Общее имущество собственников в многоквартирном доме

Договор управления многоквартирным  домом должен быть оформлен в простой письменной форме. Необходимости нотариального удостоверения или иной специальной регистрации законодатель для данного договора не предусмотрел.

Договор управления многоквартирным  домом нельзя признать публичным, т.к. условия управления многоквартирным домом устанавливаются общим собранием собственников с учетом специфики объекта управления и иных обстоятельств. Следовательно, в данном случае не может быть соблюдено требование о равенстве условий для всех обратившихся, предусмотренное для публичного договора (ст. 426 ГК РФ). Поэтому обязанность заключить договор должна предусматриваться особо. Основанием для отказа в заключение договора должно являться отсутствие у управляющей организации возможности заключить соответствующий договор, в частности, если у нее отсутствует техническая возможность выполнить условия, предусмотренные решением общего собрания собственников. Заключение договора управления многоквартирным домом предусматривается как в случае выбора управляющей организации непосредственно собственниками помещений многоквартирного дома, так и при определении управляющей организации по результатам конкурса по отбору управляющей организации, проводимого органом местного самоуправления.

Процедура заключения договора управления многоквартирным домом имеет различия в зависимости от того, кем была выбрана управляющая организация, а также от того, подписывается данный договор непосредственно собственниками или же заключение договора осуществляется созданным собственниками помещений товариществом собственников жилья либо специализированным кооперативом.

Договор управления многоквартирным  домом является консенсуальным и  считается заключенным с момента  достижения соглашения в установленной  форме по всем существенным условиям. С момента заключения договора начинает исчисляться срок начала исполнения управляющей организацией своих обязанностей. В соответствии Жилищным кодексом управляющая организация должна приступить к их исполнению не позднее чем через 30 дней с момента подписания договора. Следует отметить, что данное правило является диспозитивным. В договоре может предусматриваться и иной срок для начала исполнения управляющей организацией своих обязанностей.

Передаче управляющей  организации подлежит техническая  документация на многоквартирный дом и иные документы, связанные с управлением многоквартирным домом. Перечень передаваемой документации должен также прилагаться к договору управления.

Согласно п. 11 ст. 162 ЖК РФ, если иное не установлено договором  управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год. Это единственная норма закона, в которой упоминается об отчете управляющей компании перед клиентами. Ни форма, ни содержание, ни порядок представления отчета, ни последствия поступления от собственников квартир возражений по нему не оговорены в нормативных документах²⁶.

Объем выполненных работ  должен соответствовать тем видам услуг, которые перечислены в договоре. Так по типовому договору управляющая организация обслуживает только общее имущество многоквартирного дома, и перечень этого имущества имеется в приложениях к договору. Невыполнение управляющей или подрядной организацией перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме является нарушением правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Если управляющая организация  предложила собственникам обслуживание внутриквартирных инженерных сетей, то собственники на своем собрании вправе согласиться либо отказаться от такой услуги. Если собрание не было проведено и нет решения собственников по данному вопросу, то управляющая компания не несет ответственности за невыполнение такой услуги.

Если договор с управляющей  организацией заключает ТСЖ, то подписать  его может председатель правления  ТСЖ. Но имеется ряд тонкостей, незнание которых иногда приводит к признанию  договора недействительным. Согласно ст. 53 ГК РФ юридическое лицо приобретает права и принимает на себя обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами. Органами управления ТСЖ являются общее собрание членов товарищества, правление товарищества (ст. 144 ЖК РФ).

В силу ст. 148 ЖК РФ в обязанности  правления ТСЖ входят, в частности, управление многоквартирным домом  или заключение договоров на управление им, заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества  в многоквартирном доме (п. п. 4, 6).

 Таким образом,  либо договор управления должен  быть подписан со стороны ТСЖ  всеми членами правления, либо  обязательным приложением к нему  должен стать протокол заседания  правления ТСЖ, в котором председателю  поручено подписать указанный  договор.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

 

Современному законодательству соответствуют три вида общей  собственности: общая совместная собственность, общая собственность собственников  помещений в многоквартирном  доме, общая долевая собственность. Критерием разграничения служит влияние категории «доля» на осуществление сособственниками своих правомочий.

