Форма сделок

В проекте книги V Гражданского уложения «Обязательное право», внесенном в Государственную Думу незадолго до начала Первой мировой войны, также не содержалось норм о неправомерном действии как условие сделке.14  В то же самое время проект книги V включал ст. 50, согласно которой «договор признается противозаконным, когда он клонится к достижению цели, законом воспрещенной».15  

Следует отметить, что в практике, в том числе судебной, существует неоднозначное отношение  к вопросу о возможности включения неправомерного условия в условную сделку. В частности, нередки случаи, когда условная сделка, заключенная под условием в виде совершения неправомерного действия, рассматривается в качестве притворной. (Смотреть приложение №2).

Как мы уже отметили ранее, условия сделки, ограничивающие право собственника  распорядиться принадлежащим ему имуществом, будут ничтожны. Конструкция права собственности по российскому законодательству сформулирована таким образом, что возможности для ее ограничения, в том числе и договором, трудно реализуемы, хотя это и не значит, что такие ограничения невозможны в принципе.16

Аналогичная с анализируемым нами примером ситуация уже была предметом изучения  в литературе.17Тогда авторы в своих рассуждениях опирались на вопрос о том, требуется ли передача владения для перехода права собственности на недвижимость. При этом делался вывод, что такая передача все – таки необходимо по смыслу ст. 556 ГК РФ.

Прежде всего мы полагаем, что передача недвижимости (ст. 556 ГК РФ) не является пререквизитом приобретения права собственности на недвижимое имущество. Данный вывод, на наш взгляд, не следует из содержания рассматриваемой нормы ГК РФ. Как полагается, в ст. 556ГК РФ речь идет именно о передаче недвижимости в порядке исполнения лежащих на продавце обязанностей.

Кроме того, поскольку передача недвижимости не является пререквизитом приобретения права собственности по договору купли – продажи, сам по себе факт наличия недвижимого имущества во владении у первого

покупателя не препятствует заключению в отношении данного имущества во владении у первого покупателя не препятствует заключению в отношении данного имущества второго и последующего договора купли – продажи, 18что, безусловно, не исключает ответственности продавца перед теми покупателям, на которых он в дальнейшем не перенесет право собственности на указанное имущество.

Далее, ничто в нашем примере не препятствует второму покупателю, к которому перешло право собственности на недвижимое имущество, виндицировать его у первого покупателя. Представляется, что первый покупатель изначально свое владение основывал на договоре между ним и продавцом. Однако вследствие перехода права собственности от продавца второму покупателю соответствующее обязательство продавца перед первым покупателем передать вещь в собственность исполнено быть не может, так как продавец уже не является собственником вещи. Следовательно, у первого покупателя отпадают основания для защиты своих прав на положения ст. 305 ГК РФ. (Смотреть приложение № 3) .

Возможно ли рассматривать наличие условной сделки как ограничение (обременение ) права собственности ? данный вопрос целесообразно рассмотреть с позиции различия правого режима недвижимого имущества нежилого и жилого назначения.

Прежде всего попытаемся проанализировать легальное определение ограничений (обременений). Статья 1 Федерального закона от 21.07.1997 № 122 – ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имуществ и сделок с ними» определяет ограничения (обременения) как наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности  либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и др. ).

При этом необходимо помнить, что по смыслу  ст. 131 ГК РФ и ст.4 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним » регистрация ограничений (обременений) права собственности осуществляется лишь в случаях, предусмотренных законом.

Договором купли – продажи недвижимого имущества, в том числе и под условием, по общему правилу не подлежит государственной регистрации. Государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимое имущество. Следовательно, сведения о заключении в отношении недвижимого имущества договора купли – продажи под отлагательным условием в ЕГРП не включается. Исключением из данного правила являются сделки с недвижимым имуществом жилого назначения. Как отмечает в этой связи А. Г. Хурцилава, «возможна продажа нежилых помещений под условием…Осуществить государственную регистрацию перехода права к покупателю сразу после заключения договора купли – продажи в данном случаи невозможно »19 поскольку по смыслу действующего законодательства предполагается проверка регистрационными органами факта исполнения условий, с которыми закон либо договор связывают необходимость регистрации перехода прав на объект недвижимого имущества. Следовательно, в этом случаи (до наступления отлагательного условия) в регистрации перехода права собственности будет отказано.(смотреть приложение стр.    ) Правильность вывода о невозможности регистрации в органах Федеральной регистрационной службы договора купли – продажи недвижимого имущества нежилого назначения подтверждается и судебной практикой. (Смотреть приложение № 4).

