Правовое регулирование ипотеки

- рассмотреть нормативно-правовое  регулирование ипотечного кредитования  в России;

- проанализировать текущую ситуацию  на рынке ипотечного кредитования в России;

- выявить  проблемы ипотечного  кредитования в России и определить  пути их решения; 

- прогнозировать состояние  рынка ипотечного кредитования  на ближайшее будущее и разработать  предложения по обеспечению доступности  жилья и правовой защищенности .                                                                                                                                                                                                                                                                                                                      Структура курсовой работы:  курсовая работа включает в себя введение, две главы, заключение, список литературы.

 

 

 

6

                 ГЛАВА 1.  ТЕОРЕТИКО - ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ 

                             ИПОТЕЧНОГО   КРЕДИТОВАНИЯ                                                                                                                                                  

 1.1. Понятие и экономическое содержание ипотечной ссуды

        Надлежащее правовое регулирование  рынка ипотечного кредитования  является основой функционирования  ипотечной системы и экономики  в целом. Мировая практика показывает, что неправильная организация  механизмов ипотеки, отсутствие  продуманности и определённости правового регулирования данной сферы общественных отношений, может привести к негативным последствиям не только на рынке ипотечного кредитования, но и к кризису мировой экономики. Основная функция государства как регулятора общественных отношений видится в создании надлежащей правовой  базы с целью правового обеспечения прав кредиторов-залогодержателей и инвесторов, предоставляющих долгосрочные кредитные ресурсы. Важнейшей задачей законодателя является обеспечение социальных гарантий, предоставляемых гражданам, приобретающих жилье с помощью ипотеки. Правовое регулирование ипотечного кредитования должно устанавливать оптимальный баланс прав, чтобы система кредитования была рентабельной и наименее рискованной для банков, а также доступной и безопасной для граждан. [5]

      Ипотечное  кредитование – это кредитование  под залог недвижимости, то есть  кредитование с использованием  ипотеки в качестве обеспечения  возвратности кредитных средств.

      При  рассмотрении ипотеки как элемента  экономической системы необходимо выделить три наиболее характерные ее черты.

      1. Залог  недвижимости выступает в роли  инструмента привлечения необходимых  финансовых ресурсов для развития  производства.

      2. Ипотека  способна обеспечить реализацию  имущественных прав на объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) в данных конкретных условиях нецелесообразны.

      3. Создание  с помощью ипотеки фиктивного  капитала на базе ценной бумаги (при эмитировании собственником  объекта недвижимости первичных,  вторичных и т.д. закладных оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала).

      В экономическом  отношении ипотека – это рыночный  инструмент оборота имущественных  прав на объекты недвижимости  в случаях, когда другие формы  отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.

       Особенно следует  выделить функции ипотечного  кредитования и особенности такого  рода кредита, которые дают ему преимущество перед другими способами кредитования.

      Функции, выполняемые  ипотечным кредитованием, можно 

7     [5] Банки и банковские операции

 

сформулировать следующим образом:

 

      - функция финансового  механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства;

      - функция обеспечения  возврата заемных средств;

      - функция стимулирования  оборота и перераспределения  недвижимого имущества, когда  иные способы (купля-продажа и  др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;

      - функция формирования  многоуровневого фиктивного капитала  в виде закладных, производных  ипотечных ценных бумаг и др.[11]

       Можно выявить  следующие отличительные особенности  ипотечного кредита.

      1. Обязательность обеспечения залогом (причем в качестве залога может выступать и та недвижимость, для покупки которой берется ипотечный кредит).

Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье  с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику.

       Заемщик и все  совершеннолетние члены его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания.

      Передаваемое в  ипотеку жилье должно быть  свободным от каких – либо  ограничений (обременении), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.

      2. Длительность срока  предоставления кредита.

Долгосрочные ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок от 3 и более лет (оптимально 20-25 лет). Благодаря длительному сроку  погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика.

      3. Большинство ипотечных  ссуд носят целевой характер.

      4. Ипотечный кредит  считается относительно низкорисковой  банковской операцией. К основным  требованиям можно отнести следующие:

      - сумма кредита, как правило, составляет не более 60-70% рыночной стоимости покупаемого жилья;

      - величина ежемесячного  платежа по кредиту не должна  превышать 30% совокупного дохода  заемщика и созаемщиков (в том  случае, если они имеются) за  соответствующий расчетный период;

      - при процедуре  оценки вероятности погашения  кредита кредитор использует  официально подтвержденную информацию  о текущих доходах заемщика  и созаемщиков.

       Указанные стандарты  и требования направлены на  снижение рисков для 

8    [11] Кудрявцев Основы организ ..

кредитора и заемщика.

       Соблюдение  четких стандартов и требований  к процедурам предоставления  и обслуживания кредитов является  основой для надежного функционирования  вторичного рынка ипотечных кредитов  и привлечения средств частных инвесторов в этот сектор, в том числе через эмиссионные ипотечные ценные бумаги или облигации. [10]

Главная цель развития долгосрочного  ипотечного жилищного кредитования – создать эффективно работающую систему обеспечения доступным  по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов. Создание указанной системы позволит:

- увеличить платежеспособный  спрос граждан и сделать приобретение  жилья доступным для основной  части населения;

- активизировать рынок  жилья;

- вовлечь в реальный  экономический оборот приватизированное  жилье;

- привлечь в жилищную  сферу сбережения населения и другие внебюджетные финансовые ресурсы;

- обеспечить развитие  строительного комплекса;

- оживить экономику  страны в целом.

