Приватизация жилищного фонда. Понятие, основные принципы и условия приватизации жилья

     -   строения типа общежития;

     - строения дачного типа, приспособленные для постоянного, круглогодичного проживания (летние дачи к ним не относятся),  однако по нашему мнению, в состав жилищного фонда они могут быть включены только в случае придания указанным строениям юридического статуса жилого дома;

     - помещения казарменного типа  для размещения отдельных категорий  военнослужащих. Требования к ним  и порядок пользования ими  определяются Уставом внутренней  службы Вооруженных Сил Российской  Федерации и ведомственными нормативными  правовыми актами.

     По  нашему мнению, жилые помещения целесообразно  классифицировать также по характеру  пользования ими на жилые помещения  постоянного пользования и жилые  помещения непостоянного пользования.

     К первым относятся: жилые помещения, предоставляемые в домах государственного и муниципального жилищных фондов по договору социального найма; жилые  помещения, предоставляемые в домах  ЖСК и ЖК; жилые помещения, находящиеся  в собственности граждан. Сроки  проживания в указанных помещениях ничем не ограничены, а выселение из них возможно лишь в исключительных случаях.

     Ко  вторым относятся: специализированные жилые помещения.

Понятие «специализированные дома» впервые  появилось в Законе РФ «Об основах  федеральной жилищной политики» (ст. 1 и 12), в котором определялось, что  данные дома предназначены для проживания отдельных категорий граждан  в порядке и на условиях, установленных  законодательством Российской Федерации  и ее субъектов.

     В ЖК РФ используются понятия «специализированный  жилищный фонд», «специализированные  жилые помещения».

     К специализированным жилым помещениям относятся:

     – служебные жилые помещения;

     – жилые помещения в общежитиях;

     – жилые помещения маневренного фонда;

     – жилые помещения в домах системы  социального обслуживания

населения;

     – жилые помещения фонда для  временного поселения вынужденных  переселенцев;

     – жилые помещения фонда для  временного поселения лиц, признанных беженцами;

     – жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан.

     В качестве специализированных жилых  помещений используются жилые помещения  государственного и муниципального жилищных фондов. Использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения такого помещения к специализированному жилищному фонду с соблюдением установленных требований. При этом отнесение жилых помещений к специализированному жилищному фонду не допускается, если жилые помещения заняты по договорам социального найма, найма жилого помещения, находящегося в государственной или муниципальной собственности жилищного фонда коммерческого пользования, аренды, а также если имеются обременения прав на это имущество (п. 3 Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 26 января 2006 г. № 42)

     В соответствии со ст. 17 ЖК РФ жилое помещение  предоставляется для проживания в нем. В то же время допускается  использование жилого помещения  для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской  деятельности проживающими в нем  на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.  В данном случае к гражданам, осуществляющим указанную деятельность, например, относятся нотариусы в соответствии с Основами законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 года , адвокаты в соответствии с Федеральным законом «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации» от 31 мая 2002 года  и другие категории граждан.

     Не  допускается размещение в жилых  помещениях промышленных производств. Иное использование может повлечь  расторжение договора социального  найма в силу ч. 4 ст. 83 ЖК РФ. Указанное  положение ЖК РФ сообщается с ч. 1 п. 3 ст. 288 ГК РФ, запрещающей размещение промышленных производств в жилых домах в целом, то есть, как в жилых, так и в нежилых помещениях, которые могут находиться в таком доме.  Проблема заключается в отсутствии легального раскрытия понятия «промышленное производство», в том числе в целях жилищного законодательства. В иных законодательных актах также нет определений данного понятия, что на практике может привести к сложностям при решении вопросов об отнесении какого-либо вида деятельности к «промышленному производству».

     Пользование жилым помещением осуществляется с  учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации.

     Одним из производных способов приобретения права собственности на жилые  помещения, то есть, при котором происходит передача права собственности на жилые помещения, является приватизация, порядок которой урегулирован жилищным законодательством, которая имеет  свои особенности и принципы.

3. Понятие и принципы приватизации жилых помещений

     В соответствии со ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной (муниципальной) собственности, может быть передано его собственником в собственность  граждан и юридических лиц  в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и  муниципального имущества (ст. 217 ГК РФ). Согласно ст. 235 ГК РФ по решению собственника в порядке, предусмотренном законами о приватизации, имущество, находящееся  в государственной или муниципальной  собственности, отчуждается в собственность  граждан и юридических лиц.

     Из  указанных положений следует, что:

     1) к сделкам по приватизации  публичной собственности применяется  специальное законодательство, которое  устанавливает порядок приватизации;

     2) к сделкам по приватизации  ограниченно применяются принципы  автономии воли и свободы договора, поскольку орган государственной  власти или местного самоуправления, действующий от имени публичного  собственника, не может отчуждать  имущество как частный собственник:  по своему выбору любому лицу, любым способом, на любых условиях  и за любую цену.

