Право собственности на землю

Значимость гражданско - правового понимания «земля» объясняется следующим: признание земли имуществом, её обладание признаками товара, оборотоспособность земельных участков.

 

 

Помимо этого, отличительными чертами, в совокупности присущими только земле, являются: независимость для человека, ограниченность по территории (размерами), локальность по месту размещения и неподвижность.

Ограниченность земли определена её природным происхождением. Люди вынуждены пользоваться той объективной данной им территорией, которая предопределенна природой.

Объектом земельного правоотношения является земля, подразделяемая в Республике Казахстан на земли определенных категорий и земельные угодья. Если на категориях земель располагается множество угодий, и категория земель не является объектом одного земельного правоотношения, то земельное угодье, как правило, является объектом конкретного земельного правоотношения.

Свойства и особенности земель как объекта правоотношения, оказыва:от влияние на правовое содержание этого отношения, внося специфику в правомочия субъектов. Однако это присуще не всем свойствам и особенностям земель, а лишь тем, которые учтены в законе и предусмотрены правовыми нормами.

Свойства и особенности земель, влияющие на правоотношения, можно подразделить на присущие всем землям; на присущие определенным земельным угодьям. Такое подразделение позволяет не упустить и систематизировать обстоятельства, оказывающие воздействие на формирование земельных угодий.

Основной товарообразующей единицей в гражданско-правовых отношениях является земельный участок, как объект вещных прав.

Впервые в истории земельного законодательства страны понятие земельного участка получило свое следующее юридическое определение в Указе    «О    земле»:    выделенная    в    замкнутых    границах    часть    земли,

¹⁹ Кадрбаев Д. Земля и земельные участки, как объекты земельных прав // Фемида. 2003. № 9. С. 54.

 

закрепляемая в установленном порядке за субъектами земельных правоотношений. При этом земельный участок, находящийся в частной собственности был признан недвижимым имуществом.

В системе объектов современного земельного права и субъективных земельных прав земельный участок занимает особое место. Это объясняется тем, что в условиях вхождения в рыночную экономику земля и права на её пользование приобрели форму товара, а земельный участок как объект вещных прав становится основной единицей, по поводу которой возникают земельные правоотношения, включая совершение гражданско-правовых сделок. Конкретным объектом правоотношений собственности, использования и охраны, отчуждения или изъятия выступает индивидуально определенный земельный участок. В случаях, предусмотренных законодательством, объектами выступают также часть земельного участка.

К важнейшим свойствам земельного участка следует отнести: возможность поддержания и восстановления его качеств, в частности плодородия почвы; его естественное происхождение; неуничтожаемосгь, непотребляемость; неизменность, постоянность пространственных пределов и другие особенности, которые присущи в целом земле как объекту материального мира.

Функционально - качественные характеристики земельного участка предопределяют ряд особенностей в его правовом режиме как объекта вещных прав. Так, обладание правами на земельный участок возможно только после определения его целевого назначения. Использование участка допускается исключительно в строгом соответствии с его целевым назначением.

По признаку делимости различают два вида земельных участков: делимые и неделимые. Делимым является земельный участок, который без изменения своего целевого назначения и без нарушения обязательных норм правил может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок. Неделимым является земельный

 

исключительно важное значение, так как находиться в тесной зависимости с

конкретной площадью земельного участка и его границами. 

20

 

20

Хаджиев А.Х. Проблемы определения и правового режима земельного участка как объекта земельных правоотношений. // Вестник КазНУ. Серия юридическая. 2003. №4.   С. 44.

 

 

 

2. ВЕЩНЫЕ ПРАВА НЕ ЯВЛЯЮЩИХСЯ СОБСТВЕНИКАМИ НА ЗЕМЛЮ

2. J. Общая характеристика право землепользования 

Длительное время фактическое использование земли, как в СССР, так и в Республике Казахстан, было возможно только на началах землепользования. На этом праве использовали землю практически все организации и предприятия (юридические лица). Право землепользования рассматривалось в качестве производного от нрава исключительной собственности государства на землю.

В настоящее время право землепользования претерпело существенные изменения. Коснулись они как состояния его правового урегулирования, так и содержания данного права. Причем в праве землепользования, как ни в каком другом, тесно переплетаются частноправовые и публично-правовые характеристики.

Термин «право землепользования» введен в юридический оборот достаточно давно. Понятие «право землепользования» имело несколько значений:

1. правовой институт отрасли земельного права;

2. субъективное   право    субъекта   на    совершение    определенных 
   действий;
3. земельное  правоотношение,  в  процессе  которого реализуются 
   права и обязанности землепользователя;

4. обязательный составной элемент права недропользования.

В Земельном Кодексе РК право землепользования определенно как, право лица владеть и пользоваться земельным участком, находящимся в государственной собственности, бессрочно (постоянное землепользование) или

 

в течение определенного срока (временное землепользование) на возмездной и (или) безвозмездной основе.

В содержании права землепользования присутствует также элемент распоряжения -- землепользователь вправе распоряжаться принадлежащим ему правом землепользования. В случаях, определенных законом, землепользователь вправе отчуждать принадлежащее ему право землепользования путем совершения гражданско-правовых сделок: купли-продажи, дарения, мены и другого (статья 33 Земельного Кодекса РК). Поэтому право землепользования рассматривается как вещное право со всеми присущими ему основными признаками. Законодательство определяет сущность его юридического режима, указывая на то, что право землепользования является вещным правом. А также конкретно указывает, что праву землепользования применяются нормы о праве собственности постольку, поскольку оно не противоречит настоящему Закону или природе вещного права (статья 28 Земельный Кодекс РК) . Право землепользования трактовке принципиально отличается от права пользования землей, являющегося лишь одним из правомочий собственника и землепользователя.

