Правовое положение товарищества собственников жилья

- одним из основных  источников формирования имущества  объединения являются имущественные  взносы его членов, обязанность  внесения которых хотя прямо  не установлена, однако следует  из смысла п. 2 ст. 123 ГК РФ;

- имущество объединения  принадлежит ему на праве собственности,  его члены не имеют имущественных  прав в отношении имущества  объединения.

В свою очередь, правовой статус члена объединения товариществ собственников жилья сводится к следующим основным правам и обязанностям:

- член объединения вправе  по своему усмотрению выйти  из объединения по окончании  финансового года (в этом случае  он несет субсидиарную ответственность  по обязательствам объединения  пропорционально своему взносу  в течение двух лет с момента  выхода);

- член объединения может  быть исключен из него по  решению других членов объединения  в случаях и порядке, установленных  учредительными документами объединения  (в части субсидиарной ответственности  исключенного члена применяются  аналогичные правила, которые  действуют при выходе члена  объединения из данного объединения);

- с согласия членов  объединения в него может войти  новый член объединения;

- член объединения вправе  безвозмездно пользоваться услугами (консультационными, информационными  и др.) объединения.

Управление объединением товариществ собственников жилья  должно осуществляться по правилам гл. 13 ЖК РФ, которая в то же время  содержит положения, касающиеся правового  статуса товарищества собственников  жилья, порядка его создания, государственной  регистрации, реорганизации, ликвидации, и не регулирует отношения, возникающие  по поводу управления товариществом. Представляется, что правильнее руководствоваться  п. 2 ст. 122 ГК РФ и п. 3 ст. 14 ФЗ "О  некоммерческих организациях", где  порядок управления деятельностью  такого объединения, в том числе  состав и компетенция органов  управления таким объединением, порядок  принятия им решений, включая вопросы, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов членов объединения, должны быть установлены учредительными документами объединения.

4. Реорганизация  и ликвидация товарищества собственников  жилья

 

Реорганизация товарищества собственников жилья осуществляется по основаниям, предусмотренным гражданским  законодательством.

Реорганизация юридического лица может быть произведена в  виде:

- слияния двух и более  юридических лиц в одно;

- присоединения одного  или нескольких юридических лиц  к другому;

- разделения юридического  лица на два и более;

- выделения из юридического  лица двух и более;

- преобразования юридического  лица в другую организационно-правовую  форму.

Следует отметить особенности  реорганизации товарищества собственников  жилья. В одном многоквартирном доме может быть создано только одно товарищество собственников жилья (ст. 136 ЖК). Соответственно, действующее в одном многоквартирном доме товарищество не может быть реорганизовано.

Действующее в многоквартирном  доме товарищество собственников жилья  не может разделиться на два или  более товарищества, а также из него не может быть выделено другое товарищество собственников жилья. Такого рода реорганизация товарищества собственников жилья будет противоречить  ст. 136 ЖК РФ, поскольку два и более  товарищества не могут обслуживать  один многоквартирный дом.

Что касается слияния или  присоединения, то, как указывалось, в одном многоквартирном доме не может быть два и более товарищества. Следовательно, такого вида реорганизация  невозможна в одном доме. Но имеется  и исключение из этого правила. В  ст. 5 действовавшего ранее ФЗ "О  товариществах собственников жилья" было установлено, что кондоминиум (в новом Жилищном кодексе этого  понятия не существует) может состоять из отдельной части здания размером не менее одной блок-секции, имеющей изолированный от других частей здания вход и межквартирный лестнично-лифтовой узел. Согласно названному Федеральному закону кондоминиумом признавался многоквартирный дом, помещения в котором находятся в собственности различных лиц, а остальная его часть (общее имущество) - в общей долевой собственности собственников помещений в данном многоквартирном доме. Таким образом, ФЗ о товариществах собственников жилья допускал возможность создания в одном многоквартирном доме двух и более товариществ собственников жилья. В настоящее время они должны будут объединиться в одно товарищество путем слияния или присоединения.

Однако товарищество собственников  жилья может быть создано при  объединении нескольких многоквартирных  домов, помещения в которых принадлежат  различным собственникам помещений  в многоквартирном доме, расположенных  на общем земельном участке или  на нескольких граничащих земельных  участках, с общими сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры

В данном случае два товарищества собственников жилья, созданные  в двух многоквартирных домах, могут  объединиться в одно товарищество собственников  жилья путем слияния или присоединения. И наоборот, товарищество собственников  жилья, созданное в двух многоквартирных  домах, вправе провести реорганизацию  путем разделения или выделения. Этими случаями исчерпываются возможности  реорганизации товариществ собственников  жилья.

Решение о реорганизации  товарищества собственников жилья  может быть принято только общим  собранием товарищества. Решение  считается принятым, если за него отдано более половины голосов.

Товарищество собственников  жилья считается реорганизованным, кроме случаев реорганизации  в форме присоединения, с момента  государственной регистрации вновь  возникшего товарищества, поскольку  в случае присоединения одно юридическое  лицо остается в прежнем виде.

