Общее имущество собственников в многоквартирном доме

- все остальные помещения  (объемы между строительными конструкциями), не относящиеся к квартирам  и нежилым помещениям (офисам, магазинам  и т.п.). К таким помещениям относятся,  например, коридоры, чердаки, подвалы, лифтовые шахты;

- инженерные сети и  оборудование внутри здания - коммуникации  и оборудование, расположенные в  доме и предназначенные для  предоставления жилищно-коммунальных  услуг. Условно говоря, это трубы,  бойлерные установки, мусоропровод, лифтовое оборудование и т.п¹⁰.

Помещения многоквартирного дома, обслуживающие более одной  квартиры, определяются в ст. 290 ГК РФ, гл. 6 ЖК РФ как общее имущество  дома. К такому имуществу ЖК относит: помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одной квартиры оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающие более одного помещения, земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на данном земельном участке.

Следует отметить, что  прежнее законодательство в обязательном порядке требовало присутствия  земельного участка в составе  многоквартирного дома. В частности, существовало такое понятие, как  «кондоминиум», которое подразумевало единый комплекс недвижимости, в составе которого находился земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости (здание и т.п.). На сегодняшний день понятие «кондоминиум»¹¹ в законодательстве заменено на «многоквартирный дом», при этом установлены сроки для окончания формирования земельных участков под многоквартирными домами.

Земельный участок, на котором  расположены многоквартирный дом  и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В случае, когда границы  земельного участка не установлены, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное общим собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением об установлении границ земельного участка (межевание земельного участка), на котором расположен многоквартирный дом (Приложение 1). В этом случае имеет место включение земельного участка в общее имущество многоквартирного дома и, как следствие, возникновение права общей собственности по факту установления границ земельного участка и проведения государственного кадастрового учета (Приложение 2).

Учитывая положения  жилищного законодательства и провозглашенный  Земельным кодексом РФ принцип единства земельных участков и прочно связанных  с ними объектов, можно сделать следующий вывод. Многоквартирный дом в рамках жилищного законодательства состоит из следующих основных элементов:

- здания, (включая: конструктивные  элементы здания; жилые помещения;  помещения, не являющиеся частями  жилых и нежилых помещений; инженерные сети и оборудование внутри здания);

- земельного участка,  на котором расположено здание, (включая: элементы озеленения  и благоустройства; объекты, на  нем расположенные и предназначенные  для обслуживания, эксплуатации  и благоустройства данного дома)¹².

Можно сказать, что в  понятие «многоквартирный дом» входят жилые помещения, принадлежащие  гражданам, юридическим лицам, муниципальным  образованиям, государству и общее  имущество в таком доме, которое  принадлежит всем сособственникам  на праве общей долевой собственности.

При определении состава  общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре  прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о правах на объекты  недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре, а в случае расхождения сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре.

Из сказанного можно  сделать вывод, что многоквартирный  дом как единый комплекс недвижимого  имущества не может быть самостоятельным  объектом права собственности, поскольку объектом права собственности являются жилые помещения в нем, а остальная часть (общее имущество) находится в общей долевой собственности собственников жилых помещений. Доля в праве общей собственности на общее имущество у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона в момент возникновения права собственности на приобретенное ими помещение в доме. Таким образом, общее имущество в многоквартирном доме - это та составная часть многоквартирного дома, у которой нет единого собственника, и право собственности на это имущество является общим долевым для всех собственников помещений в данном доме.

§1.3. Содержание общего имущества многоквартирного дома

Согласно ч. 1 ст. 39 ЖК РФ собственники помещений несут бремя  расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Вне зависимости от того, на каком этаже расположена квартира и сколько человек в ней  проживает, собственники помещений  обязаны оплачивать содержание, техническое  обслуживание, ремонт общего имущества, а также коммунальные услуги.

Согласно ч. 3, ст. 39 ЖК РФ собственники общего имущества многоквартирного дома обязаны содержать и ремонтировать это имущество согласно правилам содержания общего имущества многоквартирного дома, установленных Правительством Российской Федерации¹³.

Общее имущество должно содержаться в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и  технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических  и природно-климатических условий  расположения многоквартирного дома и иметь ряд требований:

а) освещение помещений общего пользования;

б) обеспечение установленных законодательством Российской Федерации температуры и влажности в помещениях общего пользования;

в) уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества;

г) сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, включая отходы, образующиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся нежилыми (встроенными и пристроенными) помещениями в многоквартирном доме;

д) меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством Российской Федерации о пожарной безопасности;

е) содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества¹⁴.

