Нотариат

 

Порядок пользования может  быть указан в специальном пункте договора, либо изложен в самостоятельном  договоре (соглашении):

 

- при наличии письменного  согласия всех участников общей  долевой собственности; 

 

- при наличии ранее  удостоверенного договора (соглашения) между участниками общей долевой  собственности о порядке пользования  домом, зарегистрированного в  БТИ; 

 

- когда имеется судебное  решение о порядке пользования  конкретными частями дома.

 

Доли пользования могут  и не соответствовать долям в  праве общей собственности на дом. В этом случае возможно удостоверение  соглашения о пользовании, в котором  может быть установлено условие  об оплате более высокой доли пользования  тому из сособственников, за счет которого такое пользование осуществляется.

 

Купля-продажа кооперативного жилого дома, принадлежащего несовершеннолетним. Опекун и попечитель, их супруги  и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, а  также не вправе представлять лиц, находящихся  у них под опекой и попечительством, при заключении сделок или ведении  судебных дел между подопечным и  супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.

 

Совершение договора дарения  от имени подопечного не разрешается.

 

Опекун не вправе без предварительного разрешения органов опеки и попечительства совершать, а попечитель давать согласие на совершение сделок от имени подопечного, выходящих за пределы бытовых. В  частности, предварительное разрешение органов опеки и попечительства требуется для заключения договоров, подлежащих нотариальному удостоверению, отказа от принадлежащих подопечному  прав, совершения раздела имущества, обмена жилых помещений и отчуждения имущества.

 

Органы опеки и попечительства вправе, если это вызывается необходимостью защиты интересов подопечного, ограничить право одного из родителей или  опекуна распоряжаться вкладом  подопечного.

 

Правила настоящей статьи распространяется и на сделки, заключаемые  родителями (усыновителями) в качестве опекунов (попечителей) своих несовершеннолетних детей (ст.60 Семейного кодекса РФ).

 

Перераспределение идеальных  долей. Если в правоустанавливающем документе на дом размер долей  не указан, либо указан неправильно (сумма  арифметических долей не соответствует  единице), нотариус может удостоверить соглашение об установлении размера  долей или об изменении размера  долей. Кроме того, изменение размера  долей производится в связи с  дополнительным строительством (пристройка, надстройка и т.д.), произведенным  одним из участников общей долевой  собственности, или со сносом части  жилого дома. В этом случае нотариус истребует решение соответствующего органа местного самоуправления о разрешении дополнительного строительства  или о сносе части дома, справку  БТИ и, для обозрения, правоустанавливающий документ.

 

Одновременно с перераспределением долей в соглашении может быть определен и новый порядок  пользования конкретными частями  дома.

 

При удостоверении соглашения об установлении размера долей каждого  из участников общей долевой собственности  на жилой дом, а равно об изменении  размера долей, в удостоверительной  надписи на соглашении указывается, что оно подлежит регистрации  в местном органе самоуправления (БТИ), осуществляющем регистрацию строения. Соглашение об установлении или изменении  размера долей, оформленное путем  составления самостоятельного документа, приобщается к правоустанавливающему  документу.

 

В случае дополнительного  строительства (в установленном  законом порядке) хозяйственных  и бытовых строений и сооружений или их сноса, соглашение об изменении  размера долей жилого дома не оформляется. Участниками общей долевой собственности  на жилой дом в этих случаях  следует рекомендовать удостоверить новое соглашение о пользовании  жилым домом, хозяйственными и бытовыми строениями и сооружениями.

 

Документы для нотариального  удостоверения купли-продажи жилого дома:

 

1. Выписка из Государственного  акта.

 

2. Справка БТИ с указанием  инвентаризационной оценки.

 

3. Документ, удостоверяющий  право собственности. 

 

4. Паспорт (Удостоверение  личности офицера).

 

Договор подлежит регистрации  в городском БТИ. Выписка из Государственного акта передается новому владельцу.

 

Договор мены (ст.567 ГК РФ). Если договор мены заключается между  юридическими лицами, которые, согласно устава (положения), осуществляют право  оперативного управления, то смены  собственника не происходит (собственником, по прежнему, остается государство).

 

Не всякий обмен одного имущества на другое признается меной.

 

Распространение на договор  мены многих норм, относящихся к  договору купли-продажи, говорит о  близости их правовой природы (оба этих договора являются возмездными, к мене применяются правила ГК, регулирующие условия деятельности договора купли-продажи, его формы, права и обязанности  сторон, возникновения и утраты права  собственности на имущество, риска  случаев его (имущества) гибели или  порчи, ответственности по обязательствам).

