Правовое регулирование договора купли- продажи

Согласно ст. 93 Кодекса о земле, отчуждение находящихся в государственной собственности земельных участков гражданам производится на основании письменного решения соответствующего сельского (поселкового), городского, районного исполнительного и распорядительного органа. Сделки по отчуждению земельных участков, находящихся в частной собственности, совершаются в письменной форме, нотариально удостоверяются и регистрируются органом по земельным ресурсам и землеустройству по месту нахождения земельных участков [17, c, 124].

В соответствии со статьёй 531 ГК Республики Беларусь договор продажи предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 404), с обязательным приложением к нему следующих документов: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием  кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

Договор продажи предприятия, оформленный с соблюдением всех указанных требований, считается заключенным с момента государственной регистрации.

Несоблюдение формы договора продажи предприятия влечет его недействительность. В отличие от ст. 521 ГК, признание договора купли-продажи предприятия недействительным осуществляется не только при нарушении требования о составлении его в виде одного документа, подписанного сторонами, но и при отсутствии приложенных к нему необходимых документов.

Составление указанных документов даёт возможность сторонам определить также условие о цене продаваемого предприятия, которое является существенным условием данного договора.

Стороны вправе исключить передачу покупателю отдельных частей имущества предприятия, указанных в перечисленных выше документах. Не подлежат передаче те права и обязанности, в отношении которых ст. 530 ГК установлен запрет на их передачу.

Для случаев, когда одна из сторон в сделке, требующей нотариальной формы, действует недобросовестно, уклоняясь от нотариального удостоверения, ГК Республики Беларусь п. 2 ст. 166 установил следующее правило: сторона, исполнившая сделку, может в судебном порядке требовать признания ее действительной [19, с. 331].

Эта норма находит подтверждение и в судебной практике.

Согласно ч. 2 ст. 166 нового ГК Республики Беларусь, если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от нотариального оформления сделки, суд вправе по требованию исполнившей сделку стороны признать сделку действительной при условии, что эта сделка не содержит ничего противозаконного. В этом случае последующее нотариальное оформление сделки не требуется.

В судебном заседании К. утверждал, что в 1985 году Д. на том же земельном участке, где находится дом, о котором возник спор, начал строительство нового дома, продал ему вторую половину дома за 800 руб. Супруги Д. не отрицали в суде факт получения от К. 800 руб. Представитель сельсовета указал, что дом в 1987 году был зарегистрирован по хозяйственным книгам на К. в связи с просьбой Д; К. произвел ремонт дома, получил технический паспорт на весь дом.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть указанные обстоятельства. Если будет установлено, что стороны фактически исполнили сделку, то в силу ч. 2 ст. 50 ГК Республики Беларусь суд вправе признать ее действительной.

Таким образом договор продажи недвижимого имущества независимо от состава его участников заключается в письменной форме. Сторонам такого договора предписывается составить и подписать его в виде одного документа. В связи с этим, сделки с объектами недвижимости, находящимися в собственности граждан, могут быть признаны недействительными, если их форма и содержание противоречит требованиям законодательства.

 

 

ГЛАВА 3

Правовое регулирование договора продажи предприятия

 

Договор продажи предприятия представляет собой соглашение, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс.

Предприятие отнесено ст. 130 ГК к числу недвижимых вещей, но отношения по договору продажи предприятия имеют существенные особенности, вытекающие из специфики предмета такого договора, и поэтому регулируются не только нормами о продаже любой недвижимости, но и специальными правовыми нормами (§ 8 гл. 30 ГК). Рассматриваемые отношения могут регулироваться также специальными актами законодательства о договоре продажи предприятия.

Предприятие предназначено для использования при осуществлении предпринимательской деятельности, поэтому продавцом и покупателем предприятия, как правило, является субъект хозяйствования - коммерческая организация или индивидуальный предприниматель. В этом качестве также может выступать государство или административно-территориальная единица в лице уполномоченных органов [12, с. 69].

Предметом рассматриваемого договора является предприятие как единый имущественный комплекс.

С целью определения предмета договора продажи предприятия и его стоимости ст. 532 ГК предусматривается обязательное проведение полной инвентаризации предприятия и составление необходимой документации:

- акта инвентаризации;

- бухгалтерского баланса;

- заключения независимого аудитора о составе стоимости предприятия;

- перечня всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

Статьей 531 ГК установлены особые требования к оформлению договора продажи предприятия. Такой договор:

1) должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами;

2) текст договора должен дополняться приложенными к нему документами, указанными в предыдущем абзаце;

3) должен пройти государственную  регистрацию.

Договор продажи предприятия, оформленный с соблюдением всех указанных требований, считается заключенным с момента государственной регистрации. Несоблюдение изложенных требований к форме договора продажи предприятия влечет его недействительность. Договор продажи предприятия имеет ряд особенностей и в отношении его исполнения.

В состав имущественного комплекса продаваемого предприятия включаются права требования и долги. Параграф 8 гл. 30 ГК не содержит специальных правил относительно уступки продавцом своих прав требования к третьим лицам покупателю предприятия, поэтому применению подлежат общие нормы § 1 гл. 24 ГК. В частности, если уступка конкретного права требования возможна, но в соответствии с законодательством или договором требует согласия должника, включение такого права в состав имущественного комплекса продаваемого предприятия представляется возможным только после получения на это согласия должника [5, с. 61].

Перевод долга при продаже предприятия осуществляется по специальным правилам, установленным ст. 533 ГК.