С вывод согласен, в частности, О. Ю. Скворцов. «Гипотетически, - отмечает данный автор, - это [отсутствие государственной регистрации договора купли – продажи недвижимого имущества  нежилого назначения. – Я.К. ]допускает возможность того, что продавец, уже после отчуждения недвижимости, но до государственной регистрации перехода прав не проданный объект, заключит новый договор купли – продажи с иным покупателем »20.

Рассмотрим отменительное условие как обстоятельство, аннулирующее сделку, то наступление отменительного условия аннулирует право условно – управомоченного лица и «возвращает» право продавцу вещи.

Аннулирование права условно – управомоченного лица вследствие наступления отменительного условия лишает условно – управомоченное лицо распорядительной власти , что приводит к недействительности сделок, заключенных условно – управомоченным лицом до наступления отменительного условия и направленных на передачу права собственности на вещь. Аналогичным образом прекращаются и установленные условно - упрнавомоченым лицом обязательственные права. Что касается третьего лица, приобретшего вещь от условно – управомоченного лица до наступления отменительного условия, его интересы могут защищаться по правилам ст. 302 ГК РФ. Вместе с тем интересы третьего лица будут защищаться именно как владельца вещи, а не собственника, поскольку наступление отменительного условия и аннулирование сделки, на основании которой условно - управомоченное лицо обладало вещью, означает невозможность переноса права собственности на вещь к третьему лицу. Данное понимание отменительного условия было характерно прежде всего для римского права, когда «осуществление условия отменительного имеет то последствие, что обязательство признается как будто никогда не существовавшим и отношения сторон восстанавливаются в прежнее положение  ».21

Безусловно интересует вопрос о том, как действующее российское законодательство понимает отменительное условие. Рассматривается ли отменительное  условие как обстоятельство, аннулирующее сделку как юридический факт, либо нормы ГК РФ дают нам основание понимать отменитльное условие именно как обстоятельство, прекращающее обязательство? Пункт 2 ст. 157 ГК РФ гласит, что «сделка считается совершенной под отменительным  условием, если стороны поставили прекращение прав и обязанностей в зависимости от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит».при буквальном прочтении из содержания данной нормы не следует, с какого именно момента прекращаются права и обязанности по сделки – с момента совершения сделки или с момента наступления условия. Следовательно, в данном случае налицо неясность нормы гражданского права.  На необходимость  обеспечения стабильности гражданского оборота и недопустимость обратного действия отменительного условия указывал В. И. Синайский. 22 кроме того, при толковании ст. 157 ГК РФ нельзя не учитывать правовую позицию Конституционного Суда РФ о необходимости обеспечения стабильности гражданского оборота. Именно данная мысль красной нитью проходит через многие определения Конституционного Суда РФ. 23 Таким образом, на наш взгляд, понимание отменительного условия именно как обстоятельства, прекращающего обязательство является наиболее справедливым и обеспечивает необходимую стабильность гражданского оборота.

И в заключении:

1)Полагается допустимым включать  в условную сделку неправомерное или аморальное действие в качестве условия, однако положения условной сделки должны быть сформулированы таким образом, чтобы соответствующая сторона в сделке воздержалась от совершения такого неправомерного или аморального действия под угрозой наступления неблагоприятных имущественных последствий. Более того, положения условной сделки должны стимулировать ее участников исключительно к правомерному поведению.

2)Условная купля – продажа  не является притворной сделкой  и не прикрывает залоговые отношения, поскольку способ удовлетворения интересов управомоченного лица по условной купле – продаже и залогу различается. В случае условной купли – продажи интерес управомоченного лица удовлетворяется путем приобретения права собственности на соответствующее имущество. При залоге интересы управомоченного лица удовлетворяются путем по лучения средств, вырученных от реализации предмета залога и отсутствующих денежной оценке обязательства, исполнение которого было обеспечено залогом.

