Правовое положение товарищества собственников жилья

Кроме того, согласно ст. 14.25 КоАП РФ за предоставление в орган, осуществляющий государственную регистрацию юридических лиц, документов, содержащих заведомо ложные сведения, если такое действие не содержит уголовно наказуемого деяния, влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере 50 МРОТ или дисквалификацию на срок до трех лет. Согласно ст. 171 УК РФ представление в орган, осуществ ляющий государственную регистрацию юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, документов, содержащих заведомо ложные сведения, если это деяние причинило крупный ущерб гражданам, организациям или государству либо сопряжено с извлечением дохода в крупном размере, превышающем250 тыс. р.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ "Об уполномоченном федеральном органе исполнительной власти, осуществляющем государственную  регистрацию юридических лиц, крестьянских (фермерских) хозяйств, физических лиц  в качестве индивидуальных предпринимателей" от 17 мая 2002 г. N 319 уполномоченным федеральным  органом исполнительной власти, осуществляющим, начиная с 1 июля 2002 г., государственную  регистрацию юридических лиц, является Министерство Российской Федерации  по налогам и сборам, которое согласно Указу Президента РФ от 9 марта 2004 г. N 314²² преобразовано в Федеральную налоговую службу.

Собственник помещения в  многоквартирном доме обязан нести  расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать  в расходах на содержание общего имущества  в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности  на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения. Размер обязательных платежей и (или) взносов членов товарищества собственников жилья, связанных  с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном  доме, определяется органами управления товарищества собственников жилья  в соответствии с Уставом данного  товарищества.

Если собственник помещения  в многоквартирном доме, в котором  создано товарищество собственников  жилья, не подал заявление о вступлении в данное товарищество, то с таким  собственником товарищество обязано  заключить договор о содержании и ремонте общего имущества в  многоквартирном доме. Эта обязанность  корреспондируется с установленным  ч. 6 ст. 155 ЖК РФ порядком внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. В соответствии с данным порядком не являющиеся членами товарищества собственников жилья собственники помещений в многоквартирном доме, в котором создано товарищество собственников жилья, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными ими с таким товариществом.

Надлежащее исполнение договорных обязательств по общему правилу является обязанностью товарищества собственников  жилья и всех его членов. Исполнение данной обязанности следует рассматривать  расширительно в отношении любых  заключенных товариществом договоров.

Обязанность по обеспечению  надлежащего санитарного и технического состояния общего имущества в  многоквартирном доме реализуется  в рамках заключаемого товариществом  договора с управляющей организацией по оказанию услуг, в том числе  выполнению работ по надлежащему  содержанию общего имущества в таком  доме, также товарищество может заключать  отдельные договоры с лицами, оказывающими такие услуги, и обеспечивает контроль за их исполнением. Общий контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда, в том числе за соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, возложен на органы государственной власти и местного самоуправления (ст. ст. 3, 12, 13 ЖК).

Обязанность собственников  помещений в многоквартирном  доме по содержанию и ремонту общего имущества в таком доме в основном заключается в своевременной  оплате расходов на указанные цели. В этой связи в многоквартирном  доме, где создано товарищество собственников  жилья, такое товарищество обязано  обеспечивать надлежащее выполнение всеми  собственниками указанных обязанностей. Это достигается повседневной работой  органов управления товарищества собственников жилья совместно с его членами, обеспечением контроля и учета средств, поступающих в качестве оплаты на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

В то же время остается неопределенной природа отношений товарищества собственников жилья и собственников, не являющихся членами товарищества. В литературе высказывается мнение, что товариществу собственников  жилья придется заключать с ними отдельные договоры на обслуживание и эксплуатацию дома.

Существует другое мнение, оно основывается на том, что законодатель не делает различий в праве на общее  имущество между членами и  не членами товарищества собственников  жилья (ст. 249 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ). При этом, содержание, обслуживание и ремонт общего имущества – это уставная обязанность товарищества собственников жилья, то для осуществления этой деятельности не требуется никаких дополнительных договоров с собственниками. А так как собственник не вправе обособлять свою долю в праве собственности на общее имущество (ст. 290 ГК РФ, п. 4 ст. 37 ЖК РФ), то есть общее имущество в натуре выделению не подлежит и соответственно не может быть предметом договора с собственником жилого помещения.

Соответственно не ясно, как может выглядеть договор  о содержании и ремонте доли общего имущества, принадлежащей конкретному  собственнику.

В случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном  доме своих обязанностей по участию  в общих расходах товарищество собственников  жилья в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов, а  также может потребовать полного  возмещения причиненных товариществу убытков в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном  доме обязательств по уплате обязательных платежей и взносов, а также по оплате иных общих расходов.

Для защиты интересов как  всех собственников помещений в  многоквартирном доме, так и отдельных  собственников в таком доме товарищество собственников жилья принимает  меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих  лиц, затрудняющих реализацию либо препятствующих реализации прав владения, пользования  и в установленных законодательством  пределах распоряжения общим имуществом в таком доме, а также представляет законные интересы собственников помещений  в отношениях третьими лицами. Данные обязанности товарищества собственников с жилья также вытекают из цели создания такого товарищества, а именно из совместного владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. В необходимых случаях защита и представление в отношениях с третьими лицами товариществом собственников жилья указанных интересов могут осуществляться путем подачи данным товариществом запроса или жалобы в уполномоченные государственные органы либо органы местного самоуправления, органы управления управляющей организации, с которой товариществом заключен договор управления многоквартирным домом, а также искового заявления в суд либо посредством разрешения конфликтов между собственниками помещений в таком доме, рассмотрения жалоб на действия правления товарищества и его председателя.