После заключения договора, но до передачи предприятия покупателю один из его участников должен направить кредитору письменное уведомление о заключении такого договора. При этом наличие или отсутствие согласия кредитора на перевод долга не обуславливает возможности исполнения заключенного договора продажи предприятия и перевода долга продавца на покупателя.

Такое ограничение прав кредитора влечет необходимость создания для него дополнительных гарантий по реализации имеющегося у него права требования. Данные гарантии сводятся к следующему:

а) кредитор, который письменно не сообщил продавцу или покупателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о продаже предприятия потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения продавцом причиненных этим убытков. Требования предъявляются к продавцу предприятия как должнику по обязательству в течение трех месяцев со дня получения уведомления о продаже предприятия. Данный срок является пресекательным;

б) в случае неисполнения продавцом и покупателем предприятия обязанности информировать кредитора по включенному в состав имущества предприятия долгу о продаже предприятия срок предъявления кредитором указанных выше требований увеличивается до одного года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия продавцом покупателю;

в) после передачи предприятия покупателю продавец и покупатель несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на покупателя без согласия кредитора последующим требованиям кредитора: о прекращении или досрочном исполнении обязательства и возмещении причиненных этим убытков (на условиях, определенных п. 2 и 3 ст. 533 ГК), либо об исполнении обязательства и ответственности за его нарушение [5, с. 62].

Исполнение обязанности продавца передать предприятие покупателю оформляется передаточным актом. Предприятие считается переданным покупателю со дня подписания передаточного акта обеими сторонами (ст. 534 ГК).

Порядок составления и содержание передаточного акта определяются п. 1 ст. 534 ГК. Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью продавца и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором. Передаточный акт должен содержать следующие сведения:

- о составе предприятия (имеется в виду определение фактического состава имущества передаваемого покупателю предприятия);

- об уведомлении кредиторов о продаже предприятия (здесь должны быть отражены сведения как о направлении таких уведомлений, так и о получении согласий кредиторов на перевод долгов);

- о выявленных недостатках переданного имущества;

- перечень имущества, обязанности по передаче которого не исполнены продавцом ввиду его утраты.

Поскольку речь идет об исполнении договорного обязательства, стороны могут отразить в передаточном акте и иные сведения.

Гражданским кодексом разделены во времени момент перехода к покупателю титула права собственности на предприятие и момент обременения его риском случайной гибели или случайного повреждения.

Право собственности на предприятие переходит к покупателю с момента государственной регистрации этого права (п. 1 ст. 535 ГК). В данном случае объектом государственной регистрации является не договор продажи и не переход права собственности, а само право собственности покупателя предприятия [10, с. 536].

Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного в составе предприятия, переходит на покупателя с момента подписания продавцом и покупателем передаточного акта (ч. 2 п. 2 ст. 534 ГК).

С целью недопущения продолжительного существования положения, при котором титул собственника принадлежит одному лицу (продавцу), а риск случайной гибели или случайного повреждения имущества возложен  на другое лицо (покупателя), в п. 2 ст. 535 ГК устанавливается общее правило о том, что право собственности на предприятие переходит к покупателю и подлежит государственной регистрации непосредственно после передачи предприятия покупателю. Эта норма является диспозитивной и может быть изменена по соглашению сторон в договоре. Такое соглашение может значительно отсрочить приобретение покупателем права собственности в отношении предприятия и, соответственно, приобретение недостающих после передачи предприятия во владение покупателя правомочий пользования и распоряжения имуществом предприятия.

Предприятие представляет собой непрерывно функционирующий комплекс, предполагающий непрерывное потребление сырья и энергетических ресурсов, сбыт произведенной продукции и т.д. Учитывая это, п. 3 ст. 535 ГК предусматривает возможность частичного перенесения на покупателя правомочий распоряжения имуществом предприятия и до перехода на него права собственности на предприятие. В случаях, когда договором предусмотрено сохранение за продавцом права собственности на предприятие, переданное покупателю, до оплаты предприятия или до наступления иных обстоятельств, покупатель вправе до перехода к нему права собственности распоряжаться имуществом и правами, входящими в состав переданного предприятия, в той мере, в какой это необходимо для целей, для которых предприятие было приобретено [12, с. 69].

Продавец в случае получения уведомления покупателя о недостатках  имущества, переданного в составе предприятия, или отсутствия в этом составе отдельных видов имущества, подлежащих передаче, может без промедления заменить имущество ненадлежащего качества или предоставить покупателю недостающее имущество (п. 4 ст. 536 ГК).

Особенности содержания договора продажи предприятия проявляются также в последствиях, которые влечет признание такого договора недействительным, изменение или расторжение. Правила ГК и иных актов законодательства о последствиях недействительности сделок и об изменении или о расторжении договора купли-продажи, предусматривающего возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются к договору продажи предприятия, если такие последствия существенно не нарушают права и охраняемые законодательством интересы кредиторов продавца и покупателя, других лиц и не противоречат государственным и общественным интересам (ст. 537 ГК).

Итак, в отличие от всех договоров купли-продажи недвижимости, не считая договора купли-продажи жилого помещения, договор купли-продажи предприятия подлежит государственной регистрации, с момента которой он считается заключенным. Государственная регистрация договора купли-продажи объясняется сложностью его предмета, юридической важностью документов, входящих в состав договора, и, главное, необходимостью государственного контроля за процессом передачи предприятия от одного собственника к другому в связи с социальным, экономическим и иным общественным статусом предприятия в системе производительных сил страны [19, с. 335].