3)Наличие договора купли – продажи недвижимого имущества нежилого назначения под отлагательным условием не является ограничением (обременением) права собственности. Напротив, договор купли – продажи недвижимого имущества жилого назначения под отлагательным условием следует рассматривать в качестве ограничения (обременения) права собственности.

4) Соответственно заключение продавцом  договора купли – продажи недвижимого  имущества нежилого назначения  под отлагательным условием не  препятствует совершению продавцом  иных сделок с таким имуществом. интересы покупателя по такому договору могут защищаться лишь посредством возмещения убытков.

5) Допустимым заключением договора  купли – продажи под отменительным  условием. При этом положения  ГК РФ об отменительном условии (ст. 157 ГК РФ) исходят из понимания отменительного условия как обстоятельства, прекращающего обязательство, и не допускают обратного действия условия.

Глава  3.

Статус контрагента должника при признании недействительными сделок в конкурсном праве.

Вопросы признания сделок недействительными являются весьма сложными и дискуссионными как для гражданского права вообще, так и для конкурсного права в частности. Не меньше вопросов вызывает деление сделок на оспоримые и ничтожные, принятое российским законодателем. Проблемы вызваны отсутствием четкого критерия разграничения оспоримых и ничтожных сделок, что влечет серьезные практические проблемы при ответе на вопрос том, какие именно сделки недействительны в силу факта их совершения, а какие – в силу решения суда.

Безусловно, в конкурсных отношениях проявляются многие общие проблемы теории сделок. Самостоятельные, характерные только для конкурсных отношений, проблемы вызваны наличием в законах «О несостоятельности (банкротстве) » (далее – Законом, Закон о банкротстве) и «О несостоятельности (банкротстве) кредитных организаций» самостоятельных систем опровержения сделок должника. В результате складывается интересная ситуация – сделка, которую по тем или иным причинам невозможно признать недействительной в рамках  обычных правоотношений, может быть опровергнута (со всеми вытекающими последствиями) в рамках отношений конкурсных. 

На практике встречаются ситуации, когда производство по делу о несостоятельности (банкротстве) должника возбуждается с единственной целью – добиться признания недействительной какой – либо сделки (ряда сделок) должника, что невозможно вне рамок конкурсных отношений (например, по причине истечения срока исковой давности ). Может ли считать такие ситуации злоупотреблением и принимать какие – то гражданско – правовые меры? Утвердительный ответ на этот вопрос основан только на том, что подобное возбуждение производства по делу о несостоятельности  (банкротстве) не соответствует целям конкурсного права, каковыми являются (в самом общем виде), во – первых, восстановление платежеспособности должника, испытывающего финансовые проблемы , во – вторых, ликвидация юридических лиц, восстановить платежеспособность которых невозможно. Однако, во – первых, легально эти цели не закреплены, во – вторых, не установлено никаких последствий несоответствия действий субъектов этим целям. Иначе говоря, даже если никто не отрицает, что конкурсный процесс инициирован только лишь с целью признания недействительными определенных сделок должника, формально субъект – инициатор конкурса действует в рамках правового поля, что делает практически невозможным применение средств, препятствующих таким действиям, либо применение гражданско – правовых санкций.

Особого внимания при решении вопроса недействительности сделок должника требует статус контрагента (здесь и далее курсив мой. – М.Т.). Контрагент возвращает в имущественную массу должника все полученное по сделке: при этом законодательство не отвечает на вопрос о порядке расчетов должника с этим контрагентом.

Имеет ли значение добросовестность (или соответственно недобросовестности) контрагента? В отношении каких сделок контрагент может опасаться признания их недействительными (т. е. какова степень риска)? В какие сроки и в каком порядке он имеет право получить   имущество, переданное по недействительной сделке должнику? Может ли он каким – то образом быть защищен от признания недействительной давно исполненной сделки? Ответим на эти и некоторые другие вопросы последовательно.