Содержание договора аренды недвижимого имущества

Здания и сооружения также являются объектами недвижимого имущества по признакам неразрывной связи с землей и невозможности в силу этого их перемещения без несоразмерного ущерба их назначению.

Физическая связанность объекта с землей понимается как условие использования недвижимого имущества по назначению. При этом следует иметь в виду, что связь с землей может осуществляться как непосредственно, так и опосредованно (через водную поверхность). В частности, известно, что в настоящее время здания  и другие объекты недвижимости начали строить на водной поверхности.

В юридической литературе высказывалась точка зрения, по которой более важное значение имеет момент отделения недвижимости от земли, поскольку именно с этого момента она перестает быть недвижимостью; перемещение объектов недвижимости с последующим их закреплением на другом земельном участке и использование по назначению не всегда, но все же возможно, хотя и требует значительных расходов. Высказывалась также точка зрения, согласно которой отнесение зданий и сооружений к недвижимым вещам по их природе должно определяться не невозможностью их перемещения без ущерба их назначению, а тем, что функционально они могут служить своему назначению при условии их соединения с каким-либо участком. Представляется, что этот признак также надо учитывать, однако учитывать как дополнительный по отношению к главному - физической связи с землей.

При этом, необходимо помнить, что конструктивный элемент здания или сооружения (например, крыша здания или стена сооружения, используемые для рекламных целей), используемый на основании договора не может рассматриваться в качестве объекта аренды.

По мнению некоторых авторов, отсутствие обязательной государственной регистрации объектов незавершенного строительства порождает сомнения в их юридической природе как недвижимости. Это означает, что до государственной регистрации вновь создаваемое имущество не может считаться недвижимым. 

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

 Нечеткое (неполное) определение предмета также затруднит доказывание ненадлежащего исполнения контрагентом своих обязательств. Поэтому имеет смысл указывать характеристики объекта недвижимости в строгом соответствии с его правоустанавливающим документом. Так, из свидетельства о регистрации права собственности (если таковое было выдано) следует выписать:

1) наименование объекта;

2) адрес (месторасположение);

3) условный или кадастровый номер;

4) площадь;

5) номер и дату записи о регистрации права собственности арендодателя на объект недвижимости в ЕГРП;

6) номер и дату выдачи свидетельства о регистрации, наименование регистрирующего органа,

7) целевое использование объекта.

Площадь объекта, указанная в правоустанавливающем документе, должна соответствовать сведениям, содержащимся в технической документации БТИ. Даже минимальные расхождения по данному вопросу могут стать основанием для отказа в государственной регистрации.

Кроме того, для целей точного определения предмета арендного правоотношения обязательно следует прилагать к договору в качестве его "неотъемлемой части" копию составленного БТИ поэтажного плана (здания в целом либо соответствующего этажа), на котором требуется выделить передаваемое по договору помещение.

Если вместе с помещением (зданием) в аренду сдается и земельный участок, необходимо приложить к договору копию кадастрового плана.

При отсутствии достаточных данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным, а соответствующий договор нельзя признать заключенным.

Существенными условиями также являются и те, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Несколько иной подход отмечается в практике заключения международных коммерческих договоров. Принципы международных коммерческих договоров УНИДРУА (Международный институт унификации частного права) предусматривают, что ответ на оферту, который имеет целью служить акцептом, но содержит дополнительные или отличающиеся условия, не меняющие условий оферты, является акцептом, если только оферент без неоправданной задержки не возразит против этих рассуждений. Если он этого не сделает, то условиями договора будут являться условия оферты с изменениями, содержащимися в акцепте. Таким образом, среди дополнительных либо отличающихся от оферты условий, содержащихся в акцепте, выделяются те, которые при этом не меняют существенно условий оферты. И в этом случае договор признается заключенным с этими изменениями, если только оферент не возразит против них без неоправданной задержки. В коммерческой практике ответ на вопрос, меняют ли существенно условия оферты отличающиеся от них условия, предложенные в акцепте, зависит от конкретных обстоятельств, в частности от того, насколько обычно предложенные в акцепте отличающиеся условия используются в соответствующей области предпринимательской деятельности и поэтому не являются ли они неожиданными для оферента. Во всяком случае по общему правилу дополнительные и отличающиеся условия, относящиеся к цене или способу платежа, месту и сроку исполнения неденежного обязательства, объему ответственности и порядку урегулирования споров между сторонами считаются существенным изменением оферты.

Заключая договор аренды, следует помнить ещё об одной особенности: если в договоре не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, то к нему на срок аренды здания или сооружения переходит право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением.

По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Если арендодатель является собственником этого земельного участка, то арендатору предоставляется право аренды (или иное право) на указанный земельный участок. О предоставленном праве делается запись в договоре аренды. Если в договоре не указано предоставление арендатору такого права, то он может пользоваться той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением.

