Правовое регулирование сделок с недвижимым имуществом

Еще в нереализованном проекте 1810 г. достаточно четко выражена мысль о том, что право собственности на землю является «первоосновой» прав на строение. В § 34 гл. 5, ч. 2 прямо указано, (что собственник земли имеет право собственности на все, что находится на ее поверхности и в недрах, в § 37 гл.5, ч. 2 уточняется, что все построения (а не недвижимость!), насаждения и работы, произведенные на поверхности земли и в ее недрах, принадлежат владельцу, если обратное не будет установлено судом. § 38 гл. 5, ч. 2 определял, что собственник земли должен оплатить стоимость строений, насаждений лицам, которые их создали на «чужой земле, без насилия и обмана». Возможные споры разрешать должен был суд. Произведенные на чужой земле «работы» нельзя было «разорить», а насаждения (т.е. части земли) уничтожить без разрешения собственника угодий. В то же время строения можно было снести по своему усмотрению за свой счет и без предварительного согласия собственника территории: не являясь частью земли, они как бы и материально должны были исчезнуть, не мешая землевладельцам.

В статье 35 проекта Гражданского уложения начала XX в. сформулировано, что постоянные строения или сооружения признаются: недвижимым имуществом, только если они принадлежат собственнику имения или отдельному владельцу в силу вотчинного (т. е. вещного) права на имение (т.е. на земельный участок)¹³. Речь в данном случае идет не только о праве собственности, но и о владении, правах на чужие вещи, залоге. Во всех этих случаях режим недвижимости распространялся на строения, что должно было гарантировать защиту, прав их владельцев.

В 1868 г. высказывалось мнение, что сооружение, возведенное на чужой земле, может быть самостоятельным объектом оборота, (отдельно от земли). Право собственности на него может переходить только с правом пользования территорией. Дом как принадлежность земли, на которой он построен, есть имущество недвижимое; рассматриваемый отдельно от земли, он будет имуществом движимым. В основе такой позиции - убеждение в том, что недвижимость - это прежде всего земля, строение «становится» недвижимостью только как часть имущества землевладельца. Но это не умаляет значения права на строение. Напомним, что и суперфиций рассматривался в Дигестах как вещь, юридически отделенная от поверхности и имеющая обособленное правовое положение¹⁴.

К. П. Победоносцев указывал на противоречивые решения Гражданского кассационного департамента сената последних десятилетий XIX в. Сенат принял ряд решений, согласно которым на сделки со строениями, расположенными на чужой земле, не распространялись общие правила о сделках с недвижимостью (регистрация и т. д.). К. П. Победоносцев отмечал: из этого не следует, что подобные строения считаются движимостью¹⁵. Но, разумеется, данные сооружения нельзя назвать и недвижимостью. На наш взгляд, можно говорить об «ограниченном режиме недвижимости» объектов, размещенных на чужой земле. Г. Ф. Шершеневич, ссылаясь на решения сената после 1896г., писал, что недвижимостью не должны считаться строения, воздвигнутые на чужой земле в силу какого-либо договорного отношения¹⁶.

Из текста решения № 6 за 1901г. следовало, что возможно отделить право собственности на постройки от права собственности на землю. При этом речь шла о собственнике строения (но не недвижимости), который имеет в силу договора временное право пользования землей¹⁷. На такие строения режим недвижимости не распространялся, а строение воспринималось как временное - права собственности на землю его владелец не получал. Залог или продажа заводского здания, построенного на арендованной земле, не требовали нотариальной формы. Кредитор лица, которому принадлежали каменный магазин или фабричные постройки, возведенные на чужой земле в силу договора найма, был вправе обратить взыскание на эти строения как на движимость и требовать продажи их с публичного торга на снос.

Право собственности на строение (а не на недвижимость!) было изначально «подчинено» праву собственности на землю. Фактически собственник земли санкционировал в силу обязательства такое использование территории, как создание и эксплуатацию строений. Речь идет о суперфиции, или праве застройки, которое существовало в русском праве.

