Правовой режим земель сельскохозяйственных коммерческих организаций

Под целевым назначением  земель понимаются установленные законодательством порядок, условия, предел эксплуатации (использования) земель для конкретных целей в соответствии с категориями земли.

 Кроме целевого назначения  земли, известного действующему  законодательству, можно говорить  о таком правовом институте, как понятие разрешенного использования земельных участков, под которым понимается использование земельного участка с учетом целевого назначения и установленных ограничений и обременений.

Разрешенное использование  земельного участка, которое определяется на основе градостроительной и землеустроительной документации, зонирования может содержать требования к: способам использования земель и запрещению тех из них, которые ведут к деградации почв, снижению их плодородия или ухудшению экологической и санитарной обстановки; плотности, высоте и глубине застройки в соответствии с градостроительной документацией и строительными нормами и правилами; размещению строений и сооружений в пределах земельного участка и иные требования.

Перечень требований, включаемых в разрешенное использование земельного участка, не зависит от вида прав на дачный участок и определяется соответствующими органами государственной власти или местного самоуправления при предоставлении земель. Разрешенное использование, самовольное изменение  которого допускается, указывается в решениях компетентных органов о предоставлении (передаче) земельного участка или об установлении специальных режимов использования земель (например, природоохранного, рекрационного и иного назначения); документах государственного земельного кадастра; поземельной книге; в договорах по сделкам с землей и в документах, удостоверяющих право на землю.

Представляется важным с точки  зрения рационального использования  земель, улучшения их охраны именно на законодательном уровне определить как понятие целевого назначения земель так и понятие разрешенного использования земельных участков, закрепить порядок установления и изменения основного целевого назначения и вида разрешенного использования участка и т.д.

Все многочисленные права и обязанности, составляющие правомочие пользования, являющегося неотъемлемым элементом земельной правосубъектности сельскохозяйственных предприятий, подразделяются на общие права и обязанности и специальные. Общие права и обязанности распространяются  на всех субъектов, и использующих землю, независимо от ее категории и целевого назначения участка. Короме того, права и обязанности могут быть установлены применительно к использованию земель, например сельскохозяйственного назначения или другой категории земельного фонда. Права и обязанности, зависящие от категории земель и целевого назначения участка, являются специальными. Объем и содержание права и обязанностей при временном пользовании и аренде земли могут зависеть от условий договора, заключаемого сторонами (например, право на последующий выкуп земельного участка при аренде; право на возведение для производственных целей строго перечисленных в договоре построек временного характера при договоре временного пользования землей и т.д.)

Среди общих права по использованию земель следует назвать: право самостоятельно хозяйствовать на земле; право использовать в установленном порядке для нужд хозяйства имеющиеся на участке общераспространенные полезные ископаемые, торф, водные объекты; возводить производственные и иные строения и сооружения. К специальным правам субъектов, использующих земли сельскохозяйственного назначения, можно отнести: право собственности на посевы и насаждения; в установленном порядке проводить оросительные, осушительные, культуротехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные водоемы в соответствии с природоохранительными требованиями, участвовать в решении вопросов мелиорациях земель (ст. 52 ЗК РСФСР).

Законодательство запрещает какое  бы то нибыло вмешательство в хозяйственную деятельность, связанную с использованием земли, со стороны государственных и иных органов и организаций, за исключением случаев предусмотренных законом. Нарушенные земельные права должны быть восстановлены добровольно стороной, совершившей нарушение, либо через суд. Убытки, причиненные нарушением прав сельскохозяйственных предприятий подлежат возмещению нарушителем в полном объеме, включая упущенную выгоду. Споры о возмещении убытков рассматриваются судом или арбитражным судом (ст. 53 ЗК РСФСР). Убытки возмещаются и в случае изъятия земель для государственных или муниципальных нужд, а также при временном занятии земель или ухудшении их качества, ограничении земельных прав сельхозорганизации.

Законодательством предусмотрены  определенные гарантии права сельскохозяйственных предприятий при изъятии у них земельных участков для государственных или муниципальных нужд (выкуп участка по договорной цене у собственника; строительство по желанию предприятия производственных или иных построек взамен изымаемых и т.д.); установлен запрет на изъятие особо ценных продуктивных земель и исключительный порядок изъятия сельхозугодий с кадастровой оценкой выше среднерайонного уровня и другие требования.

