Сервитут в гражданском праве

По общему правилу установление сервитута является возмездной сделкой. Собственник участка, обремененного  сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено  законом, требовать от лиц, в интересах  которых установлен сервитут, соразмерной  платы за пользование участком.

Статья 275 ГК РФ устанавливает, что сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу. При этом сервитут не может быть самостоятельным предметом  купли-продажи, залога и передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.

Сервитут может устанавливаться  на определенный срок (срочный сервитут) или без указания срока (постоянный сервитут). Это в равной степени  относится к частным и к  публичным сервитутам. При установлении сервитута должно соблюдаться следующее  правило: осуществление сервитута  должно быть наименее обременительным  для земельного участка, в отношении  которого он установлен.

Частные сервитуты в области  градостроительства могут вводиться  в целях ограниченного пользования  чужим (соседним) земельным участком, иными объектами недвижимости для  обеспечения:

- строительства, реконструкции, ремонта и эксплуатации зданий, строений и сооружений;

- строительства, реконструкции, ремонта и эксплуатации объектов инженер-ной и транспортной инфраструктур;

- проведения работ по  инженерной подготовке территорий, работ по защите территорий  от затопления и подтопления,  устройству подпорных стен;

- прохода, проезда через  чужой (соседний) земельный участок;

- других нужд собственников  объектов недвижимости, которые  не могут быть обеспечены без  установления сервитута.

Порядок установления и прекращения  частных сервитутов в градостроительстве определен в соответствии с Гражданским  кодексом РФ, то есть основаниями возникновения  частного сервитута являются договор  либо решение суда.

Частный водный сервитут возникает  в силу договора либо решения суда: Частный водный сервитут - как возможность ограничения прав долгосрочного или краткосрочного пользования водными объектами в пользу заинтересованных лиц. Частный водный сервитут возникает в силу договора либо решения суда.

Частный лесной сервитут определяется как ограничение права пользования  граждан и юридических лиц  участками лесного фонда и  права пользования участками  лесов, не входящих в лесной фонд, в  пользу заинтересованных лиц на основании  договоров, актов государственных  и муниципальных органов, а также  судебных решений. При этом закон  указывает, что положения гражданского, земельного и иного законодательства РФ применяются к лесным сервитутам в той мере, в какой это не противоречит требованиям Лесного  кодекса РФ¹⁷. Обращает на себя внимание, что частный лесной сервитут может быть установлен административным актом. Данное положение закона иллюстрирует особый характер природоресурсных отношений.

Частный сервитут возникает  по соглашению между лицом, требующим  его установления, и собственником  земельного участка. Соглашение об установлении сервитута подлежит государственной  регистрации. Сведения о сервитуте  вносятся в документы о правах на землю.

Иной подход в регулировании  сервитутных отношений закреплен в Законе Кемеровской области «О предоставлении и изъятии земельных участков на территории Кемеровской области». Областной закон вводит понятие обременении земельного участка, под которыми понимает обязательства землепользователя начать и завершить застройку или освоение земельного участка в течение определенных сроков, запрет на изменение внешнего вида недвижимости, а также целевого использования земельного участка, обязанность сохранять естественную среду обитания и пути миграции диких животных и др. Областной закон указывает, что обременения земельного участка устанавливаются непосредственно законодательством, договорами или решением суда. Соответствующие обременения подлежат государственной регистрации и сохраняются при переходе земельного участка к другому лицу. Областной законодатель определяет сервитут как право ограниченного пользования одним или несколькими соседними участками. При этом закон не указывает на возможность установления публичных и частных сервитутов, ограничиваясь общим понятием «сервитут» (ст. 14).

Частный сервитут возникает  по соглашению между лицом, требующим  его установления, и собственником  земельного участка. Соглашение об установлении сервитута подлежит государственной  регистрации. Сведения о сервитуте  вносятся в документы о правах на землю. Областной закон предоставляет  право землепользователю, земельный  участок которого обременен частным  сервитутом, требовать от выгодоприобретателей соразмерную плату за ограничения  в пользовании участком, если иное не предусмотрено законом.

