Правовое регулирование сделок с недвижимым имуществом

 

СОДЕРЖАНИЕ

 

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1. ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО РЕЖИМА НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИЙСКОМ ПРАВЕ

1.1 Понятия и виды недвижимого имущества

1.2 Режим государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

ГЛАВА 2. ПОНЯТИЕ И ВИДЫ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ

2.1 Виды и формы сделок с недвижимостью

2.2 Классификация сделок с недвижимостью

ГЛАВА 3. ХАРАКТЕРИСТИКА ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

3.1 Сделки с недвижимым имуществом, связанные с переходом прав собственности

3.2 Сделки с недвижимостью, не связанные с переходом прав собственности

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

Приложения

 

ВВЕДЕНИЕ

 

Актуальность темы исследования. Недвижимость - один из самых ценных объектов гражданских прав. Права на недвижимое имущество и сделки с ним затрагивают интересы почти всех граждан и юридических лиц.

Действующее законодательство, регулирующее отношения по поводу недвижимости, характеризуется большим количеством нормативных актов, иногда противоречащих друг другу. 31 января 1998 г. вступил в силу Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Сегодня имущественные права граждан и юридических лиц получают надежную защиту путем признания их государством в лице специальных государственных органов учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которые действуют во всех субъектах РФ.

Государственная регистрация - завершающий этап приобретения прав на недвижимость. Она имеет не техническое, а юридическое (правообразующее) значение. Возникновение и прекращение имущественных прав на недвижимость закон связывает именно с моментом государственной регистрации. Покупатели, обменивающиеся, одаряемые становятся собственниками и, следовательно, получают возможность по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью только после государственной регистрации права. Поэтому для оформления документов на недвижимость необходимо знание процедуры государственной регистрации, полномочий регистрирующих органов.

На практике часто возникает необходимость нотариального оформления сделок с недвижимостью. Нотариальное удостоверение обязательно в случаях, указанных в законе, а также в случаях, предусмотренных соглашением сторон. Обязательное нотариальное оформление предусмотрено, например, для договора ренты, ипотечного договора, завещания. В остальных случаях гражданам и юридическим лицам законом предоставлена возможность выбора: заключать сделки либо в квалифицированной нотариальной, либо в простой письменной форме.

Органы местного самоуправления, выступающие от имени соответствующих муниципальных образований, осуществляют управление и распоряжение объектами недвижимого имущества, находящимися в муниципальной собственности, через соответствующих должностных лиц либо специально создаваемые органы (земельные комитеты, комитеты по управлению имуществом, специальные комиссии и др.). Названные органы вправе передавать объекты муниципальной собственности во временное или постоянное пользование гражданам и юридическим лицам, сдавать в аренду, отчуждать в установленном порядке, а также совершать с имуществом, находящимся в муниципальной собственности, иные сделки, определять в договорах и соглашениях условия использования приватизируемых или передаваемых в пользование объектов.

Актуальность темы данной дипломной работы состоит в том, что подавляющее большинство людей сталкивается с вопросами правоотношений относительно таких объектов гражданских прав, как недвижимое имущество: продает, дарит, арендует квартиру, дачу, земельный участок и т.п. Поэтому важно знать законодательное регулирование этих вопросов.

Степень научной разработанности темы. Наиболее обстоятельные разработки в данном направлении осуществлены такими учеными как Абрамова М.В., Безбах В.В., Белов В.А., Витрянский В.В., Горохов Д.Б., Гусев А.Н., Иванова Н.П., Иоффе О.С., Калинин Н.И., Кислов Д.В., Киндеев Е.А., Куликова А.Н., Козырь О.М., Комарова Т.Ю., Лапач В.А., Латыев А.Н., Леонова Г.Б., Макаров Г.П., Москаленко И.В., Оглоблина О.М., Пегов П.В., Победоносцев К.П., Садиков О.Н., Сергеев А.П., Толстой Ю.К., Шершеневич Г.Ф., и многими другими.

В своей совокупности работы названных ученых представляют солидную теоретико-методологическую базу для разработки проблем сделок с недвижимостью.

Целями дипломного исследования являются:

отграничение движимых вещей от недвижимого имущества;

раскрытие видов сделок, в которые вступают субъекты гражданских прав в отношении к такому объекту гражданских прав, как недвижимое имущество.

рассмотрение проблем сделок с недвижимым имуществом.