Все субъекты, имеющие землю, в том  числе и сельскохозяйственные предприятия, обязаны (общие обязанности): эффективно ее использовать в соответствии с целевым назначением; применять природоохранные технологии производства, не допускать ухудшения экологической обстановки на территории в результате своей хозяйственной деятельности; осуществлять комплекс мероприятий по охране земель; не нарушать права других собственников земли, землепользователей, землевладельцев и арендаторов, а также порядок пользования лесными угодьями, водными и другими природным объектами; своевременно производить платежи по земельному налогу и арендной плате; своевременно представлять в установленном порядке сведения о состоянии и использовании земель; вести строительство в соответствии с действующими строительными нормами и правилами по согласованию с землеустроительными, архитектурно-градостроительными, пожарными, санитарными и природоохранительными органами (ст. 53 ЗК РСФСР).

Специальными обязанностями, присущими  именно субъектам, которые используют земли сельскохозяйственного назначения, можно считать: обязанность осуществлять рациональную организацию территории; обязанность восстанавливать и повышать плодородие почв, а также другие полезные свойства земли; осуществлять защиту земель от ветровой и водной эрозии, селей, подтопления, заболачивания, вторичного засоления, иссушения, уплотнения, загрязнения отходами производства, химическими веществами (минеральные удобрения, пистициды и др.); защиту от заражения сельскохозяйственных угодий и других земель карантинными вредителями и болезнями растений, зарастания сорняками, кустарником и мелколесьем, от других процессов ухудшения культуртехнического состояния земли.

В процессе производственной деятельности, человек может отрицательно влиять на природные объекты. В целях  предупреждения такого влияния или уменьшения его последствий. Все чаще мы сталкиваемся неблагоприятной экологической обстановкой, которая негативно отражается на нашем здоровье и основном народном достоянии - земле. Говоря об этой теме, еще раз важно подчеркнуть ст. 36 Конституции РФ, которая, как уже сообщалось выше, упоминает о экологической этике (требования) при эксплуатации земель.

Эти требования закреплены в Земельном  кодексе РСФСР, Закона “Об охране окружающей природной Среды”, а  также ряде других нормативных актов, как например,  постановление Правительства РФ от 13 октября 1995 года “О неотложных мерах по защите почв от ветровой и водной эрозии”. Этим постановлением определен целый ряд противоэрозионных мер для улучшения природного качества земель. “Согласно закону в случае невозможности в ближайшее время восстановить плодородие почв деградированных сельскохозяйственных угодий, земель, загрязненных химическими радиоактивными веществами свыше допустимой концентрации, а также карантинными вредителями и болезнями растений предусматривается консервация земель (т.е. прекращение на них всякой хозяйственной деятельности). (Учебник: Аграрное право. под. ред. Быстрова Г.Е. и Козыря М.И.- М.: Юристъ, 1996.).

Одной из актуальнейших проблем  является то, что превышаются нормативы  предельной концентрации вредных веществ. Пользователь часто превышает эти нормативы, что конечно негативно сказывается на экологической обстановке в данном регионе.

Вопросы охраны окружающей природной  среды закреплены в нормах Земельного кодекса, в частности в ст. 103 определяется экологические и санитарно-гигиеничесакие требования к размещению, проектированию и вводу в эксплуатацию объектов, строений и сооружений, влияющих на состояние земли. По сути в этой статье определено в каких случаях, в каком порядке, и каково содержание санитарно-гигиенических и экологических требований.

В законе  “Об охране окружающей природной среды” в статьях 25-34 раздела IV устанавливаются нормы, регламентирующие качество (состояние) окружающей Среды. Закон выдвигает одно из важных требований для таких нормативов - соответствие международным стандартам. (Конечно все мы знаем, что в настоящее время наша страна мало подготовлена для выполнения нормативов предельно допустимых выбросов принятых в мире. Поэтому, согласно ст. 54 выбросы, сбросы допускаются только на основе разрешения органов охраны окружающей природной Среды.) Нормы направлены на определение допустимых границ воздействия на окружающую природную среду и устанавливают механизмы, гарантирующие ее безопасность. Здесь законодатель вводит такие понятия, как оценка качества (состояния) окружающей природной Среды осуществляется путем установления предельно допустимых концентраций вредных веществ (ст. 26) - установлены для вредных химических веществ; предельно допустимых уровней вредных воздействий (ст. 28) - установлены для таких вредных воздействий, как шум, вибрации, радиация, магнитные поля и другие физические воздействия.

