Содержание договора аренды недвижимого имущества

Имущество должно быть передано вместе со всеми принадлежностями и относящимися к нему документами (технический паспорт), если иное не предусмотрено договором. Если же отсутствие принадлежностей или документов не препятствует использованию имущества в соответствии с договором, арендатор не вправе требовать расторжения договора со ссылкой на п. 2 ст. 611 ГК РФ. В то же время у него есть право потребовать принудительного исполнения арендодателем договорной обязанности по передаче принадлежностей или документов, а также взыскать убытки, причиненные неисполнением (ненадлежащим исполнением) этой обязанности.

Передаваемое арендатору имущество должно соответствовать условиям договора и назначению этого имущества. В частности, должны быть соблюдены технические и качественные характеристики договорного имущества.

При обнаружении недостатков, за которые отвечает арендодатель, арендатор вправе по своему выбору использовать следующие способы защиты: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения расходов, произведенных им для устранения недостатков арендованного имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов по устранению таких недостатков из причитающихся арендодателю арендных платежей при условии предварительного уведомления об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Закон предоставляет арендодателю возможность избежать применения арендатором способов защиты, приведенных в двух первых пунктах. Для этого он должен без промедления заменить предоставленное арендатору имущество другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить выявленные недостатки.

Обязанность арендодателя предупредить арендатора о правах третьих лиц на договорное имущество. Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество, которыми они обладают на основании закона или договора (ст. 613 ГК РФ).

После передачи имущества арендодатель не должен совершать действий, которые бы препятствовали арендатору пользоваться имуществом согласно договору.

Распределяя между сторонами договора аренды обязанности по содержанию сданного внаем имущества и принимая во внимание временный характер владения и пользования арендатора арендованным имуществом, обязанности по осуществлению капитального ремонта сданного в аренду имущества законодатель возложил на арендодателя; иное может быть предусмотрено законом или договором. Под капитальным ремонтом понимается такое восстановление основных частей и конструктивных элементов арендного имущества, без которого оно не может использоваться по назначению.

Капитальный ремонт должен производиться арендодателем за свой счет в срок, установленный договором, а если такой срок в договоре не указан либо имеется неотложная необходимость, арендодатель должен производить капитальный ремонт в разумный срок. Иной порядок стороны могут предусмотреть в договоре. Периодичность проведения капитального ремонта напрямую зависит от того, насколько интенсивно используется сданное в аренду имущество. Как правило, он проводится не чаще одного раза в несколько лет.

Капитальный ремонт должен включать в себя устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену их (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий.

Если арендодатель нарушает данную обязанность, арендатор вправе по своему выбору: а) произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; б) потребовать соответственного уменьшения арендной платы; в) потребовать расторжения договора и возмещения убытков (ст. 616 ГК).

При этом, соглашением сторон, обязанность по проведению капитального ремонта недвижимого имущества могут быть возложены на арендатора,  с согласованием времени, объемов и сроков его проведения с арендодателем. В указанном случае, затраты арендатора на проведение капитального ремонта недвижимого имущества, подтвержденные надлежащей финансовой и исполнительной документацией, могут быть полностью или частично зачтены в счет арендной платы до окончания срока действия договора при условии предварительного согласования с арендодателем подлежащей возмещению суммы. Зачет производится по решению арендодателя на основании заключаемого сторонами дополнительного соглашения к договору.

Когда арендатор продолжает пользоваться имуществом после окончания срока аренды и арендодатель не возражает против этого, то договор в этом случае считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Можно выделить три основные обязанности арендатора, вытекающие из договора аренды. Во-первых, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ). Арендатор должен лично пользоваться арендованным имуществом. Если арендатор желает передать право пользования третьему лицу, ему необходимо получить согласие арендодателя.

Наиболее распространенным способом передачи права пользования является субаренда. Правоотношение субаренды по своей юридической природе аналогично арендному обязательству и направлено на передачу имущества во временное возмездное пользование другому лицу. Поэтому к отношениям субаренды применяются нормы, регулирующие аренду. Специфика субаренды в том, что это вторичная аренда. Арендатор по основному договору аренды становится арендодателем по договору субаренды. В реальной жизни субарендные отношения имеют довольно широкое распространение.

В процессе пользования имуществом, если иное не установлено законом или договором, арендатор обязан поддерживать его в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести бремя расходов на содержание арендованного имущества (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

По общему правилу, закрепленному ст. 616 ГК РФ, текущий ремонт обязан осуществлять за свой счет арендатор. Основной задачей текущего ремонта является профилактика. Текущий ремонт проводят систематически, что позволяет предохранять имущество от преждевременного износа.

К текущему ремонту производственных зданий и сооружений относятся работы по систематическому и своевременному предохранению частей зданий и сооружений и инженерного оборудования от преждевременного износа путем проведения профилактических мероприятий и устранения мелких повреждений и неисправностей.

Следует помнить, что капитальный ремонт и улучшение арендованного имущества - это совершенно разные понятия. Улучшения арендованного имущества (ст. 623 ГК РФ) представляют собой вложения в имущество, которые изменяют нормативные показатели функционирования имущества, улучшают его характеристики. Улучшения бывают двух видов: отделимые и неотделимые. К первым относятся те улучшения, которые можно отделить от объекта аренды без ущерба для самого объекта. Неотделимыми закон называет улучшения, которые не могут быть отделены от объекта без причинения ему вреда, и кроме того влекут за собой изменение стоимости самого имущества (реконструкция, модернизация).

