Проблема правового регулирования договора аренды недвижимого имущества

Относительно зданий общепризнаны классификации по функциональному  назначению, значимости использования, признаку делимости, рассмотрение которых  необходимо с позиций особенностей правового регулирования.

 По функциональному назначению  здания делятся на две группы: жилые и нежилые (с различным  правовым режимом использования). Жилые здания функционально предназначены  для постоянного проживания граждан.  Требования к таким зданиям  установлены жилищным законодательством.  К нежилым относятся здания, используемые для производственных, учебных, административных, торговых и иных целей. Нежилые здания могут иметь встроенные жилые помещения, и наоборот, в составе жилого здания могут находиться нежилые помещения, однако подобная ситуация не меняет статуса названных зданий.

 Данная классификация имеет  большое значение, так как перевод  здания из одной категории  в другую может осуществляться  только в строго установленном  законом порядке и с соблюдением  норм, установленных жилищным законодательством.  Более того, гражданское законодательство  запрещает размещение в жилых  домах промышленных производств.  Подобное использование помещения  допускается только после изменения  его статуса (п. 3 ст. 288 ГК РФ).

 Кроме того, согласно совместному Постановлению Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.96 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"  сделки юридических лиц, связанные с арендой, безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан использованием жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, являются ничтожными по основаниям статьи 168 ГК РФ, как не соответствующие закону и иным правовым актам.

Договор аренды здания или иного  сооружения обязательно отражает функциональное назначение объекта аренды, которое  должно строго соблюдаться арендатором.

 По значимости использования  выделяют основные и служебные  здания. Подобная классификация  соответствует традиционному для  гражданского права делению на  главную вещь и принадлежность (ст. 135 ГК РФ). Применительно к  зданиям основным считается здание, "главенствующее по капитальности  постройки, по архитектурным признакам  и по своему назначению. Служебным  считается здание, которое по  отношению к основному имеет  второстепенное, обслуживающее значение" .

Подобная классификация значима  для выделения индивидуально - определенного  предмета договора аренды здания или  сооружения, который должен совпадать  с объектом государственной регистрации.

 В соответствии с Федеральным  законом от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной  регистрации прав на недвижимое  имущество и сделок с ним"  объектом государственной регистрации  может быть либо основное и  служебное строение как единый  объект учета, либо только основное  здание без служебных строений.

 По признаку делимости здания  могут быть технически делимыми  и неделимыми. Возможность деления  здания на отдельные помещения,  части является юридически значимой  при выделе доли из общей  собственности, при аренде помещения  и т.п.

 Рассматривая здания и иные  сооружения как объекты аренды, нельзя забывать о том, что  вместе со зданием в аренду  передается и соответствующая  часть земельного участка, на  которой это самое здание расположено.

Некоторые авторы считают, что "договор аренды зданий и сооружений можно назвать правоустанавливающим документом для возникновения одновременно двух видов отношений:

 арендных отношений по поводу  использования здания (сооружения);

 отношений по поводу использования  части земельного участка" .

 Подтверждением этого положения  служит статья 652 ГК РФ. Причем  в данном случае речь идет  о конкретной части земельного  участка, на которой расположено  арендуемое здание.

 Отношения по поводу использования  этой части земельного участка  также могут носить арендный  характер. В случае, когда арендодатель  является собственником земельного  участка, на котором расположено  здание, арендатору передается право  аренды или иное право на  соответствующую часть участка  (п. 2 ст. 652 ГК РФ). При этом если  в договоре не установлены  права арендатора в отношении  земельного участка, то к нему  автоматически на весь срок  аренды переходит право пользования  частью земельного участка.

 Без установления подобного  положения договор аренды здания  и иного сооружения не мог  бы состояться вовсе, так как  пользоваться зданием и не  иметь прав на земельный участок  невозможно.

 Особого внимания заслуживает  проблема аренды нежилых помещений.  В действующем Гражданском кодексе  Российской Федерации не содержится  специальных правил, регулирующих  эти отношения. Следовательно,  аренда нежилых помещений регулируется  общими правилами об аренде, а  не специальными правилами об  аренде зданий и сооружений.

