Проблема правового регулирования договора аренды недвижимого имущества

Если же здание, сооружение находится  на чужом для арендодателя земельном  участке (к примеру, земля является государственной собственностью), арендодатель вправе передать в аренду стоящее  на этом участке здание или сооружение вместе с земельным участком, не испрашивая у собственника земельного участка согласия на такую передачу, если это не противоречит условиям пользования участком, установленным  законом или договором с собственником  земельного участка (ст. 652 ГК).

При продаже земельного участка, на котором находится арендованное здание или сооружение, другому лицу за арендатором сохраняется право  пользования частью земельного участка, занятой зданием или сооружением. Условия такого пользования остаются существовавшими до отчуждения земельного участка (ст. 653 ГК).

Ответственность по договору аренды здания или сооружения и другие способы  защиты на случай неисполнения или  ненадлежащего исполнения определяются общими положениями об аренде.

Таким образом , при прекращении договора аренды здания или сооружения арендатор обязан вернуть имущество арендодателю (ст. 622 ГК). Учитывая сходство отношений, возникающих при передаче имущества в аренду и при его возврате, законодатель использовал законодательный прием отсылочного регулирования. В соответствии с ним при возвращении здания или сооружения должны соблюдаться правила, предусмотренные п. 1 ст. 655. Значит, по правилам п. 1 настоящей статьи определяются как порядок и момент исполнения арендатором обязанности по возврату здания и сооружения, а арендодателем по принятию имущества, так и последствия уклонения от подписания документа о передаче.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

Итак, проделанное нами исследование подчеркивает бесспорную актуальность данной темы. Тем более, что значение института аренды - в общем и аренды зданий, сооружений – в частности, велико: как известно среди видов аренды наиболее распространённым является аренда зданий и сооружений. При этом правовое регулирование данного договора существенно отличается от регулирования других видов аренды.

В договоре аренды зданий и сооружений предусматриваются состав и стоимость  передаваемого в аренду имущества, размер арендной платы, сроки аренды, распределение обязанностей сторон по полному восстановлению и ремонту  арендованного имущества, обязанность  арендодателя предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем  условиям договора, обязанность арендатора пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора, вносить  арендную плату и возвратить имущество  после прекращения договора арендодателю в состоянии, обусловленном договором, другие условия.

Под договором аренды зданий (сооружений) необходимо понимать соглашение по которому, арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Существенными условиями договора являются – объект аренды и размер платы. Что же касается срока договора, то в случае если он не обговорен, договор  считается заключенным на неопределенный срок. В соответствии с действующим  законодательством договор аренды зданий и сооружений, заключенный  на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и  считается заключенным с момента  такой регистрации.

Поскольку такие объекты недвижимости, как здания и сооружения, арендуемые на определенных сторонами условиях, расположены, как правило, на земле, в договоре аренды рекомендуется  определить право арендатора на земельный  участок, на котором расположен такой  объект аренды. Если договором аренды не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный  участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право  пользования той частью земельного участка, которая занята зданием  или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением.

В правовом регулировании аренды зданий и сооружений приоритетны правила  § 4 гл. 34 ГК "Аренда зданий и сооружений", затем следуют общие положения  об аренде (ст. 625 ГК). Если предметом  договора аренды являются здание или  сооружение, ряд общих положений  об аренде не применяется, поскольку  они замещаются специальными правилами.

Следует сразу подчеркнуть, что  в отношении аренды нежилых помещений  какие-либо специальные правила  в ГК отсутствуют, поэтому к указанным  правоотношениям общие правила  о договоре аренды (в том числе  об аренде недвижимости) применяются  в полном объеме.

Также стоит отметить, что в настоящее  время институт аренды зданий и сооружений урегулирован надлежащим образом. Единственное на что нужно обратить внимание законодателя – это необходимость четкого  определения понятий «здание», «сооружение», «нежилое помещение», именно на законодательном  уровне. В остальном же, к настоящему времени, решена проблематика государственной  регистрации зданий, сооружений, вопросы  различия понятий здания (сооружения) и нежилые помещения, вопросы  государственной аренды зданий, сооружений. И будем надеется, что в ближайшее время рынок аренды зданий и сооружений получит еще большое развитие через упрощение процедуры аренды зданий у государственных органов.

Библиографический список

 

1)Часть вторая Гражданского  кодекса Российской Федерации  от 26 января 1996 г. №14-ФЗ // Собрание  законодательства Российской Федерации  от 29 января 1996 г. №5

2)Комментарий к части второй  Гражданского кодекса Российской  Федерации для предпринимателей / Под ред. В.Д. Карповича. - М.: 1996.

3)Информационном письме ВАС РФ от 1 июня 2000 г. N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" (Вестник ВАС РФ. 2000. N 7).

