Правовое регулирование ипотеки

     На политику  банков в области ипотечного  кредитования влияют и залоговые  правоотношения. Особенностью ипотечного  кредита является обеспеченность возврата залогом недвижимого имущества. Это существенно снижает риски для кредитных организаций. Однако и здесь для кредитных организаций существуют определенные риски. Федеральным законом от 06.12.2011 г. № 405-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в части совершенствования порядка обращения взыскания на заложенное имущество» были внесены принципиальные изменения в отношения по залогу при ипотечном кредитовании. Пункт 5 ст. 61 данного закона звучит так: «Если залогодержатель в порядке, установленном настоящим ФЗ, оставляет за собой предмет ипотеки, которым является принадлежащее залогодателю жилое помещение, а стоимости

11      [8] Иванов Все об ипотеке

жилого помещения недостаточно для полного удовлетворения требования залогодержателя, задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной и обеспеченное ипотекой обязательство прекращается. Задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной, если размер обеспеченного ипотекой обязательства меньше или равен стоимости заложенного имущества, определенной на момент возникновения ипотеки»[2].

      Таким  образом, изменения состоят в  том, что банк не может требовать  оплаты от заемщика, который перестал  платить по кредиту и был  вынужден отдать кредитной организации квартиру в счет долга. Задолженность в таком случае будет считаться погашенной вне зависимости от стоимости жилья в данный момент. Для заемщиков эти изменения, безусловно, носят позитивный характер, т. к. раннее были ситуации, когда после продажи ипотечной квартиры, являющейся предметом залога, заемщики продолжали оставаться должниками (в частности из-за штрафов, пеней, небольшого первоначального взноса). Тем не менее для кредитных организаций в связи с названными изменениями в законодательстве риски повышаются [2].

     Следующим  важным фактором, влияющим на  кредитную политику банков, является  наличие современной правовой  базы, регулирующей общие вопросы  взаимоотношений кредитных организаций  и заемщиков. В ближайший перспективе  общие вопросы взаимоотношений кредитора и заемщика должен урегулировать закон о потребительском кредитовании. О необходимости принятия данного закона говорят уже достаточно долго, за это время увидело свет несколько вариантов проекта названного закона. Последний из проектов был разработан Министерством финансов РФ и размещен 30.03.2012 г. на официальном сайте министерства.

     Одним из  ключевых моментов для юридической  судьбы залоговых правоотношений, включая ипотечные, является обращение  кредитором-залогодержателем взыскания на предмет залога (предмет ипотеки) в условиях несостоятельности (банкротства) залогодателя. Именно в направлении обеспечения приоритетной защиты прав и законных интересов кредиторов-залогодержателей в условиях конкуренции их с конкурсными кредиторами первой и второй очереди отечественным законодателем были сделаны самые решительные шаги (ст. 138 ФЗ от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (в ред. от 18 июля 2011 г.) в ред. ФЗ от 30 декабря 2008 г. № 306-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество») .

      Основными  участниками ипотечного рынка  являются: банки- первичные кредиторы,  страховые и  оценочные компании. Банки осуществляют выдачу ипотечных кредитов и являются первичными владельцами стандартных закладных. Страховые компании осуществляют обязательное страхование заемщика(страхование жизни и потери трудоспособности заемщиков, предмета ипотеки и по желанию участников кредитной сделки-страхование

12    [2] Буров О совершенств. Законод.

титула собственности-риска  утраты права собственности). Оценочные  компании – производят оценку рыночной стоимости предмета ипотеки на дату проведения оценки.

 

      В связи со сложившейся ситуацией государством приняты следующие программы поддержки.

 

     С 1 января 2009 года каждая российская семья,  в которой после 1 января 2007 года  родился второй и более ребенок,  может использовать средства, выдаваемые  в качестве материнского капитала, на улучшение жилищных условий, в том числе и на погашение ипотечного кредита.  На заседании Государственной Думы были приняты соответствующие поправки в закон «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»  Власти подчеркивали, что эта мера сможет, как значительно поддержать финансовое положение самих матерей, так и облегчить участь кредитных организаций.

