Правовое положение товарищества собственников жилья

На основании решения общего собрания членов товарищества собственников жилья доход от хозяйственной деятельности товарищества используется для оплаты общих расходов или направляется в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные уставом товарищества. Дополнительный доход может быть направлен на иные цели деятельности товарищества собственников жилья.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава ΙΙ. Возникновение  и прекращение товарищества собственников  жилья

1. Создание и  государственная регистрация товарищества  собственников жилья

 

Статья 136 ЖК РФ устанавливает  общие требования к созданию товарищества собственников жилья и его  государственной регистрации в  качестве юридического лица. При этом следует учитывать, что Жилищный кодекс РФ выделяет два способа создания товарищества собственников жилья:

- путем его учреждения; в этом случае возникают и  сам субъект, и его права  и обязанности;

- путем реорганизации  жилищного или жилищно-строительного  кооператива; в этом случае  имеет место правопреемство.

Отношения, возникающие по поводу создания товарищества путем  реорганизации жилищного или  жилищно-строительного кооператива, регулируются ст. 122 ЖК РФ.

В свою очередь гл. 13 ЖК РФ предусматривает два случая создания товарищества собственников жилья  путем учреждения:

- в существующем многоквартирном  доме лицами, являющимися собственниками  помещений в этом доме;

- в строящемся многоквартирном  доме лицами, которым будет принадлежать  право собственности на помещения  в этом доме.

Порядок создания товарищества собственников жилья в строящемся многоквартирном доме определен  ст. 139 ЖК РФ.

Согласно ч. 1 статьи 136 ЖК РФ решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и порядок принятия им решений определены ст. ст. 45 - 48 ЖК РФ. При этом следует учитывать, что согласно п. 4 ч. 2 ст. 44 и п. 2 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, прежде чем принимать решение о создании товарищества в этом доме, должно вначале определиться со способом управления этим домом, в частности, принять решение о выборе одного из способов управления многоквартирным домом.

- непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

- управление товариществом  собственников жилья либо жилищным  кооперативом или иным специализированным  потребительским кооперативом, созданным  в целях удовлетворения потребностей  граждан в жилье в соответствии  с федеральным законом о таком  кооперативе;

- управление управляющей  организацией.

В соответствии с ч. 1 ст. 46 ЖК РФ решение о выборе способа управления многоквартирным домом принимается большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в общем собрании собственников помещений в этом доме. Согласно ч. 1 статьи 136 ЖК РФ для принятия решения о создании товарищества собственников жилья требуется большинство голосов уже не от голосов, принадлежащих только присутствующим на общем собрании собственникам помещений в соответствующем многоквартирном доме, а от голосов всех таких собственников: как принимающих участие в таком собрании, так и не участвующих в нем.

Общее собрание собственников  помещений в многоквартирном  доме должно принять не только решение  о создании товарищества собственников  жилья, но и решение об утверждении  устава товарищества. В соответствии с ч. 2 ст. 135 ЖК РФ решение об утверждении устава товарищества должно быть принято большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Результаты голосования по вопросам, связанным с созданием товарищества, должны быть отражены в протоколе собрания

Дополнительное требование, которое устанавливается законодательством, - это возможность создания в одном  многоквартирном доме только одного товарищества собственников жилья. Такое требование вызвано, прежде всего, необходимостью обеспечения единства и подчиненности единой цели использования всех элементов, составляющих общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме (к ним относятся несущие и ненесущие конструкции дома, в том числе общие стены, фундамент, крыша, общее механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, земельный участок, на котором расположен дом).

Создание товарищества собственников  жилья предусматривается:

собственниками помещений  в нескольких многоквартирных домах, имеющих общие сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры и расположенных на общем земельном  участке или нескольких смежных  земельных участках;

В соответствии с ч. 3 статьи 136 ЖК РФ государственная регистрация товарищества собственников жилья осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.

Общие правила о государственной  регистрации всех юридических лиц  установлены в ст. 51 ГК РФ. Единый порядок государственной регистрации  юридических лиц в настоящее  время определен ФЗ от 8.08.2001 г. "О  государственной регистрации юридических  лиц и индивидуальных предпринимателей"

2. Особенности  создания и государственной регистрации  товарищества собственников жилья  в строящихся многоквартирных  домах

 

Жилищный кодекс наряду с  предусмотренной ст. 136 ЖК РФ возможностью создания товарищества собственников  жилья собственниками помещений  в уже существующем многоквартирном  доме вводит дополнительную возможность  создания такого объединения - в случае, когда многоквартирный дом еще  находится на стадии строительства.

В частности, ч. 1 статьи 139 ЖК РФ допускает создание товарищества собственников жилья лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в строящемся многоквартирном доме.

Следует признать, что создание товарищества в строящемся многоквартирном  доме в полной мере не соответствует  ни одной из целей создания товарищества, установленных ст. 135 ЖК РФ, а именно совместного управления комплексом недвижимого имущества, обеспечения  эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и распоряжения общим  имуществом в многоквартирном доме.

Таким образом, для создания товарищества в строящемся доме требуется  установление конкретного круга  лиц, которым будет принадлежать право собственности на помещения  в этом доме. Поэтому права такого лица на участие в принятии решения  о создании товарищества должны быть удостоверены конкретными документами, подтверждающими возможность возникновения  в будущем у такого лица права  собственности на помещение в  многоквартирном доме, в связи  со строительством которого создается  товарищество. Только наличие у конкретного  лица указанных документов служит юридическим  фактом, порождающим правовые последствия, связанные с возникновением у  него права на участие в принятии решения о создании товарищества. На настоящий момент к таким документам в принципе можно было бы отнести  только договоры участия в долевом  строительстве многоквартирных  домов.

