Основания прекращения права собственности

ГК РФ предусматривает санкции за нарушение режима использования жилого помещения в следующих случаях:

• во-первых, если собственник жилого помещения использует его не по назначению;
• во-вторых, если он систематически нарушает права и интересы соседей;
• в-третьих, если собственник бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение⁴⁹.

ЖК РФ в качестве требования к собственнику наряду с названными выше указывает обязанность соблюдать правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, однако санкция за неисполнение данной обязанности не установлена⁵⁰. Для наступления негативных последствий достаточно наличия одного из указанных обстоятельств.

Полномочия по контролю за соблюдением режима использования жилого помещения возложены на орган местного самоуправления, который управомочен выносить предупреждения при обнаружении нарушений и устанавливать сроки для устранения нарушений. В соответствии со ст. 2 Закона РФ «Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан» такой акт органа местного самоуправления может быть оспорен собственником помещения в судебном порядке.

Распространенным случаем  прекращения права собственности  на помещения обещает стать незаконно произведенная их перепланировка или переустройство. Эти отношения впервые на уровне закона регулируются в новом ЖК. Данные понятия не только дефинированы, но также отдельная глава посвящена регулированию процедурных вопросов при перепланировке и переустройстве.

Так перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения⁵¹. В отличие от нее переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения, несвязанные с изменением конфигурации (внутренних или внешних границ помещения). Из данных определений с необходимостью следует, что кроме количественного критерия (произведенного изменения в помещении) для признания данных действий переустройством или перепланировкой необходим и критерий качественный: внесение изменений в технический паспорт помещения. Иными словами, если производимые преобразования не затрагивают сведения, подлежащие внесению в технический паспорт помещения, то процедура согласования и утверждения, предусмотренная гл. 4 ЖК РФ, на них не распространяется.

В техническом паспорте содержатся сведения о субъекте права (в случае долевой собственности – о доле каждого из субъектов); о правоустанавливающих документах на квартиру; плане квартиры (выкопировка из поэтажного плана дома); подробная экспликация площади квартиры, техническое описание квартиры с описанием ее конструктивных элементов (материал, конструкция или система, отделка и прочее), а также водо- и электроснабжения, канализации, ванн/душа/сауны/бассейна, лоджий/балконов, телефона и радио. Также в техническом паспорте указывается полная и остаточная стоимость квартиры.

В случае несанкционированного проведения перепланировки/переустройства возможны два варианта развития ситуации. Если перепланировка/переустройство не нарушают права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью, то суд своим решением может сохранить жилое помещение в переустроенном и (или) перепланированном состоянии. В ином случае собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено (перепланировано), или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок. Если такое требование не будет выполнено, то договор социального найма с нанимателем, осуществившим самовольную перепланировку (переустройство), расторгается, помещение, находящееся в собственности, реализуется публично⁵².

Новеллой является возложение на нового собственника проданного с торгов жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние, в случае неисполнения такой обязанности в установленный срок торги проводятся снова до тех пор, пока очередной собственник не приведет помещение в прежнее состояние. Данное условие является очевидным ограничением права собственности, сопряженным с его потенциальным лишением, вследствие чего для обеспечения стабильности гражданского оборота запись об обязательстве по возращении помещения в первоначальное состояние должна вноситься в ЕГРП на основании упомянутого решения суда для информирования приобретателей помещения о возможном риске.

Ценность собственности  в том, что она составляет сферу внешней свободы лица в имущественных отношениях. Лицо не может быть произвольно лишено собственности, что подрывало бы самую суть правопорядка. Часть 3 ст. 35 Конституции РФ предусматривает императивное требование соблюдения судебного порядка изъятия имущества, принудительное отчуждение имущества для государственных нужд возможно лишь при условии предварительного и равноценного возмещения.

