Право собственности на землю

Основаниями возникновения, изменения и прекращения прав граждан на земельные участки являются:

1. события, т.е. обстоятельства, имеющие объективный характер, 
которые:

• возникают   помимо   воли   граждан,   претендующих   на   получение 
  земельного участка либо владеющих ими.
• зависят  от  воли  граждан  и  являются  следствием  их  поведения. 
  Рациональное использование земельного участка зависит от лица, которому 
  оно принадлежит, а поэтому ухудшение природных свойств этого участка 
  является,     как     правило,     следствием     неправильного     или     неумелого 
  использования этого участка;

2. поведение субъектов правоотношений, от которых зависит возникновение, изменение или прекращение указанных юридических фактов. 
Оно может быть выражено в виде:

- действий,  т.е.   поведения,  состоящего  из  определенного  рода  поступков тех или иных субъектов земельных правоотношении.

- бездействия, выражающегося в непринятии определенных мер лицом, 
обязанным принимать данные меры.

При этом для возникновения, изменения и прекращения прав граждан на землю имеет значение поведение как самих граждан, так и других лиц.

Как юридические факты основания возникновения, изменения и прекращения прав на землю имеют преимущественно сложный состав и состоят из целого ряда действий. Например, купля-продажа земельного участка состоит из действии, имеющих гражданско-правовую природу (заключение данной сделки, оформление ее соответствующим договором), и

Каленжанский В.П. Право собственности: пределы и ограничения. Москва. Юрист. 2000. С. 198.

 

из действий, имеющих административно-правовую природу (регистрация совершившейся сделки в соответствующем специально уполномоченном государством органе).

При этом один и тот же юридический факт может играть как пра-вовозникающую, так и правоизменяющую или правопрекращающую роль. Например, передача земельного участка по наследству играет одновременно правообразующую роль (возникновение прав наследника на земельной участок) и правопрекращающую роль (прекращение этого права у наследодателя участка).

Если события как юридические факты, являющиеся основаниями возникновения, изменения и прекращения прав граждан на землю, не поддаются юридически значимой классификации, то поведение людей, служащее в качестве таковых фактов, можно классифицировать на правомерное и неправомерное. В частности, правомерной является совершаемая с соблюдением всех процедурных правил сделка сдачи земельного участка в аренду; неправомерным поведением можно считать нарушение правил предпринимательской деятельности, повлекшее за собой приостановку в установленном порядке использования земельного участка, для которой он предоставлен.

Рассмотрим по отдельности основания, по которым происходит возникновение, изменение или прекращение прав граждан на землю.

1.       Административные акты, издаваемые уполномоченными на то государственными или административными органами.

К числу правоустанавливающих актов можно отнести решения о предоставлении земельных участков в право собственности и право землепользования.

Вместе с тем к числу таких актов могут относиться и решения администрации соответствующего предприятия о предоставлении земельного участка работнику в качестве служебного земельного надела.

 

К числу правопрекращающих актов относится изъятие земельного участка, используемого нерационально, т.е. либо не по целевому назначению, либо с возникновением негативных последствий (существенное снижение плодородия или значительное ухудшение экологической обстановки на участке (ст. 93 ЗКРК)).

Судебные решения по земельным спорам также могут играть роль правовозникающих, правоизменяющих и правопрекращающих фактов. Так, признание судом незаконным факта отказа государственным органом предоставлении земельного участка право владение является правоустанавливающим фактом, на основании которого данный орган обязан принять положительное решение о предоставлении земельного участка истцу. Признание же судом незаконным и нарушающим права других лиц решения государственного органа о предоставлении гражданину земельного участка под строительство производственного помещения будет являться правопрекращающим фактом, поскольку решения судов являются обязательными к исполнению, и государственный орган обязан исправить свою ошибку. Наконец, удовлетворение иска соседнего землепользователя об установлении сервитута в виде права проезда по территории участка, принадлежащего гражданину, является правоизменяющим фактом.