Правила содержания общего имущества в многоквартирном  доме устанавливают обязанность нести собственниками помещений общих расходов на содержание и ремонт общего имущества. Собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения:

а) платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном  доме в случае управления многоквартирным  домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений;

б) обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива. При этом собственники помещений, не являющиеся членами указанных организаций, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения в соответствии с частью 6 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации».

Также эти правила  устанавливают основания и порядок  изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (далее соответственно – услуги, работы, общее имущество) ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность (далее – изменение размера платы).

Таким образом, для каждого  собственника помещений в многоквартирном  доме доля обязательных расходов на содержание общего имущества определяется долей  в праве общей собственности  на общее имущество в данном доме.

Глава II. Управление общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме

§2.1. Непосредственное управление многоквартирным домом (собрание собственников жилья)

На общем собрании собственников помещений в многоквартирном  доме каждый такой собственник —  владелец доли общего имущества в данном доме может выразить свою волю по всем вопросам, связанным с управлением данным домом, в том числе с порядком пользования, в установленных пределах распоряжения и содержания общего имущества в данном доме, и тем самым реализовать принадлежащее ему право на участие в управлении многоквартирным домом.

В частности, право на участие в  принятии решений общим собранием  собственников помещений в многоквартирном  доме предполагает не только право  присутствия на собрании, а подобно  праву собственности включает в себя несколько правомочий — право требовать созыва собрания, возможность участия в подготовке проведения собрания, право на получение необходимой информации, связанной с проведением собрания, право непосредственного участия в собрании, право голоса. При этом какое-либо решение сособственниками может быть принято только путем голосования. Именно голосование есть акт волеизъявления каждого собственника, при помощи которого его воля сообщается другим сособственникам. Это волеизъявление не требует его дополнительного признания другими сособственниками и действительно с момента выражения¹⁵.

Соответственно правовым результатом  такого правомерного действия, как  акт голосования собственника доли в праве общей собственности  на общее имущество в многоквартирном доме, является решение общего собрания.

Таким образом, акты голосования направлены на реализацию сособственниками их прав, связанных с правом собственности  на общее имущество в многоквартирном  доме, и специально предусмотрены  ЖК РФ для этого. Именно поэтому ч. 1 ст. 48 ЖК РФ прямо устанавливает, что правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают только собственники помещений в данном доме.

Голосование — активный волевой акт и, кроме того, что сособственник должен «мириться» с ограничениями относительно собственных волеизъявлений, существует другое важное обстоятельство. Он является собственником доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в связи с чем он обязан участвовать в управлении таким имуществом, так как на нем лежит также бремя содержания данного имущества. Это, в свою очередь, возлагает на него обязанность участия в принятии решений на общем собрании (обеспечения реализации его права голоса).

ЖК РФ обязывает собственников  помещений в многоквартирном  доме ежегодно проводить свое общее  собрание (годовое общее собрание). Соответственно собственники помещений в многоквартирном доме в рамках установления порядка проведения годового общего собрания могут определить конкретную дату, время и место ежегодного проведения такого собрания либо временной период, в рамках которого должно состояться данное собрание, постоянный перечень вопросов, включаемых ежегодно в повестку дня, порядок направления сообщений о проведении собрания, в том числе порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на собрании, в том числе адрес или место, где их размещают и где с ними можно ознакомиться, форму проведения собрания, лиц, ответственных за проведение собрания, порядок уведомления о принятых решениях и другие вопросы, связанные с проведением годового общего собрания, за исключением тех, которые должны решаться в рамках требований, установленных в ст. ст. 46 — 48 ЖК РФ, в том числе требования о кворуме¹⁶.

Обязательная ежегодность проведения общего собрания собственников помещений  в многоквартирном доме обусловлена  прежде всего тем, что существует достаточно большой круг вопросов, которые требуют ежегодного внимания собственников общего имущества в многоквартирном доме.

Собственники помещений в многоквартирном  доме по мере необходимости могут  также проводить внеочередные собрания, которые созываются по инициативе любого из данных собственников и проводятся в порядке, установленном ЖК РФ. Возможность проведения внеочередных собраний установлена для более гибкого и оперативного вмешательства собственников в процесс управления многоквартирным домом. Следует отметить, что ЖК РФ напрямую не устанавливает случаев, когда в обязательном порядке должно быть созвано внеочередное общее собрание.

Общее собрание должно быть легитимным. Общее требование для проведения как годового, так и внеочередного  общего собрания собственников помещений  в многоквартирном доме в части  соблюдения кворума — минимально необходимое количество голосов таких собственников, при котором принимаемые на собрании решения считаются правомочными.