Правовой режим земель сельскохозяйственных коммерческих организаций

Собственность на землю может возникнуть и в результате покупки сельскохозяйственных долей (паев) у граждан, и иных лиц. Возможен переход права собственности на землю к организации как юридическому лицу в случае передачи гражданином своего участка по наследству или в порядке дарения.

Сельскохозяйственные предприятия  могут использовать земельный участок  на таком вещном праве, как бессрочное (постоянное) пользование.

В настоящее время земельные  участки могут находиться в бессрочном (постоянном) пользовании тех сельскохозяйственных предприятий, которые получили их на этом вещном праве согласно ст. 12 ЗК РСФСР. Кроме того, в соответствии с п 21 Положения о реорганизации колхозов, совхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий в бессрочное (постоянное) пользование представляются опытные поля (участки) научно-исследовательских учреждений и учебных заведений, а также земли природно-заповедного значения сверх установленных среднерайонных норм.

Земельные участки предоставляются  в бессрочное, постоянное пользование (т.е. без установленного срока) на основании  решения соответствующей администрации  или органа местного самоуправления. При этом земли остаются в государственной ли муниципальной собственности.

Содержание права бессрочного  пользования землей, а также права  аренды и права временного пользования, на которых сельскохозяйственные организации  тоже может использовать участок, образуют правомочия владения и пользования (аналогично правомочиям владения и пользования при собственности). Что касается правомочия распоряжения землей, то ни пользователь (как постоянный так и временный) ни арендатор им не обладают, хотя и вправе осуществлять некоторые распорядительные действия в отношении находящихся у них в постоянном пользовании или аренде земель. В частности, сельскохозяйственное предприятие может передать какую-либо часть своих земель во временное пользование гражданам или другим юридическим лицам по договору. До принятия Указа Президента РФ от 24 декабря 1993 года № 2287 порядок передачи земельных участков во временное, сроком, как правило, до трех лет, пользование определилось ст. 14 ЗК РСФСР (ныне не действует). Передача гражданам и юридическим лицам земельного участка во временное пользование оформляется договором временного пользования землей сельскохозяйственного назначения (форма договора утверждена Постановление Правительства РФ от 19 марта 1992 года № 177).

Что касается Гражданского кодекса ст.270, а также в проекте  нового Земельного кодекса предусмотрено, что не только собственник земли, но и за юридическим лицом - пользователем  земельного участка закрепляется право  передавать этот участок или его  часть как во временное пользование (срочное пользование на срок до 3-х лет), так и в аренду другими лицами. Это возможно только с согласия собственника участка. т.е. управомоченных государственных или муниципальных органов.

Сельскохозяйственная коммерческая организация вправе не только передать земельный участок (его часть) в аренду (форма договора аренды земли сельскохозяйственного назначения утверждена Постановлением Правительства РФ от 19 марта 1992 года № 177) или во временное пользование, но и использовать землю на одном из этих обязательных прав с заключением соответствующего договора, который должен быть зарегистрирован в установленном законом порядке.

Вопрос аренды и арендных отношений надо рассмотреть особо. Сейчас в стране значительное место  занимают сельскохозяйственные коммерческие организации, которые были образованы на основе аренды земель сельскохозяйственного назначения, что вызвано рядом исторических причин.

Аренда земельного участка - временное владение землей, нормы  пользования которого установлены федеральным законодательством, законодательством субъектов Российской Федерации и договором между собственником и арендатором. Такое академической определение этого понятия.

Аграрная реформа начала 90-х годов сделала ставку на предоставление земли в собственность производителям, а не в аренду. Ведь приватизация земли и означает ее передачу в собственность крупным и малым (семейным) коллективам производителей, и лишь хозяйствам, претендующим на землю сверх установленных норм, она может продаваться или сдаваться в аренду государственными органами.

Считается также, что истинный хозяин должен быть собственником, а  не арендатором, ведь именно собственник  заинтересован в стойком улучшении  земель, тогда как арендаторы (особенно краткосрочные) способны растратить тот уровень плодородия, который окажется на предоставленных им землях.

