Общее имущество собственников в многоквартирном доме

Требование о кворуме  данного собрания ЖК РФ непосредственно  связывает с необходимостью присутствия  на нем собственников помещений в многоквартирном доме, обладающих более чем 50% голосов от общего числа голосов данных собственников, или их представителей. Иными словами, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме как орган управления многоквартирным домом только тогда правомочен принимать решения по вопросам, включенным в повестку дня конкретного собрания, когда к моменту начала его проведения присутствует такое количество собственников, которое обеспечивает соблюдение указанного требования о кворуме. В противном случае решения общего собрания не будут иметь юридической силы. При этом общее количество голосов собственников помещений в многоквартирном доме, участвующих в собрании, определяется исходя из суммы их долей в праве общей собственности на общее имущество в данном доме, поскольку в соответствии с ч. 3 ст. 48 ЖК РФ количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме¹⁷.

Рассмотрим примеры  определения долей в праве  общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственников помещений в таком доме. К примеру, если общая площадь жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме равна 2022 кв. м, то доля собственника И., которому принадлежит квартира в этом доме общей площадью 95 кв. м, в процентах равна: (95 x 100): 2022 = 4,6983184. При этом ЖК РФ не устанавливает, до какого знака должно осуществляться округление дробного числа голосов.

Соответственно для  определения правомочности собрания требуется для начала знать общую площадь всех жилых и нежилых помещений, принадлежащих собственникам в многоквартирном доме. Только зная такую общую площадь, можно проводить собрания, поскольку это позволяет рассчитать голоса, принадлежащие каждому участвующему в собрании собственнику и определить наличие кворума. Одновременно следует учитывать, что относительно годового общего собрания ЖК РФ установлено дополнительное требование: в случае если при проведении такого собрания отсутствует кворум, то должно быть проведено повторное годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Однако ЖК РФ не устанавливает сроки, в течение которых должно быть созвано повторное годовое общее собрание. Вместе с тем достаточно очевидно, что такое повторное собрание должно быть проведено во временных рамках, не позволяющих нарушить требование о ежегодности его проведения.

Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном  доме, обязан сообщить собственникам  помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения.

Соответственно по общему правилу уведомление о проведении указанного общего собрания может осуществляться несколькими способами:

 — путем направления  сообщения заказным письмом;

 — путем вручения  сообщения каждому собственнику  помещения в соответствующем  доме под роспись;

 — путем размещения сообщения в помещении дома¹⁸.

В ЖК РФ предусмотрен и  другой способ осуществления уведомления  о планируемом проведении собрания, который по сравнению с вышеназванными является более простым и доступным. Суть данного способа состоит в том, что сообщение о собрании размещается в помещении дома. Основные два требования, которые ЖК РФ предъявляет к этому способу, сводятся к необходимости определения такого помещения по решению общего собрания и наличия у всех собственников свободного доступа в такое помещение. К примеру, таким помещением по решению общего собрания может быть признан холл первого этажа дома как наиболее доступное и посещаемое место в доме.

ЖК РФ устанавливает  обязательные требования к содержанию сообщения о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном  доме. В частности, в таком сообщении должна быть отражена информация о лице, по инициативе которого созывается собрание (Ф.И.О. гражданина или наименование юридического лица, собственником какого помещения в доме он является), форме проведения данного собрания, дате, месте, времени проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования — дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения, повестка дня данного собрания, порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться. Материалы должны быть предоставлены для ознакомления лицам, имеющим право на участие в общем собрании, к моменту их информирования о собрании. При этом возможность ознакомления с материалами (информацией) должна быть предоставлена в помещении дома или по иному адресу, указанному в сообщении о проведении собрания¹⁹.

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном  доме должны оформляться протоколами, которые, по существу, относятся к документам постоянного хранения (в течение всей «жизни» дома как многоквартирного — пока существует орган управления таким домом — общее собрание собственников помещений в этом доме), поскольку ЖК РФ не устанавливает временных пределов их хранения. Порядок такого оформления, а также место или адрес, по которым осуществляется такое хранение, должны быть установлены общим собранием собственников помещений в данном доме.

Протокол  должен содержать указание на дату, время и место проведения общего собрания. Причем эти сведения должны совпадать с теми, что указаны в других процедурных документах, посвященных собранию (сообщения о проведении собрания, направлявшиеся собственникам, объявления о проведении собрания). Сведения, связанные с общей идентификацией многоквартирного дома, органом управления которого является проводимое общее собрание (адрес такого дома), а также конкретной идентификацией лиц, принимающих участие в общем собрании, с указанием помещения, собственниками или представителями собственника которого они являются, — также обязательные реквизиты протокола. Традиционно в каждом протоколе указывается и его порядковый номер. Также во вводной части необходимо отразить общее количество голосов, которыми обладают собственники или их представители, участвующие в собрании. Эти данные должны соответствовать ранее составленному списку всех собственников (в котором по каждому собственнику обобщена информация о площади принадлежащего ему помещения в соответствующем доме и с учетом этого о количестве принадлежащих ему голосов) и будут подтверждать, что собрание имело кворум, то есть было правомочно принимать решения. И наконец, во вводной части должны содержаться имя, фамилия и отчество лица, ведущего собрание (в случае внеочередного собрания таким лицом может быть собственник, инициировавший вопрос о его проведении, и в случае годового собрания — по решению собрания), и лица, ответственного за оформление протокола. Следующая часть протокола — повестка дня. Ее формулировка также должна в точности соответствовать другим документам, составленным при подготовке собрания (сообщения о проведении собрания, направлявшиеся собственникам, объявления о проведении собрания). Далее в протоколе отражаются основные положения выступлений, вопрос, поставленный на голосование, итоги голосования по нему и принятое решение. Обычно для этого в протоколе используются термины «поставили на голосование», «голосовали», «приняли решение», но строго придерживаться именно их не обязательно. Главное, чтобы поставленный на голосование вопрос повторял повестку дня.