Областной законодатель определяет сервитут как право ограниченного  пользования одним или несколькими  соседними участками. При этом закон  не указывает на возможность установления публичных и частных сервитутов, ограничиваясь общим понятием «сервитут» (ст. 14).

Сервитут может устанавливаться  на основании действующего законодательства, соглашением сторон либо решением суда. В целях прохода и проезда  через земельный участок, прокладки  и ремонта коммунальных и индивидуальных инженерных, электрических и других линий и сетей, создания на земельном участке лесных защитных насаждений и иных природоохранных объектов и для других целей. Вводя общий принцип возмездности сервитутных отношений, областной закон делает исключение в отношении сельских жителей, указывая, что за сервитуты, установленные в их пользу, плата не взимается. Особенностью регулирования сервитутных отношений является то, что наряду с государственной предусматривается и специальная регистрация сервитутов.

 

2.2 Основания прекращения  частного сервитута

Статья 276 ГК РФ называет два  основания для прекращения частного сервитута: расторжение договора и  судебное решение. Инициатором прекращения  сервитута в этих случаях выступает  собственник участка, обремененного  сервитутом.

В первом случае причиной прекращения  сервитута является отпадение оснований, по которым он был установлен.

Во втором случае - невозможность  использования земельного участка  в соответствии с назначением  в результате обременения его  сервитутом. Между тем частный  сервитут может прекращаться и в  иных случаях:

- при гибели объекта  сервитутного права (пересыхание водного источника);

- при изъятии служащего  земельного участка для государственных  или муниципальных нужд;

- при истечении срока  действия срочного сервитута  и др.

Поскольку в качестве субъектов, обремененных водными и лесными  сервитутами, в соответствии со ст. 42, 55 ВК РФ и ст.ст.17, 21, 22 ЛК РФ выступают  не собственники водных объектов и  участков лесного фонда (РФ и субъекты РФ), а пользователи (граждане и юридические  лица), водные и лесные сервитуты  прекращаются также в связи с  прекращением права пользования  водным объектом или участком лесного фонда.

Прекращение частного сервитута  подтверждается специальным штампом  погашения, который ставится на регистрационном  реестре (п.62, 64 правил ведения Единого  государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением правительства РФ от 18.02.1998 г. № 219).

По требованию собственника земельного участка, обремененного  сервитутом, сервитут может быть прекращен  ввиду отпадения оснований, по которым  он был установлен.

В случаях, когда земельный  участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может  использоваться в соответствии с  назначением участка, собственник  вправе требовать по суду прекращения  сервитута.

Земельный сервитут прекращается ввиду отпадения оснований, по которым  он был установлен: в судебном порядке  по требованию владельца участка  в случае, когда земельный участок  вследствие обременения сервитутом не может быть использован в соответствии с назначением участка (ст. 276 ГК РФ).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА 3: ПУБЛИЧНЫЙ СЕРВИТУТ

3.1 Основания установление  публичного сервитута

Понятие публичного сервитута  в законодательстве использовано для  закрепления обязательств участников сделок по приватизации земельных участков по обеспечению:

- безвозмездного и беспрепятственного  использования объектов общего  пользования (пешеходные и автомобильные  дороги, объекты инженерной инфраструктуры), которые существовали на момент  передачи земельного участка  в собственность;

- размещения на земельном  участке межевых и геодезических  знаков и проезда к ним;

- доступа на земельный  участок соответствующих муниципальных  служб для ремонта объектов  инфраструктуры.

При этом устанавливалось, что  изменение указанных и введение новых публичных сервитутов может  осуществляться лишь федеральным законом  или иными нормативными правовыми  актами, принятыми в соответствии с федеральным законом.

Публичные сервитуты устанавливаются  в интересах неограниченного  круга лиц. В этой связи ряд юристов (Суханов Е. А., Мейер Д. И., Уткин Б., Сарьян Е.) высказывали мнение о том, что публичные сервитуты не являются ограниченными вещными правами в прямом смысле этого слова, поскольку не устанавливают права на чужую вещь, а являются ограничениями права собственности, определяют пределы прав публичных или частных собственников соответствующих недвижимостей.

