Правовое положение товарищества собственников жилья

Только наличие собственного имущества может обеспечить самостоятельную  имущественную ответственность  товарищества собственников жилья. Законодательство не устанавливает  минимальный размер (стоимость)имущества, которым должно обладать (иметь на праве собственности или праве оперативного управления) некоммерческое юридическое лицо¹². Тем не менее, товарищество собственников жилья в уставе определить порядок формирования имущества товарищества или указать размер вступительных, целевых, периодических и иных взносов его членов, либо закрепить способ расчета различных видов взносов членов товарищества. Это позволит хотя бы минимально гарантировать права кредиторов.

Специалисты справедливо  указывают на то, что вся полученная товариществом собственников жилья  прибыль от предпринимательской  деятельности и использования имущества, которое товарищество приобретет, должна направляться на основную деятельность товарищества и не подлежит разделу. Здесь следует четко различать прибыль от имущества товарищества и прибыль от недвижимого имущества. Находящегося в общей долевой собственности членов товарищества как собственников помещений в многоквартирном доме. Не подлежит разделу только прибыль, полученная от использования имущества самого товарищества. Если же прибыль была получена от пользования общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, то эта прибыль по существу является доходом собственников от своего имущества (ст. 218 ГК РФ) и должна быть распределена между ними, тем более, что не все собственники могут являться членами товарищества.

Товариществу собственников  жилья причитается лишь плата  за управление общим имуществом собственников, как любому управляющему или работнику. Эта плата и является доходом  товарищества, который в соответствии с законом не подлежит разделу  между членами товарищества. Общее  имущество собственников помещений  в многоквартирном доме ни при каких обстоятельствах не передается в собственность товариществу собственников жилья. Оно всегда остается общим имуществом собственников помещений и переходит в собственность только вместе с соответствующим помещением (ст. 37 ЖК РФ). Члены товарищества не имеют права передавать свои долги в общем имуществе многоквартирного дома в собственность товарищества в качестве вступительных взносов (ч. 4 ст. 37 ЖК РФ, п. 2 ст. 290 ГК РФ).

Члены товарищества собственников  жилья не отвечают по обязательствам товарищества. А товарищество не отвечает по обязательствам своих членов. С  одной стороны, обязательства членов товарищества существуют независимо от обязательств соответствующего товарищества собственников жилья, и отношения  членства не порождают взаимосвязи  указанных обязательств. С другой стороны, солидарная ответственность  товарищества по обязательствам его  членов не только не предусмотрена  законодательством, но и фактически исключена императивным положением ч. 6 ст. 135 ЖК РФ. В силу этого обстоятельства она не может быть установлена и договором между товариществом и его членами или закреплена в уставе такого товарищества. При этом общее правила ст. 322 ГК РФ о том, что солидарная обязанность может быть предусмотрена, в частности, договором, по нашему мнению, не должно применяться, поскольку здесь действует специальная норма жилищного законодательства.

В частности, согласно п. 3 ст. 56 ГК РФ, если несостоятельность (банкротство) товарищества собственников жилья  как юридического лица вызвана членом товарищества, который имеет право  давать обязательные для этого юридического лица указания, либо членом товарищества, имеющим возможность определять действия такого товарищества, на таких  лиц в случае недостаточности  имущества данного товарищества как юридического лица может быть возложена субсидиарная ответственность  по его обязательствам. Кроме того, с учетом п. 3 ст. 53 ГК РФ председатель правления товарищества, который в силу соответствующих положений ЖК РФ вправе выступать от имени товарищества как юридического лица, должен действовать в интересах представляемого им юридического лица добросовестно и разумно и обязан по требованию членов товарищества, если иное не предусмотрено законом или договором, возместить убытки, причиненные им данному товариществу.

