Содержание договора аренды недвижимого имущества

Необходимо учитывать также положение, согласно которому регистрация договора аренды объекта недвижимого имущества возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

Поскольку с государственной регистрацией договора аренды недвижимости законодатель связывает момент заключения договора, важно напомнить о том, какими правовыми средствами защиты обладает каждая из сторон договора при уклонении контрагента от государственной регистрации договора аренды недвижимости. Имеется в виду норма, содержащаяся в п. 3 ст. 165 ГК РФ, в соответствии с которой если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В судебно-арбитражной практике сформулированы определенные правила в отношении тех договоров аренды зданий и сооружений, которые не подлежат государственной регистрации. К числу таких договоров относятся:

- заключенные на неопределенный срок;

Распространено мнение, согласно которому обязательное требование регистрировать договор аренды, заключенный на неопределенный срок, отсутствует. Данная позиция обосновывается следующим образом. Договор аренды, заключенный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается, ибо подлежит государственной регистрации лишь договор аренды здания (нежилого помещения), заключенный на срок не менее года. При заключении договора на неопределенный срок, контрагенты вправе  в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

- заключенные на срок менее одного года, если их сила распространена на предшествующие отношения сторон, которые в совокупности превысили один год; заключенные на срок менее одного года и продленные на неопределенный срок; заключенные на срок менее одного года и продленные на тот же срок; заключенные со сроком действия до наступления определенного события (такое условие не может квалифицироваться как условие о сроке).

Арендная плата - это форма экономических отношений равноправных партнеров (собственника и арендатора) по распределению вновь созданной стоимости в процессе использования арендованного имущества. Она выполняет функции возмещения стоимости объекта недвижимости, накопления, стимулирования трудовой активности, перераспределения доходов и выступает одной из экономических форм реализации права собственности.

Понимание сущности арендной платы как сложной экономической категории является необходимым требованием для правовой формулировки условий, а также для рассмотрения споров в арбитражных судах, связанных с арендной платой в договоре аренды недвижимости.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за пользование имуществом должны быть определены в договоре аренды. Если они не установлены в договоре, то во внимание принимаются порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Условие о размере арендной платы является существенным условием при заключении договора аренды здания или сооружения. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор считается незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ). При заключении договора аренды здания или сооружения, в котором отсутствует условие о цене (размере арендной платы), не могут быть применены правила определения цены, которая при сравнимых обстоятельствах взимается за аналогичные товары.

Следует иметь в виду, что условие о размере арендной платы должно быть определено в денежной сумме и указано в том же документе, которым оформляется заключение договора аренды здания или сооружения, а также подписано обеими сторонами. В том случае, если стороны предполагают, что оплата по договору будет носить характер натуральной оплаты, размер арендной платы должен быть определен в конкретной величине.

В самом механизме арендной платы следует выделять три существенных момента:

- состав платежей;

- размер платежей;

- способы (методы) расчетов.

Учет специфических функций отдельных структурных элементов арендной платы имеет важное теоретическое и практическое значение.

Одним из главных принципов определения арендной платы является возвратность арендованных средств с соответствующим приростом или арендным процентом. Но величина возвратной стоимости арендованных средств не должна быть предметом торга. На момент арендной сделки она заранее известна по величине и поэтому в составе арендной платы может быть в неизменном размере на весь нормативный срок использования имущества. Стоимость средств производства, как известно, лишь переносится трудом арендатора на создаваемый продукт.

Для того чтобы арендная плата выполняла кроме возмещения еще и стимулирующую функцию, она должна включать сверх суммы амортизационных отчислений на используемые недвижимые объекты часть прибыли в относительном размере не менее ссудного процента.

Вложение средств в развитие производства, в том числе арендного, является активной операцией, в отличие от ссудного процента. Поэтому закономерно, что арендный процент должен быть выше банковского, включать часть дохода, который может быть получен при общественно нормальной организации использования взятого в аренду имущества.

Таким образом, в состав арендной платы входят четыре экономических элемента:

амортизационные отчисления на полное восстановление арендованного имущества (кроме земли);

средства на капитальный ремонт объекта в зависимости от доли участия собственника в его проведении;

налог на имущество;

часть прибыли, которая может быть получена при общественно необходимом использовании арендованного объекта.

Первые три элемента образуют в составе арендной платы возвратную стоимость. Наиболее сложным и спорным остается определение состава арендных платежей за землю. Пока существует монополия на землю как объект хозяйства, связанная с ограниченностью лучших по качеству и местоположению земель, арендаторы, использующие относительно лучшие земли, получают дополнительный доход, который, естественно, подлежит изъятию. Но арендная плата может изыматься не только с лучших и средних, но и с худших земель, если возникает общественная необходимость вовлечения их в оборот. Для этого арендатор должен обеспечить получение как средней прибыли, так и сверхприбыли, что возможно благодаря более низкому органическому строению производства в сельском хозяйстве. При этом принадлежность земли государству или частному собственнику определяет только направление присвоения абсолютной ренты в составе арендной платы.