Взгляды юристов XIX - начала XX в. не были забыты в последующие десятилетия, но приобрели совершенно новое звучание. Само понятие «недвижимость», согласно ГК РСФСР 1922 г., невозможно именно потому, что земля является исключительно государственной собственностью (раскалывается право, объединяющее в целое строение и земельный участок). Схожие представления стали обоснованием одного из постановлений Наркомата юстиции от 6 сентября 1918 г.: строение, не отделенное от земельной поверхности, не может быть самостоятельным объектом юридических действий, но только в связи с земельным участком¹⁸. В 20-е годы при отчуждении имущества к собственнику строения обычно переходило право пользования участком. В сельской местности действовали правила, пленные в Инструкции НКЮ, изданной в развитие положения о дарственном нотариате 1928 г. Для совершения сделки необходимо было представить удостоверение о состоявшейся передаче покупщику дома земли трудового пользования, на которой находится продаваемое строение. Значение данного правила, закрепленного в п.3 § 183 трудно переоценить. Момент передачи права пользования предшествовал возникновению права собственности на строение, которое в ином случае просто не могло перейти по договору. Мы видим "примат" прав на земельный участок над правом на строение.

В первой части ГК РФ - предусмотренное в ст. 271 и п. 2 ст. 272 существование недвижимости, расположенной на земле, находящейся в собственности других лиц. Это новелла в российском законе. В начале XX в. режим недвижимости на такие сооружения не распространялся или распространялся не в полном объеме.

Принципиальное новшество содержится в п. 2 ст. 272, где говорится о том, что суд может, в частности, признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка. Это один из вариантов выходов из кризиса, когда собственники земли и строения не смогут договориться при прекращении пользования землей. Данное нововведение особенно ярко показывает вынужденный разрыв с классическим правилом о том, что строение следует за землей.

Правила ст. 273 первой части и абз. 2 п. 2 ст. 552 второй части ГК РФ (переход права на земельный участок при отдельном отчуждении находящихся на нем зданий или сооружений) также содержат новые положения. В случае если в договоре не оговорено иное, то к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием и необходима для его использования¹⁹. Очевидно, что это правило требует последующей детальной расшифровки в законодательстве²⁰. Если вспомнить размеры типовых дачных участков и обычную небрежность текстов договоров и завещаний, то нетрудно спрогнозировать неизбежные судебные споры из-за нескольких метров земли. Сложность - представляет правовое положение промышленных и сельскохозяйственных объектов, расположенных на «чужой» земле.

Трудности возникают и с залогом недвижимости, например, при залоге земельного участка, когда право собственности на соответствующее строение принадлежит третьему лицу²¹. Именно этот случай был причиной многочисленных судебных споров в России конца XIX - начала XX в. и непосредственным поводом для принятия сенатом решений недвижимости.

Затруднения можно разрешить с помощью детальных нормативных актов. Важно отметить изменение доктрины: право на сооружение в ряде случаев «подчиняет», «поглощает» право собственности на землю. Можно предположить, что существует несколько причин таких изменений. Отметим две. Первая - недавняя монополия на землю, когда приобретение права собственности на строение - реальный путь «укрепления» человека на земле. Вторая - рост технических возможностей строительной индустрии, горного дела. Период амортизации многих сооружений настолько велик, что невозможно рассчитывать на освобождение участков в обозримом будущем.

Итак, «сделав» землю, строения недвижимостью, современный законодатель должен продолжить разработку юридической характеристики этого важнейшего института гражданского права.

Термин «объект недвижимости» относят к любому товару, который жестко связан с участком земли, и перенос которого в другое место невозможен без разрушения и утраты потребительской стоимости.

Каждый объект недвижимости неповторим и имеет специфическую систему качественных и количественных характеристик. Качество - это совокупность свойств недвижимого имущества, определяющих его пригодность удовлетворять разнообразные потребности людей в соответствии с функциональным назначением.

Свойство - объективная особенность объекта, проявляющаяся при его эксплуатации, управлении или пользовании. Показатели качества характеризуют одно или несколько свойств недвижимости в количественном измерении.