 1.2. Нормативно-правовое регулирование ипотечного 

       кредитования в России

 

     В России  в настоящий момент только разрабатывается нормативно-правовая база, создающая условия для осуществления операций с недвижимостью и землей.

К настоящему времени  сложилась следующая иерархия источников залогового права.

     1. Гражданский  кодекс РФ. Содержит в части  первой главу 23, посвященную способам обеспечения исполнения обязательств, в которой § 3 содержит специальные нормы о залоге. Помимо этого, к залоговым отношениям применяются и другие нормы ГК РФ, в частности, о порядке заключения договоров, об условиях действительности сделок и др. Количество норм, посвященных залогу, как в первой, так и во второй части ГК РФ, достаточно велико. Таким образом, ГК РФ является с точки зрения его юридической силы и наиболее подробным источником регулирования залоговых отношений. Однако нормы о залоге в части первой ГК РФ охватывают далеко не все вопросы, связанные с залоговыми отношениями во всем их многообразии и сложности.

     2. Закон  РФ от 29 мая 1992 г. № 2872-1 "О  залоге". С момента вступления  в силу этот закон занял  место основного источника российского залогового права. Это обстоятельство специально было подчеркнуто в ст. 2 Закона:

 

9   [10]Козлов Формиров. и перспект..]

"Настоящим законом  определяются основные положения  о залоге.

Отношения залога, не урегулированные  настоящим Законом, регулируются иными актами законодательства Российской Федерации". Однако необходимо отметить, что с момента введения в действие части первой ГК РФ именно Кодекс стал основным источником залогового права. При этом надо иметь в виду, что регулирование залога в ГК РФ во многом существенно отличается от его регулирования в указанном Законе. Следовательно Закон РФ "О залоге" "применяется постольку, поскольку он не противоречит" части первой ГК РФ.

     3. Федеральный  закон от 16 июля 1998г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее – ФЗ "Об ипотеке"). Данный законодательный акт, раскрывающий особенности залога недвижимого имущества, прошел долгий и тернистый путь, прежде чем был подписан Президентом РФ. Активная работа над этим законом началась в 1993г. В июле 1995г. он был принят в первом чтении, после чего его подвергли существенной доработке и многочисленным обсуждениям (было внесено около сотни поправок), в результате которых закон был принят обеими палатами Федерального собрания летом 1997г. Затем понадобился еще год, чтобы данный законопроект обрел статус полноправного федерального закона. Нормы, регулирующие ипотеку, содержатся не только в ФЗ "Об ипотеке", но и в ГК РФ. Согласно п.2 ст.334 ГК РФ общие правила Кодекса о залоге применяются к ипотеке лишь в случаях, когда самим ГК РФ или законом "Об ипотеке" не установлены иные правила. Таким образом, несмотря на то, что ГК РФ содержит ряд специальных норм об ипотеке (п. 2-3 ст.339, п. 2-5 ст.340, п.1 ст.349 и др.), основной массив норм, регулирующих ипотеку, содержится в ФЗ "Об ипотеке".

     4. К источникам  залогового права относят также  другие федеральные законы, в  которых в той или иной мере  рассматриваются вопросы залоговых  отношений. К таким законодательным  актам можно отнести, в частности, федеральный закон от 21 июля 1997г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

     5. В совокупность  источников залогового права  входят не только собственно  законодательные акты, но и указы  Президента РФ, постановления Правительства РФ, законодательные акты субъектов РФ, нормативно-правовые акты исполнительных органов различного уровня, включая местные органы управления.

     В последнее  десятилетие в сфере жилищного  финансирования государство перестало  играть роль основного участника. Одним из альтернативных вариантов жилищного финансирования является ипотечное кредитование. Распространение ипотечного жилищного кредитования (ИЖК) в значительной степени определяется платежеспособным спросом населения и условиями, позволяющими инвесторам вкладывать средства в ипотечные кредиты (законодательная база, наличие долгосрочных финансовых

ресурсов).      

10 

     В сентябре 1997г. в соответствии с Постановлением  Правительства Российской Федерации  от 26 августа 1996г. № 1010 «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию» [8] было создано ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». Основным уставным направлением деятельности АИЖК является обеспечение ликвидности российских коммерческих банков, предоставляющих долгосрочные жилищные кредиты населению, за счет покупки прав требований по таким кредитам на средства, привлекаемые путем размещения облигаций Агентства на фондовом рынке. 100 % акций АИЖК принадлежит государству. Согласно постановлению № 628 от 25 августа 2001г. Правительством РФ утверждены Правила предоставления государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».

       В  целом можно отметить, что основные  механизмы реализации приоритетных направлений Национального проекта в настоящее время сформированы. Тем не менее на уровне Правительства Российской Федерации принимаются меры, направленные на совершенствование организационно-правовых механизмов реализации мероприятий Национального проекта. В связи с этим на уровне Правительства РФ 17 ноября 2008г. были приняты два распоряжения: № 1662-р «О концепции долгосрочного социально-экономического развития РФ на период до 2020г.»2, где в качестве приоритетных задач поставлены обеспечение повышения доступности жилья с помощью жилищной ипотеки, земельной ипотеки, развитие рынка ипотечных ценных бумаг, повышение доступности ипотечных кредитов для граждан, снижение и эффективное распределение рисков кредитования между всеми участниками рынка и № 1663-р «Об основных направлениях деятельности Правительства РФ на период до 1212г.»1, где говорится, что государство продолжит поддержку ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» для завершения формирования устойчивого рынка ипотеки в регионах Российской Федерации, создания механизмов страхования рисков по ипотечным кредитам и ипотечным ценным бумагам