Основания прекращения права собственности

Конституционность изъятия у собственников против их воли жилых помещений и участков не для публичных, а фактически частных  нужд (строительства на этом месте другого, элитного жилого дома, как это было в Южном Бутово) ставит вопрос о «двойных стандартах» по отношению к «простой» и «элитной» собственности на недвижимость, что недопустимо в цивилизованном государстве. Следовательно, практика принудительного сноса ветхого и аварийного жилья без согласия граждан-жильцов с последующим коммерческим или иным строительством на этом месте новых жилых домов не соответствует закону. Остается нерешенной и проблема четкого определения размера компенсаций собственникам сносимых квартир, что в одних случаях приводит к их занижению, а в других случаях – к непомерному завышению амбиций собственников такого ветхого жилья.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации, приняв постановление  от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» указал, что под государственными или муниципальными нуждами при изъятии земельных участков следует понимать потребности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, связанные с обстоятельствами, установленными соответственно федеральными законами или законами субъектов РФ, удовлетворение которых невозможно без изъятия земельных участков (например, выполнение международных обязательств Российской Федерации, размещение объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов их размещения, застройка в соответствии с генеральными планами городских и сельских поселений). Обязанность по доказыванию того, что принятое решение об изъятии земельного участка обусловлено государственными или муниципальными нуждами и использование данного земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности, возлагается на государственный орган или орган местного самоуправления.

Действующим градостроительным законодательством четко определены критерии государственных и муниципальных нужд. Рассмотрение их в контексте ст.49 ЗК РФ позволяет сделать вывод, что государственными и муниципальными нуждами являются те потребности жизнеобеспечения населения, которые гарантируются посредством строительства объектов капитального строительства, предусмотренных документами территориального планирования (схемами территориального планирования и генеральными планами). Именно закрепление таких объектов в документах территориального планирования является объективным критерием существования государственной или муниципальной нужды, равно как и основанием для планирования в федеральном, региональном или муниципальном бюджете соответствующих расходов по строительству такого объекта.

ГрадК РФ в ч.4 ст.9 не допускает изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд при отсутствии документов территориального планирования. Из этого следует, что изъятые для государственных или муниципальных нужд земельные участки не могут быть предоставлены в аренду или собственность частным лицам, для возведения неких «социально значимых» или каких-либо еще объектов. Более того, изъятие даже для государственных или муниципальных нужд не может осуществляться произвольно по усмотрению неких чиновников.

Между тем, одной из реалий сегодняшнего дня остается изъятие  не по-настоящему ветхого и аварийного жилья, правообладатели которого годами ходят по чиновничьим кабинетам с прошениями, а нормальных многоквартирных домов, расположенных в инвестиционно привлекательных местах. Собственники таких квартир выселяются на окраины города, а на месте «хрущевок» и «брежневок» строится элитное жилье. Учитывая коррумпированность муниципальных (а равно судебных и иных властей), создать эффективный механизм гарантий от подобного произвола затруднительно. Тем не менее, в качестве одной из мер, затрудняющих такой произвол, можно предложить увеличение стоимости изымаемой недвижимости.

Дело в том, что земельные  участки под большинством многоквартирных  домов не сформированы и не являются по этой причине объектами гражданских  прав (а правообладатели квартир, соответственно, не платят земельный  налог). В случае, если по инициативе граждан (или местной администрации) будет проведено формирование земельного участка под многоквартирным домом с последующей передачей его в общую долевую собственность жильцов, то стоимость ветхого и аварийного жилья увеличиться на стоимость земельного участка в инвестиционно привлекательном месте. Следовательно, увеличится и выкупная цена земельного участка. Поскольку рыночная стоимость земельных участков в населенных пунктах год от года растет, такая цена может достигнуть внушительных размеров. Такая мера едва ли остановит инвестора от сноса жилых домов с последующей застройкой территории, однако на размер компенсаций гражданам повлияет вполне ощутимо.