Гражданский кодекс РФ предусмотрел принудительное изъятие земельного участка для публичных нужд в качестве основания прекращения прав (прежде всего, собственности) на него и на недвижимое имущество, на нем находящееся⁵³. Изъятие осуществляется путем выкупа, цена которого определяется соглашением сторон либо решением суда. Недвижимость, находящаяся на земельном участке, изымается только в случае, когда использование земельного участка в соответствии с публичными нуждами невозможно без изъятия.

Особенную остроту проблема изъятия земельного участка с расположенной на нем недвижимостью приобретает в жилищных отношениях в связи с высокой социальной значимостью наличия стабильного жилья для граждан.

Жилое помещение (равно  как и нежилое) в многоквартирном доме может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Интересно, что в соответствии с п. 2 ст. 279 ГК РФ муниципальные органы власти не управомочены принимать решение об изъятии земельного участка для муниципальных нужд, такие полномочия есть только у органов государственной власти уровня Федерации или субъектов. В то время как ЖК РФ предоставляет право принятия решения об изъятии жилого помещения не только органам государственной власти, но также и органам местного самоуправления. Представляется, что существующее противоречие должно решаться в пользу ГК РФ, так как здесь речь идет скорее о гражданско-правовом регулировании, нежели о жилищно-правовом.

3.2 Проблемы конфискации имущества

В настоящее время  существуют две противоположные точки зрения на решение проблем, связанных с институтом уголовно-правовой конфискации еще далеки от разрешения. Согласно первой – конфискация имущества должна быть исключена из системы наказаний. Сторонники противоположной точки зрения высказываются за ведение конфискации имущества в большее количество санкций.

Рассматривая конфискацию  не только как меру наказания, но и  как один из способов прекращения  права собственности, можно утверждать, что изъятие имущества, к сожалению, длинное время рассматривалось ранее как кара, а поэтому его способность в предупреждении преступлений, а следовательно и в укреплении социальной стабильности в обществе (в том числе и имущественные отношений), не дооценивалась.

Включение конфискации  в большее количество санкций  не может серьезно повлиять на организованную корыстную коррупционную преступность. В этой связи нужно добиваться не увеличения фактов назначения судами конфискации имущества, важно, чтобы это наказание было исполнено.

В судебной практике существует ряд проблем связанных с применением  конфискации имущества.

УК РФ предусмотрена  конфискация всего или части  имущества, то есть полная или частичная конфискация. Существует предположение, что включение в УК РФ предписания о полной конфискации произведено без учета практики реализации этой меры, с нарушением логических правил.

Термин «конфискация»  происходит от латинского – «отбирание в казну». 
Именно этот смысл наказания законодатель пытался вложить в данный вид наказания, поскольку согласно УК РФ конфискация есть принудительное изъятие имущества. Конфисковать, таким образом, можно то, что обнаружено в натуре, то, о чем имеет представление суд.

В рамках уголовного дела вообще не требуется обеспечивать выполнение полной конфискации, поскольку «необнаружение имущества к моменту постановления приговора само по себе не является препятствием для назначения этого дополнительного наказания, поскольку имущество, подлежащее конфискации, может быть выявлено при исполнении приговора».

Применяя конфискацию, суды не могут иметь представление  об объеме имущества подсудимого, а  потому идут по пути более простому, назначая не частичную, а полную конфискацию. В результате исполнение приговора  превращается в сложную процедуру, которой предшествует поиск собственности осужденного, которой возможно и нет. В результате само наказание изменяет свой смысл, превращаясь из изъятия во взыскание.

Есть еще один факт, свидетельствующий о нелогичности указания в законе на полную конфискацию – не подлежит конфискации имущество, необходимое осужденному или лицам, находящимся на его иждивении⁵⁴. Законодатель, таким образом, предусматривая возможность конфискации всего имущества, практически тут же делает оговорку на то, что конфисковать все имущество нельзя, ибо часть его просто конфискации не подлежит.

3.3 Правовые проблемы прекращения прав на земельные участки в границах населенных пунктов

Прекращение права частной  собственности на земельный участок  – это совокупность юридических и фактических действий, а также событий, совершаемых собственником или органом публичной власти, с которыми законодательство связывает утрату права собственности лица на земельный участок, в результате чего право на данный земельный участок переходит к иному частному или публичному субъекту земельных отношений.

