Нотариат

 

- предоставления товара  в распоряжение покупателя, если  товар должен быть передан  покупателю или указанному им  лицу в месте нахождения товара. Товар считается предоставленным  в распоряжение покупателя, когда  к сроку, предусмотренному договором,  товар готов к передаче в  надлежащем месте и покупатель  в соответствии с условиями  договора осведомлен о готовности  товара к передаче. Товар не  признается готовым к передаче, если он не идентифицирован  для целей договора путем маркировки  или иным образом. 

 

В случаях, когда из договора купли-продажи не вытекает обязанность  продавца по доставке товара или передаче товара в месте его нахождения покупателю, обязанность продавца передать товар покупателю считается исполненной  в момент сдачи товара перевозчику  или организации связи для  доставки покупателю, если договором  не предусмотрено иное".

 

Возникновение права собственности:

 

1) покупатель обязан принять  имущество и передать продавцу  определенную денежную сумму; 

 

2) принятие вещи должно  происходить в соответствии с  условиями договора;

 

3) уплата стоимости (цены) происходит одновременно с передачей  вещи покупателю;

 

4) цена установлена законом,  либо самим договором купли-продажи. 

 

Порядок нотариального удостоверения  сделки

 

Прежде чем произвести нотариальное удостоверение, составляется проект сделки.

 

Преступая к нотариальному  удостоверению, нотариус удостоверяет (разъясняет) сторонам смысл и значение предоставленных ему проектов и  проверяет соответствие их содержания действительному намерению сторон.

 

При этом проверяется, не заблуждаются ли стороны, относительно каких-либо условий  сделки.

 

Следует тщательно изучить  проект сделки с учетом ее характера, а также возраста, культурного  уровня и юридической осведомленности  лиц, ее совершающих.

 

Сторонам разъясняются все  правовые нормы, относящиеся к сделке и ее правовые последствия.

 

Перед нотариальным удостоверением сделки устанавливают личность сторон (паспорт, удостоверение личности офицера).

 

Затем проверяется дееспособность граждан, либо правоспособность юридических  лиц.

 

Если у нотариуса имеются  основания предполагать, что кто-либо из участников сделки, вследствие душевной болезни или слабоумия, не может  понимать значения своих действий или  руководить ими, а сведений признания  его недееспособным не имеется, то нотариус откладывает сделку и проверяет, не выносилось ли судом решения о  признании лица недееспособным, если такого решения нет, то нотариус обязан сообщить о своем предположении  членам семьи, либо органу опеки, либо психиатру лечебного заведения  по месту жительства, либо прокурору. Перечисленные лица могут ставить  перед судом вопрос о признании  лица ограниченно или полностью  недееспособным.

 

В своей информации нотариус просит сообщить о принятом решении, в зависимости от которого нотариус либо совершает сделку, либо ждет решения  суда.

 

Требования, предъявляемые  нотариусом к предоставленным по сделке документам и к сторонам, заключающим договор 

 

Договоры, в которых излагается содержание об удостоверении в нотариальном порядке, предоставляются в нотариальную контору не менее чем в двух экземплярах, один из которых остается в нотариальной конторе. Все экземпляры подписываются участниками сделки.

 

По желанию участников сделки, каждому из них выдается по экземпляру. Все документы, предоставляемые  по сделке, должны легко читаться, не иметь помарок и существенных исправлений, все исправления должны быть надлежащим образом заверены.

 

Переводы, кроме подписи  лиц, совершивших этот перевод, должны содержать фамилию, имя и отчество переводчика, данные его паспорта, места  жительства и работы.

 

Особенности продажи жилых  помещений (ст.558 ГК РФ):

 

1. Существенным условием  договора продажи жилого дома, квартиры, части ~жило~го дома  или квартиры, в которых проживают  лица, сохраняющие в соответствии  с законом право пользования  этим жилым помещением после  его приобретения покупателем,  является перечень этих лиц  с указанием их прав на пользование  продаваемым жилым помещением.

 

2. Договор продажи жилого  дома, квартиры, части жилого дома  или квартиры подлежит государственной  регистрации и считается заключенным  с момента такой регистрации. 

 

Жилой дом может быть предметом  купли-продажи на основании норм гражданского законодательства РФ. Для  данного вида сделок законом предусмотрена  нотариальная форма договора купли-продажи. Нотариальное удостоверение производится по месту нахождения дома. В тех  местностях, где нет нотариальных контор, договор удостоверяется органом  исполнительной власти, а потом в  нотариальной конторе.

