Проблема правового регулирования договора аренды недвижимого имущества

Так, законом могут быть ограничены права иностранных граждан, лиц  без гражданства на аренду земельного участка (п. 1 ст. 22 ЗК). На титулах постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования земельные участки  из земель, находящихся в государственной  или муниципальной собственности, используются только лицами, указанными в п. 1 ст. 20, п. 1 ст. 24 ЗК (государственными и муниципальными учреждениями, федеральными казенными предприятиями и др.). Граждане и юридические лица, обладающие земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться  земельным участком (п. 4 ст. 20 ЗК). Распоряжение земельным участком, находящимся  у гражданина на праве пожизненного наследуемого владения, не допускается, за исключением перехода прав на земельный  участок по наследству (п. 2 ст. 21 ЗК).

Если же договор аренды здания или  сооружения не определяет форму землепользования, к арендатору автоматически переходит  на срок аренды здания или сооружения право пользования соответствующей  частью земельного участка (при условии, что в законе отсутствуют ограничения  на переход прав землепользования). Основанием перехода к арендатору права  пользования на землю является закон: ч. 2 п. 2 комментируемой статьи и договор  аренды здания или сооружения как  правоустанавливающий документ⁵.

В п. 3 ст. 652 устанавливается порядок  предоставления в аренду здания или  сооружения, расположенного на чужом  для арендодателя земельном участке. К примеру, земля - государственная  собственность и передана в аренду или в бессрочное пользование  владельцу здания или сооружения.

Правило п. 3 носит диспозитивный  характер и воспроизводит смысл  положений п. 3 ст. 271 ГК о том, что  собственник недвижимости, находящейся  на чужом земельном участке, распоряжается  недвижимостью по своему усмотрению постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором. Поэтому допустимость аренды здания или сооружения, расположенного на чужом земельном участке, определяется прежде всего условиями пользования земельным участком. Это означает также, что арендодатель здания или сооружения, не являющийся собственником земли, вправе по своему усмотрению, т.е. без согласия собственника земельного участка, сдать в аренду здание или сооружение, расположенное на чужом земельном участке, если при этом не нарушаются условия землепользования, установленные законом или договором с собственником земельного участка. Если же перемена в лице владельца здания (сооружения) повлечет изменение установленных условий землепользования, согласие собственника земельного участка на аренду здания или сооружения необходимо.

Свободы распоряжения недвижимостью, к примеру, лишен владелец здания (сооружения), находящегося на чужом  земельном участке, в пределах которого расположен объект археологического наследия. Пользователь такого участка владеет  и пользуется им с соблюдением  требований законодательства об охране объектов культурного наследия⁶. При таких обстоятельствах, если предполагаемый арендатор здания (сооружения) не располагает возможностями для соблюдения указанного законодательства, то аренда здания или сооружения без согласия собственника земельного участка недопустима.

СТ. 653 (подобно положениям п. 1 ст. 617 ГК о перемене на стороне арендодателя) служит идее придания устойчивого характера  арендным отношениям в случае перемены собственника (землепользователя, землевладельца) земельного участка, на котором находится  переданное в аренду здание или сооружение.

И гражданское, и земельное законодательство допускает возможность продажи  земли, занятой зданием или сооружением (см. п. 1, 2 ст. 552 ГК, п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 ЗК). Земельный участок, как правило, продается вместе с находящимся  на нем зданием или сооружением. В то же время допускается продажа  только земельного участка без отчуждения расположенной на нем недвижимости. Подобное возможно, к примеру, если здание (сооружение) и земельный  участок, который обслуживает этот объект, имели разный правовой режим. К примеру, земля - государственная  собственность и передана в аренду или в бессрочное пользование  собственнику здания или сооружения, который и решил ее выкупить. Юридическим  лицам - собственникам зданий и сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной  или муниципальной собственности, предоставлено исключительное право  на покупку земельных участков путем  их приватизации (ч. 2 п. 1 ст. 36 ЗК).