Не являющиеся членами  товарищества собственников жилья  собственники помещений в многоквартирном  доме, в котором ТСЖ создано, должны вносить плату за помещение в том же размере, что и члены товарищества. В связи с этим необходимо законодательно закрепить обязанность такого собственника заключать договор об оплате жилого помещения и коммунальных услуг с ТСЖ.

Решение общего собрания членов ТСЖ о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме является правомерным, если все собственники помещений в многоквартирном доме являются членами ТСЖ, в противном случае данное решение должно приниматься на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Необходимо законодательно обозначить сферы компетенции указанных собраний, исключающих их взаимное пересечение.

 Содержание общего имущества в многоквартирном доме - обязанность в отношении этого имущества. Несение бремени содержания общего имущества является важной обязанностью всех собственников помещений в многоквартирном доме, которая может быть изменена только федеральным законом или договором. Порядок несения бремени содержания общего имущества в многоквартирном доме определяется только гражданско-правовыми нормами, а не актами органов государственной власти субъектов РФ или местными правовыми актами. Требования к состоянию общего имущества устанавливаются федеральными законами, актами Правительства РФ и актами федеральных органов исполнительной власти. За соблюдение этих требований несут ответственность, в первую очередь, собственники помещений в многоквартирном доме. Управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме при непосредственном управлении многоквартирным домом, несут ответственность за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме в пределах своих договорных обязательств.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список литературы

 

1. Конституция Российской Федерации. – М., «Издательство ЭЛИТ», 2004. – 32с.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации. – М.: ГроссМедиа, 2009.- 527с.
3. Жилищный кодекс Российской Федерации от от 29.12.2004 N 188-ФЗ // Консультант плюс http://www.consultant.ru/popular/housing/
4. Земельный кодекс Российской Федерации (в ред. от 22. 07. 2010 г.) // Собрание законодательства РФ 29. 10. 2001. № 44. Ст. 4147.
5. О введении в действие Жилищного кодекса российской Федерации. Федеральный закон от 29. 12. 2004 № 189-ФЗ (в ред. от 30. 07. 2010 г.) // Собрание законодательства РФ. 03. 01. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 15.
6. О правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме. Постановление Правительства РФ от 13.08.2006. № 491 // Собрание законодательства РФ. 2006. № 34. Ст. 3680.
7. Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденного постановлением Правительства РФ от 28.01. 2006 г. № 47.
8. Алексеев С.С. Гражданское право. 2-е изд., 2009. - 528с.
9. Алтухова В. Л. Энциклопедический юридический словарь. М.: ИНФРА-М. 1998. – 983с.
10. Белов В.А. Гражданское право Учебник. Общая часть. - М., Юрайт. 2008. - 784 с.
11. Гуев А.Н. Постатейный комментарий к части первой Гражданского кодекса РФ. 2-е изд. дополненное и переработанное. М.: Инфра-М. 2009. – 871с.
12. Глинщикова Т.В. Право общей собственности на здания: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Краснодар. 2004. 224 с.
13. Голубев А.В. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме как гражданско-правовой договор // Законодательство и экономика. 2010. № 7. 150 с.
14. Гуев А.Н. Комментарий к Жилищному кодексу РФ (постатейный). М.: Дело. 2008. 480 с.
15. Гутор С.П. Содержание общего имущества многоквартирного дома управляющей организацией. 2010. 379 с.
16. Зимелева М.В. Общая собственность в советском гражданском праве // Вестник гражданского права. 2009. № 4. 290 с.
17. Крашенинников П.В. Жилищное право. 6-е изд., перераб. и доп. М.: Статут. 2008. 379 с.
18. Мананкова Р.П. Правоотношения в общей долевой собственности. Томск.: 1977. 214 с.
19. Суханов Е.А. Гражданское право: Учебник Т. 1. М.: БЕК, 2008. – 382с.
20. Толстой Ю.К., Сергеев А.П. Гражданское право: М.: Изд. Проспект.2007. – 520с.
21. Филиппова Е.С. Жилищное право. М.: Юстицинформ, 2007. — 448 с.
22. Шешко Г.Ф., Вишнякова А.В. Справочник по жилищным вопросам // Контракт. Инфра-М. 2008. 112 с.