 

При мене, в качестве эквивалента, выступает другое имущество, однако, возможно заключения договора мены с  доплатой одной из сторон определенной денежной суммой - смешанные договоры мены, они допускаются, если их содержание не противоречит действующему законодательству, а если одной из сторон является юридическое лицо, то и его специальная  правоспособность.

 

В подавляющем большинстве  случаев граждане обменивают имущество  с целью удовлетворения своих  культурных и материальных потребностей. В отношении некоторого имущества  действуют определенные правила. Согласно Закону РФ "О валютном регулировании  и валютном контроле" (1991 г.), обмен  между гражданами в целях коллекционирования единичными экземплярами монет, являющихся валютными ценностями, допускается  в порядке, установленном Министерством  культуры РФ, по согласованию с Министерством  финансов РФ.

 

В случаях, указанных в  законе, либо не противоречащих ему, мена может производиться между гражданами и юридическими лицами. Обычно, в  этом случае, договор носит смешанный  характер.

 

Не признаются действительными  договоры мены, направленные на обмен  домов, принадлежащих гражданам  на праве личной собственности, на жилую  площадь, находящуюся в оперативном  управлении государственных организаций.

 

После исполнения договора, каждая из сторон утрачивает право  собственности на переданное имущество  и приобретает такое право  на полученное (имущество).

 

Договор мены оформляется  нотариально в тех же случаях, что и договор купли-продажи.

 

Пример:

 

ДОГОВОР

 

мены приватизированных  квартир 

 

Город Москва, тринадцатое  сентября одна тысяча девятьсот девяносто  четвертого года.

 

Мы, Ф.И.О. (No 1), проживающий: ... и Ф.И.О. (No 2), проживающий: ..., заключили  настоящий договор о нижеследующем:

 

1. Мы, граждане Ф.И.О. (No 1) и  Ф.И.О. (No 2) произвели мену, принадлежащих  нам по праву собственности,  квартир. 

 

2. Принадлежащая гражданину  Ф.И.О. (No 1) квартира, расположенная в  г. Москве, ул. ..., д. ..., кор. ..., состоит  из трех комнатной изолированной  квартиры общей полезной площадью 100 (Сто) кв. м., в том числе жилой  площадью 70 (Семьдесят) кв.м., с подсобными  помещениями: 

 

кухней, размером 10 (Десять) кв.м., обозначенной в плане литерой "Г";

 

ванной, размером 6 (Шесть) кв.м., обозначенной в плане литерой "Д";

 

туалетом, размером 2 (Два) кв.м. обозначенном в плане литерой "Е";

 

двумя встроенными шкафами, размером 4 (Четыре) кв. м., обозначенными  на плане литерами "Ж", двумя  балконами, размером 8 (Восемь) кв.м., обозначенными  на плане буквами "З", расположенной  на 7 (Седьмом) этаже четырнадцатиэтажного панельного дома, что подтверждается справкой, выданной бюро технической  инвентаризации Северо-Западного административного  округа г. Москвы "10" июля 1995 г., за No ... и принадлежит Ф.И.О. (No 1) на основании  Свидетельства о праве на жилье (Свидетельство о приватизации) No ..., выдано (кем и когда).

 

Указанная квартира по договору переходит в собственность Ф.И.О. (No 2).

 

3. Принадлежащая гражданину (г-ну) Ф.И.О. (No 2) квартира, расположенная  в г. Москве ... (адрес), состоит  из трехкомнатной изолированной  квартиры общей полезной площадью ... (...), из них жилой площади: 

 

... (...), с подсобными помещениями: (кухня, ванная комната, туалет), одним встроенным шкафом, обозначенным  в плане литерой "Ж", расположенной  на 4 (Четвертом) этаже девятиэтажного  кирпичного дома и принадлежит  Ф.И.О. (No 2), на основании Свидетельства  о праве на наследство, выданного  Первой Московской Государственной  нотариальной конторой по реестру  No ..., от "25" июня 1995 г. и зарегистрированного  в БТИ Центрального административного  округа г. Москвы "26" июня 1995 г. 

 

Указанная квартира переходит  по договору в собственность Ф.И.О. (No 1).

 

4. Я, Ф.И.О. (No 1), доплачиваю  Ф.И.О. (No 2) 10000 (Десять тысяч) рублей 00 копеек (или гараж, комната, автомобиль ... передаю в собственность).