Переход к другому лицу права  собственности и других вещных прав на земельный участок, обремененный правами на землю арендатора расположенной  на ней недвижимости, не служит основанием для изменения или расторжения  договора аренды здания или сооружения. При этом действует правило о  следовании права аренды за вещью. К  другому лицу переходят в полном объеме все права и на него возлагаются  все обязанности его предшественника  по земельным отношениям. Соответственно новый собственник или иной титульный  владелец земельного участка не вправе до истечения срока действия договора аренды здания (сооружения) требовать  изменения условий землепользования, ссылаясь на изменения в составе участников земельных отношений.⁷

Условия такого землепользования, объем  прав арендатора здания, сооружения остаются прежними, существовавшими до продажи  земельного участка.

Правило о сохранении прав арендатора здания или сооружения на пользование  земельным участком действует только в случае перемены собственника (землевладельца, землепользователя) по договору купли-продажи. Оно не применяется, если перемена произошла  по иным основаниям (наследование, реорганизация  юридического лица - собственника, реквизиция, договоры дарения или ренты и  др.). Такое ограничение вряд ли всегда оправданно. Было бы целесообразнее, по аналогии с нормой п. 1 ст. 617 ГК, распространить правило о сохранении прав арендатора здания или сооружения на пользование  соответствующим земельным участком для всех случаев отчуждения земли.

Такое положение, согласно которому арендатор  здания (сооружения) сохраняет за собой  право пользования частью земельного участка, занятой зданием (сооружением) и необходимой для его использования  по назначению, и в случае изменения  собственника земельного участка, в  том числе в результате его  продажи другому лицу (ст. 653 ГК), призвано способствовать стабильности арендных отношений и защите прав и законных интересов арендатора.

В договоре аренды здания (сооружения) значительно возрастает по сравнению  с арендой иного имущества  роль условия договора об арендной плате (ст. 654 ГК). Цена договора аренды здания (сооружения) является его существенным условием.

К обязательствам, возникающим из договора аренды здания (сооружения), не могут быть применены общие правила  об аренде, действующие в случаях, когда договором не определены размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы. Согласно общим положениям об аренде в подобных ситуациях стороны  должны руководствоваться условиями  об арендной плате, обычно применяемыми при аренде аналогичного имущества  при сравнимых обстоятельствах (ст. 614 ГК). Если же объектом аренды является здание или сооружение, при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания (сооружения) считается незаключенным.

Суть специального правила, регулирующего  отношения, связанные с арендой  зданий и сооружений, состоит в  том, что к указанным правоотношениям  не подлежат применению диспозитивные  нормы, позволяющие определить существенное условие о размере арендной платы  на тот случай, когда в документе, подписанном сторонами, отсутствует  пункт об арендной плате.

Предусматривая обязательность для  договора аренды здания (сооружения) условия  о размере арендной платы, ГК не включает каких-либо специальных правил относительно формы арендной платы, порядка и  сроков внесения арендатором арендных платежей. Поэтому в этой части  сохраняют своей действие общие  положения об аренде (ст. 614 ГК). И  применительно к договору аренды здания или сооружения условие об арендной плате вовсе не обязательно  должно определяться в форме твердой  суммы платежей, вносимых периодически или единовременно. Стороны могут  договориться об иных формах арендной платы, в частности: в виде установленной  доли доходов арендатора от использования  здания (сооружения); в форме услуг  со стороны арендатора, оказываемых  арендодателю; путем возложения на арендатора затрат на капитальный ремонт здания (сооружения), и т.д. Главное, чтобы встречное предоставление арендатора, получаемое арендодателем  в качестве арендной платы, имело  бы в договоре денежную оценку, что позволяло бы говорить о наличии соглашения сторон относительно размера арендной платы.

Специальные требования к форме  договора аренды здания (сооружения) состоят  в том, что такой договор должен быть заключен в виде единого документа, подписанного сторонами. Несоблюдение этих требований влечет недействительность договора. ГК РФ не требует нотариального  удостоверения договора аренды здания или сооружения, впрочем, как и  любой другой сделки с недвижимостью, за исключением случаев, установленных  законом.