2. В     определенной    мере     являются     фактами,     влияющими     на 
   предоставление земельных участков гражданам, решения местных сходов, 
   референдумов   и   иных   форм   местной   демократии,   поскольку   отри 
   цательное   мнение   жителей  данного   местного   самоуправления   должно 
   учитываться соответствующими государственными органами.
3. Сделки  с  земельными участками  являются  фактами,  на основе 
   которых   возникают,   изменяются   и   прекращаются   права   граждан   на 
   землю.   С   позиций  объема  земельных  правомочий,   эти   сделки  можно 
   подразделить на две основные группы:

- сделки, в результате которых граждане приобретают весь круг правомочий по владению, пользованию и распоряжению земельными участками в рамках,

 

предусмотренных законом или условиями договора. Например, в результате договора мены между собственниками земельных участков последние имеют собственность, а значит, и весь спектр правомочий собственника в отношении вновь приобретенного участка; в результате передачи земельного участкг в аренду правомочия арендатора практически сводятся к получению права владения и пользования земельным участком; приобретение земельных участков для индивидуального жилищного строительства на торгах;

- сделки, в результате которых гражданин приобретает узкий круг правомочий в отношении получаемого по сделке земельного участка. Например, предоставление земельного участка в качестве строительной площадки по договору подряда на строительство здания, в котором впоследствии гражданин будет иметь право на пользование определенной частью этого здания, предоставляет подрядчику ограниченное право пользования участком, во-первпх, на период строительства этого здания, во-вторых, для ограниченного круга действий: складирование материала, проведение строительных работ и др.

5. Правовой режим объектов, являющихся недвижимостью и располагающихся на земельном участке, принадлежащем гражданам. Например, в существующей застройке на земельном участке, на которых расположены жилые здания и иные объекты недвижимости, входящие в состав кондоминиума, передаются в общую долевую собственность, т.е. с началом возведения на указанном земельном массиве объектов меняется и правовой режим земельных участков.

В силу взаимосвязи объектов недвижимости с земельной территорией, на которой располагаются эти объекты, на возникновение, изменение или прекращение прав граждан на землю влияет и состояние этих объектов. В частности, с возведением жилых домов на землях сельскохозяйственного назначения земли, на которых возведено это, допускается земельным законодательством.

4. Поскольку земля представляет собой часть природной среды с находящимися   на  ней  природными   объектами   (водоемами,   лесами,   иной

 

растительностью), то права на данные объекты совпадают с правами на земельные участки с находящимися на них объектами. В силу этого возникновение, изменение и прекращение права природопользования могут служить и основаниями возникновения, изменения и прекращения прав на земельные участки.

Права граждан на земельные участки возникают, изменяются и прекращаются по основаниям, которые не только имеют земельно-правовую природу, но и обусловлены правовым режимом объектов, расположенных на этих участках. В результате земельно-правовые основания тесно переплетаются с имущественными (гражданско-правовыми) и природоресурсовыми основаниями, что накладывает определенную специфику на правовой режим земель, принадлежащих гражданам.³²

3.3. Защита права собственности и других вещных прав

Различаются обязательственно-правовые и вещно-правовые способы защиты права собственности и других вещных прав на землю.

По средствам вещно-правовых исков -- виндикационного и негаторного -- защищают непосредственно право собственности и иные вещные права (право хозяйственного ведения, право оперативного управления и др.) как права абсолютные.

Собственник вправе истребовать свое право на землю из чужого незаконного владения используя виндикационный иск.

Это -- требование невладеющего собственника к фактическому владельцу о возврате вещи в натуре.

Условия, необходимые для предъявления виндикационного иска:

а) собственник утратил владение землёй,

б) земельный участок является индивидуально-определенным,

³² Хаджиев А.Х. Земельное право Республики Казахстан: Учебник. Алматы, 2002. С.178.