Для эффективного управления собственностью и совершения сделок с недвижимым имуществом по каждому объекту необходимо иметь качественную и количественную информацию четырех видов:

* физические характеристики земельного участка, зданий и сооружений и других объектов недвижимости (местоположение, площадь, размеры и т.д.);

* имущественно-правовое описание - вещные права, ограничения, обременения, сервитуты;

* экономические показатели спроса - стоимость, цена, доходность и др.;

* состояние внешней среды - климат, экология, шум, сейсмичность, гидрография, транспорт и т.д.

Указанную информацию собирают на трех уровнях: региональном, локальном и на самом объекте недвижимости.

Земельным участкам присваивают кадастровые номера. Кадастровый номер - уникальный, не повторяющийся во времени и на территории РФ номер объекта недвижимости, который присваивается ему при кадастровом и техническом учете (инвентаризации), сохраняется, пока он существует как единый объект зарегистрированного права, и служит для его идентификации.

Кадастровые номера земельным участкам присваивают органы земельного комитета, а зданиям и сооружениям - Бюро технической инвентаризации.

Классификация объектов недвижимости чаще всего принимается многоуровневая; каждый уровень имеет свое наименование и набор рекомендуемых значений соответствующего признака классификации.

1. Происхождение.

Естественные (природные) объекты.

Искусственные объекты (здания, сооружения).

2. Назначение.

Свободные земельные участки (под застройку или другие цели использования поверхности земли).

Природные комплексы (леса, месторождения, водные объекты и т.д.) для их эксплуатации.

1.2. Постройки.

Для жилья.

Для офисов.

Прочие.

3. Масштаб.

Земельные массивы.

Отдельные земельные участки.

Комплексы зданий и сооружений (дачный поселок, микрорайон, гостиница, санаторий, мотель и т.п.).

Жилой дом многоквартирный.

Жилой дом одноквартирный (особняк, коттедж).

Секция (подъезд).

Этаж в секции.

Квартира.

Комната.

Летняя дача.

Комплекс административных зданий.

Здание.

Помещения или части зданий (секции, этажи).

4. Готовность к использованию.

Готовые.

Требующие реконструкции и капитального ремонта.

Требующие завершения строительства («незавершенка»).

На сформировавшемся западном рынке принята другая классификация объектов недвижимости - по категориям А, Б, В.

Категория А. Недвижимость, используемая владельцем для ведения бизнеса. Она подразделяется на классы:

1) специализированная недвижимость, приспособленная для ведения определенного бизнеса и обычно продающаяся вместе с бизнесом - химические предприятия, нефтеперегонные заводы, цеха для размещения машин и оборудования; здания, которые из-за своего расположения, размера, конструкции никогда не продаются или не сдаются в аренду третьей стороне на рынке;

2) неспециализированная недвижимость - обыкновенные здания - магазины, офисы, фабрики, склады, которые обычно продаются или сдаются в аренду.

Категория Б. Недвижимость для инвестиций. Данными видами недвижимой собственности владеют с целью получения дохода от аренды и/или извлечения прибыли на вложенный капитал.

Категория В. Избыточная недвижимость - земля со зданиями или свободные участки, которые больше не нужны для ведения бизнеса и поэтому объявляются избыточной недвижимостью²².

Классификация объектов по различным признакам (критериям) способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки стоимости различных категорий недвижимости.

Основные свойства недвижимости как товара приведены ниже.

1. Полезность. Объект недвижимости должен максимально удовлетворять потребности покупателя в жилой или производственной площади, в комфортности и экологичности помещений. Полезность объекта определяется такими его характеристиками, как размер помещения, планировка, благоустройство окружающей территории, местоположение, материал основных конструкций и т.д.

2. Фундаментальность. Недвижимость - это товар, который невозможно потерять, похитить, сломать при обычных условиях.

3. Долговечность. В зависимости от материала основных конструкций (фундаментов, стен, перекрытий, перегородок и т.д.) объекты недвижимости подразделяют на шесть групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет.

4. Стационарность. Объекты недвижимости прочно связаны с землей и их перемещение невозможно без нанесения данному объекту определенного ущерба.

5. Неповторимость. Каждый объект недвижимости обладает определенными, свойственными только ему признаками, отличающими его от других объектов недвижимости.