Содержание договора аренды недвижимого имущества

 

 

 

 

 

Кафедра гражданского права и процесса

 

 

 

 

СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

 НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

 

 

 

 

КУРСОВАЯ РАБОТА

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Содержание:

Введение……………..……………….…………………………………………3

 

Содержание договора аренды недвижимого имущества……………………..5

Заключение…………………………………………………………………..…34 Список  используемых источников………………………………………….…37

 

 

 

 

Введение

 

В последние годы наблюдается заметный интерес к вопросам правового регулирования оборота недвижимого имущества. Это обстоятельство объективного характера. Рынок недвижимости в России пережил период становления, и в настоящее время существует необходимость осмыслить все, к чему пришла экономическая и правовая мысль в области оборота недвижимого имущества.

Несмотря на то, что официальная российская гражданско-правовая доктрина отрицает необходимость обособления коммерческого (торгового) права, особенности предпринимательской деятельности требуют установления специальных правил, регулирующих совершение предпринимателями сделок. Это касается и ряда особенностей заключения и исполнения договоров аренды, предметом которых является недвижимое имущество.

Коммерческие сделки с недвижимостью необходимо рассматривать как составную часть гражданско-правового оборота недвижимого имущества, кроме того, эти сделки обладают некоторой спецификой. Договор аренды - один из самых востребованных договоров, заключаемых в предпринимательской сфере. Актуальность договора аренды обусловлена возможностью получения прибыли без отчуждения всех прав, ограничиваясь передачей прав владения и (или) пользования.

Аренда (от лат. arrendare - отдавать внаем) - это предоставление имущества его хозяином во временное пользование другим лицам на договорных условиях за плату. Аренда  недвижимости сопряжена с высокой доходностью и немалыми рисками как для арендодателя, так и для арендатора.

Развитие рыночных отношений в России значительно увеличило оборот объектов недвижимости в рамках арендных правоотношений.

Объекты недвижимости используются юридическими лицами и гражданами в разнообразных целях в качестве административных, складских, торговых, производственных помещений. Они стабильно пользуются высоким спросом, и сделки с ними занимают важное место в современном гражданском обороте. Одни, инвестировав однажды крупную сумму в недвижимость, желают получать доход от сдачи последней в аренду. Другие из-за отсутствия средств не могут приобрести в собственность помещения, однако имеют бизнес-планы, позволяющие получать сверхприбыль, но уже не за счет, а посредством использования недвижимости хотя бы для привлечения клиентов и позиционирования своей компании на рынке услуг или товаров.

По договору аренды арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Именно эта формула, содержащаяся в Гражданском кодексе Российской Федерации (ГК РФ), позволяет получать доход обеим сторонам договора без перехода прав собственности на объект аренды (мы намеренно опускаем случаи аренды с правом выкупа, имеющие свои особенности и рычаги управления доходностью, которые составляют отдельную тему).

Финансовый расчет в совокупности с налоговым планированием, базирующимся на соблюдении требований гражданского, налогового и бухгалтерского законодательства, может наиболее правильно определить размер доходности и срок окупаемости затрат.

Игнорирование требований законодательства в рамках арендных правоотношений сокращает срок доходности и прибыльность любого проекта, в котором используются арендные помещения.

Целью данной работы является исследование содержания арендных отношений.

 

 

 

Содержание договора аренды недвижимого имущества

 

Как и любой другой гражданско-правовой договор, договор аренды обязан содержать существенные условия (без которых договор считается незаключенным) и может содержать дополнительные, диспозитивные условия (они могут отсутствовать в тексте договора, поскольку все равно содержатся в ГК РФ).

В числе диспозитивных условий можно выделить:

- целевое назначение объекта;

- качество объекта;

- распределение обязанностей по устранению недостатков объекта;

- информация об обременениях объекта;

- информация о правах на объект третьих лиц;

- распределение обязанностей по содержанию объекта (в том числе по оплате коммунальных платежей, проведению кап- и текущего ремонтов);

- порядок передачи объекта аренды арендатору и возврат объекта после прекращения действия договора.