    Ипотечные программы «Молодая семья» когда кредит предоставляется супругам не достигшим возраста 30 лет, а если у семьи есть еще и ребенок ,то кредит становится дешевле: поскольку первый взнос не 30% а 20% от стоимости квартиры.

      Военная  ипотека (накопительная ипотечная  система для военнослужащих). Федеральным  законом от 03 декабря 2012 года №  216-ФЗ «О федеральном бюджете на 2013 год и на плановый период 2014 и 2015 годы» установлен накопительный взнос на одного участника накопительной ипотечной системы жилищного обеспечения военных на 2013 год в размере 222000 рублей. [32]

     Для развития  ипотечного кредитования государство  может оказать большую помощь  путем привлечения таких институциональных  инвесторов, как Пенсионный фонд  РФ, страховые компании, Стабилизационный  фонд РФ и т.д. Интересы института  жилищного ипотечного кредитования и указанных инвесторов совпадают.

     Что же  касается системы льготирования,  то она должна быть строго  адресной и жестко контролироваться  государством. Компенсации и льготы  государство не должно направлять  на возмещение убытков частных  инвесторов, а непосредственно потребителю из слоев сильно нуждающихся и обладающих очень малой доступностью жилья.

     Государственное  вмешательство требует решения  проблемы, существующей в сложных  взаимоотношениях между кредитно-финансовыми,  инвестиционными и строительными циклами. Объединяя ипотеку и строительство жилья в единую систему, государство создает стимулы для притока дополнительных ресурсов в сферу жилищного строительства, тем самым увеличивает объемы ввода жилой недвижимости и

удовлетворения платежеспособного населения в благоустроенном жилье.

 

13    [32] ФЗ №216-ФЗот 03.12.12

     Одним из  важных факторов, сдерживающих развитие  жилищного рынка, остается необоснованное  административное вмешательство.  Это вмешательство осуществляется  в самых разнообразных формах.

В связи с этим, возрастает потребность в строгом правовом определении компетентности различных  структур в решении проблем жилищного  рынка, жилищной ипотеки и границ их вмешательства в функционирование этих феноменов. Это касается и регулирования взаимоотношений между федеральными и региональными уровнями государственного регулирования.

     На Федеральном  уровне основное внимание должно  быть направлено на создание  общего нормативно-правового пространства  и единых правил поведения  экономических субъектов на всех локальных рынках жилья.      Региональный уровень должен выполнять операционную роль адаптации общих правил и установок к конкретным местным условиям, управлять процессами на локальных жилищных рынках в рамках компетенции государства.

     При всех  успехах, достигнутых в формировании  системы нормативно-правового регулирования  ипотечного кредитования в Российской  Федерации, имеются много нерешенных  проблем.

      Актуальным остается вопрос обеспечения  социальной защиты заемщика в  случае потери единственного жилья при обращении взыскания на предмет залога. В настоящее время законодательно решен вопрос о возможности выселения несостоятельного заемщика даже из единственного жилья. Но при этом, до сих пор отсутствует закон о том, куда производить выселение жильцов, оказавшихся несостоятельными для оплаты банковских кредитов. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

14

 ГЛАВА 2. АНАЛИЗ ПРАКТИКИ  ИПОТЕЧНОГО  КРЕДИТОВАНИЯ

                В СОВРЕМЕНННЫХ РОССИЙСКИХ УСЛОВИЯХ

                                            НА АПРЕЛЬ 2013 ГОДА

 

         2.1. Анализ  государственной деятельности в области

                финансовой политики    

 

      В сентябре 2012 года премьер-министр Дмитрий Медведев сообщил, что правительство планирует снизить средний размер ставки по ипотечным кредитам до 6% годовых. О необходимости снизить уровень ипотечных ставок до 6.5% в ближайшие годы говорил и президент Владимир Путин, с оговоркой, что это не абсолютные, а относительные значения процентной ставки. В долгосрочной перспективе корреляция между уровнем инфляции и ставками станет более тесной, поэтому привязка ставки вполне логична. Это доказало АИЖК на практике, с 3 сентября 2012 г, внедрив дополнительную опцию при выдаче стандартного ипотечного кредита - комбинированную процентную ставку, привязанную к уровню инфляции. Таким образом, при снижении уровня инфляции в стране для заемщика автоматически будет снижаться ставка по ипотечному кредиту.