 

5. Инвентаризационная оценка: - принадлежащая Ф.И.О. (No 1) квартира: ... (...) рублей 00 копеек;

 

- принадлежащая Ф.И.О. (No 2) квартира: ... (...) рублей 00 копеек;

 

6. Обмениваемые квартиры  никому не проданы, не подарены, не заложены, не завещаны, в споре  и под запрещением (арестом)  не состоят. 

 

7. Расходы ... (по заранее  достигнутой между сторонами  договоренности).

 

8. Содержание ст.ст.292, 558, 567 ГК РФ сторонам нотариусом  разъяснено.

 

9. Настоящий договор составлен  и подписан в трех экземплярах,  один из которых хранится в  делах Первой Московской Государственной  нотариальной конторы, а другие  выданы на руки Ф.И.О. (No 1) и Ф.И.О. (No 2).

 

Копию экземпляра получил 

 

Ф.И.О. (No 1) Подпись (фамилия  прописью)

 

Ф.И.О. (No 2) Подпись (фамилия  прописью)

 

Удостоверительная надпись  нотариуса 

 

Документы (договор мены):

 

- от Ф.И.О. (No 1):

 

1. Паспорт (Удостоверение  личности офицера).

 

2. Свидетельство о праве  на жилище (... о приватизации).

 

3. Справка БТИ с инвентаризационной  оценкой и планом.

 

- от Ф.И.О. (No 2):

 

1. Свидетельство о праве  на наследство.

 

2. Справка БТИ с инвентаризационной  оценкой и планом.

 

3. Документы на переданное  имущество. 

 

ДАРЕНИЕ

 

С экономической стороны  акт дарения характеризуется  уменьшением имущества дарителя и увеличением имущества одаряемого.

 

Даритель - как правило, физическое лицо.

 

Договор дарения (ст. 572 ГК РФ):

 

1. По договору дарения  одна сторона (даритель) безвозмездно  передает или обязуется передать  другой стороне (одаряемому) вещь  в собственность либо имущественное  право (требование) к себе или  к третьему лицу либо освобождает  или обязуется освободить ее  от имущественной обязанности  перед собой или перед третьим  лицом. 

 

При наличии встречной  передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются  правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 ГК РФ.

 

2. Обещание безвозмездно  передать кому-либо вещь или  имущественное право либо освободить  кого-либо от имущественной обязанности  (обещание дарения) признается  договором дарения и связывает  обещавшего, если обещание сделано  в надлежащей форме (пункт 2 статьи 574 ГК РФ) и содержит ясно  выраженное намерение совершить  в будущем безвозмездную передачу  вещи или права конкретному  лицу либо освободить его от  имущественной обязанности. 

 

Обещание подарить все  свое имущество или часть всего  своего имущества без указания на конкретный предмет дарения в  виде вещи, права или освобождения от обязанности ничтожно.

 

3. Договор, предусматривающий  передачу дара одаряемому после  смерти дарителя, ничтожен.

 

К такого рода дарению применяются  правила гражданского законодательства о наследовании.

 

Отказ одаряемого принять  дар (ст. 573 ГК РФ):

 

1. Одаряемый вправе в  любое время до передачи ему  дара от него отказаться. В  этом случае договор дарения  считается расторгнутым.

 

2. Если договор дарения  заключен в письменной форме,  отказ от дара должен быть  совершен также в письменной  форме. В случае, когда договор  дарения зарегистрирован (пункт  3 статьи 574 ГК РФ), отказ от принятия  дара также подлежит государственной  регистрации. 

 

3. Если договор дарения  был заключен в письменной  форме, даритель вправе требовать  от одаряемого возмещения реального  ущерба, причиненного отказом принять  дар. 

 

Форма договора дарения (ст. 574 ГК РФ):

 

1. Дарение, сопровождаемое  передачей дара одаряемому, может  быть совершено устно, за исключением  случаев, предусмотренных пунктами 2 и 3 настоящей статьи.

 

Передача дара осуществляется посредством его вручения, символической  передачи (вручение ключей и т.п.) либо вручения правоустанавливающих документов.

 

2. Договор дарения движимого  имущества должен быть совершен  в письменной форме в случаях,  когда: 

 

дарителем является юридическое  лицо и стоимость дара превышает  пять установленных законом минимальных  размеров оплаты труда;

 

договор содержит обещание дарения в будущем.

 

В случаях, предусмотренных  в настоящем пункте, договор дарения, совершенный устно, ничтожен.

 

3. Договор дарения недвижимого  имущества подлежит государственной  регистрации.