ГК РФ содержит лишь основные положения, связанные с регистрацией договоров  аренды недвижимости, устанавливая требуемую  форму договора, а также условия  действительности данной сделки и сроки, при которых такой договор  аренды подлежит государственной регистрации. Более детальное регулирование отношений, связанных с регистрацией договоров аренды, и иных прав осуществляется Федеральным законом от 21.07.97 г. №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", который вступил в силу на территории Российской Федерации с 1 февраля 1998 г⁸. В соответствии с этим Законом аренда недвижимого имущества выступает как ограничение (обременение) прав на это недвижимое имущество и подлежит государственной регистрации наряду с сервитутом, ипотекой, доверительным управлением (ст. 4 Закона). Часть 2 п. 1 ст. 14 Закона устанавливает, что проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки. Таким образом, при предъявлении в регистрирующий орган наряду с документами, указанными в ст. 17 Закона, договора аренды здания, сооружения на этом договоре совершается специальная регистрационная надпись (как правило, в виде штампа установленной формы).

Общий порядок регистрации прав на недвижимое имущество определен  Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ. Приказом Минюста России от 6 августа 2004 г. N 135 ⁹утверждена Инструкция о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества. В Инструкции обобщены действующие правила регистрации арендных договоров, указано, в каком порядке нужно представлять документы на государственную регистрацию таких договоров и как будет проходить их правовая экспертиза.

Государственная регистрация договора аренды здания (сооружения) одновременно означает обременение права собственности  или иного вещного права арендодателя на соответствующий объект, сданный  в аренду. Соответствующие сведения о договоре аренды здания (сооружения) вносятся в подраздел III Единого  государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним - «Записи  об ограничениях (обременениях) права  собственности и других вещных прав на объект недвижимого имущества». В указанном подразделе Единого  государственного реестра имеется  специальная часть (подраздел 111-1) для  записей сведений об аренде. На месте  записи об аренде в графу «Описание  предмета аренды» заносятся данные об арендуемом объекте недвижимости или его части, а в графе  «Срок» указываются даты начала и  окончания аренды или дата начала аренды и ее продолжительность; если срок аренды договором не определен, вместо продолжительности аренды пишутся  слова «срок не определен».

В случае прекращения договора аренды здания или сооружения указанные  записи об обременении права собственности  или иного вещного права арендодателя погашаются специальным штампом  погашения регистрационной записи, проставляемым на лицевой стороне  листа записи об аренде. В штампе погашения регистрационной записи проставляется дата регистрации прекращения соответствующего обременения и имя регистратора, заверенные подписью последнего.

Никаких отдельных разделов, куда могли бы вноситься сведения о государственной регистрации права аренды Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним не содержит, да в этом и нет необходимости, поскольку право аренды здания или сооружения возникает из зарегистрированного договора аренды и им же удостоверяется.

Согласно информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. №53¹⁰ условия ст. 651 ГК РФ распространяются также и на аренду нежилого помещения, т. е. «объект, входящий в состав зданий и сооружений». Это поставило жирную точку в спорах о государственной регистрации краткосрочных арендных отношений нежилых помещений.

Теперь можно с уверенностью говорить о том, что договор аренды нежилых помещений, зданий и сооружений, заключенный на срок менее года, не подлежит государственной регистрации  и считается заключенным с  момента, определенного в соответствии с п. 1 ст. 433 ГК РФ, т. е. с момента  подписания его сторонами.

1.2. Форма  и государственная регистрация  договора аренды здания или  сооружения

Согласно ст.651 ГК РФ письменная форма  для договора аренды зданий и сооружений является обязательной. В противном  случае несоблюдение формы договора влечет его недействительность. Однако простой письменной формы, для заключения договора аренды зданий (сооружений) в  большинстве случаев недостаточно. В соответствии с п. 2. ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации  и считается заключенным с  момента такой регистрации.

Государственная регистрация права  аренды недвижимого имущества регулируется Федеральным законом от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ[1]. Как отмечается в абзаце первом статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.