.

Важным катализатором  развития жилищного сектора и  становления системы ипотечного кредитования США стало внесение изменения в Налоговый кодекс 1939 г., согласно которому налогоплательщикам давалось право вычитать процент  по ипотечной ссуде из дохода, подлежащего  налогообложению. Для лиц, имеющих  обязательства по ипотечной ссуде, предоставлялся ряд налоговых льгот. Таким образом, был создан стимул для получения заемных средств  с помощью ипотечного кредита.

РФК, вплоть до ее роспуска в 1948 г., специализировалась на покупке  уже выданных ипотечных кредитов, а «Фэнни Мэй» выполняла стабилизирующие  задачи. Она была создана как правительственная  организация, которая должна была обеспечить социальную стабильность. И, таким образом, выполняя эти функции, она работала примерно последующие 30 лет. Она поддерживала возможность обращения на рынке  кредитов Федеральной Жилищной Администрации  и Администрации по делам ветеранов  с фиксированной процентной ставкой. Первоначально «Фэнни Мэй» была уполномочена покупать кредиты, гарантированные Федеральной Жилищной Администрацией.

В 1954 г. «Фэнни Мэй» стала  акционерным обществом. Государством была произведена реструктуризация компании «Фэнни Мэй» для того, чтобы  часть этой компании смогла получать свой собственный доход, непосредственно  от продажи акций.

Сам факт акционирования государственной  компании говорит о том, что работа частного капитала на вторичном рынке  стала не только выгодной для размещения инвестиций, но и выгодной для развития инфраструктуры вторичного рынка ценных бумаг. Механизм, рожденный государством для активизации первичного рынка, стал самодостаточным на определенном этапе развития системы. Реальным подтверждением этого вывода является тот факт, что «Фэнни Мэй» в 1968г. стала полностью  частной компанией.

В 1968 г. «Фэнни Мэй» была разделена  на два самостоятельных юридических  лица, на каждое из которых была возложена  часть первоначально принадлежащих  «Фэнни Мэй» функций. Одним из них  была Правительственная Национальная Ипотечная Ассоциация - GNMA (именуемая  «Джинни Мэй»). Она начинала как  чисто федеральное агентство  в составе Департамента жилищного  и городского развития, с помощью  которого в рамках ссудосберегательной  системы страны упаковывались и  продавались ипотечные ссуды  на рынках капитала, что привело  к дальнейшему развитию вторичного рынка. Облегчив процесс реализации ипотек на рынках капитала, банки смогли быстрее осуществлять оборот своих  ипотечных средств и, таким образом, генерировать все большее число  новых ипотек. Естественно, что это  позволило существенно увеличить  объем средств, направляемых в отрасль  жилищного строительства.

«Фэнни Мэй» являлась частной  корпорацией, хотя все еще и сохраняющей некоторую связь с федеральным правительством. В 1968 г. компания «Фэнни Мэй» была приватизирована. Она была приватизирована именно в связи с тем фактом, что эффективно работала. Бюджетный дефицит составлял в тот момент примерно $ 100 млрд. Поэтому решено было приватизировать компанию. Но функционировала компания «Фэнни Мэй», выполняя те же самые задачи. На «Джинни Мэй» была возложена государственная поддержка жилищных программ. «Фэнни Мэй» стала специализироваться в продаже и покупке ипотечных кредитов на вторичном ипотечном рынке, повышая тем самым ликвидность и инвестиционные возможности кредиторов. Благодаря усилиям «Фэнни Мэй» и «Джинни Мэй» был создан рынок кредитов Федеральной Жилищной Администрации и Администрации по делам ветеранов.

1970 г.  Федеральная Комиссия Ипотечного Кредитования («Фрэдди Мак») .

В то же время негарантированные  и незастрахованные правительством ипотечные кредиты из-за отсутствия стандартной документации продолжали быть низколиквидными. Стояла задача вовлечь в рыночный оборот и эти обычные ипотечные кредиты. Именно для этого в 1970 г., двумя годами позже «разгосударствления» «Фэнни Мэй», специальным Законом о чрезвычайном финансировании жилищного строительства была создана Федеральная Корпорация Ипотечного Кредитования - FHLMC, именуемая сокращенно «Фрэдди Мак». Основной целью «Фэнни Мэй» и «Фрэдди Мак» было привлечение новых ресурсов инвестиционного капитала к жилищному рынку путем повышения обращаемости всех ипотечных кредитов и выработки единообразных стандартов аля облегчения оборота на вторичном ипотечном рынке. «Фэнни Мэй» и «Фрэдди Мак» были наделены полномочиями по покупке как обычных, так и гарантированных ипотечных кредитов. До этого времени «Фэнни Мэй» было разрешено покупать только ипотеки, застрахованные или гарантированные правительством или уполномоченными им лицами.     