     Следует иметь в виду, что сделки по отчуждению имущества государственным (муниципальным) унитарным предприятием или учреждением  не являются приватизацией, хотя и влекут переход из публичной собственности  в частную. Сделки по распоряжению имуществом учреждений и унитарных предприятий совершаются ими от собственного имени и по своему усмотрению и регулируются нормами ГК РФ в соответствии с содержанием права хозяйственного ведения (оперативного управления).

     Как уже упоминалось выше, основанием для начала приватизации жилья стал Закон РФ от 4 июля 1991 г. за № 1541 — 1 «О приватизации жилищного фонда в  Российской Федерации». Несмотря на то, что за прошедшие годы в него было внесено много изменений, дополнений, уточнений, передача квартир и комнат в собственность граждан стала  реально выполнимой.

     В последующие годы, вплоть до настоящего времени, различными государственными органами принимались другие законы и распоряжения, уточняющие и прописывающие  процедуру оформления жилья в  собственность, ее регистрацию, налогообложение. Но основными нормативными правовыми актами, регулирующими процесс приватизации жилых помещений на ряду с Законом РФ о приватизации жилищного фонда являются: Положение о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденное решением коллегии Комитета Российской Федерации по муниципальному хозяйству 18 ноября 1993 г. и Федеральный Закон «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» от 29 декабря 2004 г.

     В соответствии со ст. 1 Федерального закона «О приватизации жилищного фонда  в Российской Федерации» приватизация жилых помещений — бесплатная передача в собственность граждан  Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фондах, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, — по месту бронирования жилых помещений.  Таким образом, объектом приватизации жилых помещений, являются жилые помещения, находящиеся в государственном или муниципальном жилом фонде.

     Приватизация  является основанием приобретения права  собственности на жилое помещение, которое уже находилось в пользовании  у лиц, участвующих в приватизации, но не является одним из способов жилищного  обеспечения граждан.

     Граждане - наниматели жилых помещений в  домах государственного и муниципального жилищного фонда имеют право  на бесплатную приватизацию занимаемых ими жилых помещений путем  заключения с органами местного самоуправления (либо с государственными предприятиями  или учреждениями) договора о безвозмездной  передаче жилого помещения в их собственность.

     Способ  приватизации жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда - их безвозмездная передача нанимателям.

     К основным принципам приватизации жилых  помещений относятся следующие:

     1) право приватизации предоставлено  только гражданам Российской  Федерации.

     Указанное правило следует из Федерального закона «О внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс Российской Федерации и Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного  фонда в Российской Федерации» от 15 мая 2001 г. № 54-ФЗ, которым в Закон  о приватизации внесены существенные изменения, в соответствии с которыми с 31 мая 2001 г. (дата вступления Закона в  действие) приватизировать жилые  помещения могут только граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения на основании договора социального найма.

     До  вступления в силу указанного Закона участие в приватизации не было связано  с наличием гражданства Российской Федерации. Указанный Закон установил  запрет на участие в приватизации жилья иностранных граждан, что  допустимо в силу п. 3 ст. 62 Конституции  Российской Федерации, согласно которому иностранные граждане и лица без гражданства обладают теми же правами и обязанностями, что и граждане Российской Федерации, кроме случаев, установленных законом или международным договором;

     2) приватизации подлежат только  жилые помещения государственного  и муниципального жилищного фонда.

     Граждане  могут приватизировать жилые  помещения только в домах государственного и муниципального жилищного фонда, в том числе жилые помещения, находящиеся на праве хозяйственного ведения и оперативного управления у предприятий и учреждений, а  также жилищный фонд, временно находящийся  у приватизированных предприятий, который не вошел в уставный капитал  этих предприятий и в соответствии с планом приватизации подлежит передаче в муниципальную собственность.

     В зависимости от того, к какой форме  собственности относится предприятие  или учреждение, жилищный фонд, находящийся  у предприятий и учреждений на праве хозяйственного ведения и  оперативного управления, является либо государственной собственностью (федеральной  или субъекта Российской Федерации), либо муниципальной собственностью.

     Закон о приватизации не распространяется на передачу гражданам занимаемых ими  жилых помещений, находящихся в  собственности хозяйственных обществ (например, акционерных обществ, обществ  с ограниченной ответственностью), поскольку безвозмездная передача указанными юридическими лицами жилья  в собственность граждан не является сделкой приватизации, а является гражданско-правовой сделкой дарения, которая регулируется нормами ГК РФ.

     В отношении жилищного фонда, находящегося в собственности общественных объединений (организаций), законодательство о приватизации жилых помещений содержит рекомендательную норму, согласно которой общественным объединениям было рекомендовано осуществлять передачу и продажу находящегося в их собственности жилья в  собственность граждан на условиях, предусмотренных для государственного и муниципального жилищного фонда. Аналогичные рекомендации относились и к приватизации жилищного фонда  колхозов.