Гарантии прав собственников  земельных участков при их изъятии  для государственных или муниципальных нужд сформулированы в ст.63 ЗК РФ и в иных федеральных законах, и заключаются в следующем.

Во-первых, в подп.1 п.1 ст.63 ЗК РФ в качестве гарантии называет обязанность органов публичной  власти предоставить по желанию лиц, у которых изымаются (в том числе выкупаются) земельные участки, равноценных участков. При буквальном толковании данной нормы она распространяется как на собственников, так и на землевладельцев и землепользователей. Между тем, в силу п.п. 1,2 ст.20 и п.1 ст.21 ЗК РФ, на указанных ограниченных вещных правах теперь гражданам и юридическим лицам впервые земельные участки не предоставляются. Следовательно, необходимо ограничительное толкование данного подпункта: равноценные земельные участки могут быть предоставлены только собственникам взамен изымаемых. При этом равноценный земельный участок может быть предоставлен арендатору, либо в постоянное (бессрочное) пользование лицам, указанным в п.1 ст.20 ЗК РФ.

Во-вторых, в случае, если правообладатели земельных участков после получения уведомления об их предстоящем изъятии осуществили застройку такого участка либо иные мероприятия (например, мелиоративные), существенно повышающие стоимость земли, такие расходы не подлежат возмещению. Как следует из ст.8 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г., проведение оценки земельных участков является обязательным при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд. Следовательно, стоимость участка и расположенных на нем объектов капитального строительства (равно как и оценка «существенного повышения» стоимости) будет определяться в указанном данным законом порядке. Это ограничение правообладателей земельных участков по их застройке является разновидностью резервирования земельных участков для публичных нужд.

Существует  еще один дискуссионный вопрос, касающийся возможности применения процедуры принудительного прекращения права собственности на земельный участок за совершение земельного правонарушения. Данному вопросу посвящена ст. 284 ГК РФ (изъятие земельного участка, который не используется в соответствии с его целевым назначением) и ст.285 ГК РФ (изъятие земельного участка, используемого с нарушением законодательства). При этом в силу п.1 ст.286 ГК РФ, орган государственной власти или местного самоуправления, уполномоченный принимать решения об изъятии земельных участков по основаниям, предусмотренным ст.ст. 284 и 285 ГК РФ, а также порядок обязательного заблаговременного предупреждения собственников участков о допущенных нарушениях определяются земельным законодательством. В свою очередь, ст.44 ЗК РФ в части принудительного изъятия у собственника земельного участка, отсылает к гражданскому законодательству. Таким образом, круг замкнулся.

Поэтому является недопустимым принудительное прекращение права  собственности на земельный участок (равно как и любой иной объект недвижимости) без четко предусмотренных  федеральным законом процедур. Именно такой вывод следует из анализа практики Европейского суда по правам человека и руководящих разъяснений высших российских судов.

В российском праве объективно существует самостоятельный вид юридической ответственности – земельно-правовая ответственность, предусматривающая специфические санкции за нарушения земельного правопорядка, самостоятельно определяющая основания и порядок применения этих санкций. Указанные особенности не присущи иным отраслям российского права. Таким образом, основанием применения мер земельно-правовой ответственности является земельное правонарушение.

Заключение

Право собственности  является не только наиболее широким  по содержанию, но и наиболее устойчивым вещным правом, составляя основную юридическую предпосылку и результат  нормального имущественного оборота. Поэтому гражданско-правовая регламентация оснований прекращения права собственности в основном направлена на обеспечение неприкосновенности частной собственности граждан и юридических лиц. Ведь многие основания прекращения права собственности, по сути, устанавливают возможности перехода имущества лишь из частной в публичную собственность, но не наоборот. Прежде всего, это относится к возможностям принудительного прекращения права собственности (помимо воли собственника). Универсальный характер, касающийся всех собственников, имеют основания прекращения права собственности по воле самого собственника (в добровольном порядке) либо в связи с гибелью или уничтожением вещи, а также прекращение этого права при обращении кредиторами взыскания на имущество собственника по его обязательствам.

