Основания прекращения права собственности

После принятия на учет объекта  недвижимого имущества в связи  с отказом собственника от права  собственности на него органу местного самоуправления и отказавшемуся  от права собственности лицу выдается (направляется) выписка из ЕГРП о  принятии на учет объекта недвижимого имущества, от права собственности на который собственник отказался по установленной форме. Независимо от даты принятия на учет объекта недвижимого имущества в качестве бесхозяйного собственник этого имущества, от прав на которое он ранее отказался, но право собственности которого не прекращено на законных основаниях, может обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, с заявлением о принятии вновь этого имущества во владение, пользование и распоряжение¹⁹.

2 Утрата права собственности по объективным причинам и принудительное изъятие у собственника его имущества

2.1 Утрата права собственности по объективным причинам

К этим основаниям относятся  утрата, гибель имущества и истечение  срока исковой давности.

Гибель или уничтожение вещи может произойти и помимо воли собственника, при случайных обстоятельствах, за наступление которых никто не отвечает. Риск утраты имущества несет собственник²⁰.

Если же вещь погибла  по вине конкретных лиц, что собственник  имеет право на возмещение причиненного вреда. Право собственности прекращается и в связи с исчезновением вещи (использование, гибель, уничтожение) как по воле собственника, так и помимо нее.

Утверждение, что право  собственности прекращается при  гибели или уничтожении имущества, в большинстве случаев является неверным. В частности, Кодекс торгового мореплавания РФ содержит главу VII «Затонувшее имущество», в которой установлено, что собственник затонувшего судна утрачивает на него право только в том случае, если он в течение года со дня, когда судно затонуло, не сделает заявление о своем намерении поднять его. И в других случаях гибели или уничтожения вещи остаются материальные объекты, продолжающие принадлежать собственнику вещи. Но это не является основанием для радикального вывода о прекращении права собственности²¹.

Истечение срока исковой  давности также относится к основаниям прекращения права собственности  помимо воли собственника, по обстоятельствам  от него не зависящим.

Утрата права собственности  по объективным причинам, т.е. не зависящим от воли собственника, встречается при гибели вещи. Если при этом сохраняется какое-то имущество или отходы, то право собственности на них принадлежит собственнику вещи. Право собственности по причинам, не зависящим от воли собственника, утрачивается: при потере вещи, после приобретения на нее права собственности лица, нашедшего ее или другого лица (ст. 227, 228 ГК); по основаниям приобретательной давности (ст. 234 ГК) и в других случаях, предусмотренных законом.

ГК устанавливает новые правила в отношении находки и порядка приобретения права собственности на нее. Под находкой нужно понимать вещь, которую собственник или другой владелец потерял, а другое лицо – нашло. Поскольку находка не является бесхозяйной вещью, она по возможности должна быть возвращена собственнику или другому потерявшему ее лицу. Для этого нашедший должен совершить необходимые действия, указанные в п.1 ст.227 ГК.²²

Если потерявший вещь неизвестен, то ее дальнейшая судьба зависит  от того места, где вещь была найдена, и от ее качеств.

Вещь, найденная в помещении  или на транспорте, должна немедленно передаваться владельцам помещения (средства транспорта). Вещи, найденные в других местах, например на улице, могут храниться  у нашедшего с обязательным уведомлением милиции или органа местного самоуправления. Эти органы могут передать вещь на хранение иным лицам. При необнаружении собственника вещи, в соответствии со ст.228, лицо, нашедшее вещь или владелец помещения (средства транспорта), которому вещь была передана, приобретают право собственности на находку по истечении шести месяцев. При отказе от приобретения она поступает в муниципальную собственность. Если длительное хранение находки невозможно или нецелесообразно, то она подлежит реализации²³.

Хранитель вещи должен обеспечить ее сохранность. Хотя п.4 ст.227 возлагает эту обязанность лишь на лицо, нашедшее вещь, очевидно, что и при передаче ее владельцу помещения (средства транспорта), а также в милицию, органу местного самоуправления или третьему лицу, ответственность за утрату или повреждение ложится именно на этих лиц. Размер ответственности хранителя ограничен стоимостью вещи.

В отличие от ГК 1964 года ст.229 предоставляет право лицу, нашедшему чужую вещь, а также владельцам вещи во время ее хранения получать как полное возмещение всех необходимых произведенных расходов, связанных с розыском лица, потерявшего вещь, хранением, реализацией находки, так и вознаграждение за нее. Поскольку размер вознаграждения сейчас точно не установлен, возможные споры между обязанными и управомоченными лицами будут решаться в судебном порядке. Если лицо, потерявшее вещь, публично объявило о выплате денежного вознаграждения за возврат находки или сообщение сведений о ней, то действуют правила ст.1055, 1056 ГК о публичном обещании награды.