Это расширение их полномочий имело несколько важных последствий. Первым была выработка в процессе тесного сотрудничества «Фэнни Мэй» и «Фрэдди Мак»а твердых стандартных форм, используемых на всей территории США при сделках с обычными ипотеками. Другим последствием были пересмотр и одобрение  «Фэнни Мэй» и «Фрэдди Мак»ом частных компаний ипотечного страхования. Каждое из агентств поддерживало "одобренный список"  частных страховщиков. Для обоих агентств частное ипотечное страхование обязательно в случаях, когда сумма кредита превышает 80% оценочной стоимости залога.

Таким образом, самым значительным результатом поддержки правительства  была организация сильного вторичного ипотечного рынка. Выпуск ценных бумаг, обеспеченных ипотечным залогом, позволил перевести риск от вкладчика, кредитора 1 к самому инвестору. Деятельность указанных структур обеспечила первоначальные основы создания вторичного ипотечного рынка, привлечение средств вторичных инвесторов в сферу ипотечного кредитования. Они обеспечили выход системы на очередной — третий этап развития, который характеризуется совершенствованиемвторичного рынка ипотек за счет развития финансовых технологий на рынке капитала, позволивших существенно расширить круг инвесторов жилищных облигаций.

Значение «Фэнни Мэй» и  «Фрэдди Мак» велико и в настоящее время. Они регулируют и поддерживают вторичный рынок ипотечного кредитования, их деятельность, в конечном счете, оказывает влияние и на условия первоначального ипотечного кредитования. В 1981 г. «Фэнни Мэй» получила полномочия непосредственно участвовать в торговле акциями на Wall Street, и этот механизм вторичного рынка позволил охватить в то время примерно 87% ипотечного кредитования в Соединенных Штатах. В настоящее время «Фэнни Мэй» является шестой по величине корпорацией в США.

«Фэнни Мэй» и «Фрэдди  Мак» обеспечивают два вида услуг  рынку капитала, они предоставляет  банкам механизм, который позволяет им:

продавать кредиты;

трансформировать кредиты  в ценные бумаги, обеспеченные ипотечным  залогом.

В настоящий момент портфель «Фэнни Мэй» включает примерно $3,17 трлн.

Приобретенные займы финансируются  одним из двух способов. Их можно  держать в портфеле, используя  разницу между процентом, полученным по займу, и стоимостью приобретения. В другом случае закладные могут быть объединены в фонд с похожими займами и проданы, как ценные бумаги, другим инвесторам. В этом случае обычно между процентами с закладных в фонде и выплатой инвесторам по ценным бумагам разница меньше, однако она более устойчивая. Отсюда меньшая потребность в средствах. Этот процесс, который обычно называют секьюритизацией, может принимать множество различных форм. Он впитал в себя все разнообразие видов и классов ценных бумаг. Обычно эти ценные бумаги известны как «fannie maes» или «freddi maes», no названию организаций, их выпускающих. Обе Корпорации выпускают долговые и ценные ипотечные бумаги через брокерские фирмы на Wall Street.

1983 г.  «Обеспеченное ипотечное обязательство» .

Помимо роли правительства  в формировании ипотечного рынка, сами финансовые рынки разработали ряд новых технологий, которые оказали существенное влияние на становление этого рынка. Спад на рынке недвижимости, наблюдавшийся в США в  80-е годы, и методы, применявшиеся для преодоления сложившейся ситуации, привели к ряду значительных перемен на рынках ипотечного капитала. Эти перемены навсегда изменили способы финансирования операций с недвижимостью в США. В 1983 г. былприменен новый инструмент для работы на вторичном рынке ценных бумаг, который явился подлинной новацией на ипотечном рынке. Он известен под названием «Обеспеченное ипотечное обязательство».  Использование данного инструмента позволило ссудосберегательным компаниям «переупаковывать» ипотечныеобязательства таким образом, чтобы удовлетворить инвесторов, которые до этого не выступали в качестве покупателей ипотечных инструментов.