Эти основные цели выражены в комплексе взаимосвязанных задач, теоретический поиск решения которых обусловил структуру и содержание дипломной работы.

Исходя из названных целей, определена задача дипломного исследования:

анализ российского законодательства в части сделок с недвижимостью;

обобщение исторического материалы по проблеме сделок с недвижимостью;

рассмотрение вопросов регистрации сделок с недвижимостью;

Объектом исследования дипломной работы являются общественные отношения возникающие в области обеспечения защиты законных прав и интересов граждан при применении норм о сделках с недвижимым имуществом.

В прямой зависимости от объекта находится предмет исследования, который составляют:

* нормы гражданского законодательства, федеральные законы, предусматривающие порядок сделок с недвижимостью;

* практика реализации норм, предусматривающих сделки с недвижимостью;

* тенденции совершенствования гражданского.

Методология и методика исследования. Проведенное исследование опирается на диалектический метод научного познания явлений окружающей действительности, отражающий взаимосвязь теории и практики. Обоснование положений, выводов и рекомендаций, содержащихся в дипломной работе, осуществлено путем комплексного применения следующих методов социально-правового исследования: историко-правового, статистического и логико-юридического.

Нормативную базу работы составили: Конституция РФ, гражданское законодательство РФ, гражданское законодательство РСФСР, федеральные законы, РФ проанализировано также законодательство дореволюционной России, материалы судебной практики.

Теоретической основой исследования явились научные труды отечественных ученых в области гражданского права, а также иные литературные источники и материалы периодической печати, относящиеся к проблемам дипломной работы, в той мере, в какой они были необходимы для возможно более полного освещения вопросов избранной темы.

Структура и объем работы соответствует целям и задачам. Дипломная работа состоит из введения, трех глав, включающих в себя шесть параграфов, заключения и списка литературы, приложений.

 

ГЛАВА 1. ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО РЕЖИМА НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИЙСКОМ ПРАВЕ

1.1 Понятия и виды недвижимого имущества

Дореволюционный гражданский закон давал описательное определение недвижимости - земли и угодья, дома, заводы, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги (ст. 384 Свода законов гражданских)¹. Специалисты считали, что корабли тоже являются недвижимостью и в доказательство ссылались на ст. 119 Устава торгового². Под недвижимостью понимали и водоёмы (см., например, п. 1. ст. 1124 Устава гражданского судопроизводства, где речь идет о "рыбных ловлях"). Сенат относил к этому ряду "сокровенные в недрах земли ископаемые" (Решение № 28 за 1914 г.)³. Неопределенность закона была очевидна. Г. Ф. Шершеневич указывал, что далеко не всякое строение является недвижимостью, к примеру, переносные торговые палатки и т. п.⁴ В официальном проекте Уложения начала XX в. предпринималась попытка вместо перечисления объектов, относимых к недвижимости, указать их качественные характеристики. В ст. 32 упоминались земля, строения или сооружения, "неподвижно к земле прикрепленные"⁵.

Такая формулировка не была новой ни для мировой практики, ни для русского права. Еще в начале XIX в. недвижимость определялась как земли и всякие строения в земле основанием их утвержденные" (§2 гл.1, ч. 2), а недвижимой принадлежностью строений предполагалось считать "все то, чего нельзя отделить от тех строений без повреждений их" (§5 гл.1, ч. 2)⁶. Проект кодекса в 1810 г. был одобрен Государственным советом, но не вступил в силу.

С 1835 по 1917г. действовал Свод законов, т. X, который и содержал легитимнoe определение недвижимости.

В нормативных актах временного правительства сравнительно часто встречаем понятие "земли", а не "недвижимость". В законодательстве советского периода первоначально использовалось понятие "недвижимость"⁷. ГК РСФСР 1922 г. отказался от деления вещей по признаку движимости. Процитируем примечание к ст. 21: «С отменой частной собственности на землю деление имуществ на движимое и недвижимое упразднено». Юристы использовали иные критерии классификации вещей: известную в античности формулу потребляемости, бухгалтерские определения основных и оборотных фондов. Любопытно, что в 1958 г. О.С. Иоффе, показывая отличия вещи непотребляемой (жилой дом) и потребляемой (дом на снос - стройматериалы), привел буквально тот же пример, что и Г. Ф. Шершеневич в начале века, говоривший об отличиях в сделках по недвижимости (дом) и движимости (сруб).⁸

Даже при отсутствии права собственности на землю для строений был создан особый правовой режим, близкий к режиму недвижимости. Законодатель был вынужден пользоваться длинной описательной формулой. Слова «жилой дом (часть дома), квартира в многоквартирном доме жилищного строительного коллектива индивидуальных застройщиков» повторяются в Законе РСФСР «О государственном нотариате» от 1 ноября 1974 г. множество раз.