Если земельный участок, на котором находится здание или сооружение, не принадлежит арендодателю на праве собственности, то допускается аренда объекта недвижимости без согласия на то собственника земельного участка. Однако это не должно противоречить условиям пользования земельным участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

При продаже земельного участка, на котором находится арендованное здание или сооружение, за арендатором сохраняется право пользования той частью участка, на которой находится объект недвижимости и которая необходима для нормальной эксплуатации этого объекта (то есть на тех же условиях, что и до продажи участка).

Законодатель не ограничил стороны арендных отношений в установлении срока действия договора аренды. Однако из этого правила есть некоторые исключения. Например, договор аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не может быть заключен на срок менее года или более 49 лет (ч. 3 ст. 72 ЛК РФ). Предельный же срок предоставления водных объектов в пользование на основании договора водопользования не может составлять более чем 20 лет (ст. 14 ВК РФ).

По общим положениям об исчислении сроков, срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Течение срока, определенного периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми установлено его начало. Окончание срока, определенного периодом времени, происходит в последний момент соответствующего периода (года, квартала, месяца, недели).

Срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, признается равным году.

Стороны вправе распространить срок действия договора на обязательства, возникшие до заключения этого договора. Установление подобного правила неизбежно влечет за собой решение вопроса о квалификации отношений, возникших до заключения договора. При этом, договорным отношение становится с момента заключения договора, даже если стороны, распространили условия. Следовательно, обязанность исполнения договора возникает только с момента его заключения. До этого момента отношения можно квалифицировать как неосновательное пользование чужим имуществом.

На практике сложилась ситуация, когда стороны во избежание государственной регистрации договора аренды заключают его на 11 месяцев с последующей пролонгацией. Законом предусмотрено преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок. В этом случае он является новым договором аренды и стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора аренды. Статья 190 ГК РФ предусматривает еще один способ определения срока: он может определяться указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. Наступление события не зависит от воли и действия сторон договора. Такой способ установления срока редко применяется на практике. При использовании такого способа очень часто "подменяют" событие активными действиями сторон, указав в договоре, например, срок окончания как "момент принятия сторонами решения о расторжении договора". Указание в договоре на совершение таких действий (в качестве момента окончания) на практике не признается согласованием сторонами срока, а следовательно, договор считается заключенным на неопределенный срок.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором, однако допускается заключение договора и без указания в нем срока аренды имущества. В этом случае договор аренды будет считаться заключенным на неопределенный срок. Правовые последствия оформления договора без указания срока аренды заключаются в том, что каждая из сторон такого договора получает право отказаться от него в любое время в одностороннем порядке при условии предупреждения об этом другой стороны за один месяц, а при аренде недвижимости - за три месяца.

Законом могут быть предусмотрены предельные сроки договора в отношении отдельных видов аренды или аренды отдельных видов имущества. В этом случае, независимо от того, указали ли стороны какой-либо срок аренды в договоре, по истечении установленного законом предельного срока договор аренды будет считаться прекращенным.

Договор аренды недвижимого имущества, как и любая сделка с недвижимостью, подлежит государственной регистрации. В соответствии с п. 2 ст. 609 ГК договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В этом смысле "иное" установлено в отношении договоров аренды таких объектов недвижимости, как здания или сооружения, которые подлежат государственной регистрации только в том случае, если они заключены на срок не менее года, а в остальных случаях, для их вступления в силу достаточно заключения договора в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Требования к форме договора аренды сводятся к тому, что договор, по которому арендодателем или арендатором выступает юридическое лицо, должен быть заключен в письменной форме.  Требования к форме договора аренды, заключаемого между гражданами  отличны  от общего правила, регулирующего форму сделок граждан между собой, согласно которому такие сделки подлежат заключению в письменной форме, если их сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, и только в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки.

Практическое значение государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества состоит в том, что по общему правилу договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК). Данная норма ГК РФ породила дискуссии в юридической литературе относительно принадлежности к недвижимому имуществу зданий и сооружений, не завершенных строительством (объектов незавершенного строительства).

По мнению некоторых авторов, отсутствие обязательной государственной регистрации объектов незавершенного строительства порождает сомнения в их юридической природе как недвижимости. Это означает, что до государственной регистрации вновь создаваемое имущество не может считаться недвижимым.

Официальная позиция судебной практики по вопросу о возможности отнесения объектов незавершенного строительства к недвижимому имуществу разъясняет следующее. Не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу. Поэтому при разрешении споров о праве собственности на не завершенные строительством объекты судам необходимо руководствоваться нормами, регулирующими правоотношения собственности на недвижимое имущество и совершение сделок с ним, с учетом особенностей, установленных для возникновения права собственности на не завершенные строительством объекты и распоряжения ими.