Эти и иные условия могут быть выработаны сторонами самостоятельно. Они могут быть включены по инициативе любой из сторон. Такие желательные условия становятся обязательными после того, как будут включены в текст договора.

В современной юридической литературе нередко можно встретить суждение о том, что существенным условием договора аренды является лишь его предмет, под которым обычно понимается имущество, передаваемое в аренду. Например, в одной из современных работ указывается: "При общей тенденции к усилению роли договора в ряде случаев снижается жесткость требований в отношении определения его условий. Речь идет о существенных условиях договора, признаваемых таковыми по закону, при отсутствии хотя бы одного из которых договор не может считаться заключенным. В настоящее время для договора аренды такие условия сведены до минимума: существенным в силу закона является лишь условие о предмете (объекте) аренды. К существенным в силу закона не отнесены даже такие важные для аренды условия, как срок (учитывая временный характер владения и пользования арендованным имуществом) и размер платы за аренду, исходя из возмездности данного договора".

По общему правилу, к числу существенных условий договора, относятся условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Среди всех условий всякого договора необходимо выделять те условия, которые составляют видообразующие признаки соответствующего договорного обязательства (отражают природу договора) и поэтому включаются законодателем в само определение того или иного договора. Такие условия, бесспорно являются существенными условиями договора, ибо, называя их (включая в определение договора), законодатель тем самым дает понять, что указанные условия необходимы как минимум для данного вида договорного обязательства.

Первым среди всех существенных условий гражданско - правового договора названо условие о предмете договора. Необходимо подчеркнуть, что предмет договора аренды вовсе не сводится к имуществу, передаваемому в аренду. Предмет договора, а вернее сказать, предмет обязательства, вытекающего из договора, представляет собой действия (или бездействие), которые должна совершить обязанная сторона (или, соответственно, воздержаться от их совершения). Как отмечал Д.И. Мейер, "предметом договора всегда представляется право на чужое действие...".

Поэтому предмет всякого договора представляют собой действия (или бездействие), которые должна совершить обязанная сторона (или соответственно воздержаться от их совершения). Предметом договора аренды являются: действия арендодателя по предоставлению во владение и пользование арендатора сданного в аренду имущества, по обеспечению его надлежащего использования последним (осуществление капитального ремонта, воздержание от действий, создающих препятствия в пользовании имуществом); действия арендатора по содержанию имущества и использованию его по назначению, предусмотренному договором, по внесению арендной платы, а также возврату арендованного имущества по окончании срока аренды.

Учитывая специфику арендных правоотношений, а именно: включение в их содержание некоторых вещно - правовых элементов (право следования, вещно - правовые способы защиты), а также наделение арендатора статусом титульного владельца, - на мой взгляд, можно говорить о том, что предмет договора аренды включает в себя два рода объектов. Объектом первого рода должны служить соответствующие действия обязанных лиц. Роль объекта второго рода играет имущество, которое в результате таких действий предоставляется во владение и пользование арендатора, а по окончании срока аренды возвращается арендодателю.

Предмет договора является существенным условием договора аренды, в равной степени как и всякого иного гражданско - правового договора. Для сделок по передачи в аренду недвижимого имущества установлено специальное правило: в договоре аренды под риском признания его незаключенным должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Данное положение относится лишь к объекту аренды, и им не исчерпываются существенные условия договора аренды, как это нередко принято считать в юридической литературе. Отсутствие в тексте договора иных пунктов, регламентирующих действия сторон по предоставлению арендованного имущества арендатору, обеспечению его содержания, внесению арендной платы, возврату имущества арендодателю, компенсируется диспозитивными нормами, определяющими порядок и сроки совершения указанных действий.