 

¹ Крашенинников П.В. Жилищное право. 6-е изд., перераб. и доп. М.: Статут. 2008. С.159.

² Конституция Российской Федерации. – М., «Издательство ЭЛИТ», 2004.

³ Белов В.А. Гражданское право Учебник. Общая часть. - М., Юрайт. 2008. – С. 356.

⁴ Гражданский кодекс Российской Федерации. – М.: ГроссМедиа, 2009.

⁵ Конституция Российской Федерации. – М., «Издательство ЭЛИТ», 2004.

⁶Зимелева М.В. Общая собственность в советском гражданском праве // Вестник гражданского права. 2009. № 4. С. 34-75.

⁷ Суханов Е.А. Гражданское право: Учебник Т. 1. М.: БЕК, 2008. – С. 284.

⁸ Жилищный кодекс Российской Федерации от от 29.12.2004 N 188-ФЗ // Консультант плюс

http://www.consultant.ru/popular/housing/

⁹ Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденного постановлением Правительства РФ от 28.01. 2006 г. № 47.

¹⁰ Филиппова Е.С. Жилищное право. М.: Юстицинформ, 2007. — С. 231.

¹¹ Алтухова В. Л. Энциклопедический юридический словарь. М.: ИНФРА-М. 1998. – С. 529.

¹² Земельный кодекс Российской Федерации (в ред. от 22. 07. 2010 г.) // Собрание законодательства РФ 29. 10. 2001. № 44.

¹³  Постановление №491 от 13 августа 2006 года «Об Утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме».

¹⁴ Гутор С.П. Содержание общего имущества многоквартирного дома управляющей организацией // Жилищное право. 2010. № 3. С. 11.

¹⁵ Голубев А.В. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме как гражданско-правовой договор // Законодательство и экономика. 2010. № 7. С. 34-40.

¹⁶ Гуев А.Н. Комментарий к Жилищному кодексу РФ (постатейный). М.: Дело. 2008. – С. 356.

¹⁷ Филиппова Е.С. Жилищное право. М.: Юстицинформ, 2007. — С. 258.

¹⁸ Голубев А.В. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме как гражданско-правовой договор // Законодательство и экономика. 2010. № 7. С. 34-40.

¹⁹ Мананкова Р.П. Правоотношения в общей долевой собственности. Томск.: 1977. С. 124.

²⁰ Глинщикова Т.В. Право общей собственности на здания: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Краснодар. 2004. С. 122.

²¹ Шешко Г.Ф., Вишнякова А.В. Справочник по жилищным вопросам // Контракт. Инфра-М. 2008. С. 90.

²² Толстой Ю.К., Сергеев А.П. Гражданское право: М.: Изд. Проспект.2007. – С. 318.

²³ Жилищный кодекс Российской Федерации от от 29.12.2004 N 188-ФЗ // Консультант плюс

http://www.consultant.ru/popular/housing/

²⁴ О введении в действие Жилищного кодекса российской Федерации. Федеральный закон от 29. 12. 2004 № 189-ФЗ (в ред. от 30. 07. 2010 г.) // Собрание законодательства РФ. 03. 01. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 15.

²⁵ О правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме. Постановление Правительства РФ от 13.08.2006. № 491 // Собрание законодательства РФ. 2006. № 34. Ст. 3680.

²⁶ Жилищный кодекс Российской Федерации от от 29.12.2004 N 188-ФЗ // Консультант плюс

http://www.consultant.ru/popular/housing/