 

1. Нотариальное оформление - первая из двух обязательных  стадий заключения договора.

 

2. Регистрация нотариально  удостоверенного договора в органах  местной исполнительной власти - вторая обязательная стадия.

 

Договор купли-продажи жилого дома вступает в законную силу после  регистрации его в органах  местной исполнительной власти. Несоблюдение указанных правил делает договор  недействительным.

 

Нормы ГК РФ обязуют продавца предупредить покупателя о правах третьих  лиц на проданную вещь.

 

Продавец обязан:

 

1. предупредить покупателя  о правах нанимателя, так как  договор найма сохраняет силу  для нового собственника, т.е.  перехода к нему права на  имущество - права нанимателя  следуют за имуществом;

 

2. предупредить покупателя  о залоге, так как заложенное  имущество может быть истребовано  залогодержателем у покупателя  с обращением на него взыскания; 

 

3. предупредить покупателя  о праве пожизненного пользования,  так как это право, установленное,  к примеру, завещанием, следует  за имуществом.

 

Неисполнение установленных  правил дает покупателю право требовать:

 

1. уменьшения цены;

 

2. расторжения договора, возмещения убытков, если покупатель  не считает возможным использовать  имущество, обремененное правами  третьих лиц. 

 

Продавец отвечает перед  покупателем за гибель, повреждение  или иное ухудшение имущества, если это произошло по его вине. Для  сохранности имущества продавец может понести затраты, при этом возможны как необходимые издержки, без которых имущество не было надлежащим образом защищено, так  и издержки, которые не были необходимы. Необходимые издержки покупатель обязан возместить.

 

По общему правилу передача имущества и оплата производятся одновременно. Поэтому, если договор  не предусматривает права покупателя, продавец удерживает имущество до внесения покупной цены.

 

Во всех других случаях  отказ продавца от передачи имущества  рассматривается как нарушение  договора. В этом случае покупатель вправе:

 

1. требовать передачи  имущества в натуре, при этом  покупателю возмещаются убытки, причиненные задержкой исполнения  договорных обязательств продавцом; 

 

2. отказаться от договора  и потребовать возмещения убытков. 

 

Основными обязанностями  покупателя являются принятие и оплата купленного имущества. Если в договоре не предусмотрено иное, они производятся одновременно.

 

При нарушении этих обязанностей продавец вправе:

 

1. потребовать принять  имущество и выплатить покупную  цену, а также возместить убытки, причиненные задержкой исполнения;

 

2. отказаться от договора  и требовать возмещения убытков. 

 

Пожизненная рента 

 

Получатель пожизненной  ренты (ст. 596 ГК РФ):

 

1. Пожизненная рента может  быть установлена на период  жизни гражданина, передающего имущество  под выплату ренты, либо на  период жизни другого указанного  им гражданина.

 

2. Допускается установление  пожизненной ренты в пользу  нескольких граждан, доли которых  в праве на получение ренты  считаются равными, если иное  не предусмотрено договором пожизненной  ренты. 

 

В случае смерти одного из получателей  ренты его доля в праве на получение  ренты переходит к пережившим его получателям ренты, если договором  пожизненной ренты не предусмотрено  иное, а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство  выплаты ренты прекращается.

 

3. Договор, устанавливающий  пожизненную ренту в пользу  гражданина, который умер к моменту  заключения договора, ничтожен.

 

Размер пожизненной ренты (ст. 597 ГК РФ):

 

1. Пожизненная рента определяется  в договоре как денежная сумма,  периодически выплачиваемая получателю  ренты в течение его жизни. 

 

2. Размер пожизненной  ренты, определяемый в договоре, в расчете на месяц должен  быть не менее минимального  размера оплаты труда, установленного  законом, а в случаях, предусмотренных  `статьей 318` настоящего Кодекса,  подлежит увеличению.

 

Сроки выплаты пожизненной  ренты (ст. 598 ГК РФ):

 

Если иное не предусмотрено  договором пожизненной ренты, пожизненная  рента выплачивается по окончании  каждого календарного месяца.

 

Расторжение договора пожизненной  ренты по требованию получателя ренты (ст. 599 ГК РФ):

 

1. В случае существенного  нарушения договора пожизненной  ренты плательщиком ренты получатель  ренты вправе требовать от  плательщика ренты выкупа ренты  на условиях, предусмотренных статьей  594 настоящего Кодекса, либо расторжения  договора и возмещения убытков. 

