Приватизация жилищного фонда. Понятие, основные принципы и условия приватизации жилья

Автономная  некоммерческая образовательная организация

Высшего профессионального образования

«Международный  славянский институт» 
 
 
 
 

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

По дисциплине:

«Жилищное право»

На тему:

«Приватизация жилищного фонда. Понятие, основные принципы и условия приватизации жилья» 
 
 

Выполнил:

  Студент 4-го курса

Юридического  фак-та

Дневного  отделения

Абрамов А.С.

Проверил:

Пономарев А.Н. 
 
 

Москва,2012 
 
 

Содержание  работы 

1. Введение 3

2. Жилое помещение как объект приватизации 4

3. Понятие и принципы приватизации жилых помещений 10

4. Порядок приватизации жилых помещений 16

5. Заключение 21

6. Список использованной литературы 23 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1. Введение

 

     Осуществляемые  в России экономические преобразования поставили перед юридической  наукой задачу решения проблем, ранее  неизвестных законодателю. В ряду таких проблема отношений, возникающих  при приватизации жилых помещений, явившихся в облике нового социального, экономического и правового явления  для современной России, ставшего начиная с 1991 г. Всеохватывающей действительностью и реальной возможностью для большинства российских граждан жить в иных цивилизованных условиях.

     Целью таких преобразований является создание условий для осуществления права  граждан на свободный выбор способа  удовлетворения потребностей в жилье, а также улучшение использования  и сохранности жилищного фонда.

     Вступление  в права собственности на жилье  через приватизацию дает гражданам  возможность получать от государства  практически бесплатно реальную недвижимость, столь высоко оцениваемую  на рынке жилья

     Создание  четкого механизма правового  регулирования общественных отношений  в этой области является необходимым  элементом дальнейшего проведения экономических реформ. Накопленный  более чем десятилетний опыт требует  глубокого научного анализа и  теоретического осмысления со стороны  гражданско-правовой науки. А необходимость  применения системного, скоординированного межотраслевого подхода к правовому  регулированию отношений в сфере  приватизации с учетом природы отношений  осознана и доктриной, и практикой.

     Между тем, объективная «временность»  приватизационного законодательства, воспринимаемого на первых порах  как воплощение механизмов, с помощью  которых предполагалось «преодолеть» глубокую «историческую травму»  в сфере жилищной собственности  за счет развития института частной  собственности и существенного  сокращения государственного и муниципального жилищных фондов, не столько привела  к масштабным теоретическим исследованиям  проблемы, сколько к сосредоточению исследовательских усилий на формально-логических аспектах приватизационного законодательства либо справочно-консультативных. Такой подход имеет свою ценность, однако не свидетельствует о достаточном уровне развития доктрины в области отношений по приватизации жилых помещений. 

2. Жилое помещение как  объект приватизации

 

     В соответствии с ч. 2 ст. 15 ЖК РФ под  жилым помещением понимается изолированное  помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного  проживания граждан (отвечает установленным  санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства, например, противопожарным, градостроительным  и техническим). 

     Действующий ЖК РФ жилым считает только то помещение, которое пригодно для постоянного, а не временного проживания. При этом следует иметь в виду, что указанное жилое помещение может предоставляться гражданам как во временное, так и в постоянное пользование.

     Жилые помещения формируют понятие  жилищного фонда. Жилые помещения  отличаются от иных строений и помещений  функциональным предназначением - конструктивной возможностью проживания в них. В  строениях смешанного типа, в которых  наряду с жилыми имеются и нежилые помещения (административные, лечебные, коммунально-бытовые и т.п.), к жилищному фонду относятся только собственно жилые помещения.

     К жилым помещениям относятся: жилой  дом, часть жилого дома; квартира, часть  квартиры; комната.

     ЖК  РФ в ст. 16 дает краткую юридическую  характеристику указанных помещений.

     Жилым домом признается постройка (строение), предназначенная для проживания людей и отвечающая соответствующим строительным, техническим, противопожарным, санитарно-гигиеническим требованиям.

     В числе построек, именуемых жилым  домом, главной вещью признается строение, предназначенное для проживания. Остальные постройки служат для  удовлетворения хозяйственных надобностей  и не могут быть самостоятельным  объектом права собственности на отведенном для постройки дома земельном  участке.

     Глава 17 «Право собственности и другие вещные права на землю» и  другие главы ГК РФ, позволяют говорить о том, что наряду с правом собственности на жилой дом собственник всегда обладает определенными правами на земельный участок и некоторое другое имущество, обслуживающее жилой дом. При этом объем прав на земельный участок может быть различным.

     В обоснование сказанного можно привести конструкцию, предложенную ГК РФ в ст. 552, где регламентируются отношения, связанные с земельным участком при продаже находящейся на нем  недвижимости.

     Одновременно с передачей права собственности на жилой дом передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этим жилищем и необходима для ее использования.

     К жилым помещениям относится и  часть жилого дома, которая также  должна отвечать определенным критериям, т.е. предназначаться для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в  таком здании.