Кроме того, для отдельных видов договора, как аренда зданий, предприятий, существенным условием, наряду условия о предмете, является также и условие о размере арендной платы. Возмездность договора аренды вообще и договора аренды недвижимого имущества в частности предполагает, что не указание сторонами в договоре размера арендной платы либо способа, при помощи которого таковая может быть определена, приводит к недействительности соответствующего договора. Судебно-арбитражная практика строго придерживается этой прямо вытекающей из закона позиции. Так, по одному из рассмотренных в порядке надзора дел Президиум ВАС РФ указал, что условие договора аренды об арендной плате является существенным условием арендных отношений.

Таким образом, для признания договора аренды заключенным от сторон действительно требуется согласовать и предусмотреть непосредственно в тексте договора условие об имуществе, являющемся объектом аренды. Все остальные условия, относящиеся к предмету договора, могут быть определены в соответствии с диспозитивными нормами, содержащимися в ГК РФ.

Объектом договора аренды недвижимого имущества может быть любое имущество, которое в процессе использования не теряет своих натуральных свойств: земельные участки, природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения. Недвижимые по природе вещи можно условно разделить на два вида: а) природные ресурсы (земельные участки, недра, обособленные водные объекты, которые являются недвижимыми в силу своих естественных свойств) и объекты, которые отнесены законом к недвижимости в силу их прочной связи с землей. В ГК РФ имеются положения, позволяющие определить как общие признаки объектов недвижимого имущества, так и примерный перечень объектов недвижимости.

Основными признаками недвижимости являются: во-первых, прочная связь с землей; во-вторых, невозможность перемещения соответствующего объекта без несоразмерного ущерба его назначению. Однако указанные признаки присущи не всем объектам недвижимости. К числу таких объектов недвижимости относятся земельные участки, участки недр и водные объекты, которые названы в ГК и являются самостоятельными основными объектами недвижимости. Указанные объекты недвижимости в юридической литературе нередко относятся к так называемой недвижимости по природе.

Земельные участки относятся к тем объектам недвижимости, в отношении которых законодательством могут быть установлены ограничения на участие в имущественном обороте. Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

Так же, как и земельные участки, самостоятельными объектами недвижимости признаются участки недр и обособленные водные объекты. Они так же, как и земельные участки, являются недвижимостью в силу их естественных физических свойств, а не потому, что составляют единое целое с земельным участком. В противном случае было бы невозможно установление права собственности на недра вне зависимости от права собственности на землю. Особенность такого рода объектов состоит в том, что в отношении их действует презумпция государственной собственности: в соответствии с п. 2 ст. 214 ГК природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований, являются государственной собственностью. Таким образом, указанные объекты в принципе не могут признаваться бесхозяйными.

Некоторые ограничения для сдачи в аренду природных объектов установлены непосредственно федеральными законами. Так, например, участки недр могут предоставляться в пользование на основании лицензий, выдаваемых уполномоченными государственными органами. Аналогичные требования установлены Водным кодексом Российской Федерации в отношении предоставления в пользование водных объектов. Участки лесного фонда также могут передаваться в аренду (пользование) только на основе лицензий. Объектом договора аренды не может выступать имущественное право, которое по определению не может быть передано кому-либо во владение.

Такие объекты недвижимости, как леса и многолетние насаждения, относятся к недвижимому имуществу в силу их неразрывной связи с землей и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба их назначению. Вместе с тем от договоров с указанными объектами как недвижимым имуществом (т.е. с переходом соответствующих прав на земельный участок) следует отличать сделки, по которым лес и многолетние насаждения реализуются как движимое имущество, когда, например, продаются "лес на корню" или срубленные деревья. В последнем случае нормы ГК РФ о сделках с недвижимостью не подлежат применению, а соответствующие договоры заключаются по правилам продажи движимого имущества. В юридической литературе высказывалась точка зрения, согласно которой участки недр, обособленные водные объекты и леса находятся практически в равном положении по отношению к земле и одинаково характеризуются с точки зрения возможности (или невозможности) их перемещения, поскольку ни один из указанных природных объектов немыслим в отрыве от земли.