4)Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 29 октября 2001 г. - №44. - Ст. 4147.

5)Постановление Президиума ВАС  РФ от 10 декабря 2002 г. N 5378/02 (Вестник  ВАС РФ. 2003. N 4)

6)ст. 49, 52 - 54 Федерального закона  от 25 июня 2002 г. "Об объектах культурного  наследия (памятниках истории и  культуры) народов Российской Федерации" // СЗ РФ. 2002. N 26. Ст. 2519.

7)Федеральный закон от 21.07.97 г.  №122-ФЗ "О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество  и сделок с ним"  (ред. от 27.12.2009 N 343-ФЗ) // Документ опубликован  не был. Доступ из справочно-правовой  системы «КонсультантПлюс».

8)Приказ Минюста России от 6 августа  2004 г. N 135(ред. от 24.12.2004 г.) //"Бюллетень  нормативных актов федеральных  органов исполнительной власти", N 34, 23.08.2004

9)Информационное письмо  Президиума Высшего Арбитражного  Суда РФ от 1 июня 2000 г. №53 // Экспресс-Закон,  август 2000 г., №30.

10)Чижова А.С. Договор аренды  нежилого помещения: что должны  знать арендатор и арендодатель // Главбух. - №3. - февраль 2001 г.

11)Шагова В.В. Условия договора аренды по российскому праву / В сб.: Российское и зарубежное обязательственное право. (Проблемы теории и практики). М., 2000.

12)Смирнов В.В., Лукина  З.П. Аренда недвижимости (зданий, сооружений, нежилых помещений). М.: Ось-89, 1998.

13)Постановление Президиума ВАС  РФ от 21 апреля 1998 г. N 7654/97 // Вестник  ВАС РФ. 1998. N 7.

14)Постановление  Федерального  Арбитражного суда Московского  округа от 04.03.02 по делу N КГ-А40/915-02 //  Документ опубликован не  был. Доступ из справочно-правовой  системы «КонсультантПлюс».

15)Садиков О.Н. Комментарий к  части второй ГК РФ – М.: Фонд «Правовая культура». 2001.

¹  Часть вторая Гражданского кодекса Российской Федерации от 26 января 1996 г. №14-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации от 29 января 1996 г. №5, ст. 410.

²Комментарий к части второй Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей / Под ред. В.Д. Карповича. - М.: 1996. - С.74.

³Информационном письме ВАС РФ от 1 июня 2000 г. N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" (Вестник ВАС РФ. 2000. N 7).

⁴ Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 29 октября 2001 г. - №44. - Ст. 4147.

⁵ Постановление Президиума ВАС РФ от 10 декабря 2002 г. N 5378/02 (Вестник ВАС РФ. 2003. N 4

⁶ ст. 49, 52 - 54 Федерального закона от 25 июня 2002 г. "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" // СЗ РФ. 2002. N 26. Ст. 2519.

⁷ Шагова В.В. Условия договора аренды по российскому праву / В сб.: Российское и зарубежное обязательственное право. (Проблемы теории и практики). М., 2000.

⁸Федеральный закон от 21.07.97 г. №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"  (ред. от 27.12.2009 N 343-ФЗ) // Документ опубликован не был. Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс».

⁹   Приказ Минюста России от 6 августа 2004 г. N 135(ред. от 24.12.2004 г.) //"Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти", N 34, 23.08.2004,

¹⁰ Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. №53 // Экспресс-Закон, август 2000 г., №30.

¹¹ Смирнов В.В., Лукина З.П. Аренда недвижимости (зданий, сооружений, нежилых помещений). М.: Ось-89, 1998.

¹² Садиков О.Н. Комментарий к части второй ГК РФ – М.: Фонд «Правовая культура». 2001.

 

¹³Чижова А.С. Договор аренды нежилого помещения: что должны знать арендатор и арендодатель // Главбух. - №3. - февраль 2001 г.

¹⁴ Шагова В.В. Условия договора аренды по российскому праву / В сб.: Российское и зарубежное обязательственное право. (Проблемы теории и практики). М., 2000. С. 6.

¹⁵ Смирнов В.В., Лукина З.П. Аренда недвижимости (зданий, сооружений, нежилых помещений). М.: Ось-89, 1998. С. 76.

¹⁶ Постановление Президиума ВАС РФ от 21 апреля 1998 г. N 7654/97 // Вестник ВАС РФ. 1998. N 7. С. 32.

¹⁷ Постановление Федерального Арбитражного суда Московского округа от 04.03.02 по делу N КГ-А40/915-02 //  Документ опубликован не был. Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс».

¹⁸ Садиков О.Н. Комментарий к части второй ГК РФ – М.: Фонд «Правовая культура». 2001. – с.127.