 Вряд ли можно согласиться  с мнением тех авторов, которые  считают, что нежилые помещения  уже объединены под общим значением  "здание" . Понятия "здание" и "помещение" не равнозначны. В толковом словаре русского языка помещение определяется как внутренность здания . Существует и иное определение помещения как "единицы комплекса недвижимого имущества, выделенной в натуре и предназначенной для самостоятельного использования для жилых и нежилых целей" . Из приведенных определений можно сделать вывод, что здание и помещение относятся друг к другу как форма и содержание. "Во взаимоотношении содержания и формы содержание представляет подвижную, динамичную сторону целого, а форма охватывает систему устойчивых связей предмета" . Действительно, здание состоит из множества помещений, но по своей сути оно нечто большее, не ограниченное простой совокупностью этих помещений, здание - это системный "организм". В рамках одного здания можно изменять помещения, перестраивать их, создавая тем самым совершенно иные объекты, но здание (как форма) останется неизменным.¹² Таким образом, определение помещения как простой части здания и применение к нему норм об аренде зданий и сооружения невозможно.

С высказыванием о том, что понятие "нежилое помещение" как часть  понятия "здание" употребимо, но к отношениям с ним нормы параграфа 4 применяются лишь в случае, если стороны об этом специально договорятся , нельзя согласиться, поскольку закон не предусматривает распространение норм параграфа 4 главы 34 ГК РФ на иные объекты, кроме зданий и иных сооружений.

Что касается природы нежилых помещений, то в юридической литературе подразумевается  недвижимый характер этих объектов. Однако отсутствуют попытки обосновать данный тезис. Одним из критериев  недвижимости Закон (ст. 130 ГК РФ) называет прочную связь с землей и отсутствие возможности перемещения без  несоразмерного ущерба. Подобный критерий вполне применим к нежилым помещениям. "Привязка" нежилого помещения  к определенному земельному участку  носит опосредованный характер - через  то здание, которое представляет собой  форму существования данного  нежилого помещения и непосредственно  находится на данном земельном участке. Изменяя нежилое помещение, мы создаем  новый объект в рамках той же формы, но с другими индивидуализирующими признаками.

 С одной стороны, уничтожить  нежилое помещение без ущерба  для самого здания невозможно. Более того, полное уничтожение  помещения (включая несущие стены)  приводит к разрушению самого  здания, а следовательно, к уничтожению основного объекта недвижимости.

 С другой стороны, нежилое  помещение нельзя возвести вне  земельного участка.

 В ГК РФ (ст. 130) непосредственно  нежилые помещения не рассматриваются  в качестве недвижимости. В то  же время Федеральным законом  "О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество  и сделок с ним" нежилые  помещения отнесены к числу  недвижимых объектов, сделки с  которыми подлежат государственной  регистрации. Подобное несоответствие  на практике привело к парадоксальной  ситуации, когда договор аренды  здания подлежит государственной  регистрации только в том случае, если срок этого договора превышает  один год (ст. 651 ГК РФ), а договор  аренды нежилого помещения, находящегося  в этом здании, подлежит государственной  регистрации независимо от срока.

 Для разрешения указанного  противоречия можно предложить  два способа:

1) исключить статью 651 ГК РФ и  установить правило, согласно  которому договоры аренды зданий  и сооружений должны регистрироваться  независимо от срока;

2) распространить правила статьи 651 ГК РФ (и только этой статьи, а не всего параграфа 4) на  отношения, объектом которых служат  нежилые помещения.

 На основании вышеизложенного можно сделать следующие выводы.

1. Понятие "сооружение" является  родовым по отношению к понятию  "здание", и правильнее употреблять  сочетание "здания и иные  сооружения", как это предложено  в научной литературе.