При разработке законодательства об аренде был принят во внимание тот  фактор, что качество и плодородие в различных регионах России существенно  отличаются. Если в малонаселенных местностях земля имеет сравнительно невысокую ценность и ее передача в частную собственность не вызывает конфликтов, то в регионах с плотным населением та его часть, которая так или иначе оказывается отстраненной от земли, закономерно проявляется недовольство тем, что земля попадает в руки немногих. Этим доводом нередко пользуются региональные власти и для того, чтобы сузить распространение частной собственности на землю.

Поэтому в регионах, где  земля имеет высокую ценность, более основательно было бы продавать ее (в рассрочку), либо сдавать в аренду, либо пропорционально уменьшить норму бесплатной ее передачи в частную собственность.

Помимо уже испытанных методов приватизации земли, в разных регионах страны могут быть испробованы  также иные, включая (льготную) продажу земли в частную собственность, сдачу государственной земли в аренду и другое.

Поэтому, независимо от политических предпочтений, нужно быть готовым  к тому, что государственные земли  будут переходить в частные руки не только путем их бесплатной раздачи, но и посредством гражданско-правовых сделок, подвергающихся определенному преломлению в зависимости от особенностей земельных отношений в каждом конкретном регионе. При этом,  распорядителем судьбы государственных земель должны быть не только местные органы власти (как сейчас), но также государственные органы федерального и регионального уровней - в зависимости от того, кому именно (муниципальными властям или же региону, Федерации) будет принадлежать та или иная земля на праве собственности.

Последнее обстоятельство требует реорганизации нынешней единой государственной землеустроительной службы, ибо у каждого органа власти должно быть “Свое” звено этой службы, подчиненной только ему, и выведенное из-под властного воздействия одноименного звена той же службы, состоящей при органе власти более высокого порядка. Такое “раздробление” государственной землеустроительной службы будет означать на деле прекращение так называемого двойного подчинения ее низших звеньев. Можно ожидать, что между различными, независимыми друг от друга звеньями этой службы сохранятся профессиональные, научные или иные связи; можно полагать, что нормативные и методические документы федерального звена землеустроительной службы, как наиболее квалифицированной, сохранят свой авторитет.

Продажа или сдача в аренду государственной земли по форме должна быть такой же сделкой, как аналогичные акты в пределах частного сектора. В принципе, к тем и другим должны применяться одни и те же правила. В то же время формы бланков, применяемых для однотипных сделок, могут и должны быть разными. Например, продавая или сдавая в аренду землю, орган государственной власти имеет возможность как бы в односторонним порядке предписать целевое назначение земли и предусмотреть санкции за нарушение этого условия.

Но если земля меняет владельца в пределах частного сектора, то прежний владелец может (и должен) лишь указать ее целевое назначение согласно некому первоначальному акту, относящемуся к моменту приватизации этой земли. Естественно также, что он не может угрожать покупателю какими-либо санкциями в случае нарушения последним режима, предписанного целевым назначением земли. О таких санкциях покупателю могут напомнить лишь при государственной регистрации сделки (от имени государства, но не от имени продавца). Если же частная земля сдается в аренду, то от арендодателя можно и нужно требовать, чтобы в арендный договор было включено условие о целевом назначении земли и о возможных санкциях - как со стороны арендодателя, так и земельных органов - в случае нарушения этого условия.

Договор аренды и договор  временного пользования имеют нечто  общее. В обоих случаях это  срочный договор, т.е. на заранее  установленный срок. В тоже время  между ними имеются различия. Так, договор аренды может быть краткосрочным - до 5 лет, и долгосрочным - до 50 лет, договор же временного пользования землей заключается, как правило, на срок не более 3 лет; арендодателями, согласно законодательству, могут быть только собственники земельных участков, а срочной предоставляющей земельный участок во временное пользование - кроме собственника также землевладелец, землепользователь или арендатор. Имеются и другие различия.