Арендная плата и формы ее выражения устанавливаются свободным соглашением сторон. Определение величины арендной платы за пользование недвижимым имуществом может быть регламентировано локальными нормативными актами. Например, в ОАО «РЖД» при совершении сделок с недвижимостью основополагающим, является принцип возмездности. При этом, размер арендной платы за пользование недвижимым имуществом ОАО «РЖД» определяется с учётом отчета независимого оценщика, аккредитованного ОАО «РЖД»,  о величине рыночной арендой платы и фиксируется в рублях в твердой сумме платежей, вносимых с периодичностью, определенной договором аренды. При определении независимым оценщиком рыночной арендной платы в неё включаются амортизационные отчисления, налог на имущество и земельный налог. Расходы арендодателя по содержанию недвижимого имущества, возмещаются  арендатором на основании отдельно заключенного договора.

 Но в случаях, специально указанных в законе, стороны должны руководствоваться фиксированными ставками арендной платы, устанавливаемыми как минимальные или предельные, или заданным уровнем цен меняющейся конъюнктуры рынка недвижимости. Так, Федеральным законом от 10 июля 1992 г. N 3266-1 "Об образовании" предусмотрено (п. 11 ст. 39), что государственные или муниципальные образовательные учреждения сдают в аренду закрепленные за ними объекты государственной (муниципальной) собственности "по ценам, которые не могут быть ниже цен, сложившихся в данном регионе" .

Если договором не предусмотрена отдельная плата за землю наряду с платой за аренду здания или сооружения, то действует презумпция: плата за аренду здания или сооружения включает и плату за пользование земельным участком. Если договором предусмотрена отдельная плата за землю, то должна быть специальная оговорка относительно земельного налога - включает ли она его ставки или нет. Однако эта норма носит диспозитивный характер. Стороны при заключении договора могут установить иное. Равным образом иное может быть установлено и законом. В этом случае за пользование земельном участком, на котором расположено арендуемое здание или сооружение, будет взиматься дополнительная плата на условиях, оговоренных договором, заключенным сторонами, или законом.

Гражданское законодательство допускает, чтобы стороны при заключении договора предусмотрели не абсолютную величину арендной платы, а стоимость арендной платы за единицу арендуемой площади (ставка арендной платы). В этом случае величина арендной платы определяется путем умножения ставки арендной платы на размер арендуемого помещения.

Субъектами (сторонами) договора аренды (имущественного найма) являются арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель).

Арендодателем имущества по договору аренды может быть его собственник либо иное лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ). Формулируя это положение, законодатель, конечно же, принимал во внимание, что сдача имущества в аренду представляет собой форму распоряжения этим имуществом. Отсюда арендодателем выступает тот, кто вправе распоряжаться соответствующим имуществом. В первую очередь этим правом наделен собственник, поскольку субъективное право собственности включает в себя в качестве одного из основных элементов правомочие по распоряжению имуществом (ст. 209 ГК).

Несколько сложнее решается вопрос об иных лицах, выступающих в роли арендодателя, поскольку они должны быть наделены соответствующими правомочиями законом или самим собственником. В силу закона таким правом обладают, к примеру, субъекты права хозяйственного ведения: государственные и муниципальные унитарные предприятия. Правда, сдавать в аренду недвижимое имущество они вправе только с согласия собственника в лице его уполномоченного органа (ст. 295 ГК РФ).

В качестве арендатора может выступать всякий дееспособный гражданин либо организация, являющаяся юридическим лицом. Во всяком случае ГК РФ не содержит каких-либо специальных правил, ограничивающих права субъектов имущественного оборота на получение в аренду имущества.

Содержание договора представляет собой совокупность всех его условий. В свою очередь, условия договора устанавливают или конкретизируют права и обязанности сторон.

Основная обязанность арендодателя по договору аренды – своевременно предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (ст. 611 ГК). Таким образом, во-первых, арендодатель обязан реально передать имущество арендатору. При этом должен быть соблюден срок передачи, установленный в договоре. Если в договоре он не указан, имущество должно быть передано в разумный срок, определяемый по правилам ст. 314 ГК РФ. Даже при наличии договора, заключенного в соответствии со всеми требованиями законодательства, обязательство арендодателя считается исполненным только после фактического предоставления арендатору во владение или пользование имущества и подписания сторонами документа о передаче (если в договоре не установлено иное). Требование об оформлении передачи имущества специальным актом очень часто не соблюдается сторонами. В результате арендодателю бывает крайне сложно (если вообще возможно) доказать факт исполнения обязательства по передаче имущества и получения денежных средств по соответствующему основанию, а следовательно, и взыскать с арендатора убытки.

В акте приема-передачи следует указывать, к какому договору он относится (с уточнением сторон, названия, номера, даты заключения этого договора); четко фиксировать состояние передаваемого объекта недвижимости: насколько оно соответствует условиям договора и пригодно для целей аренды. Необходимо детально описать фактическое состояние помещения, если оно требует впоследствии проведения ремонта силами арендатора, а также  приложить фотографии помещения. Нелишним будет упомянуть и об отсутствии взаимных претензий.  Однако, подробный акт приема-передачи имущества необходим лишь в тех ситуациях, когда следует доказывать определенное состояние имущества на конкретный момент времени. Например, для доказывания арендатором того, что имущество изначально было передано арендодателем с недостатками (если арендодатель предъявит требование о возмещении убытков), либо того, что арендатором были произведены неотделимые улучшения имущества (если арендатору по договору причитается их стоимость и необходимо ее обосновать). Если же арендатор не заинтересован в том, чтобы состояние имущества на момент передачи было документально зафиксировано, то следует составлять формальный акт. Например, если помещение передается в хорошем состоянии, а у арендатора отсутствует уверенность, что оно будет возвращено в полной сохранности.