3. Средства, имущество  и хозяйственная деятельность  товарищества собственников жилья

Согласно ст. 151 ЖК РФ в  собственности товарищества собственников  жилья может находиться движимое имущество, а также недвижимое имущество, расположенное внутри или за пределами  многоквартирного дома. Целесообразно  обратить внимание на то, что согласно ст. 36 ЖК РФ все имущество, обслуживающее  более одного помещения в многоквартирном  доме, включая технические подвалы, чердаки, лестничные площадки и т.п. (полный перечень представлен в ст. 36 ЖК РФ), находится в общей долевой  собственности собственников помещений. Это недвижимое имущество не подлежит отчуждению, и поэтому не может  быть передано в собственность товариществу собственников жилья.

Товарищество вправе приобрести в собственность помещения в  многоквартирном доме, не относящиеся  к общей долевой собственности, принадлежащие на праве собственности  лицам, которые использовали их для  иных целей, чем проживание (при условии, что это нежилые помещения, например, первый этаж дома в котором расположены  магазин, химчистка, ателье и т.п.)

В соответствии со ст. 16 ФЗ от 29 декабря 2004 г. № 189 – ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса  Российской Федерации" в существующей застройке поселений земельный  участок, на котором расположены  многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого  имущества, заявляется общей долевой  собственностью собственников помещений  в многоквартирном доме. Поэтому такой земельный участок не может стать объектом права собственности товарищества собственников жилья. Исключение составляют случаи, когда товариществу как юридическому лицу на праве собственности принадлежат какие – либо помещения в соответствующем многоквартирном доме. Тогда товарищество будет обладать долей в праве общей долевой собственности собственников помещений.

Земельный участок, на котором  расположены многоквартирный дом  и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса  и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит в общую долевую  собственность собственников помещений  в многоквартирном доме.

Если земельный участок, на котором расположены многоквартирный  дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса, на основании  решения общего собрания собственников  помещений в многоквартирном  доме любое уполномоченное указанным  собранием лицо вправе обратиться в  органы государственной власти или  органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный  дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую  долевую собственность собственников  помещений в многоквартирном  доме.

Многоквартирные дома и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав таких домов, построенные  или реконструированные после введения в действие Жилищного кодекса, принимаются  приемочной комиссией только при  установлении размеров и границ земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома.

Запрет на обременение  земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, не допускается  в случае необходимости обеспечения  свободного доступа лиц к объектам недвижимого имущества, входящим в  состав многоквартирного дома и существовавшим до введения в действие Жилищного  кодекса.

Средства товарищества собственников  жилья состоят из:

1) обязательных платежей, вступительных и иных взносов  членов товарищества;

2) доходов от хозяйственной  деятельности товарищества, направленных  на осуществление целей, задач  и выполнение обязанностей товарищества;

3) субсидий на обеспечение  эксплуатации общего имущества  в многоквартирном доме, проведение  текущего и капитального ремонта,  предоставление отдельных видов  коммунальных услуг и иных  субсидий.

4) прочих поступлений.

На основании решения общего собрания членов товарищества собственников жилья в товариществе могут быть образованы специальные фонды, расходуемые на предусмотренные уставом цели. Порядок образования специальных фондов общим собранием членов товарищества.

Правление товарищества собственников  жилья имеет право распоряжаться  средствами товарищества, находящимися на счете в банке, в соответствии с финансовым планом товарищества. Цели, на которые могут расходоваться  указанные средства, и правила  совершения правлением действий, связанных  с распоряжением такими средствами, можно достаточно подробно определить в уставе товарищества или в положении  о правлении, утвержденным общим  собранием.

Для достижения целей, предусмотренных  уставом, товарищество собственников  жилья вправе заниматься хозяйственной  деятельностью (ч. 1 ст. 152 ЖК РФ).

Товарищество собственников  жилья может заниматься следующими видами хозяйственной деятельности:

1) обслуживание, эксплуатация  и ремонт недвижимого имущества  в многоквартирном доме;

2) строительство дополнительных  помещений и объектов общего  имущества в многоквартирном  доме;

3) сдача в аренду, внаем  части общего имущества в многоквартирном  доме.

Кроме хозяйственной деятельности, товарищество собственников жилья  вправе заниматься предпринимательской  деятельностью, как некоммерческое юридическое лицо (ст. 50 ГК РФ). Предпринимательская  деятельность товарищества должна соответствовать  целям создания данной коммерческой организации.

В ст. 152 ЖК РФ установлен закрытый перечень видов хозяйственной деятельности, которой может заниматься товарищество, что не может изменить положение  ст. 50 ГК РФ о предпринимательской  деятельности некоммерческого юридического лица. Сдача в аренду общего имущества  многоквартирного дома должно осуществляться с соблюдением требований ГК РФ.