Проблема правового регулирования договора аренды недвижимого имущества

Арендная плата дифференцируется в зависимости от степени износа здания или сооружения, вида деятельности арендатора при использовании объекта (биржевая, банковская, образовательная, игорный бизнес и т.п.), вида и качества строительного материала (кирпич, бетон  и проч.), статуса здания (объект культурного  наследия народов России), типа здания (производственное, складское и т.п.), степени технического обустройства, удобств коммерческого использования (выход на магистрали, местонахождение  от станций метро и т.п.) и других показателей.

Плата за аренду здания или сооружения включает плату за пользование земельным  участком (п. 2 ст. 654 ГК). Правило это  диспозитивное, и законом или  договором может быть предусмотрена  отдельная плата за землю наряду с платой за аренду здания или сооружения. Законом или договором может  быть предусмотрена отдельная плата  за землю наряду с платой за аренду здания или сооружения, в частности, за землю может подлежать уплате земельный налог по правилам налогового законодательства. Кроме того, земля может быть передана на праве безвозмездного пользования.

Необходимо также уяснить сущность и место дополнительных платежей, таких, как плата за коммунальные услуги, за электроэнергию и т.п. На практике оплата коммунальных услуг  производится арендатором по отдельным  счетам сверх арендной платы ... по установленным  тарифам, ценам и фактическому потреблению. Думается, что такой подход не совсем верен. Понимание здания как объекта аренды должно быть целостным, "как единой совокупности, состоящей из пространства, ограниченного стенами, потолком и полом, а также из элементов технического обустройства (водопровода, канализации, горячей воды, центрального отопления, электричества)"¹⁵. Комплексное понимание такого объекта аренды, как здание, вытекает из закона. Так, ст. 611 ГК РФ, регламентирующая обязанность арендодателя по предоставлению имущества арендатору, обязывает передать это имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества вместе со всеми принадлежностями. Таким образом, если в здании есть электроэнергия, вода, тепло и прочие удобства, то арендодатель должен предоставить их арендатору вместе со зданием. "Просто стены" вряд ли кому-нибудь необходимы. Более того, здание только тогда является зданием, когда в нем содержатся коммуникации, необходимые для использования этого здания: система отопления, внутренняя сеть водопровода, газопровода, канализации и пр. В соответствии с классификатором основных фондов ОК 013-94 сети включаются в состав здания по следующим правилам: водо-, газо- и теплопроводные устройства, а также устройства канализации включаются в состав зданий, начиная от вводного вентиля или тройника у зданий или от ближайшего смотрового колодца, в зависимости от места присоединения подводящего трубопровода. Проводку электрического освещения и внутренние телефонные и сигнализационные сети включают в состав зданий, начиная от вводного ящика или кабельных концевых муфт (включая ящик и муфты), или проходных втулок (включая сами втулки).

Подтверждение вышеприведенного вывода можно найти и в судебной практике.

ЗАО "Маркос-Групп" (арендодатель) обратилось в Арбитражный суд  города Москвы с иском к ТОО "Густав" (ООО "Густав"), являющемуся арендатором, о выселении ответчика из занимаемых нежилых помещений площадью 1680,3 кв. м, расположенных по адресу: Москва, ул. Алабяна, д. 3, стр. 1. Решением суда от 26.08.1997 иск удовлетворен.

Федеральный арбитражный суд Московского  округа Постановлением от 22.12.1997 оставил  решение в силе.

Свое требование арендодатель обосновал  тем, что ответчик не оплатил счета  МГП "Мосгортепло" и коммерческого  управления "Мосводоканал". Однако материалы дела свидетельствуют  о том, что названные счета  адресованы истцу, а не ответчику. Следовательно, неоплата ответчиком платежных требований МГП "Мосгортепло" и коммерческого  управления "Мосводоканал" за оказанные  услуги не может свидетельствовать  о нарушении условий договора¹⁶

