Общее имущество собственников в многоквартирном доме

Федеральное казенное государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования

«Владимирский юридический  институт

Федеральной службы исполнения наказаний»

 

Кафедра государственно-правовых дисциплин

Предмет:  ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО

 

 

КУРСОВАЯ РАБОТА

 

Тема: «Общее имущество собственников в многоквартирном доме».

 

 

 

                                Подготовил: слушатель

                              1 группы 4 с курса ФВО

                                               Грушина Ю.В.

                             

 

 

Владимир 2013г.

Содержание

 

 

Введение……………………………………………………………..…………..…...3

Глава I. Право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме……………….……………………………………………..5

§1.1. Гражданско-правовая характеристика общей собственности……................5

§ 1.2. Понятие и состав общего имущества многоквартирного дома……………8

§ 1.3. Содержание общего имущества  многоквартирного дома………………...13

Глава II. Управление общим  имуществом собственников помещений  в многоквартирном доме…………………………………………………………….15

§2.1. Непосредственное управление многоквартирным домом (собрание собственников  жилья)……………………………………………………………...15

§2.2. Товарищество собственников жилья………………………………………..22

§2.3 Управление многоквартирным домом управляющей организацией……...25

Заключение………………………………………………………………………….30

Список литературы………………………………………………….………….…..32

Приложение…………………………………………………………………………34

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

С началом действия Жилищного  кодекса Российской Федерации (далее  – ЖК РФ), в жилищном праве были созданы правовые институты управления многоквартирными домами, появились новые правовые принципы регулирования отношений, возникающих между собственниками помещений в многоквартирном доме по поводу управления и содержания общего имущества многоквартирного дома. Законодателем преследовалась цель создать правовой механизм, который способен был регулировать правоотношения собственников помещений многоквартирного дома¹.

Конституция Российской Федерации гарантирует право  каждого иметь имущество в  собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, а также признание и защиту собственности, ее охрану законом (статьи 8 и 35, части 1 и 2). Право собственности, как следует из статей 1, 2, 15 (часть 4), 17 (части 1 и 2), 19 (части 1 и 2), 45 (часть 1) и 46 Конституции Российской Федерации, наряду с другими важнейшими правами гарантируется в качестве основных и неотчуждаемых прав и свобод человека и гражданина и реализуется на основе принципов неприкосновенности собственности и ее всемерной защиты².

Отношения общей  собственности  в  многоквартирных  домах можно  рассматривать с различной степенью  детализации,  располагая  их  на различных уровнях. Одна и та же квартира может принадлежать двум или  более лицам на праве общей  собственности.  При  этом  возможна  как долевая,  так  и  совместная  собственность на жилье.  Эти отношения общей собственности условно можно назвать внутренними, поскольку они складываются   между   собственниками   одного   объекта  (квартиры, комнаты). Отношения общей собственности на лестницы, лифты, подвалы, коридоры  и  другие  места общего пользования,  складывающиеся между собственниками одного жилого помещения,  с одной стороны,  и другими собственниками  недвижимости  в  жилищной  сфере - с другой стороны, условно можно назвать внешними  отношениями  общей  собственности  в многоквартирном  доме,  то  есть  отношениями  между  собственниками квартир в одном жилом доме по поводу объектов общего пользования.

Законодательство РФ предусматривает возможность нахождения в собственности нескольких лиц одной общей вещи с определением доли каждого из сособственников. Право, возникающее в данном случае между сособственниками, называется общей долевой собственностью.

На территории РФ проводится реформа жилищно-коммунального хозяйства. Одним из приоритетных аспектов данной реформы является организация и развитие самоуправления граждан в жилищно-коммунальной сфере. В свете этой концепции ЖК РФ закрепил конкретные способы управления многоквартирным домом.

Целью работы является комплексное  исследование права общей долевой  собственности собственников помещений  в многоквартирном доме. Для достижения указанной цели поставлены следующие задачи:

- выделить виды общей  собственности;

- определить понятие «доли в общем имуществе»;

- представить сведения о правах и обязанностях, возникающих у собственников помещений на общее имущество многоквартирного дома;

- охарактеризовать состав  и особенности общего имущества  собственников помещений в многоквартирном доме.

Курсовая работа состоит из введения, двух глав, заключения, списка использованной литературы и приложения.

 

Глава I. Право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме

 

§1.1. Гражданско-правовая характеристика общей собственности

 

Право собственности  определяется, как юридически защищенная возможность управомоченного лица осуществлять господство над вещью  наиболее абсолютным образом, в максимально  возможном объеме и с минимальными ограничениями. К главным отличительным  признакам права собственности относится исключительный характер власти собственника над вещью, означающий, что у одной вещи не может быть более одного собственника, а также свобода и независимость собственника от третьих лиц при реализации правомочий владения, пользования и распоряжения вещью. Разумеется, в современном праве выработаны многочисленные средства, имеющие целью гармонизировать и сбалансировать отношения между сособственниками, а также между собственниками и третьими лицами, не допуская нарушения ни частного, ни публичного интереса в процессе реализации правомочий собственника³. Иными словами, права собственника, оставаясь абсолютными, не являются безграничными, рамки их реализации задает закон. В отечественном законодательстве за собственником признано право по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, но так, чтобы они не противоречили закону и не нарушали права и охраняемые законом интересы других лиц (п. 2 ст. 209 ГК РФ)⁴. Права собственника реализуются на основе общеправовых принципов юридического равенства, неприкосновенности, автономии воли и недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. В силу статей 15 (часть 2), 17 (часть 3), 19 (части 1 и 2) и 55 (части 1 и 3) Конституции Российской Федерации и исходя из общеправового принципа справедливости право собственности должно осуществляться и обеспечиваться защитой на основе соразмерности и пропорциональности, с тем чтобы был обеспечен баланс прав и законных интересов всех участников гражданского оборота – как собственников, так и третьих лиц⁵. При этом возможные ограничения федеральным законом прав владения, пользования и распоряжения имуществом должны отвечать требованиям справедливости, быть адекватными, пропорциональными, соразмерными, носить общий и абстрактный характер, не иметь обратной силы и не затрагивать существо конституционных прав, т.е. не ограничивать пределы и применение основного содержания соответствующих конституционных норм.