Прекращение права собственности  происходит лишь в случаях, прямо  предусмотренных законом. Прежде всего, это случаи прекращения данного права по воле собственника. Такие случаи охватывают две группы ситуаций: отчуждение собственником своего имущества другим лицам и добровольный отказ собственника от своего права. В первой ситуации речь идет о различных сделках по отчуждению своего имущества, совершаемых его собственником (купля-продажа во всех ее разновидностях, мена, дарение, аренда с выкупом и т.д.). Порядок прекращения права собственности отчуждателя (и возникновения права собственности у приобретателя) регулируется главным образом нормами о сделках и договорах.

Отказ от права собственности  формально представляет собой новое для нашего законодательства основание прекращения этого права, хотя, по существу, оно и ранее могло использоваться в имущественных отношениях. В соответствии с этим правилом допускается добровольный отказ собственника от принадлежащего ему права путем либо публичного объявления об этом, либо совершения реальных действий, бесспорно свидетельствующих об этом его намерении.

Особый случай прекращения  права собственности представляет собой приватизация государственного и муниципального имущества. Она распространяется только на имущество, находящееся в государственной и муниципальной собственности, т.е. мыслима лишь для публичных, а не частных собственников, и уже в силу этого не может рассматриваться в качестве общего основания прекращения права собственности. Вместе с тем она всегда становится основанием возникновения права частной собственности.

Право собственности  на вещь прекращается также с ее гибелью или уничтожением, поскольку  при этом исчезает сам объект данного  права.

Обобщение изложенного  в выпускной квалификационной работе материала позволяет сформулировать следующие выводы.

Если прекращение прав собственности по воле собственности  в целом в отношении разработки соответствующей законодательной  базы удовлетворяет потребности  общества, то в области принудительного прекращения прав собственности остается еще немало проблем.

Вместе  с тем, следует заметить, что действующее  законодательство не содержит четкого  указания на то, какие органы вправе принимать решение об изъятии  земельных участков, а также не указывает, в каком порядке происходит предупреждение собственников участков о допущенных нарушениях, продажа земельных участков с публичных торгов; могут ли уполномоченные государственные и муниципальные органы контролировать ход публичных торгов, в каких случаях инициатором публичных торгов выступает государство, а в каких – муниципальные органы власти; каким образом обеспечивается сохранение прекращения права собственности на соответствующий земельный участок. На все эти вопросы действующее российское законодательство не дает ответа.

В соответствии с п. 2 ст. 279 ГК РФ муниципальные органы власти не управомочены принимать решение об изъятии земельного участка для муниципальных нужд, такие полномочия есть только у органов государственной власти уровня Федерации или субъектов. В то время как ЖК РФ предоставляет право принятия решения об изъятии жилого помещения не только органам государственной власти, но также и органам местного самоуправления. Представляется, что существующее противоречие должно решаться в пользу ГК РФ, так как здесь речь идет скорее о гражданско-правовом регулировании, нежели о жилищно-правовом.

В частности, нуждаются  в доработке нормы ст.54 ЗК РФ регулирующие порядок обращения в суд требованием  о принудительном прекращении прав на землю: очевидно, что изъятие у собственника земельного участка в соответствии со ст.6 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и ст.54 ЗК РФ обладает признаками, напоминающими конфискацию имущества, то есть безвозмездное изъятие имущества у собственника по решению суда в виде санкции за совершенное правонарушение (ст.243 ГК РФ). И хотя ст.50 ЗК РФ указывает на то, что конфискация земельного участка возможна только за совершение преступления, в данный момент можно сделать вывод о необходимости доработки этих норм, чтобы исключить указанное выше противоречие. Основанием применения мер земельно-правовой ответственности является земельное правонарушение.