Право пользования земельным участком возможно на землях, находящихся как в государственной, так и в частной собственности. Право землепользования как вещное право существенно отличается еще от другого вещного права -- права пользования земельным участком, находящимся в частной собственности.

Право землепользования - производное вещное право от права государственной собственности на землю, представляет собой самую основную разновидность вещного права на чужую вещь, поскольку его объектом выступают только те земельные участки, которые находятся в государственной собственности.

21

Сыздыков Б. Актуальные вопросы землепользования // Земельные ресурсы. 2005. № 7. С. 29.

 

Право землепользования основывается на двух правомочиях - владении и пользовании земельными участками. Субъектам права землепользования предоставлено право пользования землей и всем, что с нею соединено, на ней расположено. Земельные участки землепользователей - юридических лиц отграничиваются на местности от земель собственников, владельцев и других пользователей земли. Вместе с тем в отличие от права собственности на землю право землепользования не предполагает распоряжения земельным участком.

Субъектами права землепользования могут быть граждане и юридические лица. Согласно статье 30 Земельного Кодекса РК они подразделяются на:

1)   государственные и негосударственные; 
 2) национальные и иностранные;

3) физические и юридические лица; 
 4) постоянные и временные;

5) первичные и вторичные.

Согласно статье 12, Земельного Кодекса РК, где даны основные понятия 
 следует, что:

Государственные землепользователи - государственные республиканские 
 и коммунальные юридические лица;

Негосударственные землепользователи - граждане и (или) негосударственные юридические лица;

Национальные землепользователи - граждане Республики Казахстан, юридические лица, созданные в соответствии с законодательством Республики Казахстан, в том числе предприятия с иностранным участием;

Иностранные землепользователи - граждане иностранных государств, лица без гражданства, юридические лица, созданные в соответствии с законодательством иностранных государств (иностранные юридические лица), иностранные государства, международные объединения и организации;

Постоянные землепользователи - лица, право землепользования которых носит бессрочный характер;

 

Временные землепользователи - лица, право землепользования которых ограничено определенным сроком;

Первичные землепользователи - лица, право землепользования, которыми получено непосредственно от государства в порядке, предусмотренном статьей 32 Земельного Кодекса, либо от других первичных землепользователей в порядке отчуждения этого права;

Вторичные землепользователи - лица, получившие право временного землепользования на основе договора о вторичном землепользовании от первичного землепользователя, сохраняющего за собой этот статус.

Следует подчеркнуть, что субъектами права землепользования могут быть юридические лица, которые в силу закона наделены земельной правоспособностью. Юридическое лицо должно быть оформлено надлежащим образом и пройти государственную регистрацию.

Объектом права землепользования юридического лица выступает индивидуально определенный земельный участок, предоставленный в пользование для разрешенных законодательством целей, используемый как средство производства, как операционный базис, в отношении которого известны местоположение, границы на местности, размер. Земельный участок для целей постоянного землепользования может предоставляться землепользователю как в одном, так и в двух или более местах. Причем предоставление земельного участка единым массивом значительно улучшает условия пользования землей. Земельный участок выступает устойчивым объектом права землепользования, поскольку земля не потребляема, в процессе

использования не уничтожается. 

22

 

22 

Джусупов А.Т. Право собственности и иные вещные права. Алматы. 1996. С 143.

 

2.2. Виды права землепользования

Земельный Кодекс (статья 29) различает следующие виды права землепользования: в зависимости от срока действия - постоянное или временное; условий приобретения - приобретенные возмездное или безвозмездно; допущенности в гражданский оборот - отчуждаемое или неотчуждаемое; по характеру принадлежности права землепользования - первичное и вторичное.

Постоянным признается пользование земельными участками без заранее установленного срока. Право постоянного землепользования земли предоставляются для следующих целей:

сельскохозяйственного производства - крестьянским хозяйствам, государственным и негосударственным юридическим лицам;

осуществления     природоохранных,     рекреационных     задач учреждениям особо охраняемых природных территорий;

лесохозяйственного производства - государственным и негосударственным юридическим лицам;

размещения и эксплуатации зданий и сооружений, принадлежащих на праве хозяйственного ведения, - государственным юридическим лицам и на праве оперативного управления, принадлежащих государственным, а также же негосударственным юридическим лицам.

Субъектами права постоянного землепользования могут быть только национальные государственные землепользователи. Субъектами права постоянного землепользования не могут являться - юридические лица и граждане  РК,  иностранные граждане и юридические лица,  а также лица без

23

гражданства.

Вещные права в Республике Казахстан / Под ред. М.К. Сулейменова. Алматы: Жеты-Жаргы, 1999. С. 185.

 

 

 

 

Право постоянного землепользования предоставляются земельные участки следующим государственным землепользователям:

юридическим лицам, владеющим зданиями (строениями, сооружениями), помещениями в объектах кондоминиума, на праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления;

юридическим лицам, осуществляющим сельскохозяйственное и лесохозяйственное производство;

юридическим лицам, осуществляющим землепользование на землях особо охраняемых природных территорий;

в иных случаях, предусмотренных законодательными актами.

В отношении государственных землепользователей действует особый режим осуществления права землепользования. Государственные постоянные землепользователи лишь в исключительных случаях вправе осуществлять распоряжение принадлежащим им правом землепользования. Государственный землепользователь не вправе отчуждать, а также сдавать в залог принадлежащее ему право землепользования, за исключением случаев, когда это связано с отчуждением в установленном порядке расположенного на земельном участке недвижимого имущества либо его залога.