Правовое регулирование договора купли- продажи

Предметом договора купли-продажи является движимое и недвижимое имущество, как полностью оборотоспособное, так и ограниченное в гражданском обороте.

Договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законодательством или не вытекает из характера товара (п. 2 ст. 425 ГК).

Предметом договора купли-продажи могут быть ценные бумаги и валютные ценности, а также имущественные права (например, имущественные права на результаты творческой деятельности).

Условие о предмете является существенным условием договора купли-продажи. Оно считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара (п. 3 ст. 425 ГК).

При продаже товаров, определяемых родовыми признаками, договором купли-продажи может предусматриваться необходимость их передачи в определенном ассортименте - соотношении по видам, моделям, размерам, цветам и иным признакам.

Договор купли-продажи определяет качество товара - совокупность его полезных свойств, позволяющих удовлетворить определенные материальные или духовные потребности, а также гарантийный срок - период времени, в течение которого товар должен быть пригодным для целей его обычного использования [13, с. 106].

Комплектность товара - совокупность узлов, деталей, агрегатов, принадлежностей, составляющих законченное изделие. Комплектность определяется стандартами, техническими условиями, прейскурантами, а если она ими не определена, может быть установлена в договоре. При заключении договора стороны вправе отступить от комплектности, установленной стандартом, техническими условиями или прейскурантом, оговорив передачу товара с дополнительными к комплекту частями либо без определенных частей, входящих в комплект, но не нужных покупателю.

Тара и упаковка представляют собой изделия, обеспечивающие сохранность товара в процессе его хранения и транспортировки.

В большинстве случаев продавец и покупатель заинтересованы определить в договоре цену товара. В таком случае покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором.

ГК позволяет сторонам - продавцу и покупателю - не согласовывать цену при заключении договора. Согласно п. 1 ст. 455 ГК покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи (если иное не предусмотрено законодательством), либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, - по цене, определяемой в соответствии с п. 3 ст. 394 ГК. Согласно п. 3 ст. 394 ГК в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги. Однако в некоторых видах договоров купли-продажи определение цены обязательно, например, при осуществлении купли-продажи товара в кредит с рассрочкой платежа, при продаже недвижимости [10, с. 527].

Стороны могут предусмотреть в договоре не твердую цену товара, а определить первоначальную его цену и механизм ее изменения в зависимости от себестоимости товара, затрат по его приобретению и т.д. В этой ситуации стороны могут определить конкретный механизм изменения цены в договоре, который позволит определить подлежащую уплате за проданный товар денежную сумму, либо использовать порядок изменения цены, определенный п. 3 ст. 455 ГК.

Если договор купли-продажи предусматривает, что цена товара подлежит изменению в зависимости от показателей, обусловливающих цену товара (себестоимость, затраты и т.п.), но при этом не определен способ пересмотра цены, цена определяется исходя из соотношения этих показателей на момент заключения договора и на момент передачи товара. При просрочке продавцом исполнения обязанности передать товар цена определяется исходя из соотношения этих показателей на момент заключения договора и на момент передачи товара, предусмотренный договором, а если он договором не предусмотрен на момент, определенный в соответствии со ст. 295 ГК.

В соответствии с п. 1 ст. 455 ГК покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, если иное не предусмотрено законодательством. Таким образом, цена товара в договоре купли-продажи может определяться сторонами исходя из своих интересов и рыночной конъюнктуры либо в порядке, установленном законодательством.

Условие о сроке исполнения обязательств сторонами по договору купли-продажи не является существенным условием данного договора. Если договором не определен срок исполнения обязанности продавца по передаче товара покупателю, обязательство подлежит исполнению в срок, определяемый по правилам ст. 295 ГК о сроке исполнения обязательств. Как исключение из этого правила для некоторых договоров купли-продажи (договор поставки, договор контрактации, договор продажи товаров в кредит с рассрочкой платежа) условие о сроке является существенным [5, с. 57].

Договор купли-продажи может быть заключен с условием о его исполнении к строго определенному сроку. Такое условие в соответствии с п. 2 ст. 427 ГК признается включенным в договор, если из договора ясно вытекает, что при нарушении срока его исполнения покупатель утрачивает интерес к договору. Продавец вправе исполнять такой договор до наступления или после истечения определенного в нем срока только с согласия покупателя.

Форма договора купли-продажи определяется по общим правилам о форме сделок. Законодательство предусматривает особые требования к форме отдельных видов договора купли-продажи или договоров купли-продажи отдельных видов имущества. Такие указания содержатся в ст. 521 и 522 ГК в отношении договора продажи недвижимости, в ст. 531 ГК - применительно к договору продажи предприятия.

Согласно ст. 93 КоЗ отчуждение находящихся в государственной собственности земельных участков гражданам производится на основании письменного решения соответствующего сельского (поселкового), городского, районного исполнительного и распорядительного органа. Сделки по отчуждению земельных участков, находящихся в частной собственности, совершаются в письменной форме, нотариально удостоверяются и регистрируются органом по земельным ресурсам и землеустройству по месту нахождения земельных участков.

Таким образом, купля-продажа — это основное обязательство, обеспечивающее товарооборот. Оно относится к группе договорных обязательств, направленных на передачу имущества в собственность.