      Ставки-это производная от целого ряда рыночных факторов. Их величина зависит от стоимости привлекаемого ресурса, рейтинга заемщика, уровня правовых и кредитных рисков, темпов развития экономики в стране.     Существующие сегодня в нашей стране ставки вполне адекватны и соответствуют реалиям рынка. Корректировка процентных ставок будет происходить медленно. Однако кризис в Еврозоне и высокая вероятность выхода Греции и Кипра из ЕС и дефолта приведет к изменениям политики ЦБ до тех пор, пока ситуация в мире не стабилизируется и угроза долгового кризиса будет полностью нивелирована.

    Однако 1 апреля 2013 года в Новокузнецке премьер-министр  РФ Дмитрий  Медведев заявил, что задача выведения ипотечной  ставки в России на уровень  7% в 2013 году реализована не  будет.                                              

« У нас очень большая разница между банковской ставкой, ставкой рефинансирования в Центральном банке и реальной ипотечной ставкой. Она такой быть не должна. Может быть 1,5-2%.»

 В настоящее время  средний уровень ипотечных ставок  составляет около 12% годовых. Медведев  добавил, что пока уровень инфляции не позволяет говорить о реальном снижении ставки до 7%». [19]

      На сегодня ставка рефинансирования ЦБ выросла на 0,25 процентного пункта – до 8,25%. Это послужилo спусковым механизмом для повышения ставок. Сбербанк с августа 2012 года увеличил ставки на 0,5%-1,25% для обычной категории клиентов и на 0,85-1,5% для зарплатных клиентов, за исключением программы «Ипотека с гос поддержкой». В итоге после Сбербанка повысили ставки еще 26 банков, при этом форма удорожания была разная: где-то ставки увеличили напрямую, где-то отменили

специальные и акционные  программы, что и сдвинуло средние  ставки к верхней границе действующего коридора

            

                                                                                                            График 1

         Cтавка рефинансирования Центрального банка РФ

 

        В свою очередь генеральный директор АИЖК Александр Семеняка сообщил в конце 2012 года, что средняя ипотечная ставка по жилищным кредитам в РФ в 2013 году вырастет до уровня 13-13,5% годовых .

    Экономический  рост в России замедляется,  этого уже никто не может  отрицать. Не случайно, что именно  в последние месяцы в стране  развернулась активная дискуссия  о необходимости снижения ставки  рефинансирования( сейчас она соcтавляет 8,25% годовых) и смягчения кредитной политики в целях стимулирования экономического роста.  

                                                                                                                График 2

         

   

. По мнению министра  экономического развития Андрея  Белоусова процентные ставки  по кредитам нефинансовым организациям  должны быть на уровне 7,5-8%.  

 

       С приходом, предложенной  Владимиром Путиным,  на пост главы ЦБ Эльвиры Набиуллиной, можно предположить, что ее политика будет направлена на смягчение денежно-кредитного курса. «Мы полагаем , что Набиуллина будет больше внимания уделять экономическому росту. Это означает более агрессивное снижение ставок и, вероятно, более высокую инфляцию», - отмечают эксперты «Уралсиб Капитал. По их оценкe ставка рефинансирования может в этом году быть снижена на 0,5-0,75%.   [17]  

                                                                                      

    4  апреля  Государственная дума практически единогласно (99,8% голосов) одобрила кандидатуру Эльвиры Набиуллиной на пост главы Банка России. На этом посту Набиуллина сменит Сергея Игнатьева в июне 2013 года.

 

        Традиционными задачами Центрального банка, по словам кандидата на пост главы ЦБ, останется задача таргетирования инфляции, поскольку «снижение инфляции является ключевым фактором для стимулирования инвестпроектов, предполагающих долгий срок окупаемости».

«Инфляция на уровне 7% (в год) все  еще создает высокий уровень  неопределенности... Постепенное снижение инфляции до 3–4% должно быть центральной задачей денежно-кредитной политики…», — заявила Набиуллина.

        Новой задачей Центробанка станет развитие системы рефинансирования банков, увеличение доступа к банковской системе, развитие секьюритизации и конкуренции среди банков.