2. Несмотря на то что нежилое помещение является недвижимостью по признаку неразрывной связи с землей, к отношениям аренды нежилых помещений неприменимы специальные правила, регулирующие аренду зданий и иных сооружений.

3. Необходимо либо унифицировать  правила о регистрации недвижимости, либо распространить действие  статьи 651 ГК РФ на отношения,  связанные с нежилыми помещениями.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 2.2 Субъекты и содержание договора аренды зданий и сооружений

 

Арендодателем по рассматриваемому договору вправе выступать любое физическое или юридическое лицо, имеющее  титул собственника здания или сооружения, либо лицо, управомоченное законом или собственником сдавать данные объекты в аренду. Если в аренду сдается здание или сооружение, являющееся государственной или муниципальной собственностью и не закрепленное за государственными и муниципальными предприятиями и учреждениями, то арендодателями по этому договору выступают органы государственной власти и органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов. При сдаче в аренду государственных зданий и сооружений нередко в договоре арендодателем называется балансодержатель, который не является при этом стороной договора - арендодателем. Иными словами, здесь нет множественности лиц на стороне арендодателя. Балансодержатель, будучи хозяйствующим субъектом арендодателя, отвечает за техническое обслуживание, содержание, эксплуатацию и ремонт объекта. Так, Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом выступает арендодателем находящихся в федеральной собственности административных зданий, сооружений и нежилых помещений, не закрепленных за другими юридическими лицами, на вещном праве.

К иным лицам, управомоченным быть арендодателями в силу закона, могут быть отнесены: субъекты права хозяйственного ведения - унитарные государственные и муниципальные предприятия; казенное предприятие как субъект права оперативного управления, учреждение - в отношении зданий и сооружений, приобретенных им в результате предпринимательской деятельности, разрешенной учреждению его учредительными документами (ст. 295, 297, 298 ГК). При этом государственные и муниципальные унитарные предприятия сдают в аренду здания и сооружения не только с согласия собственника или органа, им уполномоченного, но и с соблюдением требования о сохранении предприятием возможности осуществлять деятельность, предмет и цели которой определены уставом такого предприятия.

Арендаторами могут быть граждане и юридические лица, но, как правило, в качестве арендаторов выступают  коммерческие и некоммерческие организации, арендующие здания и сооружения для  предпринимательской деятельности либо (применительно к зданиям) для  обеспечения их деятельности в качестве организации (в частности, для размещения офиса). Арендаторами жилых зданий могут  быть только юридические лица (п. 2 ст. 671 ГК).

Существенным условием договора аренды здания или сооружения является размер арендной платы (ст.654 ГК РФ). При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о ее размере договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, не применяются (п. 1 ст. 654).

Как отмечают исследователи, независимо от того, какой вид арендной платы  будет выбран сторонами, он обязательно  должен быть выражен в денежном эквиваленте. Другими словами, если стороны определят, что арендной платой станет предоставление арендатором арендодателю каких-либо услуг, то кроме вида услуг и периодичности  их предоставления обязательно указывается  их стоимость. Стоимость арендной платы  должна быть определена также и потому, что от ее размера зависит величина налога на добавленную стоимость¹³. При этом стоимость арендной платы может быть выражена как в рублях, так и в иностранной валюте.

На практике чаще всего арендная плата представляет собой периодические  денежные платежи. Следует отметить, что любое встречное предоставление должно быть эквивалентным и иметь денежную оценку. "Условие о стоимости передаваемого имущества дополняет условие об объекте аренды и формулируется на основе балансовой или рыночной... стоимости объекта аренды и служит одним из средств при осуществлении контроля за использованием имущества арендатором, обеспечении его возврата... и защите интересов сторон в случае повреждения... или уничтожения имущества" ¹⁴. Оценка стоимости сдаваемого в аренду имущества весьма важна и необходима, от нее зависит начальная цена объекта при реализации с публичных торгов; оценка необходима для определения выкупной цены при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 281 ГК РФ), и, наконец, от рыночной стоимости здания или иного сооружения зависит размер арендной платы за пользование этим объектом.