Надлежащим образом  оформленный протокол должен быть подписан либо лицом, которое вело собрание, и лицом, ответственным за оформление протокола, либо всеми или частью собственников, принимавших участие в собрании (данное правило устанавливается по решению общего собрания).

В дальнейшем оформленный  протокол передается на хранение ответственному за это лицу, определенному собранием, либо помещается для хранения в специально отведенное для этого место²⁰.

§ 2.2. Товарищество собственников жилья

Второй предлагаемый способ управления многоквартирным  домом - это управление специализированным потребительским кооперативом. К  таковым относятся жилищный кооператив или товарищество собственников жилья.

Товариществом собственников  жилья согласно ЖК признается некоммерческая организация, объединение собственников  помещений в многоквартирном  доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества, обеспечения эксплуатации этого  комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме²¹.

Товарищество собственников  жилья создается по решению общего собрания собственников помещений  в многоквартирном доме при условии, что за это решение проголосовали собственники помещений в многоквартирном доме, обладающие более пятьюдесятью процентами голосов. ЖК допускает создание товарищества собственников жилья при объединении нескольких многоэтажных домов, если они расположены на общем земельном участке либо на граничащих участках, нескольких близко расположенных жилых домов, дачных домов с приусадебными участками. Если исходить из определения по ст. 135 ЖК, то такие товарищества вряд ли можно назвать объединениями собственников помещений в многоквартирном доме.

Для товарищества собственников  жилья, как и для других некоммерческих организаций, характерна специальная  правоспособность. Юридическое лицо, обладающее такой правоспособностью, вправе осуществлять лишь те виды деятельности, которые указаны в его учредительных документах и соответствуют предмету и целям деятельности данного юридического лица. Предмет и цели деятельности ТСЖ должны быть определены в его уставе²².

Устав товарищества принимается  на общем собрании собственников  помещений большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Число членов товарищества также должно превышать половину общего числа голосов собственников помещений.

Так как товарищество является юридическим лицом, то возникает оно и обладает правоспособностью только после государственной регистрации в соответствии с законодательством.

Необходимо отметить, что ТСЖ является организацией созданной  для управления комплексом недвижимого  имущества, товарищество не приобретает  права собственности на общее имущество многоквартирного дома, а лишь наделено полномочиями по управлению и эксплуатации общим имуществом домовладельцев.

П. 6 ст. 155 ЖК РФ предусматривает, собственники, не являющиеся членами  ТСЖ, вносят плату за жилое помещение  и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом. Обязанность собственника заключить такой договор законодательством не предусмотрена. Легальное закрепление такой обязанности необходимо для упорядочения отношений между товариществом и собственником, не являющимся его членом. Только в этом случае можно добиться реализации нормы, закрепленной в п. 6 ст. 155 ЖК РФ²³.

Права и обязанности  товарищества собственников жилья  закреплены в 137 и 138 статьях ЖК РФ. Многие установленные нормы носят декларативный характер. Например, регламентация права товарищества пользоваться кредитами, передавать по договорам денежные средства, заключать сделки и обязанности обеспечивать соблюдение требования законодательства и устава, выполнять договорные обязательства и т.д. Такого рода права и обязанности присущи всем юридическим лицам и не являются специфичными для ТСЖ.

Права товарищества, предусмотренные  п. 3, 4 ч. 2 ст. 137 ТСЖ вправе осуществлять только с согласия всех собственников  помещений. Согласно ст. 1 ГК РФ, физические и юридические лица осуществляют гражданские права по своей воле и в своем интересе, следовательно, собственник приобретает имущество по своему решению, принудительно имущество приобретаться не может.

К основным обязанностям ТСЖ относятся обеспечение надлежащего санитарно-технического состояния общего имущества дома, обеспечение соблюдения прав и законных интересов собственников помещений при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью, принятие мер для предотвращения действий третьих лиц, препятствующих или затрудняющих права собственников владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом дома, обеспечение своевременной оплаты по договорам с иными организациями за оказание услуг и работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома²⁴.

Общее собрание членов ТСЖ  проводится в соответствии с уставом  товарищества, но не реже одного раза в  год как указано в ст. 45 ЖК РФ. Возможность проведения заочного голосования также должна быть отражена в уставе с перечнем вопросов, которые могут быть решены таким способом.

§2.3. Управление многоквартирным домом управляющей организацией

Для выбора управляющей  организации проводится открытый конкурс, если в течение года собственники помещений в многоквартирном доме не реализовали свое право и не выбрали способ управления таким домом.

Между собственниками помещений  в многоквартирном доме либо ТСЖ, если оно существует, и управляющей  организацией составляется договор  управления многоквартирным домом. Договор управления многоквартирным домом является самостоятельным договором, предусмотренным законом.

В этом договоре прописываются  все существенные условия, к которым  относятся: состав общего имущества  многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, его адрес; перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества, порядок его изменения, перечень коммунальных услуг, предоставляемые управляющей организацией; порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, и коммунальные услуги, порядок внесения платы; порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления; права и обязанности сторон и способы разрешения споров. Предметом данного договора является производство работ и оказание услуг по содержанию и ремонту многоквартирного дома, а также предоставление коммунальных услуг собственникам помещений в этом доме²⁵.