     Кроме того, в качестве особой разновидности  жилого дома ЖК РФ называет многоквартирный  дом. Однако ЖК РФ не содержит нормативного определения понятия «многоквартирный дом». В то же время это вид  жилого дома, к которому применимо  общее определение жилого дома, установленное  в ст. 16 ЖК РФ. Многоквартирный жилой  дом как специфический комплексный  объект состоит: а) из жилых помещений; б) из нежилых помещений; в) из помещений, предназначенных для обслуживания жилых и нежилых помещений  и доступа к ним (вспомогательные  помещения), тесно связанных с  ними предназначением и следующих  юридической судьбе жилых и нежилых  помещений. Жилые и нежилые помещения  могут находиться в частной собственности  любых субъектов права собственности  независимо от ее формы, а вспомогательные  помещения - только в общей долевой  собственности указанных субъектов.

     Многоквартирный дом может быть объектом правоотношений, например, объектом договора купли-продажи, но только в тех случаях, когда  он не заселен и когда не сформированы (не выделены в натуре) такие объекты, как помещения (жилые и нежилые). Собственно говоря, многоквартирным  дом называется скорее в техническом  смысле этого слова и только до выделения внутри него обособленных объектов. После этого объектами  гражданского, жилищного права становятся помещения со всеми вытекающими  правовыми последствиями.

     Часть жилого дома как объект жилищного  права может состоять из квартир (в многоквартирном доме) и комнат. Следовательно, в составе жилых  домов (части жилого дома) особо следует  выделить квартиры и жилые комнаты, которые непосредственно служат жилищем для граждан.

     Квартирой признается структурно обособленное помещение  в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа  к помещениям общего пользования  в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а  также помещений вспомогательного использования, предназначенных для  удовлетворения гражданами бытовых  и иных нужд, связанных с их проживанием  в таком обособленном помещении. На практике квартирой считается  предназначенная и используемая для проживания отдельная жилая площадь, которая имеет отдельный выход на улицу (во двор, на лестничную клетку или в общий коридор) и отдельную кухню.  В качестве признаков квартиры называется также отсутствие в ее пределах функциональных частей (площадей, объемов) других квартир (мест общего пользования).

     Комнатой  признается часть жилого дома или  квартиры, предназначенная для использования  в качестве места непосредственного  проживания граждан в жилом доме или квартире. Комната - это обособленная постоянными стенами часть квартиры. По своему предназначению комнаты подразделяются на жилые (спальни, гостиные и др.) и вспомогательные (коридоры, кухня, ванная комната, туалет, кладовые). Жилой комнатой считается обособленная постоянными стенами часть помещения, предназначенная и используемая для жилья.  Площадь жилой комнаты или жилых комнат квартиры является площадью основного (главного) назначения. Указанное деление имеет важное значение, так как согласно ст.ст. 16 и 60 ЖК РФ  и ст. 673 ГК РФ  предметом договора найма жилого помещения может быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, в том числе одна или несколько комнат. Не могут быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), подсобные помещения.

     Вплоть  до начала 90-х гг. XX в. объектами права  собственности не могли выступать  комнаты в квартирах, они могли  быть только объектами договора найма  жилого помещения. Некоторое отступление  от данного правила впервые наметилось с принятием законодательных  актов так называемого переходного  периода.

     Впоследствии  Закон РФ «Об основах федеральной  жилищной политики» предоставил  нанимателям, проживающим в коммунальной квартире, при освобождении соседних комнат наряду с другими возможностями  возможность приобрести по договору купли-продажи освободившуюся комнату.

     С принятием части второй ГК РФ окончательно закреплен правовой режим комнаты  как самостоятельного объекта гражданского оборота, относящегося к жилым помещениям. Такое решение вряд ли можно отнести  к достижениям законодательства, поскольку отдельные комнаты  не могут в полной мере удовлетворить  жилищно-бытовые потребности граждан. Однако законодатель не мог не отреагировать  на сложившуюся социально-экономическую  ситуацию в жилищной сфере. Сегодня  сотни тысяч семей проживают  в комнатах коммунальных квартир. Запрет на оборот комнат по существу означал бы ограничение прав граждан, в них проживающих, по сравнению с гражданами – пользователями других жилых помещений.

     Важное  практическое значение имеет выделение  внутри помещения: 1) полезной (общей) площади, т.е. площади всех жилых комнат квартиры и имеющихся в ней вспомогательных (подсобных) помещений (коридоры, кухня, ванная комната, кладовые и т.д.), и 2) жилой площади, которая включает только площадь жилых комнат, в  том числе площадь спальных и  столовых комнат, комнат для игр, учебы  и отдыха, а также площадь утепленных веранд, оборудованных для проживания.

     Общая площадь жилого помещения состоит  из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений  вспомогательного использования, предназначенных  для удовлетворения гражданами бытовых  и иных нужд, связанных с их проживанием  в жилом помещении, за исключением  балконов, лоджий, веранд и террас (ч. 5 ст. 15 ЖК РФ). К общей площади относятся  площади всех жилых комнат квартиры и имеющихся в ней вспомогательных (подсобных) помещений (коридоры, кухня, ванная комната, кладовые и т.д.).

     Жилые помещения (строения) делятся также  на следующие группы:

     - помещения (строения) квартирного типа. В таких жилых помещениях вся или преобладающая часть площади занята квартирами;