 

2. Если под выплату  пожизненной ренты квартира, жилой  дом или иное имущество отчуждены  бесплатно, получатель ренты вправе  при существенном нарушении договора  плательщиком ренты потребовать  возврата этого имущества с  зачетом его стоимости в счет  выкупной цены ренты. 

 

Риск случайной гибели имущества, переданного под выплату  пожизненной ренты (ст. 600 ГК РФ):

 

Случайная гибель или случайное  повреждение имущества, переданного  под выплату пожизненной ренты, не освобождают плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором пожизненной ренты.

 

ОТДЕЛЬНЫЕ ВИДЫ СДЕЛОК

 

ДОГОВОРЫ 

 

Договор о купле-продаже  жилого дома. При переходе права  собственности на строение и сооружение, вместе с этими объектами переходит  и право владения или право  пользования земельным участком в порядке и на условиях, устанавливаемом  законодательством республик в  составе РФ.

 

В пользование, земельные  участки предоставляются под  огородничество, сенокошение и выпас  скота и для других целей, предусмотренных  действующим законодательством. В  пожизненное наследуемое владение земля предоставляется гражданам  РФ для: ведения крестьянского хозяйства, ведения личного подсобного хозяйства; строительства и обслуживания жилого дома, садоводства и животноводства, дачного строительства, в случае получения по наследству или приобретения жилого дома.

 

Порядок наследования права  владения земельным участком определяется законодательством РФ и республик  в ее составе. Право владения землей удостоверяется государственным актом. Форма государственного акта, порядок  его регистрации и выдачи определяются законодательством республик в  составе РФ.

 

Реальный раздел жилого дома. Каждому участнику общей долевой  собственности предоставлено право  требовать выдела своей доли. Возможность  такого требования вытекает из права  собственника на распоряжение своей  долей в общем имуществе, в  том числе и долей жилого дома. Выдел доли одному из собственников не прекращает права общей собственности для остальных ее участников. Если же выдела потребуют все участники, общая собственность подвергается разделу, влекущему полное ее прекращение.

 

Выдел, по требованию участника  общей долевой собственности  на жилой дом, принадлежащей ему  доли, или раздел дома между всеми  участниками общей долевой собственности, может быть произведен судом в  том случае, если выделяемая доля составляет изолированную часть дома с отдельным  входом (квартира), либо имеется возможность  превратить эту часть дома в изолированную, путем соответствующего переоборудования.

 

При разделе дома, суд  указывает в решении, какая изолированная  часть дома конкретно выделяется и какую долю в доме она составляет.

 

Указывается также, какие  подсобные строения передаются выделяющемуся  собственнику. При представлении  такого судебного решения, в договоре об отчуждении указываются: доля дома, а также конкретные изолированные  жилые помещения и подсобные  строения.

 

При наличии бесспорных отношений  между собственниками, договор о  реальном разделе жилого дома может  быть удостоверен в нотариальном порядке. Данный вариант договора о  реальном разделе дома возможен при  условии уже имеющегося фактического раздела дома и совпадении идеальных  долей с фактически занимаемой площадью. В большинстве случаев, для реального  раздела жилого дома, требуются необходимые  переоборудования, пристройки. В этих случаях договор раздела оформляется  при наличии соответствующих  разрешений и после перераспределения  долей между участниками общей  долевой собственности на дом.

 

Утрачивается право преимущественной покупки после прекращения права  общей долевой собственности  граждан на жилой дом, путем его  раздела в судебном или нотариальном порядке.

 

Купля-продажа доли жилого дома. При отчуждении части жилого дома в договоре указывается только арифметическая доля отчуждаемой части  дома, за исключением случая, когда  произведен раздел дома. Между тем, приобретателя всегда интересует, что  реально он приобретает. В связи  с этим, сторонам разъясняется их право  определить порядок пользования  конкретными частями дома (квартирами, этажами, комнатами, чердаками, подвалами  и др.), хозяйственными и бытовыми строениями и сооружениями, а также  земельным участком. Нотариально  удостоверенное и зарегистрированное в органах местного самоуправления (Бюро технической инвентаризации - БТИ) соглашение о порядке пользования  обязательно и для лиц, впоследствии приобретающих долю в общей собственности  на этот дом.