Это привело к расширению числа участников рынка. Например, традиционные инвесторы, такие как пенсионные фонды, приобретают инвестиционные инструменты с более длительными  сроками обращения, а фонды, осуществляющие операции с инструментами денежного  рынка, покупают инвестиционные продукты  со сроками обращения менее одного года. Внедрение «Обеспеченного ипотечного обязательства» стимулировало спрос. на ипотечные продукты по более низким процентным ставкам. В 90-е годы специалисты по разработке финансовых продуктов, работающие в инвестиционных банках, начали создавать «Обеспеченные ипотечные обязательства» таким образом, чтобы их структура не отпугивала своей сложностью потенциальных инвесторов по принципу: чем проще, тем лучше. Инвесторы, вкладывающие средства в ценные бумаги, обеспеченные закладными, должны понимать суть инструментов,которые они приобретают.

Секьютеризация  ипотечных обязательств .

Таким образом, мы отмечаем важное дополнение к собирательному образу современной классической ипотеки. Ранее мы уже делали вывод, что совершенствование системы ипотечного кредитования идет по пути повышения ликвидности долговых обязательств. В развитие этой мысли заметим, что в условиях современности эта финансовая технология, получившая название "секьюритизация", является инструментом повышения ликвидности ипотечных обязательств. Секьюритизация - это трансформация ипотечных кредитов в более ликвидную форму, т.е. выпуск ценных бумаг, обеспеченных ипотечными закладными. В США длительноевремя было спонсорство и поддержка Правительства. В настоящее  время этот рынок не обращается к правительственным гарантиям и даже к банкам, как основному источнику кредитования строительства многоквартирных домов. Этот ипотечный рынок стал основным источником финансирования для строительства и покупки многоквартирных домов. Когда финансисты обращаются к вторичному рынку, то получают значительно более широкую базу для финансирования, чем если бы обращались к банкам. В США рынок коммерческих ценных бумаг начался с $5 млрд. в 1991 г. и возрос до $80 млрд. в 1998 г.

Развитие секьюритизированного рынка в Соединенных Штатах началось со следующего. В 80-е годы начался  сильный спад на рынке недвижимости. Падала стоимость недвижимости, что приводило к увеличению случаев невыполнения кредитных обязательств. В результате многие банки, а также страховые компании,которые были основными источниками финансирования на этом рынке, забрали свои деньги, а когда кредиты на многоквартирные дома оказались, обречены на провал, и их необходимо было рефинансировать, прежние источники отказывались делать это. В 90-е годы наблюдался очень большой кризис ссудосберегательной системы страны, и сотни, а то и тысячи компаний попали в этот кризис. Соединенным Штатам пришлось создать специальное агентство для того, чтобы оно могло взять на себя обязанности этих обанкротившихся банков и их кредиты. Этот институт назывался «Резолюшн траст корпорейшн» - RTC.

В результате у этой компании оказались на руках сотни миллиардов так называемых безнадежных кредитов. И  чтобы каким-то образом избавиться от них, компании пришлось выйти на частный секьюритизированный рынок и создавать специальные структуры, инструменты, с помощью которых можно было бы разрешать эту проблему. Технологию секьюритизации, которая используется в Соединенных Штатах, начинают применять и в других европейских странах. В этих странах банки все еще вкладывают большие средства в коммерческие и многоквартирные кредиты и используют их в своих банковских портфелях. Но в связи с тем, что они хотят более эффективно использовать свои капиталы, они тоже начали применять секьюритизацию, но очень постепенно.

Привилегии  «Фэнни Мэй» и «Фрэдди Мак» .

«Фэнни Мэй» и «Фрэдди  Мак» имеют схожую организацию и пользуются одинаковыми федеральными привилегиями. И та и другая являются акционерными корпорациями, чьими акциями торгует Нью-Йоркская Биржа. Обеими руководят Советы Директоров, состоящие из 18 членов Совета, из которых 13 выбирают акционеры, а 5 назначает президент. Обеим необходимо иметь штаб-квартиры в Вашингтоне (округ Колумбия, столичная территория), обе являются объектом наблюдения (но не управления) федеральной полиции - безопасность, порядок регулирования и финансовый мониторинг.

Обе корпорации ограничены одной линией деятельности (жилищная ипотека) и получают различные официальные привилегии для помощи в выполнении задачи. Эти привилегии таковы:

кредитная линия Казначейства США в размере до 2,25 млрд. долларов;

право продавать ценные корпоративные  бумаги без ограничения через  финансовые институты, регулируемые государством (в основном, банки и сберегательные ассоциации); определение ценных ипотечных  бумаг, которые они выпускают  или гарантируют, к категории second-lowest credit risk (второй наименьший кредитный  риск) в депозитных учреждениях;