2. Правоспособность  товарищества собственников жилья

Товарищество собственников  жилья является некоммерческой организацией, основанной на членстве собственников  помещений в многоквартирном  доме. Членами объединения собственников  помещений в многоквартирном  доме могут быть граждане и юридические  лица, Российская Федерация, субъекты Федерации и муниципальные образования. Товарищество собственников жилья  создается в целях совместного  управления комплексом недвижимого  имущества в многоквартирном  доме, обеспечения эксплуатации этого  комплекса, владения, пользования и  в установленных законодательством  пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. По общему правилу товарищество собственников  жилья как юридическое лицо может  иметь гражданские права, соответствующие  целям деятельности, предусмотренным  в его уставе, и нести связанные  с этой деятельностью обязанности.

Поскольку товарищество собственников  жилья - некоммерческая организация, его  правоспособность как юридического лица всегда является специальной. Специальная  правоспособность предполагает обладание  только теми правами и исполнение только тех обязанностей, которые  соответствуют установленным ЖК РФ целям деятельности товарищества как юридического лица. С учетом ст. 173 ГК РФ совершенная товариществом  собственников жилья как юридическим  лицом сделка, выходящая за рамки  установленной ЖК РФ специальной  правоспособности, может быть признана судом недействительной по иску как самого товарищества, так и любого из его членов.

Части 1 и 2 статьи 137 ЖК РФ содержат закрытый перечень прав, в рамках которых  товарищество собственников жилья  вправе осуществлять свою деятельность. Данный перечень допускаемых Жилищным кодексом РФ действий товарищества означает невозможность совершения товариществом  каких-либо иных действий, не предусмотренных  Жилищным кодексом и не соответствующих  целям и задачам созданного товарищества.

Товарищество вправе:

- заключать в соответствии  с законодательством договор  управления многоквартирным домом,  а также договоры о содержании  и ремонте общего имущества  в многоквартирном доме, договоры  об оказании коммунальных услуг  и прочие договоры в интересах  членов товарищества;

- определять смету доходов  и расходов на год, в том  числе необходимые расходы на  содержание и ремонт общего  имущества в многоквартирном  доме, затраты на капитальный  ремонт и реконструкцию многоквартирного  дома, специальные взносы и отчисления  в резервный фонд, а также расходы  на другие установленные Жилищным  кодексом и уставом товарищества  цели;

- устанавливать на основе  принятой сметы доходов и расходов  на год товарищества размеры  платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

- выполнять работы для  собственников помещений в многоквартирном  доме и представлять им услуги;

- пользоваться предоставленными  банками кредитами в порядке  и на условиях, которые предусмотрены  законодательством;

- передавать по договору  материальные и денежные средства, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги;

- продавать и передавать  во временное пользование, обменивать  имущество, принадлежащее товариществу;

Часть 2 статьи 137 ЖК РФ содержит отдельный перечень прав товарищества, дополнительно увязывая возможность  их реализации с необходимостью соблюдения прав и законных интересов всех собственников  помещений в многоквартирном  доме.

- предоставлять в пользование  или ограниченное пользование  часть общего имущества в многоквартирном  доме;

- в соответствии с требованиями  законодательства в установленном  порядке, надстраивать, перестраивать  часть общего имущества в многоквартирном  доме;

- получать в пользование  или приобретать в общую долевую  собственность собственников помещений  в многоквартирном доме земельные  участки для осуществления жилищного  строительства, возведения хозяйственных  и иных построек и их дальнейшей  эксплуатации;

- осуществлять в соответствии  с требованиями законодательства  от имени и за счет собственников  помещений в многоквартирном  доме застройку прилегающих к  такому дому выделенных земельных  участков;

-заключать сделки и  совершать иные отвечающие целям  и задачам товарищества действия.

В связи с этим специалисты  справедливо указывают на то, что  согласно ст. 247 ГК РФ распоряжение имуществом в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению сторон. Товарищество собственников жилья  в праве предоставить в пользование (это действие является одним из видов распоряжения) общее имущество в многоквартирном доме только при согласии всех собственников помещений, не являющихся членами товарищества. Согласие таких собственников должно быть оформлено письменно. Тот же порядок распространяется и на право настраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме.