При реконструкции происходит изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

Модернизация здания - частный случай реконструкции, предусматривающий изменение и обновление объемно-планировочного и архитектурного решений существующего здания старой постройки и его морально устаревшего инженерного оборудования в соответствии с требованиями, предъявляемыми действующими нормами к эстетике условий проживания и эксплуатационным параметрам жилых домов и производственных зданий".

Также неотделимыми улучшениями можно считать установку систем сигнализации, вентиляции, видеонаблюдения и т.п.

Произведенные арендатором отделимые улучшения объекта аренды, в соответствии со статьей 623 ГК РФ, являются его собственностью, и, следовательно, по истечении срока договора арендатор может оставить улучшения себе или передать их арендодателю с возмещением или без возмещения стоимости произведенных улучшений.

Судьба произведенных арендатором улучшений арендованного имущества определяется ГК  РФ в зависимости от их характера (ст. 623). Все отделимые от арендованного имущества улучшения являются собственностью арендатора. Неотделимые улучшения имущества принадлежат арендодателю. Правда, стоимость таких улучшений, произведенных арендатором за счет собственных средств с согласия арендодателя, подлежит возмещению арендодателем. Улучшения арендованного имущества, произведенные арендатором за счет амортизационных отчислений от этого имущества, во всех случаях являются собственностью арендодателя.

Вторая основная обязанность арендатора состоит в своевременном внесении арендной платы за пользование арендованным имуществом (ст. 614 ГК). Более того, из определения договора аренды (предоставление арендатору за плату имущества во временное владение и пользование) следует вывод, что условие об арендной плате относится к существенным условиям всякого договора аренды.

Однако договор аренды, в котором отсутствует указание на размер подлежащей взиманию с арендатора арендной платы, в отличие от общего правила, касающегося существенных условий договора (ст. 432 ГК), не может быть признан незаключенным.

В то же время следует иметь в виду, что арендодатель вправе требовать арендную плату только после того, как исполнена обязанность арендодателя по отношению к арендатору по передаче недвижимости по акту сдачи-приемки. В этой связи ошибочными являются представления о том, что арендатор обязан вносить арендную плату независимо от выполнения или невыполнения арендодателем своих обязательств по передаче ему помещения.

Изменения величины арендной платы могут производиться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. В вопросе изменения размера арендной платы определяющее значение имеет соглашение сторон. Так, если стороны указали в договоре, что размер арендной платы пересмотру не подлежит, он останется постоянным на протяжении всего срока аренды (это, однако, не исключает того, что в период аренды стороны достигнут соглашения об изменении арендной платы; данное соглашение необходимо рассматривать как изменение первоначального договора). В договоре могут быть предусмотрены изменения арендной платы в одностороннем порядке. Если условия и порядок изменения арендной платы в договоре не определены, то пересмотр размера арендных платежей возможен только по соглашению сторон.

В некоторых случаях ставки арендной платы устанавливаются уполномоченными на то государственными органами (например, арендная плата за пользование землей. По смыслу ст. 424 ГК стороны в этом случае не вправе оговаривать иные цены. При этом независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы, определенный государственным органом, применяется с даты вступления в силу нормативного акта. Условие такого договора о том, что изменение арендной платы производится путем заключения дополнительного соглашения (направления в адрес арендатора уведомления), не соответствует закону.

По требованию одной из сторон, а именно арендатора, размер арендной платы может быть пересмотрен в сторону уменьшения, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, в период действия договора аренды существенно ухудшаются условия пользования арендованным имуществом или состояние этого имущества.

Еще одной основной обязанностью арендатора является возврат арендованного имущества по истечении срока его аренды либо при прекращении договора аренды по другим основаниям. Прекращение договора аренды влечет обязанность вернуть арендодателю полученное имущество. Уклонение арендатора от исполнения этой обязанности дает арендодателю право истребовать его в судебном порядке.

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть имущество арендодателю. Факт возврата недвижимого имущества арендодателю до истечения срока действия договора аренды означает прекращение договора аренды в связи с досрочным освобождением арендуемого помещения и его возвратом.

Арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил: в полной сохранности, со всеми принадлежностями и относящимися к нему документами. При этом учитывается нормальный износ имущества, обусловленный его договорным использованием. Однако в договоре может быть предусмотрена обязанность арендатора возвратить имущество в ином состоянии, например в отремонтированном виде, с восстановлением износа (ст. 622 ГК РФ). Нарушение арендатором обязанности по возврату имущества в надлежащем состоянии не позволяет арендодателю отказаться от приемки имущества, однако дает ему право взыскать убытки.

В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (п. 1 ст. 624 ГК). Арендное обязательство, предусматривающее право на выкуп, является смешанным договором, соединяющим в себе отношения аренды и купли-продажи. Следовательно, к такому договору в части аренды применяются нормы, регулирующие аренду, а в части купли-продажи - правила о купле-продаже. Например, для договора продажи недвижимости условие о цене является существенным. Поэтому если в договоре аренды здания с условием его выкупа выкупная цена не предусмотрена, договор купли-продажи считается незаключенным и стороны будут связаны только арендными правоотношениями. Возможность выкупа может быть сформулирована в договоре как право арендатора или как его обязанность. В первом случае он может выбирать, приобретать арендованное имущество в собственность или нет. Во втором случае неисполнение обязанности выкупить влечет для арендатора те же последствия, которые установлены для покупателя, уклоняющегося от исполнения договора купли-продажи.