Сторонами договора купли-продажи являются продавец и покупатель. Лица, заключающие договор, должны обладать необходимым объемом праводееспособности. В качестве продавца может выступать собственник имущества или лицо, управомоченное на распоряжение вещью (например, комиссионер, агент, доверительный управляющий). Покупателем может быть любое лицо, управомоченное на совершение таких сделок.

Предметом договора купли-продажи могут быть любые вещи, не изъятые из оборота. Вещи, ограниченные в обороте, подлежат отчуждению с учетом их специального правового режима. Условие о товаре является существенным и считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара. Причем предметом договора может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (например, сельскохозяйственная продукция, которая будет выращена продавцом). Особенным предметом купли-продажи являются также имущественные права. Общие положения применяются к их продаже с учетом содержания и характера этих прав.

Форма договора купли-продажи подчиняется общим требованиям, предъявляемым к форме сделок. Для отдельных видов предусмотрены специальные правила их оформления.

ГЛАВА 2

Юридическая природа договора купли-продажи недвижимости ФИЗИЧЕСКИМИ ЛИЦАМИ

2.1 Понятие и  признаки договора купли-продажи  недвижимости

Как известно, договор продажи недвижимости является одним из отдельных видов договора купли-продажи, выделяемым по признаку особого объекта продажи - недвижимого имущества. Поэтому указанному договору присущи все основные признаки договора купли-продажи товаров, отличающие его от иных типов самостоятельных гражданско-правовых договоров. Исходя из этого договор продажи недвижимости может быть определен следующим образом.

Недвижимость является важнейшим видом имущества, находящегося в собственности граждан. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 520 ГК).

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества [17, с. 121].

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Договор купли-продажи недвижимого имущества обладает всеми основными общими признаками договора купли-продажи. Этот договор является возмездным договором, поскольку он по своей сути представляет сделку, в основе которой находится встречный имущественный интерес. Продавец заинтересован в получении определенной денежной суммы за продаваемое имущество, а покупатель - в получении имущества.

Данный договор является двусторонним, ибо права и обязанности лежат как на продавце так и на покупателе. Как следует из определения: у продавца - обязанность передать имущество в собственность (полное хозяйственное ведение или оперативное управление) покупателю и право требовать от него уплаты покупной цены и принятия имущества. У покупателя, соответственно, обязанность принять купленное имущество и уплатить за него покупную цену и право требовать передачи ему проданного имущества [13, с. 109].

Договор купли-продажи принято считать консенсуальным, поскольку права и обязанности у сторон возникают с момента достижения соглашения сторонами по всем существенным условиям договора. Так, из смысла ст. 233 ГК РБ следует, что стороны при самом заключении договора купли-продажи только принимают на себя обязанности и приобретают соответствующие права, связанные с совершением действий по передаче имущества и уплате денежной суммы, но фактического совершения этих действий непосредственно для заключения договора не требуется, они необходимы для его исполнения.

Исторически к недвижимости относилась земля. Основным признаком иной недвижимости считалась неразрывная связь имущества с конкретным земельным участком, на котором это имущество расположено. Разрушение или перенос имущества на другой земельный участок означает, что «юридически происходит разрушение недвижимости на одном земельном участке и возникновение ее на другом». Объектом недвижимого имущества является, в первую очередь, земельный участок и все, что прочно с ним соединено. В юридической литературе высказано положение о двуединой роли земельного участка в определении недвижимости. С одной стороны, земельный участок сам по себе является недвижимостью, с другой - служит решающим критерием для определения иного имущества как недвижимости.

В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам также приравнивается предприятие в целом как имущественный комплекс.

Перечень объектов недвижимости в силу прямого указания ГК не является исчерпывающим. Иное имущество, не обладающее вышеуказанными признаками, может быть отнесено к недвижимым вещам законодательными актами. Так, к недвижимому имуществу относятся помещения в здании. Это может быть квартира или иное жилое помещение, а также нежилые помещения [9, с. 471].

Особым объектом недвижимости является предприятие как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (ст. 132 ГК). В его состав входят все виды имущества, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законодательством или договором.

2.2 Недвижимость  как предмет договора купли-продажи  физическими лицами

Предметом договора купли-продажи может быть не любое недвижимое имущество, указанное в ст. 130 ГК, а лишь такое, которое не изъято из оборота. Не может быть предметом договора купли-продажи недвижимости, например, имущество, составляющее исключительную собственность государства. Так, морские суда могут находиться в государственной  собственности (собственности Республики Беларусь и ее административно-территориальных единиц), в частной собственности юридических и физических лиц. Однако суда с ядерной энергетической установкой могут находиться только в собственности Республики Беларусь [4, с. 73].

В ст. 525 ГК содержатся специальные требования к определению предмета в договоре продажи недвижимого имущества. Соблюдение общих требований об определении в договоре купли-продажи наименования и количества товара не отвечает особенностям недвижимых вещей как предмета данного договора. В частности, имущество, являющееся недвижимым в силу своих естественных свойств, выступает в гражданском обороте в качестве индивидуально-определенной вещи и не может быть зафиксировано в договоре путем указания на его количество. Кроме того, недвижимое имущество разнообразно. Условия, определяющие в качестве предмета договора земельный участок, и условия, определяющие в этом же качестве воздушное судно, не могут быть едиными. И в этой связи законодатель не устанавливает единые условия, которые должны фиксироваться в договоре купли-продажи недвижимости, но определяет лишь общие требования, которым должны отвечать такие условия. В договоре купли-продажи должны содержаться данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. В том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.