Положение ст. 247 ГК РФ имеет  большую юридическую силу. Поэтому  порядок применения ч. 2 ст. 137 Жилищного кодекса не должен нарушать норму Гражданского кодекса как закона, регулирующего имущественные отношения. Нормы Жилищного кодекса, регулирующие имущественные отношения, регулируемые Гражданским кодексом РФ, согласно ст. 3 ГК РФ, не должны противоречить нормам Гражданского кодекса, и в случае такого противоречия применяются нормы Гражданского кодекса. Только при наличии письменного согласия всех собственников жилых помещений (не членов товарищества) товарищество собственников жилья вправе распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме, как это предусмотрено п. 1, 2 ч. 2 ст. 137 Жилищного кодекса.

Согласно ст. 39 ЖК РФ собственники помещений должны нести бремя  расходов на содержание общего имущества  в многоквартирном доме, размер которых  определяется исходя из доли каждого  собственника в праве общей собственности  на общее имущество в таком доме. При этом доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая принадлежит конкретному собственнику помещения в таком доме, определяется пропорционально размеру общей площади указанного помещения. Кроме того, согласно ч. 8 ст. 156 и ч. 1 ст. 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме несет бремя иных расходов, связанных с содержанием и ремонтом принадлежащего ему помещения.

Товарищество собственников  жилья имеет право обращения  в суд для принудительного  возмещения собственниками помещений  в многоквартирном доме, в котором  создано такое товарищество, обязательных платежей и взносов в случае неисполнения указанными собственниками своих обязанностей по участию в общих расходах, как  на содержание общего имущества в  многоквартирном доме, так и по уплате обязательных для каждого  собственника помещения в данном доме платежей и взносов, в том числе за предоставленные коммунальные услуги.

Если в результате ненадлежащего  исполнения собственниками помещений  в многоквартирном доме своих  обязанностей по уплате обязательных платежей, взносов, несению иных общих  расходов товариществу были при чинены убытки, такое товарищество вправе обратиться в суд с требованием полного возмещения причиненных указанными действиями убытков. Возмещение причиненных убытков является одним из способов защиты нарушенных прав (ст. 12 ГК РФ). Безусловно, несвоевременная оплата предоставленных собственнику помещения в многоквартирном доме каких-либо услуг, возмещение затрат на восстановление имущества либо невозможность своевременной сдачи в аренду части общего имущества в таком доме по вине какого-либо собственника помещения или иного лица влекут дополнительные расходы такого товарищества либо приводят к невозможности запланированного сметой получения доходов.

Согласно ст. 15 ГК РФ под  убытками понимаются расходы, которые  товарищество собственников жилья  произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного  права, утрата или повреждение его  имущества (реальный ущерб), а также  неполученные доходы, которые такое  товарищество получило бы при "нормальном" осуществлении хозяйственной деятельности, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Кроме того, если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, товарищество собственников жилья в случае нарушения своих прав вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере, не меньшем, чем такие доходы.

Исполнение установленных  Жилищным кодексом РФ обязанностей товарищества не должно противоречить Конституции  РФ, гражданскому и жилищному законодательству РФ, а также Уставу товарищества. В случае осуществления товариществом собственников жилья деятельности, запрещенной законом либо с иными неоднократными или грубыми нарушениями закона или иных правовых актов, либо в случае допущения при создании такого товарищества грубых нарушений закона, если эти нарушения носят неустранимый характер, товарищество собственников жилья как юридическое лицо по решению суда может быть ликвидировано (п. 2 ст. 61 ГК РФ). Требование о ликвидации по указанным основаниям вправе предъявить в суд государственный орган, которому такое право предоставлено законом (п. 3 ст. 61 ГК РФ). При этом согласно п. 2 ст. 25 ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" регистрирующий орган вправе обратиться в суд с требованием о ликвидации указанного товарищества в случае допущенных при его создании грубых нарушений закона или иных правовых актов, если эти нарушения носят неустранимый характер, а также в случае неоднократных либо грубых нарушений законов или иных нормативных правовых актов государственной регистрации юридических лиц.