При реорганизации товарищества собственников жилья в форме  присоединения к нему другого  товарищества первое из них считается  реорганизованным с момента внесения в единый государственный реестр юридических лиц записи о прекращении  деятельности присоединенного товарищества.

При слиянии двух и более  товариществ собственников жилья  права и обязанности каждого  из них переходят к вновь возникшему товариществу. При присоединении  товарищества собственников жилья  к другому товариществу к последнему переходят права и обязанности  присоединенного товарищества.

При разделении товарищества собственников жилья его права  и обязанности переходят к  вновь возникшим товариществам.

При выделении из товарищества собственников жилья одного или  нескольких товариществ к каждому  из них переходят права и обязанности  реорганизованного товарищества в  соответствии с разделительным балансом.

Передаточный акт и  разделительный баланс утверждаются общим  собранием товарищества собственников  жилья или органом, принявшим  решение о реорганизации товарищества.

Товарищество собственников  жилья может быть ликвидировано  по решению суда в случае допущения  при его создании грубых нарушений  закона, если эти нарушения носят  неустранимый характер, либо осуществления  деятельности, запрещенной законом, либо с иными неоднократными или  грубыми нарушениями закона или  иных правовых актов. Требование о ликвидации товарищества по этим основаниям может  быть предъявлено в суд государственным  органом или органом местного самоуправления, которому право на предъявление такого требования предоставлено  законом.

В данном случае товарищество собственников жилья может быть ликвидировано в случае, когда  оно занимается деятельностью, не предусмотренной  уставом товарищества, либо деятельностью, которой некоммерческая организация  заниматься не вправе.

Следует обратить внимание на то, что по общему правилу юридическое  лицо может быть ликвидировано по решению его участников. Товарищество собственников жилья не может  быть ликвидировано общим собранием  товарищества собственников жилья. Деятельность товарищества является способом управления многоквартирным домом, решение о его создании и устав  товарищества принимаются на общем  собрании собственников помещений  в многоквартирном доме. Соответственно, и ликвидировать товарищество собственников  жилья может общее собрание собственников  помещений в многоквартирном  доме, а не общее собрание членов товарищества собственников жилья. В настоящее время количество участников названных собраний может  отличаться, и, возможно, существенно.

Если многоквартирным  домом управляет товарищество собственников  жилья, а общее собрание собственников  помещений в многоквартирном  доме приняло решение об избрании другого способа управления, то товарищество собственников жилья должно быть ликвидировано, поскольку управлять  многоквартирным домом оно не может в силу решения собственников  помещений в этом доме, а иной деятельностью заниматься не может  в силу закона.

Новый Жилищный кодекс установил  еще один, не предусмотренный общими правилами, случай ликвидации товарищества собственников жилья как юридического лица.

Членство в товариществе собственников жилья не является обязательным, и любой собственник  помещения в многоквартирном  доме вправе выйти из состава товарищества либо после отчуждения помещения новый собственник помещения может и не стать членом товарищества собственников жилья. Следовательно, число членов товарищества собственников жилья может быть уменьшено и может иметь меньше чем половину голосов. В таком случае товарищество собственников жилья не может управлять многоквартирным домом и должно быть ликвидировано общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

В обоих названных случаях  товарищество собственников жилья  ликвидируется на основании решения  общего собрания собственников помещений  в многоквартирном доме.

Общее собрание собственников  помещений в многоквартирном  доме или членов товарищества собственников  жилья, принявшее решение о ликвидации юридического лица, назначает ликвидационную комиссию и уведомляет регистрирующий орган о формировании ликвидационной комиссии, а также о составлении  промежуточного ликвидационного баланса. С момента назначения ликвидационной комиссии к ней переходят полномочия по управлению делами товарищества собственников  жилья.

Ликвидационная комиссия помещает в органах печати, в которых  публикуются данные о государственной  регистрации юридических лиц, публикацию о ликвидации товарищества собственников  жилья, порядке и сроке заявления  требований его кредиторами. Срок заявления  требований кредиторами не может  быть менее чем два месяца со дня  публикации о ликвидации товарищества. Ликвидационная комиссия принимает  меры по выявлению кредиторов и получению  дебиторской задолженности, а также  уведомляет в письменной форме кредиторов о ликвидации товарищества.

После завершения расчетов с кредиторами ликвидационная комиссия составляет ликвидационный баланс, который  утверждается общим собранием товарищества собственников жилья или органом, принявшим решение о ликвидации товарищества.

При ликвидации товарищества собственников жилья оставшееся после удовлетворения требований кредиторов имущество направляется на обеспечение  содержания, технической эксплуатации и ремонта многоквартирного дома, которым управляло товарищество.

Ликвидация товарищества собственников жилья считается  завершенной, а само товарищество прекратившим существование после внесения записи в единый государственный реестр юридических лиц о его ликвидации.

Согласно ст. 142 ЖК РФ два  и более товарищества собственников  жилья могут создать объединение  товарищества собственников жилья  для совместного управления общим  имуществом в многоквартирных домах. В случае ликвидации товарищества собственников  жилья аналогично ликвидируется  и объединение товариществ, так  как в результате ликвидации одного товарищества собственников жилья  не сможет функционировать и объединение  с другим товариществом.