Российский комитет по земельным ресурсам и землеустройству  в письме от 18 марта 1996 года № 5-16\489 направил своим органам на местах рекомендательную форму договора аренды земельных участков, поселений. Этот договор реализует отношения владельцев земли в лице муниципальных властей и арендаторов, которыми могут выступать любые частные и юридические лица. Форму этого договора с некоторой доработкой могут использовать любые собственники земли.

Необходимость появления  такого документа назрела давно. Раньше местные органы власти вынуждены  были сами составлять договоры аренды, что нередко приводило к курьезам. Так, в одном из райцентров был  заключен договор аренды без упоминания об арендной плате, ее размере и сроках Участок, о котором идет речь, был передан в пользование на 49 дет практически бесплатно. Подобных случаев достаточно.

В документе Роскомзема муниципальным властям предлагаются и базовые размеры арендной платы. Их рекомендуется устанавливать решением органа исполнительной власти в размере 0,5 процента и более от нормативной цены земли, принятые согласно Постановлению Правительства России от 03.11.94 № 1204 “О порядке определения нормативной цены земли”.

В соответствии с действующим  законодательством максимальный срок договора аренды земельного участка  в Российской федерации 50 лет, однако никакого запрета на продление или  перезаключение такого договора нет.

Земельные участки могут  быть переданы в аренду исключительно по решению собственника уполномоченного им лица.

Согласно второй части  ГК РФ, если арендодатель является собственником  земельного участка, он предоставляет  арендатору право аренды или иное право пользования соответствующей  частью участка. Если же арендодатель не является собственником земельного участка, то он по общему правилу вправе сдать свое здание если сооружение в аренду без согласия собственника участка, передав арендатору тот же титул на землю, что имеет сам.

В  соответствии с Указом Президента России “О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР” (п. 5) местной администрации предоставлено право организовать передачу в аренду земель с правом последующего выкупа в собственность. Установлено, что при передаче в аренду преимущественные права предоставляются лицам, ранее арендовавших земельные участки.

Каждый собственник, будь это частное  лицо или государство, в договоре аренды земельного участка самостоятельно устанавливает нормы пользования  и ограничения.

Так, например, московские власти дают возможность арендаторам продавать  права аренды, закладывать, завещать. В некоторых областях России возможна и субаренда земельного участка.

Аренда земли - несомненный шаг  вперед по сравнению с постоянным бессрочным пользованием. Последнее не гарантирует прав владения участком, который может быть в любой момент изъят (с предоставлением иного - по усмотрению властей).

Аренда же большую часть прав определенно устанавливает и  защищает.

К серьезным недостаткам  аренды относятся неопределенность размера арендной платы в будущем и отсутствие гарантии, что на следующий срок договор будет заключен именно с этим, а не с иным арендатором. Эти вопросы уже рассматриваются нашим законодателем и вскоре, я надеюсь, сфера этого вопроса будет разрешена самым наилучшим путем.

Земельная правосубъектность  сельскохозяйственной коммерческой организации - это способность этой организации  иметь права, соответствующие целям  деятельности, предусмотренными в его  учредительных документах и нести  обязанности в области использования и охраны земель, а также способность своими действиями приобретать права и создавать для себя обязанности и исполняя их.

Рассматривая права и  обязанности сельскохозяйственных предприятий по использованию земли  нельзя не упомянуть, что земли на которых сельскохозяйственные предприятия ведут свое производство, являются землями сельскохозяйственного назначения и относятся к основной категории земель РФ. Категории земель устанавливаются в соответствии с их целевым назначением. Так, для земель сельскохозяйственного назначения основной целью использования является производство сельскохозяйственной продукции.

Принцип целевого характера  использования земель представляется собой один из важнейших принципов  российского земельного права. Этот принцип реализуется в нормах права через закрепление обязанности всех субъектов использовать земельные участки в соответствии с основным целевым назначением независимо от того, на каком правовом титуле они предоставлены.