Приватизация жилищного фонда. Понятие, основные принципы и условия приватизации жилья

     В соответствии с Положением о реорганизации  и приватизации государственно-кооперативных (кооперативно-государственных) предприятий  агропромышленного комплекса, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 4 сентября 1992 г. № 708,  при реорганизации колхоза или  совхоза в отношении объектов жилого фонда могло быть принято  одно из следующих решений:

     а) передача в муниципальную собственность;

     б) передача или продажа гражданам  занимаемых ими помещений в порядке, установленном Законом о приватизации и соответствующим решением Советов  народных депутатов;

     в) включение в уставный капитал  реорганизуемого колхоза или  совхоза.

     Соответственно  если жилищный фонд, ранее принадлежащий  колхозу или совхозу, был передан  в муниципальную собственность, то его передача в собственность  граждан осуществляется в соответствии с Законом о приватизации.

     До  реорганизации и в момент реорганизации  колхозы и совхозы могли заключать  договоры приватизации жилья. С момента  окончания реорганизации и регистрации  нового юридического лица жилищный фонд, включенный в уставный капитал реорганизованного  юридического лица, не подлежит приватизации, поскольку не может быть отнесен  ни к объектам государственной или  муниципальной собственности, ни к  объектам, находящимся в собственности  общественных организаций.

     3) приватизации подлежат только  жилые помещения, пользование  которыми осуществляется на основании  договора социального найма.

     Жилые помещения, занимаемые гражданами на основании  коммерческого найма или ином основании, приватизированы быть не могут. Незаселенные жилые помещения  не могут быть приватизированы путем  безвозмездной передачи.

     4) возникновение права на приватизацию  должно следовать из волеизъявления  на приватизацию или отказа  от участия в ней.

     Жилые помещения подлежат передаче в собственность  только на добровольной основе, при  наличии согласия на приватизацию всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет (ст. 2 Закона о приватизации). Следовательно, законность приватизации будет соблюдена тогда, когда в ней участвуют все  проживающие в жилом помещении  лица либо достигнуто соглашение на передачу жилья только одному или нескольким из них (отказ от приватизации).

     Необходимо  учитывать жилищные права граждан, которые в данной квартире на момент приватизации не проживают, но имеют  законное право на проживание. Статьей 71 ЖК РФ установлено, что временное  отсутствие нанимателя жилого помещения  по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним  членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение  их прав и обязанностей по договору социального найма.

     Для приватизации жилого помещения необходимо получить согласие не только членов семьи нанимателя, фактически проживающих на жилой площади, вопрос о приватизации которой ставится, но и тех лиц, которые членами семьи нанимателя не являются, но имеют равное с нанимателем и членами его семьи право пользования жилым помещением. Такое согласие необходимо и в тех случаях, когда бывшие члены семьи нанимателя по не зависящим от них причинам на приватизируемой жилой площади не проживают.

     Согласно  п. 4 ст. 71 СК РФ ребенок, в отношении  которого родители (один из них) лишены родительских прав, сохраняет право  собственности на жилое помещение  или право пользования жилым  помещением, а также сохраняет  имущественные права, основанные на факте родства с родителями и  другими родственниками, в том  числе право на получение наследства.

     Согласно  ч. 2 ст. 7 Закона о приватизации в  договор передачи включаются несовершеннолетние лица, имеющие право пользования  данным жилым помещением и проживающие  совместно с лицами, которым это  жилое помещение передается в  общую с несовершеннолетними  собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных  лиц, но не утратившие право пользования  данным жилым помещением.

     Таким образом, право на приватизацию сохраняют  несовершеннолетние, снятые с регистрационного учета по различным основаниям, направленные в образовательные и лечебные учреждения, к родственникам и  опекунам (попечителям), в том числе и к приемным родителям.

     5) бесплатность.

     Данный  принцип означает, что жилое помещение  передается в собственность граждан  в порядке приватизации бесплатно. Однако следует отметить, что в  целом на территории Российской Федерации  бесплатной приватизация жилья стала  не сразу, а с декабря 1992 г. (после  внесения Законом РФ от 23.12.92 № 4199-1 изменений  и дополнений в действующий Закон). До этого приватизация осуществлялась на смешанных условиях: общая площадь в размере 18 кв. м на человека и 9 кв. м на семью предоставлялась бесплатно, а остальная площадь - за плату. В ряде регионов размер бесплатно передаваемой площади был иным (например, 20 кв. м + 10 кв. м или 18 кв. м + 12 кв. м). В некоторых регионах по решению государственных органов сразу же был установлен бесплатный порядок передачи жилья в собственность граждан.

     6) однократность.

     Использовать  право на бесплатное приобретение в  собственность жилого помещения  в домах государственного и муниципального фонда гражданин Российской Федерации  может только один раз. Это правило  не относится к несовершеннолетним, ставшим собственниками занимаемого  жилого помещения в порядке приватизации. По достижении совершеннолетия они  не утрачивают право на однократную  бесплатную приватизацию жилого помещения. При этом несовершеннолетние граждане могут приватизировать жилое  помещение также только один раз. В абз. 1 ст. 11 Закона о приватизации четко установлено право всех граждан без указания возраста приватизировать занимаемое жилое помещение один раз, а для несовершеннолетних в соответствии с абз. 2 установлено дополнительное право однократной приватизации по достижении совершеннолетия. Таким образом, гражданин может участвовать в приватизации жилья два раза: первый раз в возрасте до 18 лет, второй раз - после его достижения. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

4. Порядок приватизации жилых  помещений

     Одними  из оснований для изменения особого  правового режима жилого помещения, обусловленного целями его использования, являются приватизация и расприватизация (деприватизация) жилого помещения, когда жилое помещение переходит из жилищного фонда социального использования в индивидуальный жилищный фонд и наоборот.