Известно, что в современное российское законодательство разделение вещей на движимые и недвижимые возвращено Законом РСФСР «О собственности в РСФСР» от 24 декабря 1990г. Формулировки этого акта не отличались должной четкостью⁹. Ч. 1 п. 4 ст. 2 Закона содержала общий перечень объектов права собственно (среди прочего назывались и земельные участки, здания и т. д.), институт собственности на земельные участки был закреплен п. 2 ст. 6 на строения - в п. 1 ст. 13. В п. 3 ст. 7 употреблялся термин «недвижимое имущество».

В пункте 2 ст. 4 Основ гражданского законодательства 1991 г. в ст. 130 первой части ПС РФ кроме перечисления примеров (земельные участки, сооружения и т. д.) дается «критерий недвижимости»: прочная связь с землей (невозможно отделить от нее без существенного ущерба стоимости вещи). Формулировки ст. 130 первой части ГК РФ последовательно и логично определяют само понятие недвижимости. В первую группу отнесены участки (т.е. ограниченная часть) суши, вод, недр и все, что прочно связано с землей - естественного и искусственного происхождения. Ст. 132 первой части РФ относит к недвижимости предприятие как имущественный комплекс. Вторую группу, на которую распространен режим недвижимости, составляют те суда и космические объекты, которые подлежат государственной регистрации. Закон может продолжить данный перечень. Это принципиальное решение продолжает традицию русского дореволюционного права (здесь мы не рассматриваем проблемы, связанные с «движимой недвижимостью»).

Важнейшей характеристикой недвижимости является материальная, физическая связь с землей - в этом авторы текстов законопроекта начала века и современного ГК единодушны. Такое определение - пример классической римской традиции, в которой, по образному выражению К. П. Победоносцева, вещи различались «преимущественно по механическим свойствам своей природы».¹⁰

Сегодня само понятие «недвижимость» говорит не столько о самой вещи, сколько о правилах, созданных для ее гражданского оборота. Этот термин - знак особой важности объекта для общества и государства. При этом понятия «недвижимость» и «режим недвижимости» отличаются.

Основные характеристики режима недвижимости таковы:

1. Имеется возможность дополнительных требований к субъектному составу собственников. Исторически это право принадлежало лицам определенного сословия (вероисповедания). В XX в. указанный критерий утрачивает значение, но сохраняются ограничения, принятые относительно иностранцев, апатридов, иностранных юридических лиц.

2. В российском праве XIX -- начала XX в. многие объекты недвижимости были неделимыми.

3. Пользование регулируется во многом нормами других отраслей права: земельного, экологического и пр.

4. Имеются специальные правила распоряжения и наследования.

5. Законодательством предусматривается особая процедура сделок, предмет которых составляет недвижимость. Категорично требование определенной формы актов о праве. Момент перехода права собственности на такое имущество четко определен законом, а не соглашением сторон. Право на вещь не возникает без регистрации сделки.

6. Судебные споры разбираются в соответствии со специальными процессуальными нормами (по месту нахождения объекта и т. д.).

7. Принят специальный порядок налогообложения.

В русском праве действовал принцип, согласно которому режим недвижимости распространялся не на всякое сооружение. Строение получало указанный статус только как составная часть земли. Подстройка на чужой земле не представляет принадлежности той земли, на которой она возведена, - так было указано в решении № 102 за 1896 г. Гражданским кассационным департаментом сената. И вывод этот неоднократно подтверждался (решение № 68 за 1908 г.)¹¹. Данная норма закреплена и в п. 1 § 95 Германского гражданского уложения. Юридический статус земли, основные права и обязанности ее собственника не зависят от того, что другому лицу принадлежит расположенное на участке строение. Такая постройка - не часть земли.

Недвижимостью считались строения, принадлежащие лишь на праве собственности собственнику участка. Именно так разъяснял в решении № 25 за 1914 г. Гражданский кассационный департамент смысл закона¹². Должно было существовать не только механическое, но и юридическое единство объектов. Абсолютные права на землю «превалировали» над правами на то, что расположено на земле (в ней и над нею).