 

в) земельный участок находится в чужом владении, и это владение -- незаконно.

Когда собственник передает земельный участок в пользование по договору, например, в аренду, а получивший вещь по договору не возвращает ее собственнику, а продает третьему лицу. К этому лицу как к незаконному владельцу также предъявляется виндикационный иск.

От лица, непосредственно неправомерно (без титула, т.е. без правового основания) завладевшего имуществом собственника, земельный участок истребуется всегда.

Если вещь выбывает из владения собственника или лица, которому собственник передал ее по договору (из владения арендатора, например), помимо их воли, собственник, иной титульный владелец вправе истребовать земельный участок от любого приобретателя -- как недобросовестного, так и добросовестного.

При возникновении помех применения прав владения на земельный участок со стороны других лиц защиты прав законного владельца служит негаторный иск: собственник, титульный владелец может требовать устранения нарушений своих прав.

Для подобного рода нарушений характерен их длящийся характер. Пока нарушение продолжается, сохраняются основания для предъявления негаторного иска. При прекращении нарушения -- необходимости в иске нет. На требования собственника или иного владельца, являющиеся содержанием негаторного иска,

33

исковая давность не распространяется.

Рахимжанова А. Нарушения права на землю и пути их устранения. // Фемида. 2005. №11. С. 18.

 

 ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Земля является основой всех процессов жизнедеятельности общества, происходящих в политической, экономической, социальной, производственной, коммунальной, экологической и других сферах.

Вещное право регулирует отношения между людьми по поводу вещей формы принадлежности вещей отдельными лицами или группы лиц и способы установления общезначимого господства над вещами.

Земельные отношения всегда находились в центре внимания общественности, были и остаются актуальными для всех слоев населения - как обладающих, так и не обладающих земельными участками.

В настоящее время в нашей стране произошли и происходят изменения различных правовых институтов и законодательных баз.

Осуществление процессов демократизации общества, переход к рыночной экономике характеризуется ориентацией современного земельного законодательства на обеспечение прав человека посредствам защиты права частной собственности. Достаточно сравнить Земельные Кодексы Республики Казахстан 1990 и 2003 годов, чтобы убедиться в различных изменениях и в значительно большей защите прав граждан и юридических лиц. В прежнем законодательстве земля находилась только исключительно государственной собственности, купля-продажа, дарение, залог и самовольный обмен земельных участков запрещались. Право государственной собственности на землю носило исключительный характер, что означало ее неотчуждаемость в собственность другим субъектам и исключение земли из гражданского оборота. Действия, в прямой или скрытой форме нарушающие право государственной собственности на землю, признавались недействительными и влекли за собой юридическую ответственность.

В современном законодательстве признается и равным образом защищается государственная и частная собственность на землю. Установленные законодательными актами права физических и юридических

 

лиц не могут ограничиваться актами органов государственного управления и местных представительных и исполнительных органов. Такие акты не имеют юридической силы и не подлежат исполнению. Ничего подобного в прежнем законодательстве не было.

Наиболее важным являлось выделение отдельного параграфа посвященного собственности, её особенностями и непосредственно праву собственности в земельном праве.

Право собственности является наиболее полным по содержанию правом на имущество. По своей правовой природе - это одно из основных вещных прав. Выступая в качестве объекта права собственности, земля приобретает особенные правовые черты: она становиться «имуществом» или «вещью» - тем предметом гражданского, а теперь и земельного права, который отличают особые юридические признаки.

В земельном кодексе параметры государственной собственности и частной собственности на землю очерчены в рамках отдельных категорий земель с учетом их видовых особенностей. В собственности граждан и юридических лиц может находиться любые земли, за исключением отдельных категорий земель, которые в силу закона не могут принадлежать гражданам и негосударственным юридическим лицам. Земельным кодексом РК установлен перечень земель, изъятых из оборота, которые не могут находиться в частной собственности, и земель ограниченных в обороте, которые не подлежат передачи в частную собственность.