Закон об охране окружающей природной  Среды предусматривает возможность  установления более строгих нормативов воздействия с учетом природно-климатических особенностей территорий: государственных природных заповедников, национальных и природных парков, курортов и рекрационных зон.

Необходимо также учитывать  экологические требования при природопользовании (по существу они закреплены во всех статьях с 40 по 57 Закона об охране окружающей Среды”). Собственник не только должен не нарушать, но и предпринимать определенные меры для улучшения качества, повышения плодородия и т.п. По существу это означает экологизацию природопользования и всех его конкретных видов (землепользования, недропользования, лесопользования, водопользования, пользования атмосферным воздухом и животным миром).

Закон подходит к такому понятию, как  экологизация природопользования, которое  означает всемерное улучшение его охраны от различных вредных техногенных и антропогенных воздействий, приводящих к ухудшению окружающей природной Среды. Так, земли охраняются от эрозии и заражения, загрязнения, истощения и т.д. В то же время предусматриваются меры предупреждения вредного влияния природных явлений, ликвидации их последствий (селевых потоков, оползней и т.д.). Предусматриваются меры экономического механизма, экологической экспертизы, усиления экологического контроля, традиционной юридической ответственности, а также специальной эколого-правовой ответственности (прекращение права х землепользования и т.д.).

Эколоигизация природопользования означает усиление его охраны, вводит его  в рамки рационального, научно обоснованного, безвредного или менее вредного для окружающей природной среды, включает в систему экологической безопасности.

Существуют также нормы полностью  запрещающие использование определенных веществ, список которых постоянно  пополняется. Этим вопросом занимаются органы Госсанэпиднадзора и Министерство Охраны окружающей природной среды.

В целях обеспечения нормализации экологической обстановки законодательство предусматривает также и меры поощрения - экономическое стимулирование собственников земли, землевладельцев, землепользователей и арендаторов  за рациональное использование и охрану земель (ст. 105 Земельного кодекса РСФСР).  Виды экономического стимулирования закреплены в ст. 106 ЗК РСФСР:

Так мера по выделению средств республиканского и местного бюджетов для восстановления земель, нарушенных по вине лиц, использующих эти земли, возникла из-за того, что когда собственник использовал данные земли для нужд горных разработок, изыскательских и иных работ подобного рода, причинив тем самым вред почвенному покрову. Конечно собственник проводите рекультивацию данной земли, но чаще всего требуются дополнительные вложения для восстановления земли. Эти дополнительные вложения поступают из бюджета.

Освобождение от платы за земельные  участки, находящиеся на стадие сельскохозяйственного  освоения, в период предусмотренный проектом производства работ - еще одна мера экономического стимулирования пользователя данным участком. Законодатель понимает, как трудно осваивать целинные земли. Сама мера направлена на стимулирование пользователя к использованию данного участка, что дает государству большую рационализацию использования ее территорий.

Закон также гарантирует частичную  компенсацию из средств бюджета  снижения дохода в результате временной  консервации земель, нарушенных не по вине лиц, использующих эти земли. “Необходимость консервации земель возникает как в силу естественных причин (например, подтопление, оседание почвы и т.п.). Выбытие из эксплуатации части земельной площади вызывает у соответствующего хозяйства либо прямые убытки, либо наряду с ними упущенную выгоду. Закон предусматривает частичную их компенсацию за счет бюджета, видимо, в связи с тем, что если предприятия, организации и граждане, виновны в нарушении земель, то ущерб должны возмещать последние. Если же нарушение произошло в силу естественных причин, то здесь может иметь место страховой случай, и убытки должны возмещать страховые организации (если имеется договор о страховании)”(Учебник: Аграрное право. под. ред. Быстрова Г.Е. и Козыря М.И.- М.: Юристъ, 1996.). К вопросу о страховании я еще вернусь.