     Вопросы расприватизации (деприватизации) как и приватизации жилого помещения урегулированы ранее упомянутым Законом «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», а также статьями 2, 19, 20 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее - Вводный закон). 

     Ст. 1 Закона о приватизации дает понятие  приватизации жилищного фонда РФ. А Статьей 4 Закона о приватизации предусмотрен запрет на приватизацию жилых помещений, находящихся в  аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебных жилых помещений, за исключением жилищного фонда  совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных.

     Относительно  первой категории жилых помещений  представляется правильным установить запрет приватизации не только «аварийных»  жилых помещений, а всех жилых  помещений, которые признаны непригодными для проживания граждан. Применение в отношении жилого помещения понятия «аварийное состояние» вызывает определенные сложности, так как законодатель употребляет понятие «аварийный» только в отношении многоквартирного дома (ст. 32 ЖК РФ), тогда как в отношении жилого помещения используется понятие «непригодный для проживания» (ст. 12-15, 57, 73, 85, 87 ЖК РФ).  Аварийность является специальным случаем или одной из причин непригодности. 

     Что касается жилых помещений, находящихся  в общежитиях, и служебных жилых  помещений, то запрет на их приватизацию сформулирован слишком узко. Согласно ст. 92 ЖК РФ, к специализированным жилым помещениям помимо служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях относятся также жилые помещения маневренного фонда; жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения; жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев; жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами; жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан. Причем в отношении всех этих видов действует общий запрет отчуждения, в том числе приватизации (ч. 2 ст. 92 ЖК РФ).

     Граждане получат возможность приватизировать и отчуждать ряд жилых помещений, ранее относимых к специализированному жилищному фонду, в отношении которых была запрещена приватизация.

     Порядок передачи жилых помещений в собственность  в результате приватизации установлен в ст. 6 Закона о приватизации.

     Передача  жилых помещений в собственность  граждан осуществляется уполномоченными  собственниками указанных жилых  помещений органами государственной  власти, органами местного самоуправления, а также государственными или  муниципальными унитарными предприятиями, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, государственными или муниципальными учреждениями, казенными  предприятиями, в оперативное управление которых передан жилищный фонд.

     В случае осуществления передачи унитарными и казенными предприятиями, а  также учреждениями согласия собственника в лице соответствующего органа по управлению государственным или  муниципальным имуществом не требуется.

     Статьей 217 ГК РФ установлен приоритет норм приватизационного законодательства перед нормами ГК РФ о порядке прекращения права государственной (муниципальной) собственности; из этого следует, что нормы главы 19 ГК РФ в части получения согласия собственника имущества при распоряжении этим имуществом предприятиями или учреждениями не применяются. 

     Решение вопроса о приватизации жилых  помещений должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи следующих документов:

     - заявление (заявления) на приватизацию  занимаемого жилого помещения,  подписанное всеми совершеннолетними,  а также несовершеннолетними  в возрасте от 14 до 18 лет членами  семьи нанимателя;

     - документ, подтверждающий право  граждан на пользование жилым  помещением (договор социального  найма, ордер на жилое помещение);

     - справка, подтверждающая, что ранее  право на приватизацию жилья  не было использовано;

     - разрешение органов опеки и  попечительства в случаях отказа  от включения несовершеннолетних  в число участников общей собственности  на приватизируемое жилое помещение .

     Передача  жилых помещений в собственность  граждан оформляется договором  передачи, который заключается с  гражданином от имени собственника органами государственной власти или  органами местного самоуправления или предприятиями, учреждениями, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находится соответствующее жилое помещение. Нотариального удостоверения договора передачи и государственной регистрации не требуется. Государственной регистрации подлежит только переход права собственности к гражданам, приватизирующим жилые помещения (ст. 7 Закона о приватизации).

     Договор передачи в рамках приватизации, имея безвозмездный характер, сходен с договором дарения. 

     Договор передачи жилого помещения из государственной или муниципальной собственности в собственность граждан и договор дарения, не смотря на общие признаки, различаются. При приватизации жилого помещения происходит изменение особого правового режима жилого помещения, поскольку жилое помещение переходит из жилищного фонда социального использования в индивидуальный жилищный фонд, т.е. меняется цель его использования. Передача жилого помещения при приватизации связана прежде всего с существенными изменениями правового режима жилой площади (объекта этих отношений).  В отличие от приватизации передача жилого помещения по договору дарения не влечет изменения особого правового режима переданного жилого помещения, поскольку при такой передаче цель использования жилого помещения не меняется.

     От  приватизации следует отличать расприватизацию (деприватизацию)  жилого помещения, которая представляет собой обратный процесс, когда жилое помещение переходит из индивидуального жилищного фонда в жилищный фонд социального использования.

     Вопросы расприватизации урегулированы статьей 9.1 Закона о приватизации, согласно которой граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с этими гражданами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления соответствующих муниципальных образований.