Общеизвестно, что вещь может принадлежать на праве собственности  не одному, а двум и более лицам, и в таком случае имеет место  общая собственность. Право собственности  неделимо само по себе, а представление  о доле права лишено всякой юридической определенности. В действительности право одно и принадлежит нераздельно всем субъектам, оно распространяется на всю вещь. Право каждого из собственников в отдельности имеет своим объектом только долю ценности вещи – так понимал суть общей собственности ученый-правовед Г.Ф. Шершеневич. Согласно мнению другого выдающегося русского цивилиста Д.И. Мейера «право общей собственности (сondominium) – это такое право, когда несколько лиц являются субъектами права собственности на одно и то же имущество, но так, что каждому из них принадлежит право только на его идеальную долю»⁶. Каковы бы ни были расхождения в объяснении феномена общей собственности, тем не менее как дореволюционные, так и современные ученые-юристы сходятся в том, что вещь в целом, поступающая в общую собственность, принадлежит всем сособственникам вместе, как одному лицу, в то время как объектом права собственности каждого из сособственников является некая идеальная (интеллектуальная) доля в праве собственности.

ГК РФ выделяет две  разновидности правоотношения общей собственности: с определением долей каждого из сособственников в праве собственности (долевая собственность) и без определения таких долей (совместная собственность). В общей совместной собственности доли ее участников заранее не определены, они закрепляются лишь при разделе совместной собственности или при выделе из нее. В правовой теории существуют следующие точки зрения относительно критериев разграничения долевой и совместной собственности:

1. В совместной собственности,  в отличие от долевой, отсутствуют доли. Именно поэтому участник совместной собственности, в отличие от участника долевой собственности, не имеет права распоряжения долей (Д.М. Генкин, М.В. Зимелева, В.Ф. Маслов, Е.А. Суханов). Данное представление, как справедливо отмечает Н.Н. Мисник, основано на смешении двух различных вопросов о наличии доли и определении ее размера. Если в общей совместной собственности доля не определена, то есть, не выяснен ее размер, это еще не значит, что доля вообще не существует. В литературе понятие доли связывается с самим содержанием права собственности, следовательно, отрицание наличия доли в праве собственности у участника общей совместной собственности равносильно отрицанию существования у него права на общее имущество.

2. Размер долей участников общей совместной собственности, как и участников общей долевой собственности, известен заранее, поэтому разграничение общей собственности на совместную и долевую является в известной степени условным (Ю.Х. Калмыков, М.Г. Маркова). Данная точка зрения представляется спорной, поскольку совместная и долевая собственность отличаются существенной спецификой с точки зрения осуществления прав сособственников.

3. Участники совместной собственности не вправе отчуждать свою долю в общей собственности. Это обусловлено наличием особых лично-хозяйственных отношений между ними и тем, что размер доли сособственника не определен⁷.

 

 

§ 1.2. Понятие и состав общего имущества многоквартирного дома

 

Недвижимое имущество  во многих случаях принадлежит не одному собственнику, а нескольким или, другими словами, является объектом общей собственности нескольких лиц. Такие лица также именуются сособственниками. Чтобы выяснить, чем право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме отличается от права общей собственности на иное имущество, необходимо определить что такое «многоквартирный дом» и имеет ли он тоже значение, что и «жилой дом».

Согласно п. 2 ст.16 Жилищного  Кодекса жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое  состоит из комнат, а так же помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Определения «многоквартирного дома» в ЖК РФ нет, однако следует исходить из того, что многоквартирный дом - это разновидность жилого дома, а значит определение жилого дома к нему в некоторой мере применимо⁸. Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к дому, либо в помещения общего пользования в таком доме⁹.

Многоквартирный дом  содержит в себе элементы общего имущества. Многоквартирный дом - объект сложный  и неоднородный, элементы которого могут иметь неодинаковые правовые режимы, требования по управлению и различаться по субъектам, т.е. управляющим лицам. Поэтому следует четко представлять себе внутреннюю структуру многоквартирного дома и взаимосвязь его элементов в системе.

В материальном плане  многоквартирный дом находит  свое выражение в виде непосредственного здания. В составе здания выделяют следующие элементы:

- конструктивные элементы  здания - части здания, представляющие  собой строительные конструкции  (ограждающие несущие и ненесущие  конструкции, фундамент, крыша,  перекрытия, стены и пр.);

- помещения жилые и  нежилые. Жилые помещения - это,  по сути, определенные объемы  между строительными конструкциями,  предназначенные для постоянного  проживания граждан. Законодательно  понятие «жилое помещение» закреплено  в ч. 2 ст. 15 ЖК РФ. К жилым помещениям согласно ст. 16 ЖК РФ относится жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната. Нежилыми помещениями являются помещения в многоквартирном доме (объемы между строительными конструкциями), предназначенные для осуществления разрешенных видов деятельности (офисы, магазины, аптеки, поликлиники и другие помещения);