Особенности правового регулирования договора с купли-продажи в Республике Казахстан

Обязанность перенести  на покупателя право собственности  прямо вытекает из легального определения  договора продажи предприятия. В  соответствии с п.п. 1 и 2 ст. 498 ГК непосредственно после передачи предприятия покупателю право собственности на предприятие (переход права собственности) должно быть зарегистрировано за покупателем, если иное не предусмотрено договором. В результате выстраивается стройная последовательность действий по перенесению на покупателя права собственности: подписание и государственная регистрация договора, подписание передаточного акта (т. е. передача предприятия), регистрация права собственности. С момента перехода к покупателю права собственности продавец считается исполнившим свое обязательство по договору. Моменты перехода права собственности и рисков случайной гибели предприятия определены законом императивно и не совпадают во времени. В отношении права собственности это объясняется общим правилом п. 2 ст. 238 ГК. Тогда как определение момента перехода рисков, приуроченного к передаче предприятия, имеет несколько иное обоснование. Так, покупатель, получивший предприятие по передаточному акту, до момента приобретения права собственности отнюдь не лишен всех прав в отношении предприятия. В случаях, когда договором предусмотрено сохранение за продавцом права собственности на предприятие, переданное покупателю, до оплаты предприятия или до наступления иных обстоятельств, покупатель вправе до перехода к нему права собственности распоряжаться имуществом и правами, входящими в состав передаваемого предприятия, в той мере, в какой это необходимо для обеспечения деятельности предприятия как имущественного комплекса (п. 3 ст. 498 ГК).

В силу прямого указания п. 1 ст. 499 последствия нарушения продавцом условий о количестве (комплекте) и качестве определяются аналогично общим положениям о купле-продаже.

Достаточно защищены права покупателя при продаже "некачественной" или некомплектной вещи предприятия. В случаях, когда предприятие  передано и принято по передаточному  акту, в котором указаны сведения о выявленных недостатках предприятия и утраченном имуществе (п. 1 ст. 497 ГК) покупатель вправе требовать соответствующего уменьшения покупной цены предприятия, если право на предъявление в таких случаях иных требований не предусмотрено договором.

Покупатель вправе также  требовать соответствующего уменьшения покупной цены предприятия при получении  имущества ненадлежащего качества либо в меньшем количестве (некомплектное) (п. 2 ст. 499 ГК). Однако, право требовать уменьшения покупной цены является способом защиты покупателя только тогда, когда недостатки или отсутствие отдельных вещей были оговорены в передаточном акте (т.е. были известны покупателю на момент передачи предприятия). Если же указанные нарушения не были известны покупателю и обнаружены уже после передачи предприятия, он обладает всеми указанными выше средствами защиты по общим нормам о купле-продаже. Покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены и в случае передаче ему в составе предприятия долгов (обязательств) продавца, которые не были указаны в договоре или передаточном акте, если продавец не докажет, что покупатель знал о долгах (обязательств) во время заключения договора и передачи предприятия.

Предусмотрен судебный порядок расторжения или изменения  договора продажи предприятия: покупатель вправе в судебном порядке требовать расторжения или изменения договора и возвращения того, что исполнено сторонами по договору, если установлено, что предприятие ввиду недостатков, за которые продавец отвечает, не пригодно для целей, названных в договоре продажи, и эти недостатки не устранены продавцом на условиях, в порядке и сроки, установленные в соответствии с Гражданским кодексом, законодательными актами или договором, либо устранение недостатков невозможно.

При определении последствий нарушения условий договора продажи предприятия необходимо учитывать требования ст. 500 ГК. Так, требования одной или обеих сторон о возврате или взыскании в натуре полученного по договору подлежат удовлетворению, только если это не нарушает существенно прав и интересов кредиторов сторон (других лиц) и не противоречит общественным интересам. Продавец обязан передать покупателю имущество свободным от прав третьих лиц. Специфика этой обязанности при продаже предприятия обусловлена тем, что предмет договора, как правило, включает в себя обязательства перед третьими лицами. В данном случае продавец должен предупредить покупателя обо всех имеющихся правах третьих лиц на предприятие и перевести на последнего свои долги надлежащим образом. Подписывая передаточный акт, в котором зафиксирован перечень всех долгов, продавец одновременно и извещает о них покупателя, и передает ему долги. Надлежащее совершение перевода долга по договору продажи предприятия требует обязательного уведомления и получения согласия кредиторов (ст. 496 ГК). Кредиторы, по обязательствам, включенным в состав продаваемого предприятия, должны быть извещены письменно уведомлены продавцом о продаже предприятия до его передачи покупателю. В противном случае после передачи предприятия покупателю продавец и покупатель несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на покупателя без согласия кредитора.

Кредитор, который не был уведомлен о продаже предприятия  в порядке, предусмотренном п.1ст496 ГК, может предъявить иск об удовлетворении следующих требований: прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения продавцом причиненных этим убытков либо признания договора продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части. Кредитор, который в надлежащем порядке был уведомлен о продаже предприятия, имеет в течении трех месяцев аналогичные права.

Основная обязанность  покупателя по договору - оплата полученного  предприятия. Порядок и сроки  оплаты определяются аналогично общим положениям о купле-продаже.  Для отдельных объектов действующим законодательством предусматривается особый порядок оплаты и расчетов. Так, при приватизации оплата приобретаемого объекта должна быть произведена в течении тридцати дней со дня подписания договора купли-продажи. Оплата в рассрочку допускается лишь в случаях, когда условия возможной рассрочки были заблаговременно доведены до сведения участников торгов. Размер первоначального взноса при продаже в рассрочку приватизируемого объекта не может быть меньше пятнадцати процентов от цены продажи, а период рассрочки не должен превышать трех лет. При внесении последующих сумм применяются правила исполнения денежного обязательства. При продаже в рассрочку на еще не внесенные суммы начисляются проценты в размере, установленном соглашением сторон.

Обязанность принять  товар применительно к продаже  предприятий ГК специально не регулируется. Однако такая обязанность существует. Она выражается в совершении покупателем  действий, необходимых для того, чтобы продавец мог считаться исполнившим свою обязанность по передаче предприятия. Соответственно покупатель не может неосновательно отказываться от подписания передаточного акта (если он соответствует условиям договора) и уклоняться от государственной регистрации права собственности на предприятие. Соответственно, покупатель не может неосновательно отказываться от подписания передаточного акта (если он соответствует условиям договора) и уклоняться от государственной регистрации права собственности на предприятие. В первом случае продавец сможет требовать от покупателя принятия предприятия (п.3ст.497ГК) путем подписания передаточного акта либо расторжения договора. Во втором – потребовать государственной регистрации перехода права собственности через суд. Все эти требования могут сопровождаться исками о взыскании с покупателя причиненных убытков.