Утрата права собственности по объективным причинам, не зависящим от воли собственника участка, происходит, например, в случае смерти собственника либо уничтожения земельного участка. Так, несколько лет назад река Волга размыла остров Сарпинский в результате изменения русла реки. В итоге всего за пять лет вода «съела» 62 метра суши, похоронив под водой садоводческий кооператив и часть домов хутора Волгострой. При этом очевидно, что соответствующие земельные участки никуда не исчезли, однако их правовой режим существенно изменился. Фактически, под влиянием стихийных сил природы, де-факто произошло изменение категории соответствующих земельных участков, первоначально располагавшихся в составе категории земель населенных пунктов, и объективно перешедших в состав земель водного фонда (как участки, покрытые поверхностными водами, сосредоточенными в водных объектах – п.1 ст.102 ЗК РФ).

Согласно ст.12 Федерального закона от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», изменения русла рек и иные изменения местоположения водных объектов являются основанием для перевода земель другой категории (в том числе, земель населенных пунктов) или земельных участков в составе таких земель в земли водного фонда. Вместе с тем, применительно к подобным ситуациям нуждается в разработке механизм компенсаций собственникам земельных участков (гражданам и юридическим лицам), пострадавшим от действия стихийных сил природы и утративших принадлежавшую им недвижимость.

В научной литературе по этому поводу высказано интересное предложение, заключающееся в том, что если в результате изменения русла реки произошло физическое исчезновение земельного участка, юридически право собственности на него следует прекращать путем его изъятия для государственных нужд как земель, подлежащих отнесению к землям водного фонда.²

Правовой базой выкупа земельных участков для государственных  или муниципальных нужд являются Конституция России, ГК РФ и ЗК РФ. Согласно ч. 3 ст. 35 Конституции России, никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения. Между тем, ЗК РФ и ГК РФ регламентируют процедуру изъятия земельных участков не только для государственных, но и для муниципальных нужд. Следовательно, при буквальном толковании норм ст.35 выявляется противоречие Конституции Российской Федерации соответствующих норм ЗК РФ и ГК РФ, а также отсутствие необходимости предварительного и равноценного возмещения при изъятии земельных участков у собственников для муниципальных нужд.

Порядок изъятия земельных  участков для государственных или  муниципальных нужд предусмотрен ст.55 ЗК РФ. Из анализа данной статьи и гражданского законодательства, к которому она отсылает, можно сделать ряд выводов о содержании и динамике развития данной правовой процедуры.

Во-первых, изъятие за выкуп земельного участка для  государственных или муниципальных нужд, не обязательно предполагает уплату самого выкупа в денежной форме. Как следует из п.3 ст.281 ГК РФ, по соглашению с собственником, ему может быть предоставлен взамен участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену. Следовательно, при изъятии незастроенного земельного участка, на котором не располагается никаких объектов недвижимости, его собственник (а в отдельных случаях землевладелец и землепользователь) может получить в собственность другой земельный участок без дополнительных компенсаций. В сущности, в данном случае происходит мена земельными участками.

Во-вторых, порядок изъятия  земельных участков для муниципальных  нужд осуществляется в порядке, установленном ЗК РФ (ст. 45, 46, 49, 55) и ГК РФ (ст. 279-283). Из указанных норм, в частности, ст.49 ЗК РФ следует, что изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд путем выкупа допускается только в исключительных случаях, связанных с размещением ряда объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов их возможного размещения. Например, применительно к муниципальным объектам, из всего перечисленного в подп. 2 п.1 ст.49 ЗК РФ можно выделить лишь «объекты электро-, газо-, тепло- и водоснабжения муниципального значения; автомобильные дороги межмуниципального, местного значения». Никаких иных вариантов для муниципалитетов ЗК РФ не предусматривает. Отсюда следует, что ЗК РФ предполагает невозможность определения «иных вариантов» местонахождения линейных объектов, и допустимость этого для строительства жилых домов.