Таким образом, здание является целостной  системой, и обязывать арендатора заключать отдельные договоры со всеми городскими службами нецелесообразно. Поскольку абонентом, получающим коммунальные услуги, является арендодатель, арендатору в подобном случае пришлось бы получать статус субабонента, а это не всегда возможно. В соответствии со ст. 545 ГК РФ абонент по договору энергоснабжения может передавать энергию, принятую им от энергоснабжающей организации через присоединенную сеть, другому лицу (субабоненту) только с согласия энергоснабжающей организации. В суботношениях абонент занимает место энергоснабжающей организации, оставаясь ответственным перед ней. В свою очередь, субабонент также должен иметь присоединенную сеть, принимающее энергию устройство и другое оборудование, необходимое для приема энергии. Арендатор этим требованиям не соответствует, поскольку все сети, которыми он располагает, принадлежат арендодателю. Заключение договора энергоснабжения арендатором непосредственно с энергоснабжающей организацией противоречило бы ГК РФ и судебной практике. В соответствии со ст. 539 ГК РФ субъектами договора энергоснабжения являются энергоснабжающая организация и абонент. Арендодатель не может быть энергоснабжающей организацией, поскольку сам является абонентом соответствующей организации и получает энергию на основании договора. Арендатор получает энергию в связи с договором аренды, соответственно условие об оплате этой энергии должно рассматриваться как часть условия об арендной плате.

Необходимо подчеркнуть, что арендная плата может включать в себя все  вышеуказанные платежи, однако арендатор  не должен заключать отдельные договоры с соответствующими службами. Кроме  того, такая ситуация может привести к усложненной процедуре заключения самого договора аренды. Включение  всех платежей в общую сумму арендной платы, во-первых, не противоречит закону, во-вторых, может решить проблему краткосрочных  договоров аренды зданий. В последнем  случае арендатору не придется обременять себя дополнительными затратами  на заключение дополнительных договоров, поскольку все соответствующие  платежи будут учтены в сумме  арендной платы.

В практике нередко встречается  расхождение между фактическим  размером здания или сооружения и  размером, указанным в его техническом  паспорте и других официальных документах, составленных органами технической  инвентаризации объектов недвижимости. Подобное возникает зачастую в силу того, что при технической инвентаризации объекта и составлении технического паспорта на здание (сооружение) и экспликации  к нему размер общей площади такой недвижимости, как правило, исчисляется путем суммирования площади расположенных на ней либо встроенных в нее помещений. Их площадь при этом может исчисляться в одних случаях исходя из размеров внутренней части помещения, в других же - исходя из размеров наружной его части и т.п.

Если плата за аренду здания или  сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) (предположим, за 1 кв. м) или иного  показателя его размера (к примеру, исходя из кубического метра), то при  несовпадении фактического размера  переданного арендатору здания или  сооружения и размера, зафиксированного в официальных документах (независимо от причин такого расхождения), арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору объекта

Оплата осуществляется обычно помесячно  либо поквартально. Широко распространена предварительная форма оплаты.

Практика свидетельствует, что  стороны договора аренды зданий и  сооружений часто по-разному толкуют  нормы закона по определению и исчислению арендной платы. В связи с этим приведем следующий пример из судебной практики:

При определении размера задолженности  по арендной плате применяются ставки, согласованные сторонами при  подписании договора и зарегистрированные в установленном порядке (постановление  Федерального Арбитражного суда Московского  округа от 04.03.02 по делу N КГ-А40/915-02)¹⁷.

«Согласно условиям договора аренды нежилых помещений, заключенного между  арендодателем и арендатором  в декабре 1999 г., арендатор был  обязан вносить арендную плату ежеквартально  с оплатой до 5-го числа первого  месяца текущего квартала в соответствии с расчетом арендной платы, являющимся неотъемлемой частью договора. Соглашением сторон расчет арендной платы был изменен с I квартала 2001 г.

Поскольку арендатор допустил просрочку  в уплате арендных платежей по договору, арендодатель обратился с иском  в арбитражный суд о взыскании  задолженности по арендной плате  и пеней за просрочку платежей. Решением суда иск был удовлетворен частично. Кассационная инстанция не нашла законных оснований для  отмены решения суда по жалобе арендодателя, указав следующее.

В соответствии с Федеральным законом  от 21.07.97 №122-ФЗ "О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним" и ст.609, 651 ГК РФ договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок более одного года, подлежит обязательной государственной  регистрации и в соответствии с п.3 ст.433 ГК РФ считается заключенным  с момента его регистрации. Соглашение же об изменении размера арендной платы, указанного сторонами в договоре аренды, изменяет содержание и условия обременения, вытекающего из договора аренды. В связи с этим на это соглашение должно распространяться требование об обязательной государственной регистрации.

Так как соглашение о внесении в  ранее зарегистрированный договор  аренды здания изменений в отношении  размера арендной платы не было зарегистрировано, оно в соответствии с п.3 ст.433 ГК РФ считается незаключенным.

При таких условиях суд первой инстанции  правомерно применил ставки арендной платы, установленные при заключении договора аренды и зарегистрированные в Москомрегистрации».