2.2 Возмездное принудительное изъятие имущества у собственника

Выкуп (продажа с публичных  торгов) бесхозяйственно содержимого имущества предусмотрен ГК РФ. Указанное имущество в отличие от бесхозяйного имеет собственника, который известен, но относится к нему нерадиво, допуская его порчу и разрушение. Если имущество не представляет значительной ценности и бесхозяйственное обращение с ними не нарушает ничьих интересов, право вовсе не реагирует на поведение нерадивого собственника.²⁴

Иначе обстоит дело, если речь идет об имуществе, представляющим значительную экономическую, историческую, научную, художественную или иную ценность для общества, или об имуществе, бесхозяйственное содержание которого угрожает общественным или государственным интересам. Если собственник культурных ценностей, отнесенных в соответствии с законом к особо ценным и охраняемым государством, бесхозяйственно их содержит, что грозит утратой ими своего значении, такие ценности по решению суда могут быть изъяты у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов. Иск об изъятии ценностей предъявляет государственный орган, к ведению которого относится обеспечение сохранности соответствующего имущества.²⁵

Если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения 
(например, собственник установил в своем доме оборудование, использование которого нарушает права и интересы соседей, или разместил производство, отходы и выбросы которого причиняют ущерб природной среде). Если собственник и после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению, либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может вынести решение о продаже жилого помещения с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения. Поскольку собственнику передается вырученная от продажи жилого помещения с торгов сумма, он, если речь идет о гражданине, может быть выселен из этого помещения без предоставления жилой площади, хотя бы и не был обеспечен другим жильем.²⁶

Принудительное отчуждение земельного участка может производится только на возмездных основаниях (кроме  обращения взыскания по обязательствам и при отчуждении земельного участка, который в силу не может принадлежать данному лицу).

Один из случаев прекращения права собственности на землю – изъятие (выкуп) земельных участков для государственных и муниципальных нужд.

Изъятие земельных участков с этой целью производится лишь в  исключительных случаях, установленных  ЗК РФ. К ним относятся:

1. Выполнение международных  обязательств РФ;

2. Размещение объектов  государственного или муниципального  значения при отсутствии других  вариантов возможного размещения  этих объектов;

3. Иные обязательства  в установленных федеральными  законами случаях, а применительно к изъятию, в том числе путем выкупа земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности.²⁷

Принудительное отчуждение земельного участка для государственных  и муниципальных нужд может производится только «при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда».²⁸

Гражданское законодательство устанавливает общий порядок  изъятия земельных участков в  данном случае, как для собственника, так и для лиц, которым они предоставлены на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования.

В зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп  осуществляется РФ, ее субъектом или  муниципальным образованием, то есть за счет соответствующих бюджетов. Лица, у которых изымаются земельные участки, должны быть не позднее, чем за год уведомлены об этом органом, принявшим решение об изъятии (выкупе) земельного участка. Плата за земельный участок, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником земельного участка²⁹.

Владельцам пользователям  и арендатором изымаемых земельных  участков возмещаются лишь убытки на основании Положения о порядке возмещения убытков, утвержденного постановлением Совета Министров – Правительства РФ от 28 января 1993г. Возмещению подлежат: стоимость жилых зданий, объектов культурно-бытового назначения, производственных или иных зданий и сооружений или затраты по их переносу на новое место; стоимость плодово-ягодных, защитных или иных многолетних насаждений, незавершенного производства; убытки (затраты), вызываемые возникающими неудобствами землевладения и землепользования; затраты, необходимые для восстановления ухудшенного качества земель; убытки, связанные с ограничением права пользовании; упущенная выгода.

Оценка строений производится по сметной стоимости строительства  новых объектов, равных имеющимся  по полезной площади. По соглашению с  собственником ему может быть предоставлен взамен участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Если лица, у которых  изымается земельный участок  для государственных или муниципальных  нужд, не согласны с решением об изъятии  их участков, государственный орган, принявший такое решение, может предъявить иск в суд об изъятии (выкупе) земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Такой иск может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления соответствующим лицам уведомления об изъятии (выкупе) у них земельного участка.³⁰

Что касается ликвидации юридического лица, то вопрос о судьбе земельного участка должен решаться в зависимости от того, в чьей собственности он находился –  в частной или государственной. Если земельный участок находился  в собственности юридического лица, то он либо передается учредителям юридического лица, имеющим вещные права на него или обязательственные права в отношении этого юридического лица, если иное не предусмотрено законом. Если же земельный участок принадлежал юридическому лицу на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве аренды, то право постоянного (бессрочного) пользования должно подлежать прекращению по постановлению (решению) соответствующего органа, предоставившего земельный участок, а договор аренды – подлежать расторжению с последующей регистрацией указанных действий в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимой имущество и сделок с ним.³¹

Основания прекращения прав на землю всесторонне рассматриваются в Земельном и Гражданском кодексе РФ. Это связано с тем, что вопросы принудительного прекращения прав на землю очень важны для развития земельного оборота. Они требуют особой регламентации, так как от того, насколько четко отлажен механизм принудительного прекращения прав на землю зависят гарантии имущественно-правового статуса собственников, землевладельцев и землепользователей земельных участков.

Однако в действующем  законодательстве существует немало противоречий и пробелов, что вызывает затруднения  при решении данных проблем на практике.

ГК РФ предусматривают  возможность принудительного прекращения  прав собственности на землю, если сам  собственник не использует его по целевому назначению или осуществляет использование земельного участка  с грубым нарушением земельного законодательства.

Вместе с тем, следует  заметить, что действующее законодательство не содержит четкого указания на то, какие органы вправе принимать решение  об изъятии земельных участков, а  также не указывает, в каком порядке  происходит предупреждение собственников  участков о допущенных нарушениях, продажа земельных участков с публичных торгов; могут ли уполномоченные государственные и муниципальные органы контролировать ход публичных торгов, в каких случаях инициатором публичных торгов выступает государство, а в каких – муниципальные органы власти; каким образом обеспечивается сохранение прекращения права собственности на соответствующий земельный участок. На все эти вопросы действующее российское законодательство не дает ответа.

В целом, несмотря на совершенство современного законодательства в отношении порядка прекращения права собственности на землю можно сделать выводы: