Сервитут в гражданском праве

Государственная регистрация  сервитутов проводится в Реестре  на основании заявления органа государственной  власти РФ, или органа местного самоуправления (в случае установления сервитута  в публичных интересах) либо правообладателя  земельного участка и (или) лица, в  пользу которого данный сервитут установлен, при наличии у последнего соглашения о сервитуте. Сервитут возникает  после его регистрации в Реестре (за исключением публичных сервитутов, не подлежащих государственной регистрации).

Регистрация сервитутов производится после государственной регистрации  одного из вещных прав правообладателя  на обременяемый объект недвижимости.

Для государственной регистрации  сервитута заявитель обязан представить  следующие документы:

- заявление о государственной  регистрации сервитута, которое  может быть подано как самим  правообладателем, так и лицом,  в пользу которого устанавливается  сервитут, а также уполномоченным  органом местного самоуправления (в случае регистрации публичного  сервитута);

- документ, подтверждающий  оплату государственной регистрации  сервитута; 

- документы, подтверждающие  личность заявителя; 

- учредительные документы  юридического лица;

- доверенность на имя  представителя юридического лица, если представителем выступает  не руководитель юридического  лица;

- свидетельство о государственной  регистрации юридического лица;

- свидетельство о государственной  регистрации права на объект  недвижимого имущества (при подаче  заявления правообладателем);

- правоустанавливающие документы; 

- при регистрации публичных  сервитутов - копия решения органа  государственной власти субъекта  РФ или РФ либо органа местного  самоуправления об установлении  сервитута на земельный участок; 

- при регистрации частных  сервитутов - договор об установлении  сервитута либо вступившее в  законную силу решение суда;

- документы технического (кадастрового) учета, описывающие  объект недвижимого имущества; 

- план земельных участков - с указанием сферы действия  сервитута, выданный Комитетом  по земельным ресурсам и землеустройству; 

- при установлении сервитута  на весь участок план земельного  участка не требуется. 

При регистрации сервитута  на основании договора заявления  подаются обеими сторонами. В случае нотариального удостоверения договора заявление подается одной из сторон.

Запись о государственной  регистрации сервитута вносится в подраздел III-3 «Запись о сервитуте» Реестра. Если в отношении одного и того же объекта недвижимости установлено  несколько сервитутов, каждый из них  подлежит регистрации с внесением  записи о регистрации на отдельном  листе подраздела III-3 Реестра.

В случае если сервитут земельного участка был установлен ранее, т.е. до открытия в Реестре раздела  на этот земельный участок, запись о  регистрации сервитута производится на основании правоустанавливающего  документа, в котором имеются  данные об ограничениях или обременениях, соответствующих понятию сервитута, и не может быть произведена на основании данных, содержащихся в  кадастровом или ином плане земельного участка.

Вышеуказанный правоустанавливающий документ должен соответствовать определенным требованиям, т.е. содержать информацию о субъектах, в пользу которых  сервитут установлен, об обремененном объекте недвижимости, о сфере  действия и целях установления сервитута.

Если запись о сервитуте  имеется в плане земельного участка  либо в другом документе, не являющемся правоустанавливающим, регистратору рекомендуется  письменно уведомить орган, в  пользу которого установлен сервитут, либо администрацию соответствующего муниципального образования, о правовых последствиях отсутствия регистрации  сервитута, т.к. в соответствии с  действующим законодательством  отсутствие правоустанавливающего  документа является основанием для  отказа в государственной регистрации.

В случае регистрации сервитута  не по заявлению правообладателя  последний должен быть уведомлен  о произведенной регистрации  учреждением юстиции по регистрации  прав, в течение месяца с момента  регистрации сервитута; в случае регистрации публичного сервитута  уведомление может быть произведено  через средства массовой информации.

Последствия отсутствия регистрации: Несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

Если одна из сторон полностью  или частично исполнила сделку, требующую  нотариального удостоверения, а  другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд вправе по требованию исполнившей сделку стороны  признать сделку действительной. В  этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.

Если сделка, требующая  государственной регистрации, совершена  в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести  решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Нотариальное удостоверение сделки осуществляется путем совершения на документе удостоверительной надписи  должностным лицом, имеющим право  совершать такое нотариальное действие.

В этих случаях сторона, необоснованно  уклоняющаяся от нотариального удостоверения  или государственной регистрации  сделки, должна возместить другой стороне  убытки, вызванные задержкой в  совершении или регистрации сделки.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА 2: ЧАСТНЫЙ СЕРВИТУТ

2.1 Основания возникновение  частного сервитута

Частный сервитут устанавливается, когда собственник недвижимого  имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях  и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования  соседним участком (сервитута).

Частный сервитут может устанавливаться  для обеспечения прохода и  проезда через соседний земельный  участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и  трубопроводов, обеспечения водоснабжения  и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Собственник участка, обремененного  частным сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать  от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование  участком.