Помимо оплаты по договору, существенным условием договора является срок предоставления здания (сооружения), хотя закон и не выдвигает срок в качестве такого условия.

Как отмечает Садиков О.Н. в ГК РФ не определен ни максимальный, ни минимальный срок аренды, но он предполагается как обязательный, само собой разумеющийся¹⁸.

Указание срока в договоре хотя бы потому является обязательным, что  государственная регистрация договора аренды зданий (сооружений) производится в том случае если соглашение заключено  на срок более года. Таким образом, определение срока договора –  является юридическим фактом для  обязательной государственной регистрации.

Впрочем, если стороны не предусмотрели в рамках договора срок его действия договор считается заключенным на неопределенный срок (п.2 ст.610 ГК РФ), а значит, подлежит государственной регистрации.

Необходимо акцентировать внимание, что законом могут устанавливаться  максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а  также для аренды отдельных видов  имущества (п.3 ст. 610 ГК РФ). Такие ограничения, например, могут содержаться в  актах о аренде зданий (сооружений) являющихся историческим наследием.

Права и обязанности сторон по договору аренды зданий и сооружений по сравнению  с правами и обязанностями  по договору, заключаемому на основании  общих положений об аренде, не подверглись  кардинальным изменениям.

Заключению договора должно предшествовать четкое разграничение прав на сдаваемое  внаем имущество, особенно при совместном владении объектом, возникающее в  результате приватизации, продажи зданий (жилых и нежилых помещений) и  сооружений, совместного строительства. При этом обязательна информация о правах на это имущество третьих  лиц.

В содержание договора наряду с существенными  условиями, о которых мы уже говорили выше, должен войти пункт о порядке  передачи здания (сооружения).

Моментом исполнения арендодателем  обязанности по передаче объекта  арендатору считается момент выполнения двух юридических действий: во-первых, предоставление имущества во владение или пользование, и во-вторых, подписание сторонами передаточного акта или  иного документа о передаче объекта (п. 1 ст. 655 ГК). При этом, если договор аренды здания и сооружения заключен на срок не менее года и подлежит государственной регистрации, то передача здания или сооружения арендатору по передаточному акту должна иметь место лишь после регистрации сделки. В передаточном акте, как правило, фиксируется санитарное и техническое состояние арендованного здания или сооружения. Правило о моменте исполнения арендодателем обязанности по передаче объекта - диспозитивное. В силу этого стороны вправе своим соглашением исключить его применение либо установить условие, отличное от названного. Так, в договор может быть включено положение о том, что при заключении договора аренды здания на новый срок (при возобновлении договора) передаточный акт или иной документ о передаче не составляется. Поскольку в подобной ситуации объект к моменту заключения договора уже находится в фактическом обладании будущего арендатора, моментом исполнения арендодателем обязанности по передаче объекта арендатору признается момент заключения договора (п. 2 ст. 224 ГК).

С момента исполнения арендодателем  обязанности по передаче объекта  арендатору последний выступает  его титульным (законным) владельцем и принимает на себя обязанности  по поддержанию имущества в исправном  состоянии, производит расходы по его  содержанию и проч.

Названные правила о передаче здания и сооружения действуют и при  возврате здания или сооружения в  случае прекращения обязательства.

Одну из основных особенностей правового  регулирования аренды зданий и сооружений составляет обязанность арендодателя по передаче арендатору не только недвижимости указанного вида, но и права на земельный участок, на котором она расположена и который необходим для ее использования.

Исходя из п. 1 ст. 652 ГК право арендатора здания, сооружения на такой земельный  участок бесспорно. Оно не зависит  от характера прав арендодателя на земельный участок (собственность, постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, аренда и др.). Вид права арендатора на земельный участок предопределен  характером прав арендодателя на земельный  участок, на котором находится сдаваемое  в аренду здание или сооружение. Если арендодатель здания, сооружения является собственником земельного участка, то исходя из п. 2 ст. 652 ГК и  правил ЗК право арендатора на земельный  участок определяется законом либо соглашением сторон. Арендатору здания, сооружения в этом случае предоставляется  право аренды или предусмотренное  договором иное право на соответствующую  часть земельного участка (в частности, право постоянного (бессрочного) пользования, право безвозмездного пользования  и др.). Если же договор аренды здания или сооружения не содержит каких-либо указаний о праве арендатора на земельный  участок, считается, что к арендатору переходит на срок аренды здания или  сооружения право пользования соответствующей  частью земельного участка.