Аналогично рассуждает и  Тихомиров Ю.А., который считает, что «данное мнение находит косвенное  подтверждение в п.7 ст. 23 ЗК РФ, из содержания которой можно сделать  вывод о том, что органы государственной  власти или местного самоуправления, предоставляя гражданам и юридическим  лицам земельные участки в  пользование или во владение, одновременно ограничивают пределы таких прав».

Возможность установления публичных  сервитутов на земельный участок  предусмотрена не только Земельным  кодексом РФ, но и ФЗ от 21.01.2001 г. «О приватизации государственного и муниципального имущества», ФЗ от 19.07.1998 г. «О гидрометеорологической службе» и другими нормативными актами.

В соответствии с ч.2 ст. 23 ЗК РФ публичный сервитут на земельный  участок может быть установлен в  случаях, если это необходимо для  обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных  участков. Интересы, для обеспечения  которых устанавливаются публичные  сервитуты, перечислены в ч.3 ст. 23 ЗК РФ. Тихомиров Ю.А. предлагает в  зависимости от этих интересов разделить  сервитуты на несколько групп: «сервитуты, предоставляющие право прохода (проезда) через земельный участок (подп. 1, 6, 10 п.3); сервитуты, предоставляющие  право осуществления определенных работ (иных действий) на земельном  участке (подп. 4, 5, 7 - 9 п.3); сервитуты, необходимые  для размещения и обслуживания объектов, эксплуатация которых имеет публичный  интерес (подп. 2, 3 п.3)».

Земельный кодекс РФ в отличие  от других нормативных актов содержит широкий перечень оснований для  установления публичных сервитутов: законы или нормативные правовые акты РФ, субъектов РФ, органов местного самоуправления (ч. 2 ст. 23 ЗК РФ). Например, Градостроительный кодекс РФ (ч. 2 ст. 64) в качестве основания для установления публичного сервитута называет только нормативные правовые акты органов  местного самоуправления.

Отличительной особенностью земельного публичного сервитута является его установление с учетом результатов  общественных слушаний. Проведение общественных слушаний - одна из форм работы с общественностью  и способ реализации принципа участия  граждан и общественных объединений  в решении вопросов, касающихся их прав на землю (п.1 ст.1 ЗК РФ). Необходимо отметить, что в РФ отсутствуют  какие-либо нормативные акты, регламентирующие процедуру проведения общественных слушаний. Этот пробел в российском законодательстве можно устранить путем принятия нормативных актов на уровне субъектов РФ. Процедура проведения общественных слушаний должна быть разработана, исходя из специфики территорий, социальных и этнических групп.

Используя позитивный опыт зарубежных государств, можно предложить следующий порядок проведения общественных слушаний.

 Первый этап - информирование  общественности о предстоящем  принятии решения об установлении  публичного сервитута через прессу, теле- и радиопередачи. 

Второй этап - выявление  мнения общественности путем проведения собраний, сходов, опросов (письменных, телефонных).

Третий этап - проведение общественных слушаний. При этом граждане заранее информируются о месте  и времени их проведения, а результаты общественных слушаний оформляются  протоколом.

Четвертый этап - информирование общественности о принятом решении  через средства массовой информации (публикация закона или нормативного правового акта, установившего сервитут).

Установление публичного сервитута ограничивает права собственника участка, так как собственник  не может в полном объеме использовать свой участок и получать прибыль. Однако законодатель предусмотрел право  собственника участка, обремененного  публичным сервитутом, требовать  от органа государственной власти или  органа местного самоуправления, установивших сервитут, соразмерную плату только в одном случае, когда установление сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка (п. 7 ст. 23 ЗК РФ). Данное положение  кодекса, по мнению автора, требует  пересмотра. Справедливо будет предусмотреть  право собственника участка, обремененного  публичным сервитутом, требовать  соразмерную плату от указанных  органов независимо от наличия или отсутствия существенных затруднений в использовании участка.