Частный сервитут устанавливается  для обеспечения определенных интересов (потребностей). Согласно ст. 274 ГК РФ частный сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопровода, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута¹³. Федеральный закон от 3.08.1995 г. «О племенном животноводстве» предусматривает установление частных сервитутов для прогона скота, проведения и отведения воды через соседний участок, забора воды, водопоя скота¹⁴. Кроме этого, виды частных сервитутов перечислены в ч.1 ст. 44 ВК РФ (водные частные сервитуты) и в п.3 ст. 64 Градостроительного кодекса (частные сервитуты в области градостроительства). В ряде нормативных актов содержатся лишь общие упоминания о частных сервитутах без установления их видов (ч.2 ст.21 Лесного кодекса РФ; ФЗ от 15.06.96. № 72 ФЗ «О товариществах собственников жилья» и др.).

Современное российское законодательство допускает возникновение частного сервитута на основе договора, судебного решения, акта государственного органа и органа местного самоуправления, а также в силу прямого указания закона. Участниками договора с одной стороны является лицо, обремененное сервитутом, в качестве которого может выступать только собственник земельного участка или иной недвижимости (например, собственники помещений в кондоминиуме). Это положение закреплено в п. 3 ст.274 ГК РФ, ч.2 п.5 ст.8 ФЗ «О товариществах собственников жилья».

 Исключением из этого  правила является возможность  заключения договора об установлении  водного или лесного частных  сервитутов не с собственниками  водных объектов и участков  лесного фонда, а с пользователями (ч.3 ст.43 ВК РФ и ст.ст.1, 17, 21 ЛК  РФ). Другой стороной является  сервитуарий - лицо, в пользу которого устанавливается сервитут. Таким лицом может быть субъект, обладающий участком на праве собственности, на праве пожизненного наследуемого владения, на праве постоянного (бессрочного) пользования. Если сервитутом обременяется здание, сооружение и другое недвижимое имущество, сервитуарием может быть собственник зданий, сооружений, а также обладатели права хозяйственного ведения и права оперативного управления на эти объекты (ст.294, 296 ГК РФ). В договоре об установлении сервитута должны быть указаны предмет договора и цена, т.к. этот договор возмездный (п.5 ст.274 ГК РФ). Что касается условия о сроке действия сервитута, то оно является необязательным. Если в договоре срок не определен, он все равно считается заключенным на неопределенный срок и подлежит государственной регистрации.

Глубоко проанализировав, существующее Российское законодательство, на мой  взгляд, еще рано говорить о сформировавшейся практике установления частных сервитутов в отношении земельных участков на основе положений гражданского законодательства.

Основанием возникновения  сервитута может быть вступившее в законную силу судебное решение, вынесенное по иску лица, требующего предоставления сервитута. Возможность установления сервитутов на основании актов государственных  органов и органов местного самоуправления предусмотрена только в отношении  частных лесных сервитутов (ч.2 ст. 21 ЛК РФ). Такой способ возникновения сервитутов базируется на общих нормах гражданского права, допускающих возникновение гражданских прав (в том числе и вещных) посредством издания административных актов в случаях, прямо предусмотренных законом (ст.8 ГК РФ и ст.17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»)¹⁵. Допускается возникновение сервитута в силу прямого указания закона, например, при продаже земельного участка с сохранением за продавцом или законодателем права собственности на здания, сооружения и другую недвижимость, находящуюся на отчужденной земле (ст. 340, ч.2 ст.553 ГК РФ, ст.64 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В договор об установлении сервитута (добровольный сервитут) включаются:

1) описание участка, обремененного  сервитутом, и участка, в интересах  которого установлен сервитут;

2) условия и сроки установления  сервитута;

3) план или карта участка  с указанием места нахождения  сервитута.

Права пользования граждан  и юридических лиц участками  лесного фонда и права пользования  участками не входящих в лесной фонд лесов могут быть ограничены в  пользу иных заинтересованных лиц на основании договоров, актов государственных  органов и актов органов местного самоуправления, а также судебных решений (частный лесной сервитут).

В силу договора права лиц, которым водные объекты предоставлены  в долгосрочное или краткосрочное  пользование, могут быть ограничены в пользу иных заинтересованных лиц (частный водный сервитут). Частные  водные сервитуты могут устанавливаться  и на основании судебного решения.

В соответствии с положениями  ст. 23 Земельного кодекса РФ в результате установления частного сервитута, возникает  обременение земельного участка  правами лиц, в интересах которых  он установлен, но только в данном случае круг этих лиц может быть неопределенным¹⁶: например, при установлении прохода для населения через земельный участок (участки) к прибрежной полосе. Известно, что при запрете на приватизацию прибрежной полосы за последние годы огромное количество земельных участков по берегам рек и озер было передано в частную собственность для строительства дач, коттеджей, баз отдыха. В результате население было лишено права свободного доступа к водным объектам.

В отношении платы за ограниченное пользование земельным участком (сервитут) законодатель ввел разные требования по отношению к платности такого использования применительно к  частному и публичному сервитуту. Так, собственник земельного участка, обремененного  частным сервитутом, вправе требовать  соразмерную плату от лиц, в интересах  которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено федеральными законами. Такую плату целесообразно  определять в договоре с лицом, в  пользу которого устанавливается сервитут, либо она может быть предусмотрена  судебным решением, на основании которого предоставляется право ограниченного  пользования земельным участком.

Обременение земельного участка  сервитутом не лишает собственника участка  прав владения, пользования и распоряжения этим участком. Сервитут устанавливается  по соглашению между лицом, требующим  установления сервитута, и собственником  соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, закрепленном федеральными законами «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и «О государственном земельном кадастре». При недостижении соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается в судебном порядке.