Согласно ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом  строительстве многоквартирных  домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые  законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом  строительстве многоквартирного дома одна сторона (застройщик) обязуется  в предусмотренный договором  срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный  дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию такого дома передать помещения в этом доме участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять указанные помещения при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию такого дома. При этом согласно ст. 17 названного Федерального закона указанный договор подлежит государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящегося (создаваемого) многоквартирного дома, для строительства которого привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Именно поэтому такой договор, зарегистрированный в установленном порядке, можно было бы признать достаточным основанием для подтверждения права конкретного лица - участника долевого строительства - на участие в принятии решения о создании товарищества.

Вместе с тем следует  обратить внимание на недостаточно верный подход, избранный законодателем, к  определению круга лиц, имеющих  право

участвовать в принятии решения  о создании товарищества при строительстве  многоквартирного дома, поскольку в  ч. 1 статьи 139 ЖК РФ приведены недостаточно однозначные критерии определения такого круга лиц (в частности, не устанавливаются конкретные юридические факты, например заключение договора участия в долевом строительстве, позволяющие однозначно определить соответствующий круг лиц). Так, статья прямо указывает на необходимость обязательного возникновения в дальнейшем права собственности на соответствующее помещение в построенном доме у лица, которое участвует в принятии решения о создании товарищества (используется формулировка "будет принадлежать"). В то же время любой договор, предусматривающий переход права собственности, может быть расторгнут, изменен или прекращен, в том числе в связи со смертью гражданина или ликвидацией юридического лица, и, соответственно, лицу, которому по договору должно было бы принадлежать право собственности на помещение в многоквартирном доме, в конечном счете такое право не будет принадлежать, что исключает, легитимность его участия в принятии решения о создании товарищества. Это означает, что на момент принятия решения о создании товарищества в строящемся доме конкретный круг лиц, именно которым будет принадлежать право собственности на помещения в таком доме, точно установить не представляется возможным в связи с невозможностью на момент принятия решения установления всех юридических фактов, свидетельствующих об однозначном возникновении права собственности у всех этих лиц после окончания строительства дома на помещения в этом доме.

В соответствии с ч. 2 статьи 139 ЖК РФ решение о создании товарищества собственников жилья при строительстве многоквартирного дома принимается лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в этом доме после окончания его строительства, на их общем собрании. Данное общее собрание должно проводиться в порядке, установленном ст. ст. 45 - 48 ЖК РФ, т.е. в порядке, установленном для проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (45 - 48 ЖК).

Статья 139 ЖК РФ не устанавливает каких-либо особенностей для государственной регистрации  товарищества собственников жилья  в строящемся многоквартирном доме. В частности, ч. 3 указанной выше статьи, так же как и ч. 3 ст. 136 ЖК РФ, которая определяет порядок создания товарищества собственников жилья в существующем многоквартирном доме, содержит положение отсылочного характера к законодательству о государственной регистрации юридических лиц (ст. 136 ЖК).

3. Объединение  товариществ собственников жилья

 

Создание товарищества собственников  жилья обусловлено одним из важных мотивов - собственники помещений в  многоквартирном доме объединяются, чтобы сделать вместе то, что они  не могут сделать самостоятельно. Аналогичную цель преследуют и организации, объединяясь между собой. В результате такого объединения достигается  координация осуществляемой ими  деятельности, что приводит, в конечном счете к улучшению качественных показателей процесса управления этой деятельностью и эффективной защите общих интересов.

В соответствии с п. 2 ст. 121 ГК РФ и п. 2 ст. 11 ФЗ "О некоммерческих организациях" объединение некоммерческих организаций осуществляется в форме  создания ассоциаций (союзов) таких  организаций. Поэтому предусмотренная  Жилищным кодексом возможность объединения  товариществ собственников жилья  предполагает возможность создания такими товариществами ассоциаций (союзов) товариществ собственников жилья. По существу ассоциация (союз) товариществ  собственников жилья может выступать  по отношению к создавшим ее товариществам  как управляющая компания, выполняющая  часть управленческих функций, добровольно  переданных ей данными товариществами.

С учетом положений ст. ст. 121 - 123 ГК РФ и ст. 11 Федерального закона "О некоммерческих организациях" можно выделить основные особенности  правового статуса (правового положения) объединения товариществ собственников  жилья как ассоциации (союза) таких  товариществ:

- объединение является  юридическим лицом - одной из  форм некоммерческих организаций  (соответственно, в отношении такого  объединения действуют положения  ФЗ "О некоммерческих организациях");

- наименование объединения  должно отражать специфику объединения  как объединения товариществ  собственников жилья и содержать  слова "ассоциация" или "союз";

- учредительными документами  объединения являются учредительный  договор, подписанный представителями  создающих такое объединение  товариществ, и утвержденный ими устав, которые должны содержать сведения, указанные в п. 2 ст. 52 и п. 2 ст. 122 ГК РФ;

- товарищества, создавшие  объединение, становятся его членами,  и как члены такого объединения  сохраняют свою самостоятельность  и права юридического лица;

- объединение не отвечает  по обязательствам своих членов;

- члены объединения несут  субсидиарную ответственность по  обязательствам такого объединения  в размере и в порядке, предусмотренных его учредительными документами;